重庆市大学城竞争楼盘分析报告doc.docx

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重庆市大学城竞争楼盘分析报告doc

重庆市大学城

竞争楼盘分析报告

前言

一、竞争楼盘综合分析

市场背景总括

既得条件比较

二、竞争楼盘个案分析

个案分析一：

龙湖睿城

个案分析二：

富力城

三、销售对象需求分析

购买角色定位

购买原因解析

竞争楼盘满足需求情况比较

四、楼盘、户型选择总结

选择楼盘：

富力城

选择户型：

平米中小型住宅、

五、附录（小组成员班级学号、撰稿分配负责部分）

前言

本次考察分析通过一个三口之家的角度，针对重庆沙坪坝区大学城龙湖睿城和富力城楼盘进行了既得条件、房产价值、需求应答等方面进行了实地考察及比较分析。

并最终依据本次评估考察，选择了适合该用户群购买的楼盘及户型。

一、竞争楼盘综合分析

一、市场背景总括

1、房产价格市场走势

年，通货膨胀来势凶猛，海内外热钱涌动、美元指数走势诡谲、物价不断上涨，房产作为保值甚至存有一定升值空间的投资产品，从年底的寒冬渐渐走热，房价一路水涨船高，大量资金流入房产市场。

尽管政府迫于宏观调控与舆论压力，对房地产市场进行了精确控制，实行第二套房首付提高等多种手段试图抑制房价的一路走高。

无奈中国市场的刚性需求只增不减，房价上涨、房产升值仿佛只是时间问题。

时间

价格

元平米

平均价

涨幅

富力城

龙湖睿城

重庆整体

针对竞争性楼盘比较，龙湖睿城的现房已经售完，富力城仍在销售中。

根据现有数据可以得出：

龙湖的房价涨幅更高更快，而富力城房价基本随着重庆市整体房价的增长而稳步走高。

但由于龙湖睿城的现房已经售完，现销售多以二手房为主，所以价格会相应作出调整，在元平米不等。

富力城的房价在十二中旬做了相应微调，目前购房较为实惠，此后该楼盘房价应该仍会随着大学城的发展、周边设施的完善和重庆市的整体房价一起稳步增长，具有较大增长潜力。

2、大学城开发现状及发展前景（附大学城规划图）

重庆大学城作为西部新城的组团之一，规划面积平方公里，人口万左右，建设总投资约亿元。

自年大学城开城以来，已有所高校先后投入使用，目前入驻学生达到万人，到年，所高校全部建成，师生规模万人

目前，重庆大学城仍处于进一步开发中，开发规模和质量都有待提高。

从交通角度看，主要交通工具为公交车和私人经营面包车，交通工具单调、安全系数不高，代表城市特征的出租车和轻轨、铁路等目前都仍未在大学城实现开通和广泛运营，交通网络以及综合配套仍不完善；从商业消费角度看，大学城整体商业处在一个相对落后的状态，虎溪镇拆迁后，大学城商业中心集中于熙街地段，其消费品质及产品定位都较为山寨，商业主要集中于餐饮，定价和商品品质、价格主要针对大学生。

与此同时，生活必需品的销售处在一个垄断的阶段，生活常用品物价相对市区反而更高一些，亟待形成一个更为高品质、高水准的真正商圈。

从人力人口发展角度看，大学城是重庆市政府重点打造的教育集中地区，不仅各高校纷纷响应号召在大学城开辟校区，带来大量知识、技术人才（学生、教师和某些电子科技企业员工、配套服务工作人员等），同时连带吸引了许多城市人口（如教师家属、电子企业聘用员工），住房需求不用担心。

针对大学城发展前景，首先，大学城作为重庆市政府重点打造的知识教育集中地区，其经济发展势在必行，经济发展将带来房产升值也毋庸置疑。

其次，多所高校坐落于此，文化氛围浓郁，将形成此处不同于其他地区的独特优势。

此外，随着富力城综合楼盘的建设以及交通网络的形成，尤其是地铁一号线开通后，交通会更加便利；作为先头部队打入大学城房地产圈的龙湖睿城和富力城，抢占了独具优势的地块和较低的低价，将来保值升值都具有一定潜力。

总体上说，大学城未来的开发前景总体看来还是非常可观的。

3、重庆市民购房理念

重庆市民的购房理念以投资居住两相宜为主，总体上说，可作为居住用房也可作为低风险投资的房产产品更适合重庆市场。

从投资的角度来讲，龙湖睿城已经度过了一个快速政治的阶段，而富力城由于周边相应的配套设施以及地铁一号线的建成，它仍处在一个继续升值的阶段。

而就宜居角度，龙湖睿城有虎溪河穿流而过，配备小区内游泳池等配套设施，环境优美；富力城抢占有利地势，距离正在修建的地铁站有最恰当步行距离。

两竞争楼盘均较宜居。

4、大学城各竞争楼盘定位

大学城附近的主要楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖东桥郡，卓越美丽时光，龙湖花千树，廊桥水乡以及康田·漫城

●龙湖睿城以花园洋房和别墅为主，有两幢高层住宅，定位较为高端

●富力城是一个综合型的楼盘，规划有住宅，高尚住宅和花园洋房，价格适中

●龙湖东桥郡以别墅为主，配套较为高端

●卓越美丽时光以公寓为主，重点宣传高尚住宅

●龙湖花千树以高层住宅和花园洋房为主卖点，定位较高

●廊桥水乡是以别墅为主，斥重金打造楼盘内部环境，整体定位高端

●康田·漫城以高层住宅为主，强调生活化

从以上的资料来看，对一个三口之家而言，相对适合的楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖花千树和康田·漫城。

