房地产开发建设项目可行性研究报告实施方案.docx

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房地产开发建设项目可行性研究报告实施方案

房地产开发建设项目可行性研究报告

实施方案

目录

第一章总论

一、项目概况

1．项目名称

xxx豪苑建设项目

2．建设单位

xxx房地产开发有限公司

3．建设地点

项目位于xxx县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北xxx二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。

该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。

4．建设规模

项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。

二、企业概况

1．企业基本情况

xxxxxx房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人xxx、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。

公司成立于xxx年1月，现有员工20人。

其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。

公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。

设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。

公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。

相继开发了xxx怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《xxx家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。

xxx年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资xxx县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“xxx豪苑”中央商业住宅”（简称“xxx豪苑”）。

xxx房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。

2．经营范围

房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。

3．注册资金

Xxx

4．注册地点

Xxx

5．注册号

Xxx

6．法定代表人简介

法人代表：

公司法人代表xxx，男，1966年3月出生，xxx省xxx县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，xxx年1月，公司创立xxxxxx房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。

该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。

7．企业类型

有限责任公司

三、研究依据及范围

1.研究依据

（1）xxxxxx房地产开发有限公司企业法人营业执照

（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求

（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》

（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》

（5）xxx省建设委员会1999年《xxx省工程预算定额》

（6）《民用建筑设计通则》（GB50352）－2005）；

（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》（计资［1983］116号）；

（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知》（计办投资［2002］15号）；

（9）其他有关专业设计规范

（10）xxx县规划局关于“xxx豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。

（11）xxx县国土局核发的国有土地使用权证。

（12）xxx县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。

（13）建设单位提供的其他各项基础资料

2.研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。

四、主要技术经济指标

表一项目主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

30560.00

合45.84亩

2

总建筑面积

㎡

134520.0

3

建筑密度

%

28.4

4

容积率

3.88

5

绿地率

%

31.95

6

项目总投资

万元

23360

银行贷款

万元

8000

自筹资金

万元

15360

7

总成本费用

固定资产费用

万元

13297

经营成本费用

万元

10063

经营税金及附加

万元

2089

8

销售收入

万元

38149

9

所得税

万元

3175

10

税后利润

万元

9525

11

投资利润率

%

54.4%

12

投资利税率

%

63.3%

13

资本金利润率

%

82.7%

14

财务净现值（ic=10%）

万元

2832.4

所得税后

15

投资回收期

年

3.24

静态

年

3.86

动态

五、研究结论与建议

1．研究结论

（1）本项目的建设与xxx县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合xxx县城市未来发展方向的正确决策。

它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。

（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。

同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解xxx县待业人员就业压力具有积极意义。

（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善xxx县城区及高科技产业的配套功能作用。

（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。

（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。

2.建议

（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。

（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。

（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。

同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。

确保项目的销售与资金回笼顺利。

综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。

第二章项目背景与建设的必要性

一、项目背景

当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。

xxx县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路xxx出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为xxxxxx豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。

xxx县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。

位于xxx省中部稍偏西南，资水上游北岸。

东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。

xxx位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村（居）委会，总人口140万人，是xxx的一个农业大县。

xxx年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值（GDP）实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：

第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。

人均GDP4812元（按常住人口计算），比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：

25.31：

45.74。

全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。

xxx县内自然资源丰富。

生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。

其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。

植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。

野生动物资源133种。

家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。

已查明的地下矿藏40余种。

其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。

其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。

境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。

水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。

近年来xxx县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。

然而在2866平方公里的xxx县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“xxx豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。

特别是2000年以来，xxx县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。

正因为xxx县“xxx豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。

二、项目建设的必要性

1．国民经济发展的需要

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。

xxx县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。

随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。

正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

2．扩大消费需求的需要

扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。

投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。

一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。

据有关资料统计，至xxx年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场