房地产企业全面预算管理现状及优化策略分析以满世房地产为例Word格式文档下载.docx
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当进行全面预算管理后，能有效把握企业未来一段时期内的营业收入和现金流量状况，确保企业经营过程中的可控性，对于企业经营活动中的突发性事件可以进行有效监控并及时反馈，有效降低突发性负面事件对企业经营活动的不利影响。
通过对满世房地产的全面分析，能够知道满世房地产目前所存在的问题，并要对这些问题提出合理化的建议，并适当采用这些建议，也衷心的希望全面的预算管理可以应用于更多的房地产企业，预算的效率可以更高，节省人力物力，让企业预算管理成为企业发展的重中之重。
2全面预算管理相关概念
2.1全面预算管理的概念
全面预算是一种数量说明，能依据一些数量形式来进行预算。
全面预算主要有：
资本支出预算，业务预算，财务预算。
在企业的未来发展中，所要制定的战略目标和经营活动必须相适应，既可以把企业的经营业绩作为考核的一项标准，也可以将企业经营数据作为一种参考。
全面预算管理就是用预算这种计算方式来对企业每一项经营活动进行合理化的安排，这样也可以在一定程度上对企业进行内部控制，保证企业的战略目标能够得到有效的落实，资源也能进行合理配置，企业要将预算作为最基础的管理标准，在全面预算管理的过程中，进行一定量的投资活动的安排，并在执行时，对执行过程进行严格的控制、监督，同时做好奖惩制度，从而能帮助企业更好的对企业现金流量进行预测。
很多企业都把全面预算管理纳入自身管理体系的一大重要组成部分，还会依照预算管理来实现之前所制定的战略目标。
企业的各项财务预算也都是经过战略目标的引领，进行比较详细的预算，然后对这个过程进行监督，把预算的结果和实际得到的结果进行比较并深入的分析探究，并对得到的结果进行比较差异，运用多种方式对预算的情况进行总体评价，从而达到企业制定的战略目标，增加企业执行力，使管理层对企业的管理越来越好。
2.2全面预算管理的职能
第一、规划职能指企业能依据一些预算方法来对未来可能进行的经营活动进行预测和规划。
从而对各项经营活动进行合理的安排。
预算的规划职能包括以下三点：
1.合理配置企业资源，制定企业目标。
2.转变企业规划，据预算编制企业经营计划。
3.规划企业未来发展方向，预测企业未来。
第二、协调职能指因企业参与经营活动的部门和人员比较多，很多部门为自身利益，会出现一些独揽权力的现象，最后出现制定的计划根本就无法达到自身所制定的目标。
当企业开始进行全面预算时，就会有效的解决这些问题，让所有工作人员全部参与进来，加强员工间的交流，促进感情。
通过各部门之间的相互沟通，减少企业在执行预算时的障碍，增强企业的凝聚力，管理层也可以做出更优的选择。
第三、控制职能是指通过进行控制来实现不让企业规划仅仅停留在形式上，规划与控制需要前后对应，不可分割。
控制职能体现在：
通过进行评价，员工都必须改变对资源的使用，减少对资源的浪费，对企业的资源进行更加有效的利用，提高企业的经营效益；
管理层可以通过对企业现在所作预算的分析，为企业以后的决策提供依据，以此来降低企业的经营风险。
第四、激励职能主要包括：
先对企业的整体情况进行基本判断，再对企业每一位员工的工作状态进行了解，使基层员工更愿意去工作，调动工作积极性。
预算可以作为依据对企业各管理阶层、责任中心人员业绩情况进行考评。
2.3房地产企业全面预算管理的特点
第一、开发周期长、资金回笼慢，房地产开发项目不像普通的制造业那样随时生产随时可以出货。
房地产企业当拿到项目时，便开启了漫长的开发之路。
要先进行土地设计，做好设计图，施工检测，完工，最后是销售，这个过程至少需要三年时间才能完成。
在这个期间，前期全部属于资金的投入期，到最后开始销售，资金才开始逐渐回笼，资金有时候也是回笼的非常快的，但前期的等待时间比较长，房地产企业存在的主要风险就是开发周期长、资金回笼慢，一旦在项目开发过程中某个环节出现了问题就很有可能造成资金周转不开、甚至资金链断裂的情况，这就是房地产企业最应该关注的风险点。
