居民住宅小区棚户区改造工程项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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高层建筑1#楼和3#楼一、二层为商业用房，其余全部为住宅用房，1#楼为三个单元，2#、3#、4#楼均为四个单元，每个单元一梯四户。
1.2.5工程技术方案
（一）设计依据
1．《中华人民共和国城市规划法》
2．《晋中市城市规划管理办法》
3．编制项目申请报告的委托书
（二）建筑方案
1.设计依据
（1）城市居住规划设计规范（GB50180—93）（2002年版）；
（2）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
（3）住宅设计规范（GB50096-1999）；
（4）住宅建筑规范（GB50368-2005）；
（5）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；
2.建筑设计要点
小区住宅设计空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。
住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。
住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合棚户区改造项目的特质，又为城市建设增添了自然、健康的形象。
3.建筑耐火等级
本项目建筑为民用建筑，耐火等级为一级，装修时尽量采用非燃烧材料或难燃烧材料。
所有内墙、砌块墙均应做到板（梁）底，并堵严塞紧。
电缆及管道井（送风、排烟除外）安装完毕后，在每层楼板处现浇不少于80厚钢筋混凝土楼板。
穿墙管线待安装完毕后，墙身必须用C30细石混凝土填实补严，凡室内装修用木材均应先做防火处理，必要部位采用防火玻璃窗。
4.屋面：
根据本地雨雪量等气象条件和建材供应情况，采用现浇钢筋混凝土屋面。
屋面保温采用110厚岩棉板。
屋面防水等级为Ⅱ级，采用两道防水设防，防水耐用年限15年以上，采用3+3聚氨脂双层SBS卷材防水层，20厚1：
3水泥砂浆找平层，1：
6水泥焦渣找1.5%排水坡度，最薄处30厚。
5.地下室设置：
高层住宅建筑设有地下室1层，其建筑功能为停车库及设备用房。
（三）消防方案
（1）设两个车行出入口；
（2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。
（3）所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。
（4）小区内以120米半径设置室外消火栓。
（四）结构方案设计
1.设计规范与依据
本工程遵循如下所列的国家公布的现行规范；
（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（6）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；
（7）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）；
（8）《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）；
2.工程概况
本工程为王湖村住宅小区。
本项目总占地面积15227平方米，地上总建筑面积为45681平方米（其中住宅面积39581平方米，商业面积5280平方米，物业用房420平方）地下住宅面积4730平方米，地下停车面积2850平方米。
本地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。
3.拟采用结构形式
高层住宅建筑采用剪力墙结构形式，混凝土强度等级为C30。
4.基础型式
应根据当地情况和地质勘察报告确定基础型式。
高层住宅由于结构自重较大，应采用桩基，桩可采用地基加固方案，如搅拌法、注浆法等，应结合当地情况而定。
5.温度缝、抗震缝
本住宅内有平面较复杂和高低错落的楼房，应在变化处设置抗震缝。
缝宽根据规范而定。
6.主要活荷载标准值
房间名称
活载取值（kN/m2）
卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台
2.0
卫生间
4.0
消防楼梯
3.5
挑出阳台
2.5
电梯机房、风机房
7.0
设备用房
按实际情况取值
上人屋面
不上人屋面
0.5
（五）给排水方案
（1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；
（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-98）；
（7）《城市煤气管道工程技术规程》（DGJ08-10-2004）；
（8）《建筑灭火器配置设计规范》（DB50140-2005）；
（9）《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（DBJ08-71-98）；
（10）业主提供的有关资料。
2.系统设计
（1）生活给水系统
水源为市政给水管网，在市政水压足够的前提下，一层、二层由市政管网直接供水，其余各楼层则采用市政水源—生活储水池—屋顶水箱—用水点的供水方式。
若市政水压不足够，则高层住宅所有楼层全由上述给水系统供水。
对高层给水系统以最低卫生洁具静水压不超过0.35MPa的规范要求分区。
生活用水量：
依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为120升/日·
人，小区规划人口为1540人。
住宅供水量为184.8m3/日。
（2）消防给水系统
水量为15L/s，屋顶水箱内贮有18m3的消防贮水量，消防栓给水泵由消防水池中抽取，为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器二套。
建筑灭火器的设置属中危险级A类水灾，灭火器最大保护距离为20m，每A最大保护面积为15m2，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。
（3）排水系统
室内生活污水、废水分流，室外合流。
室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。
废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。
污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为185.92m3/日，年污水排放量为6.79万m3。
（4）雨水排放系统
各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，一同排入市政雨水管网中，重现期拟采用一年，降雨历时为5分钟。
3.环保、节能
（1）生活污水、废水经二级生活污水处理，达标后方可排入市政下水管网中，或按当地有关环保部门要求，采用其他处理方式（如化粪池等）。
（2）各种设备卫生洁具等均选用高效、节能产品，水泵等动力设备选用低噪音型号的。
合理利用市政给水管网的水压。
