甘肃温商投资集团商学院南昌路小区分析报告0104修改Word文档格式.docx

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已安置近1500名下岗工人再就业。

目前，此商城已成为兰州市最大的专业通讯市场和西北地区最主要的通讯产品集散地，多次受到各级政府的赞誉和肯定。

运用集团文化传媒平台，组织港澳台内四地知名艺人在兰成功举办了四场大型文艺演出，受到社会各界的好评。

4、2008年元月成功收购了兰州变压器厂，全员接收在岗职工，更新生产设备，提升生产技术水平，使兰州变压器厂一举成为本行业在甘肃的龙头老大。

未来，集团将继续依靠五大业务板块之间的相互支持，相互提升的联动效应，不断拓展新业务，争取创造更大的社会、经济效益。

三、合作项目简介

双方合作关于开发兰州商学院南昌路家属楼小区危旧房（经适房）改造项目，该项目座落于兰州市南昌路62-86号，地号50（12），图号52-52-144，用途为住宅用地，占地使用权面积7426.0平方米，约合11.14亩，地形地貌呈三角形状，北侧为读者大道，南侧为南昌路。

整个区域内均为多层老旧住宅楼及其相关配套设施，建筑面积约为1万平方米左右。

改造后将成为建筑面积达到4.4-4.6万平方米的高层住宅小区，将拥有绿化、景观、娱乐设施、智能管理、服务一流的高品质居住小区，将成为商学院家属楼小区的典范，也将是兰州市中心地段上经典、高尚、绿化的智能住宅小区项目。

四、现有小区概况

兰州商学院南昌路家属楼小区内建筑楼群系上世纪七、八十年代所建，大多为5、6层砖混结构，均布在三角形状的区域内，是学院现存年代最老的教职工家属楼区之一。

目前经过调查地上建筑物包括住宅楼四栋、燃煤锅炉房一座、简易车库、简易商铺五座，零星散落布置着其他配套设施，如：

老年活动室、公共浴室、配电室等。

因年代原因，小区无全局整体规划观念，管路配套设施不完善，道路狭小，路面硬化因年久失修，部分出现坑洼地段；

停车基本在路边，常常影响行人的通行，人流车流比较混乱，消防通道不流畅，给居民带来生活上极大地不便，仅有的绿化和健身设施也是后期逐步增设的，显得杂乱无章。

住宅面积窄小，户型设计不合理，楼体长年失修，严重老化；

加之抗震强度不高，虽对楼房进行过多次加固处理，但难以解决根本问题，存在安全隐患；

由于楼房设施陈旧，楼基渗漏腐蚀，水暖管道严重锈蚀，供电线路故障频发。

安全隐患逐步增大，已经严重影响居民生活，给维护维修工作增加了难度和压力。

主要老化体现在水、电、暖设施上，例如：

配电导线均为铝芯线，每户进户导线只能勉强承受基本负荷，随着生活家电越来越普及，电线已不堪重负，当用到微波炉、热水器等家电时，就会经常短路跳闸，致使电线的绝缘危险程度越来越高，存在极大的安全隐患、消防隐患。

给排水方面，水压不足，还经常发生漏水、破损现象，下水不通畅，经常堵塞，臭气熏人，管道老化严重。

供暖方面更是问题频出，暖气不热，老人孩子经常冻感冒，房间的温度根本达不到国家要求的最低温度。

这些情况，只能采取维修、更换的方式解决，导致维修所需资金很大，而且逐年增加，从而无形中增大了维修资金。

目前该家属院现有住户中大多数是学院离退休人员，年高体弱，收入相对偏低。

这些逐步增大的维修资金无形加重了居民的经济负担。

虽然学院每年拿出的维修资金也逐年递增，但是这只是“治标不治本”的方法，对学院和住户都是双重负担，已严重影响居民的正常生活，大大降低住户的居住质量，此问题急需解决。

小区北侧为读者大道，南侧为南昌路，唯一的出口位于南昌路，狭小、道路崎岖不平，通行不畅，小区停车位缺少，道路结构不清晰，行人、行车都存在安全隐患。

五、项目建设的必要性

1、上世纪七、八十年代所建的建筑物当初的设计标准比较低，抗震防裂等级也较低，功能设置落后，存在严重的安全隐患，已不满足当前使用和居住标准。

2、“5.12”汶川大地震后，住宅楼部分墙体有了裂缝。

根据甘肃省建设厅、甘肃省抗震办公室《关于加强“5.12”汶川地震后我省城乡规划编制及房屋建筑和市政基础设施抗震设防工作的意见》甘建设［2008］249号以及按国家规定应属于危旧房改造范畴。