第二、资金密集型企业，简单的来说，房地产企业的业务主要就是买地、建房、销售，而就现在的行情来讲，土地是非常昂贵的，房地产公司基本上都需要上亿的资金才能拍下一块地，拍下地后将工程外包给建筑公司需要支付的建造费用也是一笔不小的数目，当然房子盖好后进行销售也会有很多的现金流入，房地产企业动辄数亿数十亿的现金流入流出使房地产企业成为了资金密集型企业。
第三、预算整体性强，我们所说的预算管理是企业进行经营活动时，要对经营过程中每一个环节，每一个步骤都进行合理规划。
然后进行预算内容的编制，这种预算管理涉及到每一个环节，不管是管理者还是基层人员，都要认真参与，严格执行。
第四、高资产负债率，房地产企业的资金回笼慢，一个项目的大部分时间都处于资金投入的状态，而且不仅仅只有一个项目，多个项目同时开发需要的资金投入会更多，那么筹资对于房地产企业来说就发挥了巨大的作用，企业通过从银行贷款、发行债券、增发股票等一系列形式来筹资，因此会造成大量的债务，导致公司的资产负债率变高。
3满世房地产全面预算管理现状
3.1公司概况
满世房地产到现在为止，已经开发并完成了很多项目。
而这些项目在康巴什，薛家湾，乌海等地区都有分布。
企业的经营目标是，“以质量求生存，以信誉求发展。
”对房地产项目进行全面开发。
现在还在建设中的项目达到80万平方米，并已建成水云轩，满世花园，等不同风格，面积相仿的现代化小区。
占地约70万平方米。
满世地产为什么可以做的越来越强呢？
就因为他把员工放在首位。
坚持为社会做贡献，使员工越来越愿意为企业工作。
并前前后后为我国公益事业的工程建设投资，投入25000多万元。
在这些公益性的投资中，间接性受益的人数约8万多人。
就业人数达到6000人。
这一公益性项目可以说是很成功的，实现了社会效益和经济效益的双丰收。
也成功跨入中国百强行列。
3.2公司全面预算管理体系现状
3.2.1公司预算管理的组织结构
目前，公司的最高级别为董事长，下面设有总经理，实行总经理责任制，总经理下设8个部门，具体事项直接对其进行汇报，另外，公司又设立副总经理1名，主要掌管公司下属的新建项目，向总经理进行汇报的任务直接由副总经理完成。
如图3-1所示。
图3-1满世房地产组织结构图
3.2.2公司预算编制概况
现在的情况来看，该房地产并没有单独的预算委员会来进行预算编制。
所以在预算方面就显得比较没有条理。
现在预算工作是由财务部来兼职。
预算主要是把现金流量作为基础，当进行资金执行时，过程是十分简单不繁琐的。
预算编制的最主要作用就是桥梁作用，把公司管理与控制联系起来，同时也为预算的考核提供了参考价值，所以说企业非常关心资金执行预算的工作，同时也花费了很多的时间。
图3-2满世房地产资金执行预算流程图
3.2.3预算执行体系的现状
每个行业的预算执行是不一样的。
对于房地产这个行业来说，是变化多端，且繁琐的。
房地产不同于其他行业，它会涉及到很多部门及员工。
满世房地产现在存在的最大问题就是没有预算的调整程序，只要预算和实际情况不相符，就会出现问题，影响进度。
企业进行预算时，所考虑的指标并不全面，没有及时的把工资绩效和管理相联系。
不能够及时的考虑到预算之外的资金需求，也没有对预算外的资金进行合理的规划，没有合理的管理。
最终使预算考核工作没有做好，考核职责不明确，无法形成考核体系，最终也无法实现公平公正，导致预算管理效率低。
表3-1满世房地产2018年全面预算执行情况表单位：
万元
项目
预算数
实际数
差额
执行率
营业收入
307653.00
311375.67
3721.96
1.01
营业成本
283022.17
266134.45
-16887.72
1.00
销售费用
103.76
178.52
74.76
1.72
管理费用
7691.34
12298.65
4607.31
1.60
数据来源：
本人汇总计算所得。
从上表能够得出，房地产的预算控制结果是令人不满地的。
虽然进行了预算，但是实际所花费的资金远远超出当时预算。
当企业在进行预算管理编制时，是按照消费低于营业收入的增长来进行编制的。
不过，当进行实际的应用时，实际所发生的费用却远远超过所编制的预算，那为什么会发生这种情况呢？
就是因为企业并没有完全按照所编制的预算来做，而且企业在2018年所超支的金额过多，最终预算差异过大。
