XX项目可行性研究报告Word下载.docx
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地理位置：
拟投资建设单位：
4、可行性研究报告编制依据
《地区控制性详细规划》
《XX市城市总体规划（1990-2020）》
《沣河新区分区规划（2004-2020）》
5、项目优势及公司组织介绍
投资商概况：
XX（北京）置业有限公司
项目开发优势：
XX（北京）置业有限公司是城乡集团所属的房地产企业，对XX的项目开发具备以下优势：
⑴响应集团公司的“两调一转”的战略方针，努力转型，按照集团公司“做大开发”的战略构想，走出去，以实现京润置业的新的飞跃。
⑵集团公司的强的经济实力与运作经验作为保证。
⑶XX作为2007年全国房地产升值潜力前十位的城市，房地产升值空间巨大。
⑷完整的土地手续。
该地块为XX市国土局土地储备中心储备地块，手续完备。
同时地上无任何建筑，土地形状方正。
⑸处在西咸重要连接枢纽----世纪大道旁。
且北侧紧靠渭河规划绿化景观带。
由于目前周边没有其他住宅建设用地上市，为不可多得的稀缺地块。
（6）地价较低。
目前周边参考低价多为40-50万元/亩；
该地块由于总用地130亩。
总地价不超过6000万，较适于京润运作。
⑺周边市政配套基本到位。
渭河XX三号桥已通车。
⑻周边基本为住宅用地；
对于我们以后的市场销售有很大的市场带动作用。
⑼公交线路已经到位，提升项目价值。
⑽京润置业团结一致的发展思路及认真严谨的工作作风。
⑾公司拥有良好的资源优势。
本项目我公司相关人员先后到北京及其他地区认真考察，并先后七次去西安实地考察。
在当地的一些相关部门的支持和帮助下，经过认真的走访与调查，在得到了大量第一手资料的基础上，经充分的比较与论证，得到的详实的调研结论。
项目素质：
本项目是现阶段XX渭河南岸地区较大规模，周边市政配套较为齐全之项目，地理环境十分优越，具备高起点、高要求、高品位；
务实的市场前瞻性运作将创造出的最优秀、最具特色精品住宅，力争成为现阶段该地区的京味、精品住宅项目。
二、项目概况
1、宗地所处城市位置
2、地块位置：
位于世纪西路以北、钓台路以西、滨河南路以南、曹家寨路以东，征地总面积约146.57亩，净用地总面积约129.90亩。
该宗地分为I-R-5，
具体开发地块控制指标如下表：
地块编号
用地性质
占地面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
容积率
建筑密度（%）
绿地（%）
I-R-5
R
8.66
15.59
≤1.8
≤27
≥40
3、地块位置图：
项目位于渭河南岸，地块位置为东北至西南走向的矩形。
海拔1153.058米，紧邻渭河规划的100米绿化带；
新建成通车的XX三号桥紧邻本项目红线。
项目到XX市区中心的时间为11分钟；
到西安的时间为22分钟。
4、道路交通现状：
5、项目地形地貌：
项目占地146.57亩，土地呈基本平整，海拔约385.87米，（采用GPS系统在项目位置实际测量）。
土地基本平整，基本没有大的起伏。
中间被小车道水泥马路隔开，全部为农田，地块西侧为曹家寨村，西南侧为钓台村
6、区位示意图：
7、项目基本要素分析：
项目所处区域正在进行地产开发，属于开发上升期。
目前周边沿世纪大道有近20个项目在开发及销售；
此区域交通条件能够吸引中高端的消费人群。
项目地块状况：
地下障碍物状况：
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等经考察符合开工条件。
项目宗地范围内的市政代征地、市政绿化带、市政道路等，京润置业将严格按照政府相关规定执行。
地质条件：
包括土地结构、承载力、地下水位、抗震性等经与相关部门沟通，均符合开发条件要求
项目周边生活配套设施：
教育、医疗、购物、文化、体育、娱乐设施、公园、蔬菜、副食等生活必需品现阶段满足基本生活需求，本项目操作后将大力提升本区域生活、商业配套服务品质。
8、配套条件：
供配电及强弱电方面本项目总装机用电量约8000KW，按68%的同时使用系数，项目需设5600KVA变配电所一座。
供电由变电所提供二路10KV电源。
小区供用地埋式双回路供电。
保证小区24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。
小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；
室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；
室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。
小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。
通讯系统为每户预留直线电话二门。
每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。
小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。
供水系统本项目最大总用水量约150吨/日，供水由DN400城市供水管提供。
燃气系统小区设置煤气调压站，供应区内使用。
每户设置独立煤气表。
道路系统小区道路分三级。
主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为标准路面；
支路宽2米，为铺装路面。
局部采用人车分流系统，车辆进入小区入口后沿消防环行路进入停车场，减少对地表行人和住户造成的干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。
设置与户数相匹配的半地下车库或地上车库。
其余车位数量满足规范要求。
无障碍设计：
整个小区均按无障碍设计。
小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
消防系统方面本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。
人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；
住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；
小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。
小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。
环境质量综合保障、水压保障技术均符合或超过设计规范要求。
高层建筑采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。
绿化生态技术：
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：
①小区地面种植耐多种气候、耐践踏性乔灌木，无露明土；
②停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生.