3、现有房屋的配套设施老化，水电暖存在严重的使用问题，影响住户的正常生活，改造势在必行，急需解决。

4、目前该家属院现有住户中大多数属于学院离退休人员，年高体弱，收入相对偏低，想改善住房条件只能望梅止渴，想购买商住房但因房价太高已放弃，只能将就居住，面对维修量和维修金的增多，颇有微词。

这种“治标不治本”的方法，对学院和住户都是双重负担，而住户只能寄希望于学院，能给他们创造舒适的居住和养老环境，这也是学院应尽的义务，只有借改造大院危旧房之际予以解决实为一件利公利民之事。

5、兰州市响应国家号召，也针对危旧房改造出台了多项优惠政策和措施规定，借此机遇，校企双方通力合作，充分利用政策优势，让项目尽早落实、尽快实施。

6、商学院为我省重点大学，人才的引进和稳定是学院发展的关键，住房的保障和居住条件的改善将是吸引人才的一个前提条件。

因目前学院教职工的住房矛盾日益突出，已成为学院发展的主要瓶颈。

本项目实施后，既可以解决教职工住房困难、改善居住条件和环境，而且也成为留住部分高端人才的有力手段之一。

六、项目建设的可行性

1、本项目处在兰州市中心地段，也是商学院离市中心最近的一个住宅小区，通过对小区的整体改造，经济效益、社会效益是双赢的。

项目建成后，不仅可以改善原住户的住房条件和居住环境，而且改造后新增的住房还可以优于市场价解决当前无房教职工的住房困难，能起到引进高端紧缺人才的重要保障。

2、校企合作，发挥各自所长，用开发商的优势帮助学院完成本项目的建设，双方取长补短、资源共享、合作开发，共同实施项目改造是可行、双赢的。

3、“以人为本，改善人民生活水平”是国家的大政方针，这为本项目的开发提供了政策依据和保障；

各项惠民政策是项目进行的方向；

教职工的住房期盼是是项目实施的源动力，使项目改造建设成为可能。

4、双赢的局面既解决了学院通过合理手段改善了教职工的住房条件，也可以通过此项目提高开发商改造建设的工程业绩，树立良好的口碑。

5、项目实施后的改造小区，物业管理依然以学院教职工住户为主体，不仅方便管理，而且依然保留原有家属楼小区和谐、友善、互爱、健康的社区文化氛围，配以全新的小区形象，倡导全新的居住理念，实现高品质的生活。

七、项目实施方案

1、项目的设计思想

借助房地产开发公司多年的开发经验，结合优秀的设计理念，坚持务实认真的工作态度，力求将本项目做成一个以高层住宅为主，配套绿地、水景、娱乐设施的现代化的高尚小区。

为节约土地，充分利用现有土地面积，结合区域形状，本项目实施后将以高层住宅为总体形象，将居住向空中延伸，进而节约土地，得到更加充分的开敞空间，使居住者有更加开阔的视野，创建一种全新的居住形式，营造一种具有舒适的住宅空间。

2、改造后的整体效果

小区实施后，安全管理将明显加强。

新小区实行封闭式管理，装有红外线报警等监控设施，住宅入户统一安装三防防盗门，单元门为可视对讲系统，配有安保人员24小时全天候值班，物业采用科学管理。

水、暖、电、气等公用设施将明显升级。

水、电、燃气采用分户IC卡智能表，暖气实行可控式分户计量。

抗震能力将明显提高。

新建楼房将按照汶川地震后国家新颁布的抗震标准进行设计。

院内生活环境及生活设施将明显改善。

新小区将按照兰州市的城市规划要求，30%以上的面积将建成绿地，改燃煤锅炉为燃气锅炉，净化小区的空气，同时设有老年活动室和健身会所设施，满足居民的健身活动需要。

地下停车库将停放机动车和非机动车。

3、设计指导思想

1）贯彻“以人为本”的设计理念，力求充分实现住宅功能设计的内涵与外延；

满足居民生活需求，使之更加符合现代居住活动规律，创造方便、舒适、安全、优美的居住环境。

2）整体规划、小区道路结构明确，分级清晰，保证行人、行车的安全与舒适，满足工程的可行性与经济型要求。

3）设计理念应有前瞻性，为住户营造舒适的、可持续发展的外部环境，增强住户的认同感及舒适性。

4）总平面规划设计与单体建筑设计、环境设计完美结合，在保证小区规划结构和布局形态完善合理的同时，使建筑形态拥有良好的组合形态，通风、采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到室内空间中。

