北京商业地产市场总结报告Word格式.docx
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190232.03
平谷
12973.99
房山
182742.08
怀柔
7693.19
石景山
162153.88
合计
4368657.71
2011年北京市政府规划中“大CBD”概念逐渐清晰，亦庄和昌平吸引高新技术产业群的定位逐渐落实，丰台区丽泽金融商务区的发展即将腾飞，都促使这些区域新商业项目集中、大量入市；
从上表中可以看到，朝阳、亦庄、昌平、丰台依次占据2011年北京商用物业供给量前四位，四区各自的新增供给面积均超过了50万平方米，四区供给量合占全市总供给量的67.8%。
土地市场方面，今年北京市土地出让总额同比锐减587亿元，但商用地块的成交却并未受影响，相反由于住宅受限，许多开发商将拿地的眼光放到了商业地产的发展前景上。
据搜房网数据监控中心的统计，2011年北京市共成交82幅商用（含商用性质）地块，成交总金额达734.62亿元。
具体来看，朝阳区“最后的土地”--中服地块和崇文门崇菜地块成为年内最受瞩目的土地交易，总成交金额约206.7亿元；
中服地块吸引了多家金融巨头联合投标，崇菜地块则创造了139.86%的溢价率。
此外，丰台、顺义各有16幅地块成交，朝阳成交13块，大兴、通州各成交7块；
同时，大兴、丰台、顺义、通州均有地块以超过100%的高溢价率成交，其中顺义一地块溢价率高达291.28%，反映了投资者对这些区域未来发展潜力的认可。
结合2011年全市商用物业的区域供给情况，预计未来规划明确、交通状况良好、土地成交活跃的京郊区域将有巨量新增商用物业集中入市。
二、2011年北京商业地产市场成交分析
（一）全市商业地产市场成交概况
2011年北京商业地产市场成交数据
物业类别
签约套数
签约面积（㎡）
成交总金额（亿元）
成交均价（元/㎡）
写字楼
9137
968217.44
248.08
25622
商铺
2303
532952.51
140.29
26323
总计
11440
1501169.95
388.37
25871
注：
1、数据选取时间节点：
2011年1月1日-12月31日；
2、数据监控范围：
2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；
3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；
4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。
2011年北京商用物业（写字楼、商铺）共成交1501169.95平方米，成交总额近390亿元；
成交均价仅25871元/平方米。
其中写字楼成交近97万平方米，其余为商铺。
从上图中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分别成交27.8万平方米、27.1万平方米、13.9万平方米。
其中8月成交量暴增主要是由于上半年市场成交持续低迷压抑了大量投资需求以及受7月份天量新增供应的刺激；
12月成交数据则一扫“金九银十”市场的平淡表现，为2011年画上了漂亮的句号。
值得注意的是，虽然写字楼一直占据市场交易的主力，但自8月以来，商铺成交占比明显剧增，商铺投资的热度上升。
随着2011年12月的结束，北京商业地产市场成交均价最终收在了23528元/平方米，而全年成交均价也仅为25871元/平方米。
从图中来看，2011年北京商业地产成交均价呈缓慢下降趋势，与年初均价相比变化不大，这与商业地产市场租售报价一路看涨的行情相比颇为黯淡。
2011年北京商业地产市场一个明显的转变是低价项目逐渐成为市场成交的主力。
对开发企业来说，低价项目之所以低价一是因为这些项目有许多处于土地价格不高、开发成本相对较低的京郊区域；
二是因为目前商用物业与住宅物业的“价格倒挂”非常普遍；
