完整版南京物业服务合同范本.docx

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完整版南京物业服务合同范本

南京市xxx小区物业管理服务合同

甲方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

邮编：

；

联系电话：

。

乙方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

邮编：

；

根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对滨江西园小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章  物业基本情况

第一条 物业基本情况 

1、物业名称：

              ； 

2、物业类型：

                          ； 

3、坐落位置：

                          ； 

4、占地面积：

                          ；  

5、建筑面积：

                          ； 

6、物业管理区域四至：

东至：

  城河北路                   ； 

南至：

  郑和北路                   ； 

西至：

  南京下关绿化管理所         ； 

北至：

  铁路             。

第二章  服务内容

第二条 物业共用部位的使用管理和维修：

包括：

房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。

第三条 物业共用设施、设备的日常使用、巡查和管理：

包括：

道路、化粪池、污水井、信报箱、上下水主管道、落水管、共用照明、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。

第四条 物业共用部位和公共场地的清扫，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通。

第五条 公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。

第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位的管理。

第七条 公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。

第八条 装饰装修管理服务。

第九条 物业档案资料管理：

包括：

与物业相关的工程图纸、设施设备档案、住用户档案、管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。

第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修的，乙方告知甲方，按照本市物业管理办法进行处理，因此发生的费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。

第十一条 乙方承诺配合甲方，对甲方认定的物业管理区域急需新建和维修的，在明确符合维修基金申请条件并通过审核的维修项目，由甲方通知后，乙方可垫资维修改造。

甲方承诺乙方，将按照法定程序和工程造价，申请维修资金，用于偿还乙方的垫付资金。

第十二条 乙方提供的服务质量按本合同第六章约定的服务标准执行。

第十三条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取。

第十四条 甲方应于2018年1月1日前，按规定无偿提供管理用房（不含设备用房）。

乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途和原始结构。

 物业管理用房建筑面积          平方米，位于          。

第三章  服务费用 

第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

1、多层住宅 0.5 元／平方米／月；商业用房：

 1.0 元／平方米／月。

2、分摊水电费：

按照总表计量度数和实际支出金额，扣除乙方办公发生的和自用的以外，由全体业主按户分摊。

3、乙方承诺签订合同一年内（含试用期）不提高物业服务收费标准；一年后，如果乙方管理服务良好，并经满意度调查达60%以上，甲方可以依法启动相关程序，召开业主代表大会讨论物业服务费用的收费标准。

同时，乙方按照新的物业收费标准提供相应的服务质量和服务等级。

第十六条 物业服务费主要用于以下开支：

1、乙方人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费、教育费等； 

2、物业共用部位、共用设备设施的日常维护保养费用； 

3、物业管理区域清洁卫生费用； 

4、物业管理区域绿化养护费用； 

5、物业管理区域秩序维护费用； 

6、乙方办公费用； 

7、乙方固定资产折旧费用； 

8、法定税费； 

9、乙方的利润； 

10、其它属于乙方成本的费用。

第十七条 对不属于日常设施设备维护维修的项目，乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。

第十八条 物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收取，乙方承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过1年。

业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带保证交纳责任。

业主与物业使用人（承租人）之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，乙方可以按照其约定收取物业服务费用，但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定的约束。

第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公示：

1、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布半年物业服务费用的收支和使用情况； 

2、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布分摊水电费的收支情况，同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。

物业服务费用标准调整后，如与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定相冲突，按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定执行。

对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

向物业所在地人民法院提起诉讼。

第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊：

1、物业公共区域能耗费由全体业主按照 户 分摊； 

2、装修管理服务费在装修前交纳。

第二十一条 乙方将物业服务（包括专业部门的委托服务、对物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务）的收费价格和标准，在物业管理区域内公示。

第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费。

 第四章  物业的经营 

第二十三条 乙方在确定的区域，按照《南京市物业服务收费管理实施办法》规定，收取机动车停放服务费。

第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方式：

地面停车位，车位使用人按照150元／个月的标准向乙方交纳停车费。

收取的停车费用于补贴乙方物业管理服务费。

第二十六条 停车管理服务费主要用于以下开支：

1、车辆管理员的人工成本； 

2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用； 

3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用及运行能耗费用； 

4、停车场的公共环境清洁卫生费用； 

5、法定税费。

第二十七条 小区内的广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。

甲方收益可以用于补贴乙方物业管理服务费，上限不超过甲方收益的%，具体方案另行约定。

第二十八条 乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。

第五章  物业的承接验收 

第二十九条 承接验收时发现的问题，另行签署书面意见及解决方案，作为本合同的补充内容，甲、乙双方分别存档，并报上级主管部门留存。

第三十条 乙方承接物业时，甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 

4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）； 

5、其它应当移交的物业相关资料。

移交资料以物业交接查验清单为准，清单作为本合同的附件。

 第六章  服务标准 

第三十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理：

（一）房屋及共用设备管理 

1、小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。

2、物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。

3、进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。

（二）共用设施管理 

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、保持道路畅通。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显。

（三）绿化及养护管理 

绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶，草皮存活率达80%以上。

（四）环境卫生管理 

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。

2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。

3、雪后及时扫净小区内道路积雪；雨后及时清理污水。

4、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。

5、发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。

（五）秩序维护 

1、小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗。

2、值班人员着装统一整齐，接待热情礼貌，做到不和业主发生口角，不粗暴管理；熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

3、进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控资料15天有效；设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修资金的按照以上相关条款执行。

4、小区业主人身和财产安全受到损害，且因乙方未尽责所致，追究乙方及相关责任人责任；经司法机关认定情节严重的，甲方有权解除合同。

5、汽车停放有序，时速不超过5公里／小时；自行车、电动车停放车棚。

（六）消防

配合消防主管部门和甲方做好消防管理人员。

（七）家庭维修 

急修：

接到电话分钟内到；小修：

分钟内到，若不及时到位，造成后果的由乙方负责。

（八）公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。

第七章  相关责任 

第三十二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三十三条 甲方相关责任 

1、根据业主大会的授权，代表业主签订本合同； 

2、督促全体业主遵守《业主公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度； 

3、监督、检查乙方履行物业服务合同情况，监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况，定期听取物业管理工作情况报告； 

4、支持和配合乙方做好物业管理区域内的物业管理工作，积极协调业主与乙方之间的关系，并参与社区建设活动； 

5、协助乙方做好物业管理服务费和分摊水电费的交纳工作； 

6、协调处理乙方进入前存在的遗留问题； 

7、法律、法规、规章规定由甲方承担的其它责任。

第三十四条 乙方相关责任 

1、按照法律、法规的规定和本合同的约定，委派本物业区域内管理服务人员不得少于4 人，如果人员少于约定人数，须在半个月内补齐。

2、向业主、物业使用人收取物业服务费用、分摊水电费、垃圾清运费、停车服务费及本合同约定和政府规定的其它费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费、分摊水电费等问题； 

3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督； 

4、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反法律、法规、《业主公约》、物业管理规章制度和本合同的行为； 

5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的