A项目解析Word下载.docx
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1.8
绿化率（%）
30
45
地块条件简析
优势：
●项目临近滨湖区区行政中心；
●项目距市中心太湖广场直线仅7公里（沿华清路车行仅需10分钟）；
●项目距新区工业园区仅6公里（沿高浪路车行仅需8分钟）；
●项目地块规划有一定体量的商业设施和充足的社区生活配套；
劣势：
●项目距离滨湖热点区域尚有一定距离；
●项目周边居住环境还比较荒凉；
●项目地块内的景观资源不够优越；
●受容积率限制，项目的物业形态单一。
机会：
●项目所在的滨湖板块已逐渐成为无锡改善居住的置业首选；
●项目居住和配套同步开发的理念，有利于建立自主型客户的信心；
●项目的国际性品牌，有利于客户建立信赖感。
威胁：
●万科和顺驰等开发较早的项目，已形成半成熟社区的生活概念。
●周边项目的较早入市，以及所在位置，截流了大部分从市区而来的客户。
总结：
本案位于热点板块中的边缘地区。
区位条件不占优势，但品牌优势相对显着。
产品配比
PhaseOne（B-4、B-7、B-8、B-18、B-19、B-21）
幢号
户型
户数
建筑面积（m2）
套内面积（m2）
总户数
配比
B-19
2S-b0
13
92.78
78.6
33
9.09%
2S-b1
4
91.95
77.9
B-4
16
91.3
B-21
2B-b0
18
105.25
84.6
52
14.33%
2B-b1
8
104.38
83.9
B-18
105.24
104.37
3S-a0
120.6
102.9
32
8.82%
3S-b0
10
121.42
103.6
3S-b1
6
122.36
104.4
3S-d0
11
128.88
174
47.93%
3S-d1
14
129.38
104
3S-e0
17
128.63
103.4
3S-e1
128.89
129.39
128.64
B-8
3B-b0
132.59
110.1
3B-c0
20
132.52
3B-d0
134.13
111.5
3B-f0
21
131.73
111.6
3B-f1
132.67
112.4
3B-f2
9
132.2
112
B-7
4R-b
160.63
133.7
68
18.73%
4R-c
158.47
131.9
4R-d
159.89
135.2
4R-e
181.41
153.4
4R-f
194.3
164.3
Ph-b
1
223.92
180
1.10%
Ph-c
226.91
182.4
223.94
226.92
Subtotal
363
47268.76
2007年7月18日可开始办理以上部分的预售许可证
小结：
大三房为本期的主力户型；
还有一定量的140m2以上的豪华户型。
●大三房面积在130m2左右（占总量的47.93%），还有少量小三房（8.82%）；
●其次为两房，占供应量的23.42%；
●140m2以上的四房，占总量的18.73%；
●以及极少量的复式，仅2套。
PhaseTwo（B-9、B-10、B-20、B-22、B-23）
B-20
4.66%
B-22
34
105.39
78
21.37%
104.52
B-23
3S-c0
50
126.45
101.5
13.70%
36
129.06
204
55.89%
129.56
B-9
132
B-10
3B-e0
144.44
120.9
2.74%
2
224.24
1.64%
Ph-d
222
178.2
B-25
Commercial
/
1898.6
B-26
1582.2
365
49047.1
2007年11月18日可开始办理以上部分的预售许可证
大三房仍是主力户型，并在数量上大幅提升；
豪华户型急速减少。
●大三房面积在130m2左右，占总供应量的69.59%；
●大两房面积在105m2左右，占总供应量的21.37%，还有小两房（4.66%）；
●豪华户型供应量减少，144m2的四房仅占2.74%，及少量复式供应（仅6套）；
●B区经二路沿线商业部分基本完成。
PhaseThree（B-3、B-16、B-17）
B-17
28
93.51
11.11%
92.68
B-16
2B-a
58
101.88
86.3
106
32.71%
B-3
2B-a0
48
102.16
122.42
72
22.22%
3S-a1
22
122.9
103.3
123.25
124.21
3B-a
137.17
116.2
3B-a0
137.56
Ph-a
320.27
271.3
1.23%
321.17
B-24
会所
1100
324
39976.42
2008年03月18日可开始办理以上部分的预售许可证
两房和三房的供应量并重，且都以大房型为主。
●100m2的大两房和137m2的大三房为主力房型，分别占总供应量的32.71%；
●其次是小三房（22.22%）和小两房（11.11%）；
少量供应复式（1.23%）。
●B区会所建造基本完成。
PhaseFour（B-1、B-2、B-5、B-6、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15）
B-14
B-2
26.77%
B-15
B-1
3S-f0
116.4
108.4
96
24.24%
3S-f1
118
109.9
B-11
B-5
4R-g0
154.2
145.2
40
10.10%
4R-g1
155.7
146.7
B-6
Ph-e0
212.8
198.1
12
3.03%
Ph-e1
216
201.1
396
49602.42
（该部分产品尚未确定，在此不做详细分析）
●07年可能上市的房源最多为728套（共计92835.06m2），分别为PhaseOne和PhaseTwo，并且B区经二路沿线商业部分也将基本完成。
