土地估价理论与方法真题与答案Word文件下载.docx
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15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年期；
对有年期但没有到法定最高出让年限的，则以样点地价年期为准。
17．评估没有地役权的土地使用权价格，关键是判断地役权对土地利用的影响程度。
18．基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价；
并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。
19．采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。
20．基准地价，标定地价，交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。
二．单项选择题（共100题，题号21~120，每题1分，共100分。
每题A．B．C．D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。
选错不得分，不倒扣分）
21．根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）
A．农业雇佣工人创造的剩余价值
B．社会其他部门工人创造的价值
C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润
D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润
22．有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。
又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。
A．59．67B．58.67C．7D．2.52
23．采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。
A．市场比较法B．收益还原法C．成本法D．标准法
24．将标准深度100英尺4等分，每一等份的价值占路线价的比例分别为37.5%，29.5%，20.7%，12.3%的路线法则是（）。
A．慎格尔法则B．苏慕斯法则C．霍夫曼法则D．哈柏法则
25．进行标定地价评估时，首先要（）。
A．确定影响地价的因素B．确定估价方案
C．选择估价方法，估算土地价格D．确定宗地估价额
26．某城市四级工业用地基准地价为300元/每平方米，设定的土地开发状况为四通一平（通上水，通下水，通电，通讯和场地平整），若增加供气，供热将使地价分别增加40元/每平方米，30元/每平方米。
若该四级地上某工业区达到通上水，通下水，通电，通讯，通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/每平方米。
A．300B．340C．370D．330
27．在评估划拨土地使用权时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（）对价格的影响。
A．用途差别B．区位差别C．权利差别D．使用者差别
28．有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。
其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
A．32000B．21762C．12000D．9762
29．确定基准地价的原则之一是：
以实际数据测算的结果为准，以（），修正的结果为辅。
A．统计B．分析C．比较D．选择
30．某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为（）万元。
A．1220B．1274C．1525D．1593
31．采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（）确定。
A．贷款利息率B．存款利息率C．存贷利率平均值D．安全利率
32．某城市地价指数如下表若该市某宗地1999年1月28日地价为800元/每平方米，则该宗地2002年1月28日的土地价格为（）元/每平方米。
A．1440B．1360C．1309D．1004
33．特尔雯权重测定法要求的专家人数一般以（）为宜。
A．10~20B．10~30C．10~40D．15~30
34．土地价格是土地权利和（）的购买价格。
A．价值B．有效需求C．使用价值D．收益
35．根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A．三角形B．四边形C．六边形D．同心圆
36．下面（）图可以反映土地还原率R1，建筑物还原率R2，综合还原率R3三者之间的大小关系。
37．里地线是指（）。
A．宗地的边界线B．标准深度的连线C．距街道18米的连线D．与街道的平行线
38~39题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答：
38．开发商的利润额为（）万元。
A．1600B．地价×
0.2+720C．地价×
O.2+800D．地价×
O.2+880
39．在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为（）万元。
A．1267B．1360C．2333D．2800
40．作为地价体系中最关键的参考指标，（）反映的是地产市场的现实。
A．交易底价B．标定地价C．成交地价D．评估价格
41．A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。
到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。
因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（）。
A．B区、C区、F区、E经济技术开发区B．B区、C区、E经济技术开发区
C．B区、C区、G地区、E经济技术开发区D．G地区、E经济技术开发区
42.宗地估价的一般程序为（）
A．①确定估价基本事项;
;
②拟订估价作业计划;
③收集资料实地踏勘;
④分析整理相关资料;
⑤选定方法试算价格;
⑥确定宗地估价结果;
⑦撰写估价报告书
B．①收集资料实地踏勘;
③确定估价基本事项;
C．①确定估价基本事项;
②收集资料实地踏勘;
③分析整理相关资料;
④拟订估价作业计划;
D．①收集资料实地踏勘;
②确定估价基本事项;
③拟订估价作业计划;
⑥确定宗她估价结果;
⑦撰写估价报告书
43．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万元，租期5年，租金不调整。
如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6%，则承租土地使用权价格为（）万元。
A．l2.64B．l5C．33.33D．50
44．一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（）。
A．l0%B．2%C．OD．重置成本乘以折旧率
45~47题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1．5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。
根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。
另据调查，该区域土地增值收益率为25%。
现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7%.
回答以下问题（计算结果保留到整数位）:
45．若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为（）元/平方米.