5）建筑组合围合明确，创造良好的空间环境，绿化空间集中、开敞，提供优质生活环境。

6）贯彻经济、实用、节能、安全、美观、合理、卫生、新颖的原则；

体现“住宅设计的多元可变性”和“生态建筑”的设计理念，顺应当今住宅发展的潮流，创造富有魅力的外部空间环境。

4、道路规划

现有小区道路进出口只有一个，在南侧的南昌路有出入口，人行与车行同路，不流畅，有安全隐患，消防车行拥堵，无环形消防通路，非常不便。

改造后小区的南北面各分设主要出入口，在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，创造人车分流的交通系统；

同时又将道路设计与空间设计相结合，强调对等与转换，以形成步移景异的空间变化。

规划将机动车道与消防车道结合，成环道布置，将车行交通对步行的影响减小到最低。

在人流、车流的组织上结合小区用地周围的环境，将居住小区的主要车行出入口布置在北侧城市的交通干道-读者大道上，留有二条4米宽的消防车环形通道，并与南侧的南昌路连同，形成上下两个出入口；

小区北侧两边主要为车行出入口，北侧中间道路主要为步行出入口，小区南侧主要为人流出入口；

各建筑单体周围满足消防要求。

利用高层地下室做辅助设备用房，利用小区中心绿地下部空间建地下停车库。

将地下车库入口集中设置于小区主要出入口附近，在保证入户便捷的情况下，尽量减少入户车辆在地面的行驶距离，提升环境品质。

步行系统的设计中，首先考虑楼宇间联系的便捷，通过景观步行道联接，形成一套全天候的步行系统。

同时，通过户外步行道的设计，既着力渲染了主要入口的尊贵气质和仪式性，由巧妙营造了幽静曲折的漫步小径。

5、景观规划

在营造小区的环境景观方面，利用拟建建筑半围合的空间营造出具有归属感的小区氛围，本方案充分尊重自然和文脉，为内外景观空间互相渗透创造最大条件，也为小区争取了良好的通风和日照环境。

宅前屋后的绿化根据树木的季节特点加以组合，高低错落、疏密有致。

以贯穿小区的周边共享生态绿带构成第一层次的绿化空间系统，使建筑群体与开放的生态绿化空间相结合，使整个小区空间显得疏密有致，对比强烈。

建筑内部的庭院、交往平台等共同构成第二层次绿化空间系统，这一系统为住户在小区生活创造更多互相交流和接触自然的机会。

车行道周边绿化与基地周边沿路绿化种植常绿乔木，构成第三层次绿化空间系统，车行环道周边绿化就像一个绿环，将内外景观互相渗透，营造出“开放、和谐、多元、绿色”的社区。

公共活动区设置各类健身器械，配以景观，让人在锻炼中移步换景，精神气爽。

6、立面造型规划

立面造型在具体手法上吸取当代建筑的一些特征，底部采用仿石砖或加重涂料色彩，形成稳重的基座，加以檐口构架和立面线角等细部和重点部位的处理，使单体与环境相互衬托出具有浓厚氛围的外部居住环境；

主体立面玻璃采用钢化及中空玻璃，里面通过飘窗、线角及阳台形成凸凹有序、韵律感极强的建筑效果。

建筑外观造型富有很强的特色，在现代造型的建筑外观中融合现代展示空间的建筑符号，在色彩上追求鲜明，给人以亲切感。

建筑风格体现一种复合的现代式特征，融合住宅与商业建筑元素因借巧循，自成一派。

整体效果简洁，层次分明，高低错落的屋顶构架形式，功能丰富的底层空间，别具韵味的阳台，细部设计耐人寻味。

色彩方面墙面采用宜人的暖色调，反映时代气息和商业氛围，局部采用石材，稳重厚实，典雅大方，立面更加丰富多彩、赏心悦目，努力营造一个优雅统一、温馨浪漫的商业氛围，更好反映时代特征。