三是因为宏观调控加大了整个房地产行业的资金压力，降价或者不定高价成为物业顺利销售的必要考虑。
对于投资者来说，更加关注低价项目主要是考虑到较低的投资成本、较高的投资回报空间。
2011年北京商用物业区域成交量排名
成交面积（㎡）
414276.28
34500.78
222957.02
25223.09
200293.66
密云
11910.55
147518.75
3904.18
112931.81
2838.61
95580.15
宣武
2303.65
90055.36
门头沟
1847.58
72363.97
1139.06
61065.56
崇文
459.89
2011年朝阳、西城、大兴、昌平、丰台5个行政区域商用物业成交面积超过10万平方米。
其中朝阳区成交逾41万平方米，约为第二、第三名的成交总和；
西城区则主要受益于单项目成交面积逾10万平方米的大宗交易支撑，位列榜眼。
此外，随着京郊区域投资环境的逐渐成熟，必将成为全市商业地产发展的“主战场”。
（二）北京写字楼市场成交情况
2011年北京写字楼市场成交数据
现房写字楼
804
129872.46
31.38
24161
预售写字楼
8333
838344.98
216.7
25848
2011年北京写字楼共成交968217.44平方米，其中预售写字楼成交近84万平方米，为写字楼市场成交的主要部分，其余为现房项目成交；
成交总金额高达248亿元，占全市商业地产成交总额的六成以上。
2011年北京在售写字楼成交TOP10
排名
项目名称
成交金额（亿元）
1
中弘·
北京像素
97889.02
17.36
17730
2
开行大厦
89400.06
24.69
27619
3
望京SOHO
79383.11
39.18
49360
4
美唐花园
70266.44
9.71
13825
5
金澳国际
52992.46
14.39
27146
6
绿地财富中心
51506.6
11.16
21666
7
朝阳广场
51192.7
16.48
32200
8
金融街园中园
46248.18
7.56
16354
9
西单汇大厦
42903.22
15.66
36500
10
翼之城
36892.09
4.39
11911
从全年累计成交数据来看，写字楼市场亮点颇多，共有22个项目累计成交面积超过10000平方米，其中成交面积前十名如上表。
具体来看，开行大厦于2011年10月入市，近九万平方米的办公面积成交均价不足3万元/平方米，按照该项目所处的金融街商圈平均租金估算，该项目投资回报率可达17%以上。
SOHO系列中望京SOHO全年累计成交近8万平方米，成交均价为49360元/平方米；
银河SOHO在2011年累计成交面积不算多，成交均价约7.5万元/平方米，但累计成交面积已超过15万平方米。
金澳国际则是上半年市场低迷时引人瞩目的亮点，在4月下半月曾集中成交近2.5万平方米。
位于通州的金融街园中园是2011年入市的纯新盘，该项目全年累计成交面积4.6万平方米，为独栋写字楼市场的翘楚；
该项目成交均价仅为1.6万元/平方米左右，与项目所处区域的住宅物业均价相比，投资价值凸显。
位于顺义区的翼之城成为2011年度价格降幅最大的写字楼项目，目前报价12000元/平方米，全年成交面积逾3.6万平方米。
上榜项目中5个项目成交均价低于2.5万元/平方米，这也是制约全市写字楼成交价格提升的主要因素。
2011年北京南部地区在售型商办公物业市场正逐渐崛起，特别是丰台在地铁开通、亦庄新城崛起及政府优惠政策等利好条件的影响下实现补涨，南城商务投资“价值洼地”已经显现。
同时，作为传统商圈的朝阳区、海淀区和南部的大兴区项目价格涨势强劲。
2011年北京商铺市场成交情况
（三）北京商铺市场成交情况
2011年北京商铺市场成交数据
现房商铺
1057
170014.1
39.42
23186
预售商铺
1246
362938.41
100.87
27793
2011年北京商铺共成交532952.51平方米，其中预售商铺成交36万余平方米，其余为现房项目成交；