二、既得条件比较

1、房产公司背景

（1）龙湖睿城

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。

　　从年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。

在每个城市进行多项目、多业态的开发思路，目标争取在每一个进入的城市成为业内领先的企业。

截至年，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等个城市。

　年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。

、、、年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。

年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。

年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。

、年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值”、“中国优秀物业服务企业服务质量”。

（2）富力城（富力房产公司）

广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：

）成立于年，注册资金亿人民币,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。

2、楼盘定位

（1）龙湖睿城

“沙区无好房”的历史，终将于龙湖睿城终结。

在此之前，沙坪坝乃至延伸周边的泛沙坪坝区，一直缺乏高品质别墅产品。

龙湖睿城此次主推高端别墅，旨在提高大学城生活水准，提倡品质楼盘，追求引领时尚，定位较为高端。

（2）富力城

城位于大学城，总占地约亩，被四大高校片区环抱，北边是木鱼石公园，西边是缙云山脉，南邻轻轨站。

项目总建筑面积万方，其中住宅万方、商业万方。

项目分两期开发，一期规划为亩现代中式人文社区，二期规划为亩复合国际生活社区。

打造综合商圈，提供舒适生活、便捷服务。

3、交通网络

（1）龙湖睿城

轻轨号线：

西彭北碚。

内外环高速、渝遂高速、巴士及公交。

社区豪华巴士、大学城线辆公交环城贯通，内部交通往来畅达。

交通方便，为人们的出行、购物提供了方便。

（2）富力城

米内有较多通往主城的公交车及其车站，且从璧山开往朝天门的地铁一号线也将在年前通车，号线也将在明年通车，还有轻轨明后年通车··这些都大大方便了人们的出行。

4、周边教育机构

（1）龙湖睿城

大学有:

重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等所高校环绕，富有浓郁的人文气息。

中学有：

重庆市重点中学一中、八中、国际学校

（2）富力城

大学有:

重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等所高校

中学有：

重庆市重点中学一中、八中

小学有：

人民小学（购房后子女可入读人民小学，即学区房）

5、楼盘配套环境、设施

（1）龙湖睿城

安保系统:

采用了智能化管理系统，主要有：

楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统

智能化设施:

防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机

供热系统:

燃气，小区设燃气管网到户

供水系统:

单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表

车库配置:

车辆出入及停车场管理系统

购物消费：

自身配备一定商业配套，但不够完善

（2）富力城：

有地下停车场，电梯直达车库，天然气入户，安装全新美的强排热水器、房屋内照明灯具全部安装完毕、附带入户花园、两道双开门防盗门，南北朝向、全新双人床。

南边阳台有电源和水管，可放洗衣机，并安装了自动晾衣架。

房间里有彩屏对讲机，有一键呼叫按钮，可以随时向物业中心寻求援助。

四部进口电梯，每栋楼门前小广场前面就是直通超市的手扶电梯，永辉超市就在楼下。

6、独有优势

富力城房产证书已经下来，在业主手中，也可按揭购买。

现房有房证，可以立刻给落户，办理就近的入学手续。

对于三口之家子女的教育问题提供了较好的保障。

且年底超市开业会更大方便生活需要。

二、竞争楼盘个案分析

个案分析一：

龙湖睿城

一、楼盘概况

开发商

重庆龙湖地产发展有限公司 

物业公司

龙湖物业管理分公司

占地面积

平方米

建筑面积

平方米

建筑类型

多层,高层,联排

交房时间

容积率

绿化率

物业费

洋房元平方米高层元平方米

停车位

个

占地面积平方米

建筑面积平方米

竣工时间

物业管理附加信息:

洋房；高层

开发商:

重庆龙湖地产发展有限公司

整合推广公司高戈广告

工程进度:

竣工（）

户数:

总户数户当期户数户

二、户型、面积种类

户型

面积

二房二厅

㎡

㎡

㎡

三房二厅

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

四房二厅

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

别墅

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

房型特点：

以中小型房型为主，市场广阔，易受大众接受。

别墅高档豪华，竞争力强。

三、价格分析

记录时间

均价

价格描述

元平方米

 洋房均价元㎡

元平方米

 花园洋房底实得面积均价

元平方米

四、销售状况

基本现房已经全部销售完成，一铺难求

尽管目前大学城续建工程还在继续，商业网点布局尚未完成，但其商铺的紧俏程度已不亚于全市任何一个知名商圈。

据了解，之前龙湖睿城一号商铺开盘当天就销售了。

本期推出的睿城商铺面积平方米。

龙湖睿城学院派号楼小户目前仅剩余套，户型面积约平米，精装修，均价元㎡左右，首付万元起。

龙湖睿城目前还有花园洋房底户型，实得面积均价元平方米。

五、楼盘配套

●安保系统:

采用了智能化管理系统，主要有：

楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统

●智能化设施:

防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机

●电梯品牌:

品牌电梯

●供热系统:

燃气，小区设燃气管网到户

●供水系统:

单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表

●车库配置:

车辆出入及停车场管理系统

六、楼盘功能布局

龙湖睿城，占地面积平方米，建筑面积平方米，总户数户，打造为现代风情的联排别墅。

别墅和高层住宅间存在明显区域分割。

社区景观上通过对空间的梳理，实现内外双景的同时，使各景观互相渗透。

在景观打造上以虎溪河为主线