（3）水泵基础均设置阻尼隔振器，水泵进水管、出水管均设置橡胶软接头，出水管上且设置消声止回阀，管道采用弹性吊架固定，减少噪声。
（4）在生活给水管道系统的适当之处加设电子除垢仪，用以改善水质，降低管道腐蚀。
4.总体设计
（1）以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。
（2）生活污水、废水按环保要求进行污水处理，达标后方可排入市政下水管网中。
为了满足消防系统的用水量要求，高层消防系统设有消防水池，贮水量按室内、室外消火栓用水量2小时计。
（3）消火栓给水系统：
对于高层住宅及必须设置消火栓给水系统的公共建筑的每层均设置有一定数量的消火栓，保证有两股充实水柱同时到达室内任何一个着火点。
室内消防水量为10L/s。
5.室外煤气设计
以城市煤气为气源，从市政管网接入两根DN200的煤气管，作为本工程的气源，分别供给高层。
管道采用钢管，阀门采用燃气球阀。
管道除锈后刷防锈漆两道、面漆一道。
（六）暖通设计
（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
（5）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）；
（6）建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。
2.设计范围
（1）采暖：
地上各房间（包括住宅、商业用房）均采用集中供热采暖.供热公司管道已铺至本地区,可与其联系后就近接入小区换热站。
（2）通风：
各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。
（3）防排烟：
有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；
其余房间均采用自然排烟。
3.通风系统设计
（1）地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。
（2）地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发电机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。
（3）地下车库及设备用房分别采用通风系统。
（4）地上各房间均采用自然通风方式。
4.防排烟系统设计
（1）地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。
（2）地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。
（3）地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均分别采用机械加压送风方式。
地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式。
（4）其余有外窗房间均采用自然排烟方式。
5.管道
通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。
6.节能设计
（1）地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。
（2）机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/（m3/h）。
7.环保措施
（1）风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。
（2）通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。
（七）电气方案设计
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
（2）《住宅建筑设计标准（局部修订）》（DBJ08-20-98）；
（3）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；
（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；
（6）《住宅建筑电话通信设计标准地方标准》（DBJ08-8-93）；
（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（8）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；
（9）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
（10）《电气装置安装工程电梯电器设置施工及验收规范》。
2.设计范围
包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。
3.供配电系统
本项目地块是一个棚户区改造住宅小区，小区为高层住宅建筑，并有少量沿街商业建筑。
该建筑住宅、商铺照明动力为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为一级负荷。
由电业局提供两路独立的10kV高压供电，在该小区内设1个10kV变配电所，由电业局设计施工，设计院仅负责由低压进户后配电设计。
4.输配电系统
（1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。
（2）住宅部分电源采用340V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20m2低压配电间。
庭院照明电源单独引自10kV变电所。
每层强电竖井内设电度表箱，每户仪表，每户设嵌墙式住户配电箱。
（3）沿街商业建筑内照明动力采用干线式配电。
（4）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。
配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。
5.自动控制系统
（1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。
（2）给排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。
6.防雷接地系统
采用TT接地形式。
单体建筑强电、防雷联合接地系统。
接地电阻不大于1欧姆。
7.弱电设计
（1）卫星电视及闭路电视系统
设卫星电视接收系统和支持宽带传输的有线电视网络系统（CATV）。
（2）电话通信及计算机网络系统
本住宅通信设施充分考虑通信的发展趋向以及用户当前的网络业务需求。
除由电信部门提供约500门直线电话外，还设置小区内部计算机局域网。
本计算机网路为一套现代化的计算机系统，小区内住户能享有各自充分的信息资源（包括数据、语音、图像等），同时能与外界联网，实现电子商务、小区内视频点播等多种业务。
（3）设备自动控制系统
本系统采用集散控制系统。
对变配电系统、给排水系统、电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。
1.2.6投资估算
经估算，本项目总投资9570.4万元，全部作为开发建设投资。
本项目资金筹措方式为：
项目单位全部自筹解决。