7、户型方案规划

因考虑到原有住宅面积偏小，拆迁还建面积不宜过大，以免拆迁户负担过重的原则下，户型设计多元化，多方案的设计以便拆迁户选择到自己满意的住房。

所有户型设计要求简洁明快、结构规整，尽量采用全明设计，拆迁户户型跨度为50-85㎡（5个户型）；

商住户型跨度为90-120㎡（4个户型）；

以满足各方面的需求。

所有户型内部配套设施齐全，满足智能建筑要求，套内使用功能适用、合理，分户独立，保证安全。

每户均设置空调室外机安装机位，使之与建筑立面造型结合设计，既保证隐蔽效果又保证散热效果。

地下一、二层除考虑机动车停车位外，还适当设置储藏间，各单体均设有地下非机动车停车位。

8、节能设计规划

按照公共建筑节能设计标准和甘肃省采暖居住建筑节能设计标准，建筑采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少65%的目标，在设计规划中从以下几方面采取措施：

1）建筑单体平、立、剖面设计有利于夏季自然通风。

外窗的气密性符合规范限值要求。

2）除楼板外，屋顶、外墙、分户墙、架空楼板及户门的传热系数和热隔性指标符合规范限值要求。

3）本建筑底部商业部分大面积采用了玻璃幕墙，形成了自己独特的建筑风格。

而为了弥补幕墙在热工性能上的缺陷，本设计的幕墙采用了优质Low-E玻璃，大大减少了热损失。

4）降低东、西向窗墙比，减少热量损失，同时满足建筑美观及采光需求。

5）采用优质外墙，其传热系数大大低于标准值。

9、总体规划

根据本项目所占地面面积为7426㎡（约11.14亩），地形地貌呈三角形状，结合日照分析，拟建三栋住宅楼，其中1#、2#住宅楼1-3层为整体商业用房，1#、2#住宅楼4-22层为住宅，地下一层为人防兼车库以及设备用房；

3#住宅楼为33层住宅楼，小区的容积率方案1为5.22，方案2为5.04；

建筑密度分别为48.7%、45.92%；

绿化率分别为30.5%、31.8%。

小区规划主次两个出入口，地下停车位130个，小区配套的商业服务建筑不小于总建筑面积的7%，并配置相应的会所等公共设施。

方案一：

项目总建筑面积约为：

46646.60㎡，其中地下建筑面积约为：

7917.53㎡，商业及小区配套公建建筑面积约为：

6541.11㎡，住户面积约为：

32834.62㎡，住户：

398户。

方案二：

44935.26㎡，其中地下建筑面积约为：

7523.34㎡，商业及小区配套公建建筑面积约为：

31508.47㎡，住户：

360户。

八、项目合作分工方案

1、本项目由学院和开发商共同合作开发才能确保改造项目顺利实施，俗话说：

“术业有专攻”，面对合作，学院应承担项目前期手续的申报名义和配合出具相关资料，出具符合要求的有关申报资料的协助工作。

而由开发商具体承办的则是前期手续申报过程，这个过程是“任重而道远”的，需要大量的时间、精力、费用、经验的。

2、本项目实施所需资金投入大，建设周期长，开发商有实力承担工程的全部建设投资，并承担所有工程建设相关的技术开发、工程设计、施工安装、竣工验收等具体工作，学院只需协助、配合和监督。

3、项目实施的前期，涉及到拆迁问题，住户大多数为学院离退休人员，除了开发商出资安置被拆迁人员的工作外，学院也要协助配合疏导和做工作沟通，以免拖延建设改造进度，影响项目的实施计划。

4、项目实施的全程管理以及资金筹集、规划设计、地质勘探、施工筛选、监理聘任、工程质量、工程进度、安全、验收等工作由开发商负责，学院负责监督，确保项目各项工作顺利进行。

5、项目实施后，原住户的安置、过渡补偿等执行兰州市相关政策规定，房屋面积置换给予优厚的补偿（20%的优惠）。

合作双方的住宅楼分配比例本着互惠双赢的原则合理进行确定，待以实际规划部门最终批准的建筑方案和面积为基础，协商确定。

地下面积及商业面积不参与分配，属开发商所有。

6、按照约定，属于开发商的建筑房产部分为其合法拥有，可自行销售。

属于学院的的建筑房产部分为其合法拥有，可自行分配。

若要购买商住房，可在同等条件和售价情况下，优先考虑销售给院校教职工。

7、新小区建成后，双方商定具体的管理方案，组建现代化的物业管理机构并实施小区的物业管理工作，沿承原有的小区文化氛围，把小区建设成环境一流、设施齐全、绿色环保、安全第一的智能化管理的高端住宅小区。

