重庆市大学城竞争楼盘分析报告doc.docx

1、重庆市大学城竞争楼盘分析报告doc重庆市大学城竞争楼盘分析报告前 言一、竞争楼盘综合分析市场背景总括既得条件比较二、竞争楼盘个案分析个案分析一：龙湖睿城个案分析二：富力城三、销售对象需求分析购买角色定位购买原因解析竞争楼盘满足需求情况比较四、楼盘、户型选择总结选择楼盘：富力城选择户型：平米中小型住宅、五、附录（小组成员班级学号、撰稿分配负责部分）前言本次考察分析通过一个三口之家的角度，针对重庆沙坪坝区大学城龙湖睿城和富力城楼盘进行了既得条件、房产价值、需求应答等方面进行了实地考察及比较分析。并最终依据本次评估考察，选择了适合该用户群购买的楼盘及户型。一、竞争楼盘综合分析 一、市场背景总括1、

2、房产价格市场走势年，通货膨胀来势凶猛，海内外热钱涌动、美元指数走势诡谲、物价不断上涨，房产作为保值甚至存有一定升值空间的投资产品，从年底的寒冬渐渐走热，房价一路水涨船高，大量资金流入房产市场。尽管政府迫于宏观调控与舆论压力，对房地产市场进行了精确控制，实行第二套房首付提高等多种手段试图抑制房价的一路走高。无奈中国市场的刚性需求只增不减，房价上涨、房产升值仿佛只是时间问题。 时间价格元平米平均价涨幅富力城龙湖睿城重庆整体针对竞争性楼盘比较，龙湖睿城的现房已经售完，富力城仍在销售中。根据现有数据可以得出：龙湖的房价涨幅更高更快，而富力城房价基本随着重庆市整体房价的增长而稳步走高。但由于龙湖睿城的现

3、房已经售完，现销售多以二手房为主，所以价格会相应作出调整，在元平米不等。富力城的房价在十二 中旬做了相应微调，目前购房较为实惠，此后该楼盘房价应该仍会随着大学城的发展、周边设施的完善和重庆市的整体房价一起稳步增长，具有较大增长潜力。2、 大学城开发现状及发展前景（附大学城规划图）重庆大学城作为西部新城的组团之一，规划面积平方公里，人口万左右，建设总投资约亿元 。自年大学城开城以来，已有所高校先后投入使用，目前入驻学生达到万人，到年，所高校全部建成，师生规模万人 目前，重庆大学城仍处于进一步开发中，开发规模和质量都有待提高。从交通角度看，主要交通工具为公交车和私人经营面包车，交通工具单调、安全系

4、数不高，代表城市特征的出租车和轻轨、铁路等目前都仍未在大学城实现开通和广泛运营，交通网络以及综合配套仍不完善；从商业消费角度看，大学城整体商业处在一个相对落后的状态，虎溪镇拆迁后，大学城商业中心集中于熙街地段，其消费品质及产品定位都较为山寨，商业主要集中于餐饮，定价和商品品质、价格主要针对大学生。与此同时，生活必需品的销售处在一个垄断的阶段，生活常用品物价相对市区反而更高一些，亟待形成一个更为高品质、高水准的真正商圈。从人力人口发展角度看，大学城是重庆市政府重点打造的教育集中地区，不仅各高校纷纷响应号召在大学城开辟校区，带来大量知识、技术人才（学生、教师和某些电子科技企业员工、配套服务工作人员

5、等），同时连带吸引了许多城市人口（如教师家属、电子企业聘用员工），住房需求不用担心。针对大学城发展前景，首先，大学城作为重庆市政府重点打造的知识教育集中地区，其经济发展势在必行，经济发展将带来房产升值也毋庸置疑。其次，多所高校坐落于此，文化氛围浓郁，将形成此处不同于其他地区的独特优势。此外，随着富力城综合楼盘的建设以及交通网络的形成，尤其是地铁一号线开通后，交通会更加便利；作为先头部队打入大学城房地产圈的龙湖睿城和富力城，抢占了独具优势的地块和较低的低价，将来保值升值都具有一定潜力。总体上说，大学城未来的开发前景总体看来还是非常可观的。3、 重庆市民购房理念重庆市民的购房理念以投资居住两相宜为

6、主，总体上说，可作为居住用房也可作为低风险投资的房产产品更适合重庆市场。从投资的角度来讲，龙湖睿城已经度过了一个快速政治的阶段，而富力城由于周边相应的配套设施以及地铁一号线的建成，它仍处在一个继续升值的阶段。而就宜居角度，龙湖睿城有虎溪河穿流而过，配备小区内游泳池等配套设施，环境优美；富力城抢占有利地势，距离正在修建的地铁站有最恰当步行距离。两竞争楼盘均较宜居。4、 大学城各竞争楼盘定位大学城附近的主要楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖东桥郡，卓越美丽时光，龙湖花千树，廊桥水乡以及康田漫城 龙湖睿城以花园洋房和别墅为主，有两幢高层住宅，定位较为高端 富力城是一个综合型的楼盘，规划有住宅，高尚住宅和花