1.2.7主要经济技术指标
主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
项目总占地面积
m2
15227
2
总建筑面积
45681
2.1
地上建筑面积
2.1.1
住宅建筑面积
39581
2.1.2
商业建筑面积
5280
2.1.3
物业用房
420
2.2
地下建筑面积
6825.43
2.2.1
住宅地下室面积
4025.37
2.2.2
地下停车面积
2800
3
绿化面积
5329.5
4
道路及硬化面积
3560
5
建筑指标
5.1
新规划用户
户
440
5.2
容积率
3.0
5.3
建筑密度
30%
5.4
绿化率
35%
5.5
地上停车位
辆
100
5.6
地下停车位
252
6
总投资
6.1
开发建设投资
万元
9570.4
7
建设期
年
第二章发展规划、产业政策
和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1符合山西省国民经济和社会发展计划
山西省人民政府关于下达山西省2010年国民经济和社会发展计划的通知中指出：
年优化投资结构，继续保持投资较快增长。
进一步加强投资宏观调控。
引导各类资本更多地向民生工程、重要基础设施、特色城镇化、新农村建设、生态环境治理、自主创新、战略性新兴产业以及社会事业薄弱领域倾斜，严格限制“两高”行业和产能过剩行业铺新摊子、上新项目。
政府投资安排继续向“三农”、保障性安居工程、卫生、教育等民生领域倾斜，向转产转型、循环经济、低碳经济、生态环境治理重大项目倾斜，向自主创新和高新技术产业化项目倾斜，向扶贫开发重点项目倾斜。
千方百计推进重大项目建设。
铁路项目投资500亿元，确保太中银铁路建成通车，加快大同—西安铁路客运专线、山西中南部铁路通道等项目建设，开工建设运城—三门峡、和顺—邢台等铁路项目，力争石太客运专线太原站以南及新建太原南站建成投入运营。
公路项目投资550亿元，在抓好在建高速公路项目基础上，再新开工建设长治—临汾、山阴—平鲁等1000公里高速公路，力争年底前16条线路全线或部分路段建成通车，新增里程1000公里，总里程达到3000公里，实现“十一五”目标；
同时，改造1000公里国省干线公路，新（改）建农村公路10000公里。
保障性安居工程投资200亿元，着力抓好国有重点煤矿棚户区、城市棚户区改造、农村困难群众住房以及廉租房、经济适用房建设，新建保障性住房24万套、1370万平方米。
本项目的建设符合山西省国民经济和社会发展计划的棚户区改造、农村困难群众住房的要求，因此，项目的建设是可行的。
2.1.2符合晋中市社会经济发展和城市总体规划
从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；
其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。
同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。
棚户区改造项目将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。
按照晋中市城市总体规划的要求，本项目用地属于棚户区改造及农村困难群众住房用地，本项目的建设符合晋中市经济和社会发展规划及城市总体规划中提出的建设城区的目标和规划，能够适应晋中市国民经济和社会事业发展的需要。
经分析论证认为，该项目符合晋中市城市发展规划，项目选址可行。
项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。
2.2产业政策分析
本项目主要有住宅建筑构成，下面主要从两个方面对其产业政策作分析：
（一）符合当今人居工程发展方向
“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。
1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。
（二）国家落实资金出台办法推动棚户区改造
为支持地方做好城市棚户区改造工作，中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。
财政部、住房城乡建设部近日出台了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，以确保城市棚改补助资金使用和管理的规范化、制度化，提高资金使用效益。
财政部有关负责人对管理办法的具体内容进行了解读。
多改造多补助、不改造不补助。
城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城中村改造和城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。
城市棚改补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给实施城市棚户区改造的省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。
为促进地方加快推进城市棚户区改造工作，城市棚改补助资金按照多改造多补助、不改造不补助的原则进行分配。
补助资金结合各地财政困难程度分配。
城市棚改补助资金按照各地区城市棚户区改造的拆迁面积、拆迁户数等两项因素以及相应权重（分别为30%、70%），并结合财政困难程度进行分配。
拆迁面积包括住房和非住房拆迁建筑面积，以拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议为依据。
拆迁户数以签订的拆迁补偿安置协议为依据，包括实物安置住房户数（原地安置和异地安置）和货币补偿户数，均为永久安置住房户数，不包括临时安置住房户数。
2010年补助资金已拨付地区财政部门。
2010年，中央财政根据各地区当年计划城市棚户区改造户数和财政困难系数等因素测算分配城市棚改补助资金，并于2010年6月底前拨付到实施城市棚户区改造的相关地区财政部门。
从2011年开始，中央财政根据各地区经核定的年度拆迁面积、拆迁户数和财政困难系数测算分配每个地区的资金规模，并于每年4月30日前下达到实施城市棚户区改造的各地区财政部门。
实施城市棚户区改造的各地区财政部门和主管部门，应当对城市棚改补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。
对于弄虚作假，违规虚报城市棚改补助资金申请数据问题严重的，将按有关规定追究相关人员的责任。
对于违反规定，采取虚报、多报等方式骗取城市棚改补助资金，不按规定分配使用城市棚改补助资金的，一经核实，财政部将收回已安排的城市棚改补助资金，或扣减下一年度该地区应得的城市棚改补助资金，并依法追究有关责任人员的行政责任。
2.3行业准入分析
2.3.1准入标准
（1）坚持统筹规划，分步实施的原则。
要根据当地经济社会发展规划，统筹考虑城市规划、土地利用规划，统筹考虑产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护，调整和优化城市布局，完善和提升城市功能。
要按照改造规划和计划，优先改造破损程度严重，影响居民居住安全的棚户区，既要加快改造进度，又要分清轻重
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