现在来看，该房地产的项目管理是较为粗放的，就算是超出预算了，也并没有进行任何的补救措施，任由它来。
当企业需要投资时，也没有综合各部门的预算情况做出决定，而是直接由高层管理者决定是否投资该项目。
当决定进行资金投入时，也不会实时的去关注所投入的项目现在进展如何，企业的预算情况如何等等。
当企业在进行预算时，财务部是主要负责预算编制的，但是财务部所能够触及到的范围较小，不能够及时摸清各部门的变化，市场的变化。
无法去揭露和发现市场与企业的矛盾和存在的根本性的差异。
当出现问题时，导致问题过于表面化，简单化，不能够从根本上解决问题。
这样做的好处是可以暂时缓解预算调整的负担，但是却不能使预算发挥任何有作用的意义，解决实际存在的问题。
3.3公司预算的考核与调整
3.3.1全面预算的分析与考核
之前满世房地产在进行预算时，因预算的标准较低，执行力较差，在资金预算时，基础设备较为落后，计算不准确，激励计划不完善。
最终导致工作人员在进行预算执行时，没有积极性，也没有工作激情。
对于房地产这一行业来说，管理者和基层人员都要积极推进。
但是在这个预算中，主力是管理者，基层人员并没有参与。
因此预算管理的执行力很差，只是流于表面形式而已。
财务部门的管理范围过于广泛，无法进行全面监督。
针对这一现象，满世房地产制定内部管理制度，制定不同的预算管理标准。
具体来说，就是根据超过标准金额的多少来进行绩效评价，这部分占了总考核很大的比重。
这样也会大大的减少超支情况，也提升员工的工作积极性。
3.3.2全面预算的调整
财务部在每一段时间之后，都会针对每一个部门的资金使用情况，进行分析。
发现哪一个部门所用的资金超了，就要对超支的原因进行分析，并把原因积极的上报给部门管理者。
部门管理者进行改进，在进行下一次的预算编制时，提高预算准确性，这样也可以在很大的程度上提高员工积极性。
所以，企业就有一项针对预算的规定，对每一季度预算进行调整，还根据实际情况进行减额。
当部门需要临时增加预算，要对增加预算的原因进行明确标注。
企业不能够太死板，还要对预算项目进行临时调整。
用企业会计制度的形式，标明预算情况。
但是若预算超过10万，就得上报总经理，因金额数目过大，各部门的大意而错报，是无法进行临时调整的。
并且还要把这种情况及出现这种情况的原因说明，并计入考核。
那什么预算能够进行临时调整呢？
1.因国家法律发生变化，影响到企业的项目成本，必须改变预算的。
2.因企业的发展需求，必须进行预算调整，否则会使企业的工程受到影响，无法按时完工。
3.因企业发展需求，管理者所批准的预算增加项目。
4满世房地产全面预算管理存在的问题
4.1预算管理组织结构不完善
根据对满世房地产的全面预算管理，我们得知不论是哪一种行业，都要有独立的预算管理体制。
预算管理部门不能够和其它部门混淆，也不能够独立存在，要结合多个部门的情况进行全面预算。
当然预算主体应为预算部门。
现在满世房地产所存在的问题就是，财务部去进行预算，而不是单独的预算部门进行预算。
这样就直接导致了预算的缺陷性，当进行预算时，财务部只是依据数字来进行简单计算，敷衍了事。
基层员工并没有参与到预算工作中。
预算过于仓促和盲目，不能起到任何有意义的作用。
企业的最高领导层是董事会，它主要负责企业每一个部门的预算工作。
每一个部门的职责如下：
财务是进行最后每一个部门的预算计划的收集。
营销部负责对活动中所花费的费用，进行全面预算编制。
行政部负责当进行预算管理时，所需花费的所有预算费用。
成本管理部门负责编制每一项所要花费的预算成本。
最后财务部进行梳理，总结。
整理好汇报给高层人员，由高层管理者进行讨论商量之后，把预算计划存在的不合理之处进行修改，最终形成总体下年度预算，再交给财务部门。
接着是由董事会审批，确定预算草案。
当确定最终方案后，由财务部进行预算监督，把做的好的和做的不好的进行区分，进行奖惩。
在这个程序中也能看出，再进行预算时，审批权力过于集中，财务部工作任务过强，预算管理的一些细节容易疏忽，无法实现全面预算。
4.2预算管理的战略目标不明确
战略目标能为公司未来的发展指出方向和经营目标，同时也是公司所有员工的目标，制定了目标可以激发员工的积极性，而企业制定战略目标应该是为了全面预算的顺利进行，作为一种内控手段来对战略目标实现进行保障。
