场比较法是房地产估价中最主要方法.docx

1、场比较法是房地产估价中最主要方法个人资料整理 仅限学习使用市场比较法是房地产估价中最主要方法 房产估价师试卷）模拟试卷一一、问答题共3题，每题10分）一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差 五 年 ， 可 否 将 该 交 易 实 例 选 作 可 比 实 例 ？ 为 什 么 ？二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情 况 下 应 如 何 思 考 下 列 问 题 ：1、如果张某购房的目的

2、是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？2、如果 张 某购 房的 目的 是自 住，并希 望立 即入 住， 则现 有 租约 将对 张某 确 定该住 宅的 买入 价产 生什 么 影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？二、某人于 1996年 7 月预购了一幢别墅 总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了 114万元。该别墅于 1997 年 7 月 30 日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。 1997年9 月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅

3、向银行抵押贷款，并于 1997年 9月 10日委托估价机构进行估价，此时同类型 指重新装修前）别墅的正常市场售价为 130万元，该人希望评估值为 1997 年 9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元，现估价人员掌握的资料有：个人资料整理 仅限学习使用1、该人与开发商于 1997年 7月30 日签订的正式合同原件；2、该人的购房发票；3、商品房预售许可证复印件；4、其他市场资料。问 ： 1、上述资料用于抵押估价是否齐全？2、 估价人 员可否承 诺按170万元 进行估 价？3 、可否按1997年 9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什

4、么？二、选择题 共 2 题，每题 10 分。每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价 人 员 现 场 勘 察 的 结 果 ， 该 两 幢 房 屋 中 一 幢 为 厂 房 ， 另 一 幢 原 为 厂 房 ， 后 自 行 改 为 办 公 楼 用 于 出 租 。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价：）A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C 、根据企业改制、资产重组后该两幢房

5、屋拟确定的用途进行估价D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、将 该两 幢 房屋 的用 途由 工业 改变为 其他 ，应 通过 下列途径： ）A、自行改变个人资料整理 仅限学习使用B、经上级主管部门批准改变C、经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为）A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估

6、价格之和乘以银行抵押率后的价格4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为）A、该两幢房屋的正常市场价值B、该两幢建筑物的重新建造成本C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 二）甲方 开发公司）于 1993年 7 月委托乙方 建筑公司）建造两幢 分别称为 A 座和 B 座） 8 层共 5000平方 M 的商品房。至 1993年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4层，B 座建到 5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方

7、应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580 万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1、确定评估结论的依据应是）A、以1500万元作为评估值B、以1400+1580）2=1490万元作为评估值C、以 1995年 7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D、以 1993年 7月至 12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体工程转让，则估价时点应

8、为）A、1993年12月B、1995年7月C、工程转让日期D、工程建成日期3 、该商品房预计1998年 5月 建成 ， 要估测建时的售价，则估价 对象 状 况和房地产市场情况应 是 ）个人资料整理 仅限学习使用A、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。B、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态。D、估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态三、指错题 下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未

9、将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。致委托估价方函略）别墅房地产估价结果报告略）别墅房地产估价技术报告一、委托估价方市恒通房地产开发公司二、受理估价方市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对别墅工程按现状整体转让进行估价四、估价时点1998年4月15日五、估价对象简况一）市简况略）二）别墅工程简况1、土地情况A、土地使用权性质： 出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B、土地总面积70000平方M。C、用途：别墅及配套设施。D、108栋别墅，建筑总面积35285平方M其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方M。个

10、人资料整理 仅限学习使用2、地上物情况该别墅工程开发分为一、二两期、户型有A 、 B 、 C、D 、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33 栋中已有 24栋完成全部工程，建筑面积7548平 方M，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平 方M。建筑材料及设备略 ）六、估价采用的方法和步骤一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅工程按现状整体转让的价格。七 、 价 格 过 程 一 ） 方 法 一 ： 房 地 分 别 估 价1 、 土 地 估 价 ： 采 用 成 本 法

11、 与 市 场 比 较 法 两 种 进 行 估 价 ， 综 合 平 均 得 出 土 地 评 估 价 格 。A、利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让 金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方M396元，土地开发费用为每平方M158元，土地使用权出让金为每平方M2770元。以上三项合计为每平方M3324元。B、利用市场比较法进行土地估价表一ABC估价对象用途交易情况交易日期区域因素个别因素别墅协议个人资料整理 仅限学习使用1992.5五类一般别墅拍卖1996.5四类较好别墅招标1996.5六类较差别墅协议1998.4五

12、类一般表二ABD土地单价元/平方M）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个人资料整理 仅限学习使用个修正后别的单因价元素/平修方M正）3100100/100110/100100/100100/10034104800100/130100/10098/10096/10034743700100/110100/10098/10098/1003230根 据 测 算 ， 上 述 三 个 交 易 实 例 修 正 后 的 价 格 比 较 接 近 ， 故 采 用 算 术 平 均 综 合 出 一 个 价 格 作 为 结 果 ：比准价格=3410+3474+3230）3=3371元/m2）成本法与市场比较法的结果相

13、近，故取算术平均值得出：土地单价=3324+3371）2=3348元/m2）C、土地估价综合结果土地总价=土地单价土地总面积=3348元/m2 70000m2=23436万元）个人资料整理 仅限学习使用2 、 别 墅 建 筑 物 估 价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A 、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2 ，包含建筑费 含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8% 、年利率 15% 、利润率 20%、销售税费10%。B 、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2 35285m2=120957000元）=12095.7万元）根据委托估价方提供的