自考房地产法大全Word文档格式.docx
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19、契约是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房地产的一定比例向原不动产所有人一次性征收的税。
20、房地产纠纷，是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
21、建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。
从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。
22、临时安置补助费，是指拆迁人对拆迁人或者住房承租人在过渡期内自行过度可能发生费用的补助，通常又称过渡费。
临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府作出规定。
23、物业管理服务合同（《物业管理条例》中称“物业服务合同）是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。
24、住房公积金，是指国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
25、行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。
这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能使房地产行政主管部门主动的做出的。
26、农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
27、国际建设征收土地，是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。
28、房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。
29、房地产转让合同是指房地产转让人与受让人或者原受让人与新受让人之间签订的转让转让房地产的协议。
30、城镇土地使用税是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。
31、房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
32、房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
33、所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。
34、土地增值税即转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
35、成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；
或者进行建设通用工业厂房以及与之相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
成片开发经营即包括对土地的大规模综合开发，又包括对开发后的房地产的经营活动。
36、土地开发视为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金地投入将土地由自然资源改造为经济资源。
土地开发包括对为利用土地地开发，也包括对被破坏土地或利用不合理、不充分的土地进行的开发。
37、城市居民私房，是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
38、房屋租赁合同，是指出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。
39、个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
40、固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额规定的税率征收的一种税。
41、城市公房，是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
42、土地使用划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者加纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
43、房地产交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。
44、经济适用住房开发贷款，是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。
45、房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
46、土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取平整措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
47、房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
48、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
49、狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计划依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契约和土地增值税。
50、代管侨房是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，他不同于委托代管的民事行为。
51、房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产、房屋租赁等交易活动的总称。
52、土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
53、土地补偿费是对土地所有人或土地使用人地投入和收益的补偿。
54、房地产中介服务是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。
它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等业务项目。
55、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买
案例分析
（一）
1、下面的实例说明什么问题？
甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。
如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。
然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。
答、物权具有优先权，而债权具有平等性。
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优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。
在物权与债权并存时，物权优先于债权。
除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。
在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。
2、下面的实例说明什么问题？
甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。
如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。
乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。
答、物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求
3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？
A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。
A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。
A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。
E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。
答、在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。
案例分析
（二）
1、案例分析：
1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。
至1992年时，两被告仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。
1994年秋季，原告C在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。
1995年春季，原告C准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。
双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。
1996年春，C又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，要求两被告归还此地的使用权。
两被告答辩称：
此地是我们早年开垦的，大部分地虽已经两年未种，但我们并没有放弃此地。
原告去平整地时，我们已经讲明是我们的。
我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。
故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理认为：
根据《中华人民共和国土地管理法》第11条、第17条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。
因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第81条第1款和《中华人民共和国土地管理法》第13条的规定，该院于1996年6月5日判决如下：
将原告C与被告A、B争执的土地收归国有。
法律对荒地的所有权有无明确的规定？
如果就荒地归属发生争议应当如何解决？
答：
《物权法》草案第五十二条规定：
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
《土地管理法》第八条规定：
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；
宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》第十六条规定：
土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；
协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；
个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
2、2000年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。
由于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。