●07年上市的产品中主力户型为130-137m2左右的大三房（占58.8%），其次为两房（占24.8%，其中以大两房为主），140m2以上的房型也占10.7%。
产品结构
PhaseOne
B-4（小高层8F，一梯三户，得房率84%）
三房两厅两卫（120.6m2、121.42m2、122.36m2）
●优点：
全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全。
●缺点：
作为多层得房率较低；
两房朝北；
部分房型次卧门与卫生间门对门，部分房型客厅面宽小于4米。
两房两厅一卫（91.3m2）
面积控制合理。
餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；
次卧采光也不好。
B-4的房型优势不大，一梯三户的配置和较低的得房率将加大市场的购买抗性。
B-7（中高层18F，两梯两户，得房率83.2%）
四房两厅三卫+工人房（160.63m2、158.47m2、159.89m2）
三个卧房和一个客厅都朝南；
南向客厅开宽4.5米，以及超大阳台；
两个卧室都具有独立卫生间的套房设计。
朝南客卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。
朝北的卧室基本没有观景空间。
四房两厅三卫+工人房（181.41m2、194.30m2）
朝北卧室也具有观景空间。
客厅与餐厅南北通透；
异性客厅和长走廊，使面积浪费。
B-7房型属于豪华型居住，只有金字塔顶部的高端消费客群才可能接受。
B-8（小高层11F，一梯两户，得房率83%）
三房两厅两卫（132.59m2、132.52m2、134.13m2）
双厅朝南，双卧朝南。
南向宽6.5米的超大阳台。
朝北卧室也有社区景观“绿河”可抵消其抗性。
空间设计合理，动静分离，主卧套房设计，入门储物功能的玄关。
朝南次卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。
B-8房型将成为改善居住型置业的首选。
B-19（中高层17F，两梯三户，得房率84.7%）
三房两厅两卫（131.73m2、132.67m2、132.2m2）
全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全；
侧厅开窗，引入窗外景观资源，增加餐厅采光。
客厅面宽小于4米；
部分房型次卧门与卫生间门对门。
两房两厅一卫（92.78m2、91.95m2）
面积控制合理；
主卧和客厅朝南，朝南客厅4米超大阳台。
B-19房型与B-4房型结构基本相同，但在两类户型的产品细节处作上，结合楼栋所在景观节点都做了适当调整，给此类户型大大增值，消除了部分市场抗性。
B-18、21（高层26F，两梯三户，得房率79.6%）
三房两厅两卫（128.89m2、128.64m2、129.39m2）
部分客厅面宽小于4米；
两房两厅两卫（105.25m2、104.38m2）
主卧和客厅朝南，朝南客厅3.9米超大阳台；
增加主卧卫生间，突出主卧套房居住感受。
B-18、21户型与B-4房型结构基本相同，但其重点就两房做了增值修改，加上该楼栋具有的独特的景观优势，使之消弱了部分市场抗性。
B-18、21复式
四房两厅四卫（223.94m2、226.92m2）
全明设计；
客厅调控；
每个卧室都具有独立卫生间的套房设计。
面积偏大，等于小联排的居住面积。
B-18、21复式属于豪华型居住，只有金字塔顶部的高端消费客群才可能接受。
根据产品结构，将PhaseOne中的户型进行优势排序为：
●豪华户型：
B7和B18、21复式，各有特色，各有优势。
●三房：
B8>
B19>
B18>
B21>
B4
●两房：
B19>
PhaseTwo
B-9（小高层11F，两梯两户，得房率83.7%）
三房两厅两卫（132m2、134.13m2、144.44m2）
部分户型的异性客厅和长走廊，使面积浪费。
B-10（小高层11F，两梯两户，得房率83.7%）
B-9、10房型结构与B8基本相同，将成为改善居住型置业的首选。
B-20（中高层17F，两梯三户，得房率84.7%）
B-20房型结构与B-19相同，在产品细节处理上，结合楼栋所在景观节点都做了适当调整，给此类户型大大增值，消除了部分市场抗性。
B-22（高层26F，两梯三户，得房率79.6%）
三房两厅两卫（126.45m2、129.06m2、129.56m2）
两房两厅两卫（105.39m2、104.52m2）
复式（224.24m2、222m2）
B-23（高层26F，两梯三户，得房率79.6%）
三房两厅两卫（129.39m2、128.89m2、128.64m2）
复式（223.94m2、226.92m2）
B-22、23房型结构与B-18户型相同，重点就两房做了增值修改。
根据产品结构，将PhaseTwo中的户型进行优势排序为：
B22、23复式。
B10>
B9>
B20>
B23>
B22
07年上市的产品全部为高层类产品，其得房率在80%-85%之间；
其中，板式的中小高层的户型较有卖点；
而点式高层的户型则不具鲜明特色。
项目情况总结
项目资源不占优势，但品牌优势相对显着。
如何利用国际品牌优势，并结合产品特质，来确立项目进入市场的形象？
07年可能上市的房源最多为728套（共计92835.06m2），主力户型为130-137m2左右的大三房（占58.8%），并有一定量的140m2以上的房型存在。
如何利用现有的产品配比，并针对竞争对手的推案策略，来设计合理推案？
如何利用现有产品结构，并结区域市场供需情况，来制定合理价格？
因此，我们需要从市场中获得制定策略的依据。
通过本次报告，希望能带领您走进无锡这座城市，了解无锡房地产市场，重点洞悉“市场趋势”、“竞争对手”、“目标客户”这三大问题，使我们一步步地找到问题的答案。
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