7、园洋房，价格适中 龙湖东桥郡以别墅为主，配套较为高端 卓越美丽时光以公寓为主，重点宣传高尚住宅 龙湖花千树以高层住宅和花园洋房为主卖点，定位较高 廊桥水乡是以别墅为主，斥重金打造楼盘内部环境，整体定位高端 康田漫城以高层住宅为主，强调生活化从以上的资料来看，对一个三口之家而言，相对适合的楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖花千树和康田漫城。二、既得条件比较1、 房产公司背景（1） 龙湖睿城经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态

8、。从年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市进行多项目、多业态的开发思路，目标争取在每一个进入的城市成为业内领先的企业。截至年 ，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等个城市。 年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。、年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。 、年，龙湖被

9、国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值”、“中国优秀物业服务企业服务质量”。 （2） 富力城（富力房产公司）广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：）成立于年，注册资金亿人民币, 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。2、 楼盘定位（1） 龙湖睿城“沙区无好房”的历史，终将于龙湖睿城终结。在此之前，沙坪坝乃至延伸周边的泛沙坪坝区，一直缺乏高品质别墅产品。龙湖睿城此次主推高端别墅，旨在提高大学城生

10、活水准，提倡品质楼盘，追求引领时尚，定位较为高端。（2） 富力城城位于大学城，总占地约亩，被四大高校片区环抱，北边是木鱼石公园，西边是缙云山脉，南邻轻轨站。项目总建筑面积万方，其中住宅万方、商业万方。项目分两期开发，一期规划为亩现代中式人文社区，二期规划为亩复合国际生活社区。 打造综合商圈，提供舒适生活、便捷服务。3、 交通网络（1） 龙湖睿城轻轨号线：西彭北碚。内外环高速、渝遂高速、巴士及公交。社区豪华巴士、大学城线辆公交环城贯通，内部交通往来畅达。交通方便，为人们的出行、购物提供了方便。（2） 富力城米内有较多通往主城的公交车及其车站，且从璧山开往朝天门的地铁一号线也将在年前通车，号线也将

11、在明年通车，还有轻轨明后年通车这些都大大方便了人们的出行。4、 周边教育机构（1） 龙湖睿城大学有:重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等所高校环绕，富有浓郁的人文气息。中学有：重庆市重点中学一中、八中、国际学校（2） 富力城大学有:重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等所高校中学有：重庆市重点中学一中、八中小学有：人民小学（购房后子女可入读人民小学，即学区房）5、 楼盘配套环境、设施（1） 龙湖睿城安保系统:采用了智能化管理系统，主要有：楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统智能

12、化设施:防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机供热系统:燃气，小区设燃气管网到户供水系统:单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表车库配置:车辆出入及停车场管理系统购物消费：自身配备一定商业配套，但不够完善（2） 富力城：有地下停车场，电梯直达车库，天然气入户，安装全新美的强排热水器、房屋内照明灯具全部安装完毕、附带入户花园、两道双开门防盗门，南北朝向、全新双人床。南边阳台有电源和水管，可放洗衣机，并安装了自动晾衣架。房间里有彩屏对讲机，有一键呼叫按钮，可以随时向物业中心寻求援助。四部进口电梯，每栋楼门前小广场前面就是直通超市的手扶电梯，永辉超市就在楼下。6、 独有优势富力城房

13、产证书已经下来，在业主手中，也可按揭购买。现房有房证，可以立刻给落户，办理就近的入学手续。对于三口之家子女的教育问题提供了较好的保障。且年底超市开业会更大方便生活需要。二、竞争楼盘个案分析个案分析一：龙湖睿城一、楼盘概况开发商重庆龙湖地产发展有限公司 物业公司龙湖物业管理分公司占地面积平方米建筑面积平方米建筑类型多层,高层,联排交房时间容积率绿化率物业费洋房元平方米 高层元平方米 停车位个占地面积平方米 建筑面积平方米 竣工时间物业管理附加信息:洋房；高层开发商:重庆龙湖地产发展有限公司整合推广公司高戈广告工程进度:竣工()户 数:总户数户 当期户数户二、户型、面积种类户型面积二房二厅三房二厅

14、四房二厅别墅房型特点 ：以中小型房型为主，市场广阔，易受大众接受。别墅高档豪华，竞争力强。三、价格分析记录时间均价价格描述元平方米洋房均价元元平方米花园洋房底实得面积均价元平方米四、 销售状况基本现房已经全部销售完成，一铺难求尽管目前大学城续建工程还在继续，商业网点布局尚未完成，但其商铺的紧俏程度已不亚于全市任何一个知名商圈。据了解，之前龙湖睿城一号商铺开盘当天就销售了。本期推出的睿城商铺面积平方米。龙湖睿城学院派号楼小户目前仅剩余套，户型面积约平米，精装修，均价元左右，首付万元起。龙湖睿城目前还有花园洋房底户型，实得面积均价元平方米。五、 楼盘配套 安保系统:采用了智能化管理系统，主要有：楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统 智能化设施:防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机 电梯品牌:品牌电梯 供热系统:燃气，小区设燃气管网到户 供水系统:单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表 车库配置:车辆出入及停车场管理系统六、 楼盘功能布局龙湖睿城，占地面积平方米，建筑面积平方米，总户数户，打造为现代风情的联排别墅。别墅和高层住宅间存在明显区域分割。社区景观上通过对空间的梳理，实现内外双景的同时，使各景观互相渗透。在景观打造上以虎溪河为主线