A．400B．5OOC．650D．714
46．若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为（）元/平方米。
A．350B．5ooC．650D．714
47．Y宗地出让土地的总价为（）万元。
A．5OOB．647C．690D．714
48．在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）.
A．类似土地B．比较宗地C．标准宗地D．交易宗地
49．城市市区及近郊区非农业人口在20万~50万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在（）的标准。
A．2~4级，2000~l500平方米B．2~4级，1500~l000平方米
C．2~3级，2000~l500平方米D．2~3级，1500~1000平方米
50．某一城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家于线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。
若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为:
有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分;
每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1．5分、县级公路得1分、其他公路得0．5分。
该城镇交通条件指数为（）分。
A．l2.5B．l5C．l7D．22
51．下列对土地估价的描述不正确的是（ ）。
A．土地估价依据的理论与方法，与机器设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
52．使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为（ ）.
A．广义地租B．狭义地租C．准地租D．经济地租
53．在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为（ ）.
A．实际配套状况B．达到可开工条件C．区域平均状况D．满足理想生产状况
54．一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于（ ）万元。
A．1860B．1380C．1250D．l025
55~56题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5．85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。
根据上述条件回答下列问题（利息按复利计算）：
55．建筑物的开发建造成本应控制在（）元/平方米建筑面积以下
A．3360B．3282C．1120D．1094
56．该项目的总利息支出为（）万元。
A．165B．167C．354D．360
57．对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。
A．一B．二C．三D．四
58．地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（）。
A．一般因素B．个别因素C．区域因素D．特殊因素
59~63题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某市和平路商业街于2000年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1。
5。
和平路的地价从制定之初到2002年5月底期间，每月上涨0。
6个百分点，此后到2002年9月底都环比增长0。
5%；
另按统计分析，每当容积率上升0。
1，地价上升5个百分点。
在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。
临街地深度指数表和袋地深度指数表见表2，表3，黑地线标准深度为18米。
土地还原率取6%。
根据上述条件回答下列问题：
59.A宗地从成交之时到2002年9月底,按40年出让年期计算,地价上涨了（ ）.
A．6%B．6.5%C．6.9%D．7.2%
60.假定以A宗地容积率作为基准容积率考虑,2000年9月,和平路路线价应比原来水平高出（ ）.
A．0B．5%C．10%D．15%
61.B宗地于2002年9月底的转让价格应为（ ）元/平方米.
A．1396B．1399C．1425D．1428
62.C宗地当初成交的楼面地价应在（ ）元/平方米.
A．434B．496C．758D．782
63.D宗地于2002年9月底的单位面积转让价格可能比B宗地同期单位面积价格低（ ）.
A．33%B．36%C．39%D．64%
64.采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（ ）.
A．0.5个百分点左右B．1个百分点左右C．2个百分点左右D．标准未规定
65.评估别墅等独立居住用地,一般应首选（ ）.
A．市场比较法B．收益还原法C．成本逼近法D．剩余法
66.在我国的地价体系构成中,从地价的特点看,基准地价属于（ ）.
A．区域平均地价B．市场价格的平均值C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值
67.采用平均深度百分率编制深度百分率表时,百分率呈（ ）现象.
A．递减B．递增C．剧减D．剧增
68.某旅社占地面积150平方米,建筑物面积200平方米,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用,建筑物纯收益均为15000元,若土地还原率取10.0%,则该旅社所使用土地的单价为（ ）元/平方米.
A．10000B．12000C．20000D．25000
69.下列（ ）因素不是工业区位论主要讨论的内容.
A．运输成本B．产品质量C．劳动力成本D．分散与集聚因素
70.某一房地产,已知建筑物的重置价格为1000元/平方米,成新率为70%,房地产净收益为每平方米140元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产的价格为（ ）元/平方米.
A．1700B．2000C．2100D．2400
71.一般来讲,随着社会的发展,地价呈明显的上升趋势,地价上升的速度（ ）一般商品价格的上升速度.
A．高于B．等于C．低于D．无法判断
72.城镇土地定级的对象是（ ）.
A．城镇建成区的所有土地B．城镇建成区和近郊区范围内的所有土地
C．土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围,不能包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
D．土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围,可以包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
73.采用市场比较法进行地价评估时,所选的交易案例与待估宗地应具有（ ）.
A．一致性B．代表性C．替代性D．普遍性
74.采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按（ ）求取.
