房地产开发项目成本控制研究Word格式.docx
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本论文主要研究内容如下：
（一）相关基础理论及文献综述
1、国内外房地产开发项目成本控制现状：
国外房地产开发项目成本控制现状、国内房地产开发项目成本控制现状
2、成本控制理论：
成本控制的概念和目标、成本控制的原则
3、房地产开发项目成本控制对象和构成：
房地产开发项目成本控制的对象、房地产开发项目成本的构成
（二）房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题
1、房地产开发成本控制影响因素
2、房地产开发项目成本控制存在的问题
（三）房地产开发项目成本控制方法、改善建议
1、各阶段成本控制方法：
项目决策阶段的成本控制、项目设计阶段的成本控制、项目招投标阶段的成本控制、项目实施阶段的成本控制、项目销售阶段的成本控制
2、房地产开发项目成本控制改善建议
（四）案例分析
第2章相关基础理论及文献综述
2.1国内外房地产开发项目成本控制现状
2.1.1国外房地产开发项目成本控制现状
在国外，随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验的积累，对项目的成本控制越来越重视。
在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着90%以上的成本，成本控制的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。
通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来控制建设项目成本，通过合同管理，来控制成本风险。
国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。
2.1.2国内房地产开发项目成本控制现状
从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经达到了高峰，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。
房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。
因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，将成本控制工作作为管理工作中的关键环节，引起企业的高度重视，它是企业在市场中持续稳定发展的基础。
随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变得越来越理性，房地产企业只能通过不断提高设计水平、增加功能，加大投入等手段来细分市场、争夺客户，使得房地产的开发成本不断增加，利润不断下降，竞争也越来越激烈，房地产告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中难以维持长久的竞争力，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。
在这种总体框架下，企业成本管理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的核心地位。
如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商所关注的问题。
各房地产开发商都在对成本控制进行着探索和研究，寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法。
在国内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等国内知名企业，一直也在探索着成本控制的有效途径和手段，万科的成本控制实行外包制和产品开发产业化，充分利用社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；
远洋地产实行项目制管理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责制对项目成本控制监督、指导和质询，以期达到成本控制的目的。
房地产项目的成本控制由最初的简单、粗放型的管理向今天的程序、集约化管理转变。
与此同时，国家有关主管部门也在探索，使房地产开发领域的各项工作更加规范化，尤其是在成本管理上，通过出台相关政策、管理办法以及采取必要的手段进行引导，使成本控制做到有据可依、有理可循。
2.2成本控制理论
2.2.1成本控制的概念和目标
项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。
成本控制的目标就在于降低项目成本，提高经济效益。
即保证各项工作都在预算的范围内进行。
2.2.2成本控制的原则
现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：
一是全面控制原则，二是重点控制原则。
只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：
（1）成本最低化原则
房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。
在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。
（2）全面成本控制原则
项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。
（3）动态控制原则
项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。
（4）目标管理原则
目标管理内容包括：
目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。
（5）责、权、利相结合的原则
在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。
2.3房地产开发项目成本控制对象和构成
2.3.1房地产开发项目成本控制的对象
（1）以项目成本的形成过程作为控制对象
根据对项目成本实行全过程控制的要求，具体的控制内容包括：
工程投标阶段：
根据工程概况和招标文件，对项目成本进行估算，提出投标决策意见。
施工准备阶段：
结合设计图纸和其他有关资料，编制具有可操作性的施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理的可行的施工方案，编制具体的成本控制计划，对开发项目的成本进行事前控制。
施工阶段：
以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额等，对实际发生的成本费用进行控制。
竣工交付使用及保修期阶段：
对竣工验收发生的费用和保修费用进行适当合理控制。
（2）以项目职能部门、生产班组和施工队作为成本控制的对象
成本控制的具体内容是日常发生的各种费用和损失。
这些费用和损失，都发生在各个部门、生产班组和施工队。
因此，也应以部门、班组和施工队作为成本控制对象，采取相应措施进行监督和检查。
（3）以分部分项工程作为项目成本的控制对象
为了把成本控制工作做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目成本的控制对象。
目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算，但可根据出图情况编制分阶段的施工预算。
总之，不论是完整的施工预算，还是分阶段的施工预算，都是进行项目成本控制的必不可少的依据。
2.3.2房地产开发项目成本的构成
（1）土地费用：
土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。
对土地使用权出让金的估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，具体视情况而定。