管理者在进行战略目标的制定时，参与目标制定的只有高层管理者，没有基层员工。
但是这样所存在的问题就是，高层管理者没有办法及时了解到基层情况，在进行目标制定时存在一定的盲目性，战略目标不能依据具体情况而制定，所以各部门也不能知道高层制定目标的意图。
最终预算只是数字的预测，并没有起到任何的有效作用。
满世房地产在发展经营中，没明确提出公司发展的战略目标，导致公司的预算编制中没有依据，也没有战略目标的指导，预算编制的依据职能是往年的财务数据，预算起不到它应有的作用，甚至导致了预算指标与公司整个的经营计划相脱节，预算的执行效果受到了严重影响。
4.3考核与激励制度不完善
满世房地产的全面预算在战略性方面还是比较欠缺的，进行编制时准确度不高，并且没有任何经验，预算考核激励具有延迟性，最终导致全面预算工作无法到位。
员工工作主要是为薪资，当每月还没有结束考核时，就决定员工的薪资扣款问题，使员工的积极性大大下降，而且这种扣款方式也没有及时进行记录。
进行预算时，出现预算松弛问题。
现在，房地产存在最大的问题就是对于财务方面的指标过分关注，导致预算方面出现偏颇。
这种指标的不对称性，给企业带来非常不利的影响。
很多管理人员不经常出入工作车间，对最基本的情况无法全面了解。
因此在预算方面还是存有很大问题的。
管理人员在进行预算管理时，对于费用的支出预算过高，从而能够轻松的完成所规定的任务，获取额外奖励。
所以企业当进行预算管理时，不只是关注财务指标，还要关注其它指标，全面性的进行预算编制，使企业发展的更好。
4.4预算执行不到位
企业在预算执行过程中制度不完善，当出现不利因素时，不能及时去处理所存在的问题。
现在企业的预算制度只是对预算的程序进行了规定，但是，没有明确的规定预算的原则，预算条件等。
这些都是影响预算制度无法顺利进行的因素。
在进行预算时，过于简单，只是简单的进行数值的对比，对比完以后也不分析出现差异的原因，无法从根本上去解决这种事情的再次发生，也无法建立健全预算机制。
全面预算管理不只是在预算上起到重要作用，在其它的方面也有很高的地位，但是企业却把这一点忽视了，没有落实预算制度，当年度预算审批后，当成业绩考核的依据时，预算制度就没有进行适当的调整。
使整个预算制度发挥不了自己的作用。
全面预算管理是最有效的一种风险防范的工具，管理者可以用全面预算管理来对企业风险进行综合考虑，也可以更进一步的认识到风险，用合理的方法去对风险进行评估，最后制定出风险防范的总体方案。
房地产这种比较多变的产业，市场风险无法控制，只要政策一有变动，就肯定会受到影响。
但是全面预算管理在这方面就会减少将遭受的损失。
不过现在我们国家的房地产企业并没有理解风险管理，没把风险管理放到第一位置，使全面预算没有发挥作用，进而使企业的全面预算管理受到严重的影响。
5.满世房地产全面预算管理优化建议
5.1建立完善的预算管理组织体系
假如企业想在工作时进行预算管理，就必须先制定较为可靠的预算机构组织。
在预算管理中起着领头的作用。
企业要一直注重自身组织的构成要素，然后依据环境的变化来做自身的调整，最终实现组织平衡。
也可以先做出全面预算，再依据自身需求来进行变动。
企业也应依照提前预算出的结果进行决策，严格设立管理机构来进行管理，还要把财务部门单独的分出来，把财务部门的一切工作形成独立体系，然后设立各管理办公室和管理中心。
进行全面预算管理时，要先有全面的预算管理组织体系。
这也是管理运行的主要机构。
起着重要的作用，企业在整个体系运行的过程中，起到的是领头军的作用。
企业要随机应变，依据实际情况随时改变现在的发展状态，以便于更好的跟上发展。
企业由良好的战略是最为主要的，房地产企业也应及时增加管理委员会和专门的预算部门。
5.2制定明确的战略目标
制定战略目标是必须的，它起着决定性作用。
且预算也对战略目标起着跟踪和监督的作用，全面预算有助于预测公司现金流和利润。
满世房地产这类房地产企业极易受到外界因素的影响比如环境政策等，管理层需要站在国家政策、行业环境、公司发展水平等情况进行中长期的战略规划拟定，全面考虑公司所拥有的战略资源去合理分配资源，本着清晰明确和可量化的原则提出适合公司的战略目标和发展远景。