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地外开发投入的费用总和
C．宗地内开发投入的费用总和D．宗地内外收益分摊的开发费用总和
75.建筑物折旧是指（ ）.
A．建筑物因时间经过所造成的损耗B．建筑物的新旧程度
C．对建筑物的人为破坏D．建筑物重置成本与残值率的乘积
76.在中等城市进行基准地价评估,其工作底图的比例尺一般为（ ）.
A．1:
10000~1:
100000B．1:
50000C．1:
5000~1:
10000D．1:
1000~1:
5000
77.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为（ ）万元.
A．100B．77C．63D．42
78.将带有租赁契约的土地进行转让,收回,征收或调整租金时,一般要进行（ ）评估.
A．土地租赁权价格B．承租土地使用权价格C．地役权价格D．划拨土地使用权价格
79.以下（ ）不属于宗地价格评估中的复审工作内容.
A．分析方法与技巧是否恰当B．分析各试算价格的可用程度如何
C．所选用的最高最佳用途是否正确D．估价过程所用程序是否符合逻辑
80.甲宗土地楼面地价为700元/平方米,建筑容积率为5,乙宗土地楼面地价为500元/平方米,建筑容积率为7,则两宗土地的总价相比,（ ）
A．甲等于乙B．甲高于乙C．甲低于乙D．难以判断
81．阿兰索的主要贡献在于：
将（）作为地租的一个核心问题；
首次引入区位平衡概念；
解决了城市地租计算的理论方法。
A．交通B．时间C．距离D．空间
82．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：
土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]
A．保险费B．税金C．折旧费D．利息
83~86题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为**，其中，一级商业中心一个，营业收入平均为9万元/平方米`年；
二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/平方米年；
**商业中心30个，营业收入平均为1。
2万元/平方米年；
某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的**商业中心只有一路之隔。
请计算下列问题：
83．二级商业中心的规模指数IM2为（）。
A．100B．66．7C．33．3D．13．3
84．商业中心二级功能的功能分fM2为（）。
A．66．7B．33．3C．20．0D．13．3
85．商业中心二级功能的影响半径为（）公里。
A．6．21B．5．5C．3．1D．2．78
86．L地块的商服繁华影响度为（）。
A．13．3B．15．6C．22．4D．33．3
87.采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：
协议0．5；
招标0．75；
拍卖1．0，则修正后的交易案例价格为（）元/平方米。
A．500B．1500C．1666．7D．2000
88．采用收益还原法以外方法对机场，码头用地进行地价评估时，应考虑（）修正。
A．级差地租IB．垄断地租C．级差地租IID．经济地租
89．采用收益还原法评估土地价格时，如果（），则选择如下公式
P＝a／（r－s）
A．土地纯收益按一常量逐年递增B．土地纯收益按一常量逐年递减
C．土地纯收益按一固定比率逐年递增D．土地纯收益按一固定比率逐年递减
90．在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于（）形式
A．线状因素线性衰减B．线状因素非线性衰减
C．非线状因素线性衰减D．非线状因素非线性衰减
91．土地价格水平由同一供需圈内具有（）的替代性土地的价格所决定。
A．相同区域B．相同性质C．相同级别D．相同用途
92．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。
A．正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期
B．合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期
C．正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率
D．科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势
93．某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。
2002年10月该类建筑重置价格为1600元/平方米，残值率为5%，则房屋的年折旧费为（）元/平方米。
A．31．02B．32。
00C．32。
65D．33。
33
94．成本逼近法一般适合于（）的估价。
A．有建筑的土地B．有开发潜力的土地C．建成区已开发的土地D．新开发的土地
95．审核地价调查资料时，应将缺少统计主要项目，数据明显偏离正常情况的样本（）
A．补充B．修正C．增加D．剔除
96．关于某土地评估公司，下列观点不正确的是（）。
A．该公司可以接受某国有土地使用权人的代理人的委托对该国有土地使用权人的土地进行地价评估
B．该公司可以对自己拥有的土地进行评估
C．该公司可以接受银行的委托对本公司自己拥有的土地进行评估，从而提供抵押贷款的参考价格
D．该公司可以接受某宗土地拟受让方的委托，对该宗土地进行地价评估
97．采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（）。
A．职工工资B．改扩建费用C．房屋火灾保险D．维修费用
98．以下因素中，（）是
升级会员 