土地费用包括土地出让金，土地征用费、城市建设配套费用和拆迁安置补偿费等。
房地产开发企业取得土地方式有三种：
协议出让，招标出让，拍卖出让。
但是大多数开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径[1]。
（2）前期工程费：
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。
（3）建筑安装工程费：
建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，它是由直接费、间接费、利润和税金组成。
（4）市政公共设施费用：
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
（5）管理费用：
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
（6）贷款利息：
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。
（7）税费：
项目的成本控制还应考虑开发过程中所缴纳的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。
（8）其他费用：
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
第3章房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题
3.1房地产开发成本控制影响因素
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、开发项目所处环境、国家的有关政策等因素影响。
而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
（1）项目决策
项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策过程就是拟建项目的设计任务书的编制和审批过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也就是项目的最终决策。
房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。
（2）土地成本
在同一片地域内地价差异很大，主要受两个因素的影响较大。
一是土地的用途；
二是土地的容积率。
（3）工程建设成本
①设计方案的经济合理性
房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。
②工期的影响
建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。
一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机械等费用，但是，工期并不是可以无限期缩短的。
工期越长，则反之。
对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。
③质量的影响
建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。
建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。
一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。
④市场条件
市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面。
一方面是生产要素价格波动会或多或少影响工程成本；
另一方面是行业竞争状况的影响。
建筑市场属于买方市场，供远远大于求，所以建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。
承包商之间的竞争主要体现在价格上，招投标法规定低价中标[2]。
因此发包方可以利用这一优势进行适当的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔的价格调整有效控制。
（4）相关税费、管理费用和筹资成本
房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和房地产企业自身的管理水平、项目运作资金有关。
3.2房地产开发项目成本控制存在的问题
1、把项目的成本控制集中放在实施阶段
近些年来，我国房地产业发展速度加快，为国民经济发展做出了很大的贡献。
但目前为止，我国的房地产发展还不够成熟，仍然有很多地方需要改进和加以完善。
在成本控制方面，我国地产开发商们通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招投标等阶段的成本控制缺乏足够的认识和重视。
（1）不重视决策阶段的成本控制
决策阶段发生的成本费用较少，但在整个项目的成本控制中起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。
决策阶段是房地产开发项目成本控制非常重要的一个阶段。
但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策阶段的成本控制，只重视租售房屋而忽略了策划的重要性。
（2）只重视施工阶段的成本控制，忽略设计阶段的成本控制
房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。
房地产开发项目施工阶段的成本控制固然重要，但同时也不应忽略设计阶段的成本控制。
一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监督管理以保障施工阶段的成本控制。
然而，开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一再压缩，认为这样就可以节约成本。
因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面控制成本、适当的经济节约。
2、强调成本控制忽视工程进度
在工程施工过程中，施工者往往认为进度计划可有可无是一种摆设。
但如果没有很好的进度计划，施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况，同时对于施工企业而言也很难指导自己的施工，并在资源上从容调度和平衡优化。
在目前竞争激烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机遇可谓是瞬息万变，不按预定计划将产品推向市场会使项目面临很大的风险。
3、强调成本控制忽视工程质量
一些房地产开发企业在实践中不能正确处理质量和成本的关系。
创造质优价低的产品是大多数企业追求的目标，但也是一个很具难度的目标，因为质量和成本的关系大多时候是一个正向关系。
在成本控制过程中，为了强调降低成本、以次充好、采取偷工减料等不正当手段降低成本，从而损害产品质量。
房地产企业降低成本应以不损害产品的质量为前提，这样，降低成本就只能通过技术革新来实现了，但这又正是国内大多数房地产企业的一个薄弱之处。
4、招投标实施过程不严谨
招投标作为一种成功的采购模式，从运行的实践来看，采用招投标制度对约束交易者的行为，创造公平竞争的市场环境，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用，建设工程招投标，是我国经营方式和建筑管理体制的一项重大改革，有利于降低工程造价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争。
实行招投标以降低造价，保证质量和有效缩短工期，更显其必要性和现实性。
但是，当前招投标活动中出现了诸多问题，包括招标监督机制不健全、评标办法不科学、非法围标、地方保护、商业贿赂、逃避招标等，需要政府去规范、引导，以及参加招投标各方的共同合作，才能从根本上得到解决。
对于国内建筑承包企业来说，应该提升企业自身竞争力，获取竞争优势；
对于政府主管部门来说，应该建立规范的招投标市场，鼓励、促进企业间的正当竞争。
