粤港澳大湾区区域发展专题报告.docx

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粤港澳大湾区区域发展专题报告

2019粤港澳大湾区区域发展专题报告

2019年02月28日

正文目录

一、粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞6

4.1大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略6

4.2大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞7

二、区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存8

3.3楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山8

3.4房价梯队特征显著，整体增速远超全国11

3.5区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切13

三、经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石16

3.1区域经济基础良好，潜在增长空间犹存16

3.2人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进18

3.3交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础22

3.4潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力24

四、大湾区规划带来的产业契机探讨25

2.2园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫25

2.3物流地产及产业基金有望迎发展良机27

2.4把握城市更新带来的开发及投融资契机28

五、投资建议29

六、风险提示29

图表目录

图表1粤港澳大湾区各城市面积占比6

图表2粤港澳大湾区行政区划图6

图表3粤港澳大湾区相关政策时间线6

图表42008年后广东省服务业占比显著提升7

图表5近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升7

图表6粤港澳大湾区主要城市战略及产业定位7

图表7大湾区粤九限售、限购、限贷规定8

图表8粤九城历年销售面积走势9

图表92017-2018粤九城销售面积占比持续下滑9

图表10粤九城与全国销售面积增速对比9

图表112018年大湾区粤九城成交面积结构10

图表122018年广东各城市商品房成交面积10

图表13粤九城2017-2018年销售面积增速10

图表14粤港澳大湾区主要城市库存（2018.12）11

图表15粤港澳大湾区主要城市去化月数（2018.12）11

图表16粤港澳大湾区2018年楼市均价11

图表17大湾区粤九城住房均价走势12

图表18五大城市群平均房价水平对比12

图表19粤港澳大湾区主要城市房价收入比13

图表20大湾区粤九城土地成交情况13

图表21大湾区粤九城土地出让结构14

图表222018年大湾区粤九城土地出让占比14

图表23粤港澳大湾区九城地价走势图14

图表242018年大湾区粤九城出让住宅用地地价15

图表25广东多个城市土地开发强度超30%警戒线（2016）15

图表26粤九城居住用地占城市建设用地比例（2016）16

图表272017年粤港澳大湾区GDP占比达12%16

图表282016年粤港澳大湾区出口占比较高16

图表29粤港澳大湾区与三大湾区GDP对比17

图表30粤港澳大湾区与三大湾区人均GDP对比17

图表31四大城市群与大湾区人均GDP对比（2017）17

图表32粤九城人均GDP（2018）18

图表33粤港澳大湾区各城市2017年常住人口数量18

图表342017年粤港澳大湾区各城市人口占比19

图表352006年以来粤港澳大湾区人口净流入数19

图表362017年各城市人口净流入广深占大头19

图表372008年以来广深佛三城人口净流入数领先19

图表382017年大湾区主要城市人口密度20

图表39粤港澳大湾区与三大湾区面积对比20

图表402016年粤港澳与三大湾区人口及密度对比20

图表41五大城市群人口&面积对比20

图表42广深佛2020年常住人口规划21

图表43广东省重点大学数量占比21

图表442003-2016年广东专利申请数占全国比重21

图表45各湾区人均轨道长度（2016）22

图表46粤港澳大湾区交通路网规划22

图表47粤港澳大湾区一小时城市圈23

图表48《粤港澳大湾区规划纲要》关于机场群建设规划23

图表49粤港澳大湾区各地城镇化率24

图表502018-2025年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算24

图表51粤港澳大湾区各城市与深圳房价及人均GDP对比25

图表52粤港澳大湾区重要园区规划26

图表53粤港澳大湾区产业园区全国50强园区26

图表54粤港澳大湾区园区涉足产业情况26

图表552016年粤港澳大湾区海港吞吐量27

图表562016年粤港澳大湾区河港吞吐量27

图表572016年粤港澳与三大湾区港口吞吐量对比27

图表582016年粤港澳与三大湾区集装箱吞吐量27

图表59物流仓储用地占比仍有提升空间28

图表60普洛斯物流地产基金运营模式28

图表61存量建设用地已成为深圳供地主力29

图表62深圳城市更新供地占比持续攀升29

2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

楼市现状：

以广深为核心，梯队特征显著。

2018年粤九城实现销售面积

8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献成交50%以上。

2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。

未来在大湾区协同发展带动下，人均GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。

2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。

由于持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。

楼市机遇：

经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。

粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。

以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。

区域人口密度为1208人/平方公里，低于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。

根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。

纲要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。

产业机遇：

把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。

纲要规划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。

针对大湾区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。

纲要明确构建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。

规划明确因地制宜推进城市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。

投资建议：

粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。

随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。

从投资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。

板块投资方面，短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。

展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会。

风险提示：

1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

股票价格EPS（元/股）PE（倍）

股票名称股票代码评级

2019-2-27

2017A

2018E

2019E

2020E

2017A

2018E

2019E

2020E

招商蛇口001979.SZ

21.51

1.55

1.94

2.45

3.05

13.9

11.1

8.8

7.1

强烈推荐

万科A000002.SZ

28.01

2.54

3.26

4.11

5.10

11.0

8.6

6.8

5.5

强烈推荐

保利地产600048.SH

13.30

1.31

1.58

1.91

2.30

10.2

8.4

7.0

5.8

强烈推荐

金地集团600383.SH

11.35

1.52

1.85

2.13

2.44

7.5

6.1

5.3

4.7

强烈推荐

新城控股601155.SH

33.24

2.67

4.45

6.01

7.88

12.4

7.5

5.5

4.2

强烈推荐

天健集团000090.SZ

5.85

0.42

0.50

0.74

1.29

13.9

11.7

7.9

4.5