宜兴市太华山九峰禅寺项目可行性报告宜兴市太华山九峰禅寺风景区文档格式.docx
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根据景区旅游资源的分布状况和风景区建设的一般规律，整个景区将按其功能和游览需要规划为接待服务区、登山索道区、主景观区和休闲度假区四大板块。
1、接待服务区：
①在入口处规划建设具有景区特色的门楼一座，并附设售票处、游客中心、接待室（放映室）、保安室、民警值班室、小商品销售处等。
②在门楼外侧规划建设游客集散广场并设置小品景观若干，集散广场总面积约为2000M2。
③在集散广场前方建生态停车场一处，停车场地面用草坪砖铺设，停车泊位用丛生竹分隔，停车场面积约为6000M2，可同时停泊40辆大客和80辆小车。
④在停车场一侧建小商品市场，规划建商店30间，每间平均面积为15M2，合计约为500M2。
⑤在门楼内北侧规划建设管理房一处，面积约为800M2，设办公室、会议室、仓库、餐厅、团队休息室、洗手间等。
⑥在原河海门处建检票处一处，并附设导游休息室。
⑦门楼内其他区域进行绿化、道路铺设、小品点缀等。
2、登山索道区：
①从检票处至山顶全程建登山步道，步道宽为2M，总长为
2400M。
沿途根据地势分别建观景亭及休息平台若干。
②规划在一峰与七峰之间建架空索道。
索道总长约为900M，轿厢为双人高护栏吊篮式。
3、主景观区：
①在九峰寺原址重建九峰禅寺，总面积1800M2。
建地藏殿、灵官殿、大雄宝殿、藏经阁及副房若干。
②在八峰附近建野营基地，面积800M2。
设野营区和烧烤区两个相对独立的区域。
③在山顶建揽胜阁一座，建筑面积100M2。
双层重檐，游客可登楼四面观景。
④在山顶东侧陡坡处依山势建造观日长廊，廊长100M，宽2M，廊基为半悬空状态，一侧悬空，一侧与山体连接，悬空侧为高扶栏，游客可凭栏观日出。
⑤在高山茶园处建茶舍一座，面积30M2。
茶舍外观及桌椅均为竹结构。
⑥在七峰至九峰之间建餐馆一处，卖品部二处。
餐馆面积约为250M2，可同时供120人用餐。
4、休闲度假区：
在景区入口处南侧山坳中建休闲别墅，四周用围墙围护，总占地面积约为20000M2。
①建会所一座。
设大堂、总台、酒吧、茶座、商务中心、餐厅、舞厅及其他娱乐设施，建筑面积约为1200M2。
②建点式小楼（客房）50处。
点式小楼为二层别墅楼，依
地势散布于别墅区内，小楼之间以树木、花卉、溪涧、绿地分隔，以小桥、道路联结。
点式小楼单体建筑面积约为80M2。
5、其他：
1山顶部分林相改造，面积约为1000M2。
2景区内设置环保厕所8只。
六、市场预测
本景区建成后环境温馨优雅，服务配套齐全，向游客提供的产品90%以上是自然生态和休闲度假产品，能满足多数游客回归自然、追求新奇的旅游需求，因而在旅游市场上将会有巨大的号召力和吸引力。
同时，本景区地理位置十分优越，不仅是苏、浙、皖三省的人流、物流中心，也是黄金旅游圈的中心，与周边三个4A级景区优势与补、联手促销，必能在市场上争取到更多的客源份额。
此外，随着锡宜高速公路、宁杭高速公路以及新长铁路的相继建成通车，景区的可进入性将大大提高。
综上所述，本景区建成后，市场前景良好，预计常年游客量将保持在25万人次以上。
七、总投资及资金来源
（一）总投资：
5160.3万元
（二）资金来源：
合资合作
（三）投资概算：
表一：
项目投资概算表
序
号
项目名称
工程量
单价
（元）
投资额
（万元）
备注
1-1
门楼
520m2
1800
93.6
1-2
游客集散广场
2000m2
380
78.0
1-3
生态停车场
6000m2
240
144.0
1-4
小商品市场
500m2
600
30.0
1-5
管理房
800m2
800
64.0
已先期投入
1-6
检票处
60m2
4.8
1-7
绿化、道路铺设、小品等
45.0
小计
459.4
2-1
登山步道
2400m×
2m
180
86.4
2-2
观景亭
9只
180.0
2-3
休息平台
20.0
2-4
架空索道
900m
10000
900.0
1186.4
3-1
重建九峰禅寺
1800m2
2200
396.0
3-2
野营基地
400
32.0
3-3
野营基地设施购置
56.0
3-4
揽胜阁
100m2
2000
3-5
揽胜阁设施购置
10.0
3-6
观日长廊
100m×
36.0
3-7
高山茶舍
30m2
1200
3.6
3-8
高山茶舍设施购置
3.5
3-9
餐馆
250m2
55.0
包括装潢
3-10
餐馆设施购置
3-11
卖品部
30m2×
2
12.0
包括设施
669.1
4-1
休闲别墅会所
1200m2
1400
168.0
4-2
休闲别墅会所装潢
80.0
4-3
休闲别墅点式小楼
80m2×
50
480.0
4-4
休闲别墅点式小楼装潢
120.0
续上页
4-5
别墅区绿化、道路、小品等
160.0
4-6
别墅区围墙
800m
14.4
4-7
别墅区设施购置
550.0
1572.4
5-1
电增容及供电设施
280.0
5-2
通讯设施及背景音乐设施
5-3
山涧改造整治
5-4
林相改造