战略目标的制定应是总经理带领各个职能部门：
财务部、销售部、项目部等部门进行商量讨论，从内外公司环境两个方面出发，为公司规划中长期的战略目标后跟董事会汇报，由董事会进行商议。
企业制定战略目标之后要想公司的战略目标得以有效执行，关键在于保持预算目标与战略目标的一致，因此要在公司战略发展的基础上和充分衡量外部经济情况，进行预算目标的制定，根据战略指标来确定全面预算的指标。
根据公司的战略规划方向和战略的实际落实情况，进行公司经营计划额制定。
除此之外，公司的经营计划还受经济环境、拥有的资源等因素的影响。
5.3加强员工考核和激励制度
当前企业的奖惩激励措施并没有做到位，导致员工们积极性并不是很高，整天抱怨公司，严重影响工作效率，使得公司经济发展停滞不前。
公司奖惩与费用支出直接相关，仅仅只是对节约的进行现金奖励，超支的却没有明确的惩罚。
之导致公司奖惩制度仅仅只是一个形式，没有真正起到他的作用，因此企业应该积极完善简称制度。
企业的激励措施应该尽可能的让所有员工尽自己最大的努力提高预算的准确性。
例如公司可把惩罚方案规定为：
员工工资与奖惩无关，但是当工作人员在压力之下完成当时所定的预算目标，就要实行奖励。
企业制定激励机制时，除这些奖励之外，也可以采用精神奖励。
员工除对金额、福利等物质方面的奖励比较重视之外，还应该增加一些员工在精神方面的需求。
例如定期在公司对员工进行评优活动，对员工进行表彰、颁发荣誉证书等，给一些优秀员工进行升职或者提供深造学习的机会，对公司的优秀部门提供外出游玩或者团建等活动，相对于企业一些高级的管理层，应该更加注重精神激励，采用各种方式尽量满足其需求，给其提升或者给予一些管理权或者外派学习等。
同时对于预算执行不力的部门或者个人不仅要进行现金惩罚还要建立其他的惩罚方式，比如对于员工采用优胜略汰制、对于一些项目负责人在发生监管不力或者事故时要进行严厉处罚甚至降职等。
5.4优化全面预算执行
在预算管理中，最为重要的环节就是预算分析。
经过对企业的合理预算，能及时的发现在进行预算时，所存在的一些问题。
依据这些问题所发生的原因，找到问题的解决方法。
然后进一步把预算时的错误误差进行改正。
对每一个预算责任人都进行考察，因为预算部门是很重要的部门，也是很重要的业务主体。
当进行预算执行时，要依据每一个责任人所执行的预算责任，对预算任务进行分析，最终也要承担风险。
但财务部门的员工也不要放松警惕，一起分析进行预算。
这样在一定程度上也加强了预算的准确性。
当财务办公室人员进行预算分析时，对每一项指标数据都进行合理的处理，然后定量分析。
算出每一个利润数据，实际和预算间的金额差异，最终让业务部们人员据这些差异进行原因的分析。
分析完产生问题的原因后，制定解决问题的方案，对下一阶段的工作任务进行合理规划。
为什么要把财务部门和业务部门进行结合呢？
这样可以更好的去加强预算的准确程度。
6.结论
企业的经营管理和企业会计间的桥梁是全面预算管理。
对企业内部管理进行全方位的控制。
全面预算管理作为一种非常实用、行之有效的管理工具，它的推行和应用对于提升房地产企业的管理将会起到十分重要的作用。
这篇文章经翻阅资料对国内外的全面预算管理进行全面性分析，在一定的基础上基本了解全面预算管理的发展。
还对预算的管理进行了较为详细的介绍，也对全面预算管理理论进行研究，结合房地产的自身特点进行全面分析。
针对存在的问题，制定合理有效的解决方案，给全面预算管理的进一步完善提供改善制度。
企业内部管理的最主要方法是全面预算管理。
它可以决定企业未来的发展。
很多人不了解全面预算管理，它的核心是全面，要合理安排产业资源，全面的进行资源优化。
制定合理的产业目标，增加企业的经济效益，提高企业收入。
但预算的和实际所得到的结果还是有很大的不同的，当进行具体的实施时，要注意几个问题。
看最后的目标是不是有所偏离，是不是能够得到良好收益。
因为房地产和其它的行业不一样，房地产是一个在不断变化的产业。
所以要具体的去分析所遇到的问题，健全专属的预算体制。
参考文献
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