③提供孩童、老人安全活动场地；
④在达到规范要求下提高小区绿化率。
垃圾收集系统小区采用垃圾袋装化收集系统，本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。
生活污水处理本项目实行“雨污分流”。
雨水排入DN600市政雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入DN500城市污水管进入污水处理厂集中处理。
供热及生活热水：
集中供暖，分户计量符合现代化生活居住理念，符合现阶段宜居、环保的客户需求，满足建筑规范。
9、规划控制要点：
总占地面积8.66万平方米。
容积率1.8。
地上总建筑面积15.58万平方米，
绿化率35%。
建筑限高65米。
总户数1600户。
停车位800个；
三、市场分析
（一）西安市房地产市场总体现状及发展趋势
作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善城市功能，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。
多年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。
2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安城市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安城市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。
近几年西安城市诸多大型规划均已得到落实，城市建设全面升级。
1、地铁助推城市化进程
2006年.西安城市地铁轨道建设得到了国务院的正式批准，并于9月29日正式开工兴建。
据西安市城市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。
据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25％，占公交出行量的50％。
按照最新提出的建设时序，西安市城市快速轨道交通线网建设将分四个阶段进行。
第一阶段（2006—2010年）：
建设二号线（铁路北客站一韦曲，26.4公里）第二阶段（2010—2015年）：
建设一号线（后围寨一纺织城，23.9公里）第三阶段（2016—2020年，远期）：
建设三号线（44.3公里）第四阶段（2020年一2050年，远景）：
建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段（157.2公里）线网中一、二、三号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空问；
地铁作为一个城市现代化、国际化的标志，是现代都市文明的一种象征。
在任何一个可以号称国际化大都市的城市，地铁必然是其最发达的交通体系。
而且无数事实证明，地铁对房产开发的影响极其深远。
据调查，在北京，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高出非地铁站口的楼盘一两千元左右。
西安地铁开建，必将成为一条点石成金的金线，把西安城市价值和土地价值放大，把社会财富向城市热点区域集中，“地铁经济”的巨大潜力也必定成为西安房地产增值的增长点，从而为西安楼市末来5年、甚至20年的发展提供了更广阔的空间。
地铁改变西安楼市布局时，也将影响整个城市的生活方式，将为西安的房价带来根本性的结构化调整。
而正处崛起态势的西安地产，也将因地铁的开建而再度提速。
2、新规划构筑新北城
今年是北城建设高速发展的一年，一批大型重点项目相继落户于此。
未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁已经基本完成，部分改造项目正在实施，大西安中央商务区呼之欲出；
西安行政中心北迁，规划面积8.3平方公里；
投资数亿元的西安空港建设如火如荼……这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进北城的开发建设当中，促进北城大西安新的中心市区的发展进程。
西安市政府对区域总体规划及时进行调整和衔接，进一步加大投资力度。
现代化进程必然伴随着城市化，而城市化一般分三个阶段：
即单个城市发展阶段、都市圈发展阶段及城市带发展阶段。
就关中城市化进展而言，现正进入第二阶段.即正在形成以西安为中心的都市圈阶段。
“西咸一体化”正是体现这一规律的结果，XX位于渭河以北，西安在渭河以南。
“西咸一体化”的加速发展，使两市连接的区位优势日益凸现，促使世纪大道确立地区交通枢纽的地位。
此外，西安火车新客运站定点西安城北；
铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑（州）西（安）段开工建设，西安站也定址城北。
所有这些规划已经确立了两市中间的缓冲地带作为未来交通枢纽的地位。
未来的新北城，将成为大西安的城市新中心、西安制造业新基地以及生态居住新区。
一个西连XX、东接临潼的大西安都市圈正在快速形成。
3、西安房地产市场数据分析
在市场有效需求的拉动下，2007年1－6月，XX省房地产投资完成213.55亿元，比上年同期增长34.7％，增速比2006年同期加快13.3个百分点，比2007年1－3月加快了12个百分点。