九、拆迁安置方案

1、对原住户的安置

考虑到此地地理条件的优势和住户在此长期居住的感情以及此黄金地段未来房地产升值的潜力，原则上按就地还建方式进行安置，对个别愿意货币安置的住户按兰州市有关政策规定积极协商，妥善处理。

2、拆迁还建中原住户能得到哪些优惠

1）新旧房实行对等产权调换不计算差价。

因新旧房从结构、质量、成本、使用年限上差异较大，计算差价住户负担过重，难以承受。

2）为了让原住户新迁房屋后，不花钱或少花钱改善居住条件，在原建筑面积拆一还一的基础上增加20%的优惠。

多选面积仅考虑10㎡以内，按市价购买。

3）被拆迁房屋的建筑面积一律以原设计施工图标明的建筑面积（缴纳采暖费的面积）计算，免收产权证与实际面积的差额售房款，解除了原住户目前和将来在产权方面的后顾之忧。

4）原住户的房屋装修装饰的补偿金额，由拆迁当事人协商确定，协商不成的，由第三方评估机构评估确定。

5）原住户拆迁时交清水、电、气、有线电视、电话等费用，天然气、有线电视拆迁时不予补偿，按照旧房转新房处理。

住户装有固定电话的，每户给予10元移机补偿。

6）在拆迁户自愿的前提下也可采用货币安置方案，建筑面积按实际丈量面积为准，价格按市场价，计算总价后由建设方回购，但不再享受拆迁增加面积20%的优惠条件。

7）在拆迁户自愿的前提下也可采用异地安置方案，拆迁户可自找房源，也可由建设方提供房源，新房源按具体面积、位置按评估价进行多退少补的原则置换，但不再享受拆迁增加面积20%的优惠条件，建筑面积按实际丈量面积为准。

8）拆迁安置过程中，拆迁户的过渡费按照兰州市拆迁规定合理支付，直至项目竣工后通知回迁为止。

3、如何保证建设工程质量和按期完工

这次危旧房的改造，涉及家属院内177户住户和产权单位的直接利益，为此组成由建设工程专业人员为主的建设工程监督小组，全程监督工程设计、工程质量和工程进度。

对于设计方案、建设进度、新小区所应具备的生活要素，诸如水、暖、电、通讯、燃气、健康、防盗等设施，除在合同中予以明确外，双方还将参与审查和验收，以确保工程进度和工程质量。

4、开发商的承诺

公司始终将工程质量作为项目开发的生命线，坚持以人为本、让利于民的经营理念和不事张扬、踏实做事的工作作风，赢得了业主的赞誉，已逐步在业界崭露头角。

公司承诺：

保证做到安置楼与商品楼同质量、同设备、同配置；

力争将处于黄金地段的商学院南昌路家属院住宅小区建成兰州市中心地段样板工程、形象工程。

十、经济效益和社会效益

1、项目实施后，原住户可以就地安置，并且能得到在原有建筑面积拆一还一的基础上增加20%的建筑面积优惠。

2、改造后的新小区，更加安全、设施齐全、绿色环保，形象定位为智能化管理的高端住宅小区形象。

3、项目建成后，形成商业氛围，购物娱乐都非常方便，停车面积扩大，人流车流更加安全与舒适。

4、双方受益的建筑面积增加后，学院得到除自由分配的住房外，其余住房可以享受优先购买权，团购给教职员工，彻底改善现有住房的困难矛盾。

5、项目实施后，学院老旧家属楼就有了新的发展方向，也树立了引才惜才的政绩形象，开发商也因此树立了优质的业绩，因此本项目经济效益和社会效益都是双赢的。

十一、投资概算

1、根据《甘肃省民用建筑工程（建安费用）估算指标》、《甘肃省建筑工程概算定额》、《甘肃省安装工程概算定额》及近年来同类建筑工程相关技术指标值，土建安装单方面积平均技经指标：

2200元/㎡，地下层土建安装单方面积平均技经指标：

4800元/㎡。

2、项目总体规划占地面积7426㎡，精心设计两个比选方案：

总建筑面积约为：

各方案投资估算如下表：

名称

方案一投资

方案二投资

备注

建筑安装费用（万元）

12321

11841

综合配套费用（万元）

1400

管理费用（万元）

500

前期费用（万元）

300

勘察设计监理等费用（万元）

450

其他费用（万元）

过渡费用（万元）

财务费用（万元）

1000

还迁费用（万元）

6000

税收费用（万元）

1260

1150

不可预见费用（万元）

合计（万元）

24231

24091

十二、项目实施组织机构

根据国家对建筑项目建