王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。
李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。
按照《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。
李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。
你认为应当如何处理本案的纠纷？
答、根据《民法通则》78条规定和《合同法》230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。
但共有权人的优先购买权利是基于物权的优先购买权，承租人的权利是基于债权的优先购买权，物权优先于债权，所以共有权人的优先购买权权利优先。
3、2001年4月13日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。
不久，物业公司告知朱某，整栋房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。
朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。
法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。
因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。
法院的判决是否合法？
为什么？
答、法院判决合法。
专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。
专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。
对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿损失等民事请求。
但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任。
例如，对建筑物的不当毁损，未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用，随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。
本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖，属于对专有部分所有权的使用和收益处分。
没有影响建筑物全体区分所有权人的权益。
所以对物业公司的诉讼请求不予支持。
案例分析（三）
原告等诉称：
原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。
被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。
被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。
被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。
请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。
被告辩称：
被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。
原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。
原告们所诉无理，应当驳回。
一审法院认为：
原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在偻房的安全。
被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。
被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。
原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。
对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，法院不予支持。
法院的判决是否符合法律规定？
答、法院判决不符合法律规定。
原告与被告既是相邻权人，又是对楼体相连部分的共有权人。
被告对共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。
对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。
本案中被告虽有批准证明，但并没有证明在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。
因此不能判定楼房主体结构的损坏与被告没有关系。
所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求
2、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。
2002年9月18日，张女士与物业管理公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区使用公约、小区装修须知各一份。
“公约”和“须知”中均约定：
阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料、但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。
后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。
物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。
住宅使用公约对装修阳台样式、材料未作明确的统一规定，这对业主是否具有约束力？
答、在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。
成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。
它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。
其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。
随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。
最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。
通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠纷。
一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。
本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。
3、A公司与B公司因工程款拖欠提出仲裁申请。
1999年4月，仲裁庭作出裁决：
B公司应支付欠款1500万元。
此后，申请人A公司向地区中级人民法院申请强制执行，法院于2000年2月28日作出裁定：
因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定中止执行。
法院的理由是《合同法》第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担保的优先权发生冲突，究竟谁的权利更为优先法律没有明文规定，因此没有支持A公司的要求。
合同法中的“优先受偿权”与抵押权优先受偿的关系是什么？
合同法规定的建设工程价款的优先权优先于抵押权。
《合同法》第二百八十六条规定：
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：
人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。
在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
案例分析（四）
原告顾某与被告杜某口头商议，由原告将自己拥有产权的房屋（建筑面积为151平方米）以58万元的价格出售给被告。
同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。
该契约还载明：
被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。
同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确房屋的买卖价格为58万元，被告应在8月31日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在明年3月底前付清。
交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。
被告向原告支付了购房款30万元，原告也将上述房屋交付被告。
原、被告前往房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用，以后，被告一直没有支付余款。
在诉讼中被告杜某辩称：
其为了向原告购房，确与原告订立两份房屋买卖契约。
但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的契约申报的，该契约应受到法律保护。
而房价为58万元的房屋买卖契约，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15万元属不当得利，应予返还。
对于原告之诉讼请求要求驳回。
在司法实践中是如何处理这类合同纠纷的？
答、根据《民法通则》第五十八条第二款第四项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效”的规定，该案例中原被告签订的房地产交易管理部门印制的买卖价格为30万元的《房屋买卖契约》属于“恶意串通，损害国家利益的民事法律行为”，因此无效，而表达他们真实意愿的买卖价格为58万元的合同有效，因此应发出司法建议书责令原被告按照58万元的成交价如实向房地产交易管理部门申报并缴足税、费。
2、1993年5月17日，飞驰公司和万锡公司与鲁银典当行签订了《财产抵押合同》，约定两公司以其内江大厦第3层（买价1207万元）为抵押，向鲁银典当行贷款人民币1000万元，期限为7个月（19993年5月20日至12月20日），月息3%，抵押人于7月20日支付两个月利息，9月20日再支付两个月利息，其余利息随同本金依次结清。
抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有，抵押权人有权处理抵押物，拍卖或租赁其价值无论高低与抵押人无关。
贷款期满后，两公司未能偿还贷款，典当行于1994年1月13日诉至法院，要求按抵押合同履行。
在诉讼中，房价大幅度下跌，典当行变更诉讼请求，要求以房屋折价偿还贷款，而两公司主张按抵押合同履行。
原终审判决认为，双方签订的实际是抵押贷款合同。
典当行是经工商部门批准成立的非银行金融机构，其抵押贷款活动并不违反当时的禁止性规定，该合同为有效合同。
合同中关于“抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有”的约定，是表明债务人如不能清偿债务，则以抵押物折价抵偿的但保。
因此，法院判决抵押的房屋归典当行所有。
检察院抗诉认为，法院的判决适用法律错误，双方当事人在抵押贷款合同中的约定违反现行的法律规定。
根据《民法通则》第89条第2项规定，抵押权是债权人就抵押物的折价款或变价款的优先受偿权，并不是取得抵押物所有权的权利。
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