全省房地产投资呈现出新的发展势头，周期性也越发明显。
⑴商品房空置面积同比下降一成
1－6月全省商品房竣工面积208.1万平方米，比上年同期增长102.9％；
商品房销售面积519.26万平方米，比上年同期增长70.2％；
商品房空置面积101.42万平方米，比上年同期下降11.9％。
随着经济的快速增长，人们的住房需求持续增加。
而2006年，全省商品房屋竣工面积持续负增长，市场供给不足，商品房建设投资增长缓慢。
今年以来，随着土地开发投资的完成，商品房建设周期的到来，商品房竣工面积大幅增加，市场楼盘供给加大，带动商品房销售面积大幅度增加。
从房地产建设周期来看，如果把2006年看为是土地开发年，2007年则是商品房建设年。
市场需求压力有可能会较快地释放，而且会进一步地拉动房地产建设投资的快速增长。
因而，全省房地产投资的增速加快，是在市场需求拉动下的合理反映。
⑵西安XX房地产投资占全省80.5％
按照房地产行业发展规律，房地产开发的重点一般会是中心城市，这已经从发达国家的经验得到证明。
作为西北五省重地的区域中心城市西安，随着西咸一体化的推进，经济、地理位置更加突出。
目前，从全省看，西安和XX的房地产投资已经占到80.5％，比2006年增加1.5个百分点。
1－6月，西安和XX的房地产投资175.9亿元，比上年增长39.5％，较全省增速快4.8个百分点。
（二）XX市房地产市场现状及发展趋势分析
1、XX市宏观经济发展状况分析
宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。
因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。
⑴XX市国民经济主要指标分析
（1.1）国内生产总值及人均GDP
国内生产总值
经过产业结构的优化调整，XX市经济得到飞速提升，2007年6月国内生产总值达到227.29亿元，同比增长10.6%。
2006年全市经济总量（GDP）已达484亿元，比05年增长了11.9%，人均GDP达到1250美元，居民消费行为进入转型期。
以下是历年XX国内生产总值增长情况.
可以看出，XX市自2001年以来GDP一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了16.05%，特别是2005年更是出现了大幅增长现象。
经过对产业结构进行优化与调整，06年全市的继续朝着稳定持续发展方向道路上前进，这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。
本预测以年增长率9.40%进行预测，根据预测至2010年XX市国内生产总值有望达到693.3亿元。
（根据XX市城市“十一五规划”到2010年，全市国内生产总值达到780亿元。
十一五规划期间，全市国内生产总值年均递增保持在11.9%。
）
人均GDP
2006年，XX市人均GDP9723元，根据XX市历年统计数据表明，XX市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。
（1.2）三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化
经济增长的同时，XX市的产业结构调整也初见成效，2006年第一产业达到98亿元，增长14.4%，第二产业前三季度累计达到99.5亿元，增长50.7%。
我们可以发现，XX的经济是由第二产业拉动第三产业的发展。
第三产业虽稳步发展，但还是比较缓慢，可以反过来说是XX市的房地产业发展相对缓慢是其中的一个原因。
（1.3）全社会固定资产投资和房地产投资情况
固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。
2007年1—7月XX市固定资产投资继续保持快速增长态势，完成投资总额180.22亿元，比2006年同期增长42%。
纵观2003-2006年XX市固定资产投资情况以较大的速度稳步增长，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，从图例中我们可以看出XX市房地产投资也在03年开始出现了较快的增长，2006年XX市房地产投资达到27亿元，占整个固定资产投资的12.7%。
（1.4）社会消费品零售总额
近年来XX市社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，其平均增长率超过14%。
2007年1-7月，全市的社会消费品零售达到98.76亿元。
（2）XX市居民收入和消费比例分析
（2.1）城市居民可支配收入情况
由于XX市近年来宏观经济发展较为稳定，03年以来GDP年增长率一直保持在15%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。
2006年城镇居民人均可支配收入达9723元。
预计，2007年城镇居民人均可支配收入达到10375元。
在“十一五”规划中，到2010年城镇居民人均可支配收入达到13000元。
人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。
（2.2）城镇居民消费支出与可支配收入比例分析
2006年，XX市城市居民消费性支出增长幅度与可支配收入增幅相互协调，全年城市居民人均消费性支出为7422元，突破七千元大关，比上年增长3.8%.