成交总金额约为140亿元，成交均价为26323元/平方米。
值得注意的是，与写字楼市场走势不同，商铺市场下半年成交火爆，占市场成交总量的份额明显增加；
且现房商铺与预售商铺的成交占比大约是1:
2。
商铺投资比较灵活，对成交数据细加分析就会知道社区商铺和住宅底商等面积小、总价少、投资成本低、风险相对可承受的商用物业更受投资者青睐。
2011年北京在售商铺成交TOP10
力宝广场
74484.33
8.9
11953
融科创意中心
45431.17
17621
大成青塔商厦
42675.62
6.47
15160
东方华庭
33102.31
9.81
29622
朝新嘉园
17427.73
3.77
21618
林肯公园一期商业
17072.62
4.21
24652
华源凯旋园
16768.87
2.64
15739
16712.6
4.62
博瑞大厦
12778.5
5.88
46000
银河SOHO
12142.13
11.59
95466
从全年累计成交数据来看，2011年累计成交面积超过5000平方米的商铺项目有26个，排名前十位的如上表；
其中社区商铺和住宅配套商业超过一半。
具体来看，力宝广场、融科创意中心、大成青塔商厦、开行大厦、东亚•上北鑫座、世茂•工三等项目主要是大单成交构成全年成交量，而东方华庭、林肯公园一期商业（水晶布洛阁）、保利茉莉雅苑、香悦四季花园、霄云里8号、保利东郡苑、富力又一家园、唐宁ONE等项目为代表的社区商铺或住宅配套商业则是由持续的、面积不等的成交量构成全年成交纪录，更能体现出投资者对此类项目的关注度持续趋热。
成交均价方面，望京SOHO和银河SOHO的成交均价都在9万元/平方米以上，荣膺2011年度最贵商用项目；
除开行大厦、世茂•工三等纯商业项目和保利东郡苑、林肯公园一期商业（水晶布洛阁）等个别成熟的住宅配套商业外，其余项目成交均价在1.1万-3万元/平方米不等，且多数处于2.5万元/平方米以下。
与写字楼市场相同，商铺市场目前也正处于价值被低估的状态。
另据监控显示，报价涨幅靠前的项目多位于崇文、朝阳、海淀、东城的次核心商业区，而跌幅较大的项目多位于朝阳传统商圈和大兴亦庄等新兴商圈，表明2011年主城区次核心商圈和近郊区县商铺项目逐渐走入投资者视野。
三、2011年北京商业地产市场投资状况分析
2011年1月1日至2011年12月31日，北京市783个热点在租在售商业地产项目（写字楼、商铺）中，共有255个项目租售价格上升，占全部项目的33%；
降价的项目共有33个，占全部项目的4%；
其余项目的租售价格基本保持稳定，市场整体表现出“稳中有升”的趋势。
2011年北京写字楼租金涨幅榜TOP10
楼盘名称
区县
2011年初租金（元/㎡·
天）
2011年末租金（元/㎡·
涨幅
中国人保财险大厦
11.1
23.3
109.91%
鹏润大厦
5.5
81.82%
中海广场
17.67
76.70%
光大国际中心
8.5
15
76.47%
盘古大观
14
75.00%
凤凰置地广场
9.3
15.3
64.52%
海龙大厦
6.5
62.50%
杉浩
1.3
53.85%
环球金融中心
11.7
17.7
51.28%
嘉瑞国际大厦
2.5
3.5
40.00%
2011年北京写字楼租金下跌详情
龙源通惠大厦
-7.69%
北京万达广场
7.25
-9.38%
1.数据搜集时间：
2011年1月1日至2011年12月31日，即时租售价格以开发商提供信息为准；
2.统计范围：
北京在租及在售写字楼、商铺；
3.全部样本取自北京在租在售写字楼、商铺租售价格，数据由项目方提供、由搜房网数据监控中心整理统计，转载请注明出处；
4.为便于数据统计，原始数据中的租价统一换算为日租金，对于数据整理及涨幅、跌幅计算无影响；
5.表格中标注绿色部分为降价项目数据；
6.部分项目为2011年中开盘或售完，因此无1月或12月价格数据，为保证数据真实完整，表格中时间统一标注为“年初”、“年末”；