1000m2
5.0
5-5
建环保厕所八只
8只
60000
48.0
5-6
过境公路改道
1800m
500
90.0
5-7
拆迁补偿
50.0
5-8
征用土地
50亩
300.0
5-9
山林流转
1000亩
200
5-10
设计费
40.0
5-11
不可预见费
400.0
1273.0
合计
5160.3
八、项目建设地址：
宜兴市太华镇太华山、龙珠水库景区
九、项目建设计划：
2004年8月至2005年12月
十、经济效益分析
（一）营业收入
表二：
营业收入测算表
经营项目
计算方式
第一年
（游客按18万人次计）
第二-六年
（游客按25万人次计）
第七年后
（游客按22万人次计）
门票
35元
人均
630万元
875万元
770万元
缆车
单程20元
按游客人数的60%×
20计算
432万元
600万元
528万元
旅游商品销售收入
按游客人均25元计算
450万元
625万元
550万元
野营基地经营收入
人均50元
按每天入住40人,全年营业200天计
40万元
休闲别墅经营收入
300元
按利用率60%,全年营业300天计
270万元
餐馆收入
人均60元
按每天120人就餐,全年营业300天计
216万元
休闲娱乐项目营收
人均180元
按每天120人消费,全年营业300天计
648万元
2676万元
3274万元
3022万元
（二）成本分析
表三：
成本费用测算表
单位：
万元
序号
名称
计算依据
金额
1
餐饮类、商品类成本
表二第三项、第六项的60%
公式：
（450+216）×
0.6
399.6
工资
表四
90.3
3
折
旧
设备
表一之2-4
900×
（1-10%）/10
81.0
设施
表一之3-33-53-83-104-7
（56+10+3.5+45+550）×
59.8
房屋及装修
表一之1-11-41-51-62-23-43-63-73-93-114-14-24-34-4
1347×
（1-10%）/20
60.6
4
水电费
5
维修费
折旧的50%公式201.4×
0.5
100.7
6
保险费
60.0
7
宣传促销费
营业收入的5%公式：
2676×
0.06
133.8
8
工会经费
工资总额的1%
9.0
9
办公费
营业收入的2%公式：
0.02
53.5
10
风景资源费
门票部分的10%公式：
630×
0.1
63.0
11
管理费和其他费用
营业收入的1%公式：
0.01
26.8
1418.1
表四：
劳动工资定额表
元
工种
人员
月工资
月奖金
单人月小计
年工资小计
总经理
1000
3000
36000
副总经理
1500
48000
财务主管
16800
管理人员
96000
导游
100
700
84000
服务员
360000
清洁工、护林员
300
保安
工资总额
784800
福利
工资总额的15%784800×
0.15=117720
合计
902520
（三）利润分析
表五：
利润测算表
类别
第1年
第2—6年
第7—10年
营业收入（见表二）
2676.00
3274.00
3022.00
成本（见表三）
1418.10
营业税（营业收入的3%）
80.28
98.22
90.66
利润
1177.62
1757.68
1513.24
所得税（税后利润的12%）
—
210.93
181.59
可分配利润
1546.75
1331.65
（四）风险分析
1、投资回报率：
正常年份年利润÷
=1546.75÷
=30%
2、投资回报期：
①优先投资回报期：
总投资÷
（年利润+折旧+风景资源费）
=5160.3÷
（1546.75+201.4+63）
=2.85（年）
②一般投资回报期：
（年利润+折旧）
（1546.75+201.4）
=2.96（年）
3、保本点分析：
根据成本费用测算表分析，全年固定成本为691.3万元，变动成本为726.8万元。
保本经营额=固定成本÷
[（正常年份经营额—营业税—变动成本）÷
正常年份经营额]
=691.3÷
[（3274—98.22—726.8）÷
3274]
0.75
=921.74（万元）
保本游览人数=921.74÷
（35+60+180）=3.37（万人次）
4、敏感性分析：
对该项目经营效益影响最大的是游客人次，当游客人次减少时，营业收入也必将相应减少。
设年游客人次减少到正常年份的50%时，年利润=正常年份营业收入的50%—固定成本—变动成本的50%—营业税。
即：
3274×
0.5—691.3—726.8×
0.5—27.3
=1637—691.3—363.4—17.47
=564.83（万元）
可分配利润=564.83—67.78=497.05（万元）
十一、项目结论
综上所述，本项目建成投入运行后，经营风险较小，经济效益明显，投资回收有保障。
同时，对宜兴地区特别是太华地区经济结构调整，对宜兴旅游知名度的提高，以及对宜兴地区生态环境的保护和永续利用都有着不可估量的促进作用。
因此，是一项切实可行、高效、安全的旅游投资项目。
宜兴市太华镇经济发展总公司
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