教育支出增长迅猛
随着高中以上非义务教育学生升学比例的提高，促使家庭对子女教育投入的大幅度增加，2006年城市居民人均教育支出1576元，比上年增长11.3%，超过消费性支出增长幅度7.5个百分点，拉动消费性支出上涨。
食品衣着支出占消费性支出的比重一降一升
2006年城市居民食品支出2390元，比上年增长4.1%，占消费性支出的比重（恩格尔系数）由2005年33%下降到32.3%，下降0.7个百分点。
与此同时，衣着支出则由2005年的人均758元上升到920元，增长21.3%，占消费性支出的比重由2005年10.6%提高到21.3%，提高10.7个百分点。
由此表明，城市居民以吃和穿为主体消费的支出占生活消费的比重已趋于稳定状态。
交通通信消费热度依旧高涨。
随着居民收入的增加，在满足基本的吃和穿消费需要的前提下，交通通信消费已成为城市居民消费的热点。
交通通信事业的发展，为方便城市居民生活提供了宽松环境。
2006年城市居民人均交通通信消费718元，增长19.3%。
2006年末城市居民每百户拥有移动电话132部，比上年增加28部。
医疗保健支出快速增长。
2006年城市居民人均医疗保健支出629元，同比增长21.2%.另外，随着生活水平的提高，“花钱买健康”已被越来越多的人认可，滋补保健品需求增加已成为发展趋势。
服务性消费发展有空间。
随着居民生活水平提高，城市居民对服务性消费需要不断上升，居民消费支出逐步向服务性消费领域分流，家庭服务社会化趋势更加明显。
2006年城市居民人均服务性消费支出2135元，同比增长22.7%，高出消费支出增长幅度13.1个百分点，占消费支出的比重由2002年的31.8%上升到35.5%，提升3.7个百分点。
纵观上面的数据，我们发现居民消费开始注重生活的质量，消费观念逐渐改变，特别是软性服务消费日益受到重视，这样的消费观念加进一步推动房地产业的发展。
（3）总结
从总体上来说，XX市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。
针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响：
XX市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。
XX市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。
2、2006年以来XX住宅市场总体现状
从2002年开始，XX市房地产建设开始加速，2006年上半年开始，更是飞速发展。
市场运行呈现良好态势，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。
据市调统计结果：
2007年上半年，普通住宅平均售价1950元/平米，高可至2400元/平米；
小高层、高层商住两用房平均售价2300元/平米，最高可至2900元/平米。
（1）普通住宅
从2004年开始，7层以下多层住宅开发总量比之前明显减少，从区域划分上讲，主要集中在西边，其中阳光小区、丽水花庭，进入尾盘的中华苑为代表；
南边以世纪大道中段为主：
包括金泰丝路花城、世纪星城、英伦沣景、其中平湖秋月变化最为明显。
北边东边分别以文林路、东风路为主，有天和苑、华宇豪庭，枫林花园、御景园等小盘在运作；
城市中心区段则要少的多，目前正在运作的是华泰房地产公司开发的位于乐育南路的华泰世纪城项目
（2）小高层、高层商住楼
同多层住宅已全面开花比较，小高层、高层商住楼在XX的05年上半年进入初期发展阶段，区域上则散布在城市的各个区段；
07年更是遍地开花。
西苑蓝天高科大厦、世纪城碧水云天（世纪大道中段路北）、丽彩天玺（彩电北转盘西100米）、中宏时代广场小高层住宅、高层商住楼
、嘉伟诚品大厦、丽彩诒和人家、御景名苑（玉泉路西兰路交界西北）、七彩阳光等高层住宅纷纷亮相，特点：
XX人正在慢慢开始接受新的消费习惯，部份收入相对较高的XX
市民开始选择质量好、视野宽的中高层住房，另外，东南方向的中高层70%被西安西郊市民选中，价格一般在3300元/平米之内。
西咸经济一体化的建设给西、咸的房地产开发带来了良好的机遇；
随着“西咸一体化”的提出，世纪大道像一条纽带，紧紧拉近了西安与XX的距离，这里的房地产开发也随之如火如荼。
从金泰恒业倾力打造的金泰·
丝路花城，到香港泰盈开发的奥林匹克花园，西咸板块显然已成为开发商竞相抢占的战略领地。
目前，西安、XX两个城市已经实现了“电话同号、交通同网”，“西咸一体化”已经越来越清晰，渭河南岸是“西咸一体化”的结合带，必然会最先享受到城市一体化带来的成果。
对于XX楼市未来的发
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