7.由于商用项目的租售价格受楼层、开间面积等因素的影响较大，导致在同一项目中，不同楼层和面积的开间价格不同；
为便于数据统计整理，项目数据均换算成均价后进行分析，不同项目间不做横向比较。
2011年北京在租写字楼项目中，共有45个楼盘报价发生变动，其中涨价项目43个，降价项目2个；
最高涨幅为109.91%，最大跌幅为9.38%。
在所有变价在租写字楼中，共有26个位于朝阳区，占比变价项目数量近五成；
涨跌幅度最大的项目也大多位于朝阳区。
位于东城、西城的变价项目也相对较多。
值得注意的是，鹏润大厦、中海广场、盘古大观、凤凰置地广场、盛福大厦等项目在2011年内，出现租金报价多次上调的情况。
例如：
鹏润大厦项目的租金年初为5.5元/平方米.天，经由6元/平方米.天、7元/平方米.天两次的小幅上调后，四季度租金从10月份上涨至10元/平方米.天后开始呈现稳定，年初和年末租金相比增幅达81.82%。
综合北京在售、在租写字楼在2011年的价格波动情况，在售写字楼的售价涨势低于在租写字楼的租金涨幅，如果这种现象继续延续，将放大投资回报预期。
此外，由于2012年中北京写字楼、特别是高端写字楼入市量有限，而整体经济的持续向好使得写字楼需求量不断扩大，随着空置率下降，在可以预期的一段时间内北京写字楼项目价格将继续保持上升态势。
2011年北京商铺租金涨幅榜TOP10
富贵园
7.5
114.29%
盛购文体礼品商场
5.75
91.67%
17.5
30
71.43%
金泰城·
西街
9.7
61.67%
方恒购物中心
50.00%
城南大道
金长安大厦
42.86%
汇智大厦
3.3
4.65
40.91%
北京财富中心
12
16.5
37.50%
博客雅居
1.5
33.33%
2011年北京商铺租金下跌详情
北岸1292
-7.14%
考拉社区（koala）
4.5
-10.00%
北京IFC
15.5
13.3
-14.19%
前门大街
35
27.5
-21.43%
三里屯3·
20
-25.00%
2011年北京在租商铺项目中，共有26个楼盘报价发生变动，其中涨价项目21个，降价项目5个；
最高涨幅为114.29%，最大跌幅为25%。
变价项目中相当数量的商铺类型属于写字楼底商，如中海广场、金长安大厦、北京财富中心等。
这显示出写字楼底商由于拥有较好的地段和稳定的人流量、客群的消费能力较强等优势，使得商家在选址时比较偏好这类商铺。
总体而言，在2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。
北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8％，环比下降0.7个百分点，同比下降4.3个百分点。
时尚服饰仍旧是北京优质商铺主要业态。
譬如，AlexanderMcQueen和VivienneTam继续扩张，与此同时，其他知名品牌包括AmericanEagle、Hogan以及Forever21亦首次挺进国内市场。
其次，由于多数中国人生活品质的提高，特别在饮食方面的要求不断增长，餐饮业对于商铺的需求也不断上升。
同时，鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长。
目前北京大量在租商铺已经进入“满租”状态，约占市场中所有在租商铺的半数左右。
2012年一些高品质项目将陆续入市，为市场带来优质商铺、商场增量，会在一定程度上影响北京在租在售商铺市场的整体格局。
另一方面，局部区域的商业氛围的整体培育日渐成型，商铺租售价格上扬将相对领先整体市场。
相较于商业地产市场成交均价普遍较低，综观北京商业地产市场的投资前景，未来租金仍有上涨空间。
基于这种预期，我们建议投资者紧密关注市场行情，目前处于价格低位的项目或涨价不多的项目投资回报在将来较为可观，及时入手的成本较低。
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