勿庸置疑，完善建设项目招投标市场，借鉴国外成熟的经验，结合国内建筑业的实际发展水平，来逐步推进招投标相关制度、措施的建立是一个值得关注的问题。
5、项目成本控制各阶段脱节
房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产品体积庞大、生产过程繁琐复杂，因此，在各个环节、各个阶段的控制管理上也就极易出现一些常见的问题，例如，各阶段成本控制脱节等。
项目进展包括设计、采购、施工和预租售等几个阶段。
由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目费用控制基本上是分阶段进行的，大多数开发商的项目成本控制则侧重于施工阶段，其他几个阶段的控制未充分结合起来。
因此在设计和采购方面的控制还不够，而这两个阶段恰恰是对项目费用影响最大的阶段。
因此今后要加强对这两个阶段的费用控制，同时也应注意几个阶段费用控制的结合，真正做到工程进度和工程费用的一体化。
但我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者是在控制成本的过程中没有找到适用的更科学的方法，而致使我国多数房地产企业在项目的实施过程中对成本控制的了解不够深入、只停留在表面上，最后导致房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制效果不理想。
由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。
只注重施工阶段的成本控制，对其他阶段缺乏足够重视。
房地产开发项目是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到整个房地产开发项目的成本。
但是在实际中，大多数的房地产开发项目在成本控制方面存在误区，只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，往往都轻视项目成本控制中的沟通管理，比较注重对施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；
或只注重某一环节，忽视其他环节。
6、房地产开发项目成本控制缺乏动态控制理念
目前多数房地产企业成本控制主要是会计成本核算控制，会计核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制，动态控制。
当前，许多项目经理部的成本管理缺乏事前和事中控制和管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段才对已发生的成本进行核算，这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，无法对成本信息做到正确的选择与使用；
不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因，难以对症下药，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。
7、竣工阶段总结分析工作欠周全
在实际中，很多中小型房地产开发企业及建设单位存在“项目上马建班子、项目完工散摊子”，项目管理组织架构不固定，项目完成后，缺乏对项目实施的总结、分析、经验积累和反馈机制，没有落实项目成本绩效考评制度，兑现奖惩，更不用说为改进以后工作提供依据。
大部分仍处在粗放型管理状态，致使项目管理水平提高不快，管理经验几乎全无。
第4章房地产开发项目成本控制方法及改善建议
4.1房地产开发项目各阶段成本控制方法
4.1.1项目决策阶段的成本控制
项目决策的正确性是进行合理的项目成本控制的前提。
项目决策失误会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失[6]。
因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。
（1）搞好市场调查工作。
对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便对项目的市场前景进行准确预测[6]。
（2）做好项目规划设计评价。
考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；
房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。
（3）项目定位准确。
结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。
4.1.2项目设计阶段的成本控制
规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。
由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在规划设计阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。
开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本控制[7]，并着重考虑以下工作：
（1）做好设计前的投资估算控制。
通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计控制的依据。
（2）初步设计要重视方案的选择。
设计阶段存在多方案比选的可能，不同的设计方案导致的项目成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成本控制的目的。
（3）限额设计。
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照比准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制专业设计，严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破[7]。
限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资（或基础价）的项目。
限额设计分为纵向控制与横向控制。
纵向控制，就是随着不同设计阶段的深入，即从可行性研究、初步勘察、技术设计直到施工图设计，限额设计都必须贯穿到各个阶段，而在每一个阶段还必须贯穿与各个专业的每道工序。
横向控制的主要工作就是健全和加强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任的核心是正确处理好责、权、利三者之间的关系。
4.1.3项目招投标阶段的成本控制
房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。
在房地产开发行业中，需要进行招标工程任务主要有设计招标、施工招标、大型机械及设备采购招标等。
房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有:
（1）选择合适的施工单位。
如果一个工程项目三级施工企业就可以胜任，就没有必要找一级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高一些，这样无形就会增加开发商的成本。
（2）做好招标文件的编制工作。
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件[8]。
对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以便于日后的造价控制。
（3）严格控制标底价格的审查工作。
对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。
必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。
审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。
4.1.4项目实施阶段的
升级会员 