高层楼宇智能化系统的运行及维护方案Word文档格式.docx
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保证
1.1.4楼宇自动控制系统
楼宇自动控制系统包含变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等电脑监控管理系统.通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理,提供一个既平安、可靠、节能又舒适宜人的工作环境.实现楼内自动化管理,免受不必要的干扰,但在需要的时候,也可通过楼宇自动控制系统传呼我们保安/物业人员,并适时出现.
a.变配电系统
楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录,显示电力负荷及上述各参数的动太图形,当参数值超出允许范围时产生报警信号,并对高压开关柜、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视,统计动力、照明各回路用电量.
b.照明系统
楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为了依据,预设程序控制灯组的开关,以实现节能运行；
对于特别场所的照明按
时间表预设程序进行调节；
对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光,以实现不同的效果.
c.给排水系统
楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警,监视设备的运行状态与故障状态,自动调整投运的水泵台数,联动相应的进出水阀门.
d.空调冷水机组
等的监视、记录与报警,
楼宇自动系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制,对冷水机组进行运行参数、状态、故障
实现设备的运行指导与参数调整,并对冷水机组进行能源计量与统计.并增加对中央空调系统设备的综合管理,使各设备之间的协调性得以增加,从而提升了效率,使能耗降低.
e.空调末端设备
楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制,并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制,实现各设备的最优启停控制.对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警,对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警,预防"
高楼烦恼病"
保证大厦内空气净化、森林化、自然化.
f.通风系统
楼宇自动控制系统对建筑物内通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控,局部重要区域（如停车库等）
按空气环境要求自动控
制送排风机启停
g.电梯设备
楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制,实现最正确的运行控制,减少人为了失误,使设备长期处于良好
运行状态,从而到达节省
能源和保护设备的作用
1.1.4火灾自动报警系统和消防联动控制
火灾自动报警系统是为了了早期发现并通报火灾、急时采取有交举措、控制和扑灭火灾而设置的一种自动
消防设施,是人们同火灾
作斗争的有力工具,在楼宇建筑防火工作中,发挥着越来越重要的作用,成为了现代
消防不可缺少的平安技术设施.
a.
消防报警系统
消防平安至关重要.管理处将严格遵照<
中华人民共和国消防法>
的条文规定,采取"
预防为了主,防消结合"
的原那么,将预防放在道位,人防、技防、物防并重.一旦发生火警信号,按CPM<
灭火作战处理方案>
执
行,切实做到万无一失.
b.消防联动控制设备
消防联动控制设备在收到火灾报警信号时,能自动启动相关消防设备及显示其状态,主要包含自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯加降控制装置、火灾应急播送、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置.
c.发生火警处理规程
XX发生火警时,要做到忙而不乱,急时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作.
d.
警器的信号传到监控中心
火灾报警程序
发现火警时,立即用消防电话或普通电话向监控中心报警、也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报
用电话报警时,必须讲清以下事项：
火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份.
e.接到报警后的处理方法
确定属火警误报,通知监
监控中心接到人工或自动火灾报警信号后,利用对讲机通知巡视员立刻前往火警现场.如巡视员在现场
控中心复位；
如证实火警,应立即通知监控中心启动报警设施并通知相关人员到现
119报
场施救,巡视员应利用就近现有设施进行灭火.如火警严重,监控中心在组织前期扑救的同时应向
监控中心利用消防播送引导人群利用消防楼梯向平安地点疏散；
使电梯降至首层；
切除火灾区域电源;
启动相关防、排烟风机、消防泵.
管理处主任向有关部门报告,并协助指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参加灭火,设备值班人员那么坚守岗位,随时听从指挥,管理员负责疏散人群,帮助护理伤者.
工程部派人到XX门口引导消防队进入火场,指示消防栓位置
1.1.5卫星电视接收系统
根据国家相关的法律法规,保证楼内客户急时收看欧美多频道的精彩电视节目
1.2安防智能化系统的日常运行
安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体.当非授权侵入报警时,监控中心接到报警信号,通过信息交换,闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视,同时视频录像机自动记录现场情况,以便查询.而有线呼救报警系统那么保证了客户在紧急状况下,能得到适时的帮助.
1.2.1光电红外线防范系统
监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制,并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式.
1.2.2彩色闭路电视监控系统
/入口、电梯轿箱、项
彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局,在停车场、主出层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机,为了用户提供一个无死角的全方位电视监视系统,并采用数字硬盘技术和报警联运技术,
让客户工作生活安心、舒心、放心.
监控中心将实施24小时屏幕监控,同时将重要区域监控情况记录,以备查证.当出现异常情况时,监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理.紧急情况时按CPM<
应急处理方案>
执行.
1.2.3有线呼救报警系统
通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮,当出现盗警等紧急情况时,能急时让大厦保安了解出警位置、方位和时间,使保安能第一时间赶到事发现场,保证或维保客户的生命财产平安.
1.2.4保安电子巡更管理系统
保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理,能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔,急时了解巡视过程中的任何异常情况,保证巡视员的人身平安,还有防范非法入侵,监控可疑动向的作用.监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制.当出现异常情部报警时,监控中心将立即与巡视员进行对讲联系,确认情况类别.一般情况时,由巡视员处理后继续按路线巡视,监控中心将记录事发原因及处理结果.
1.3物业管理智能化系统的日常运行物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口,我们一贯重视物业管理智能化系统的建设,在除XX原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、LED电子图文展示民间和背景音乐播送系统等了系统外,在进驻后,CPM将逐步建立"
中航物业管理软件系统“平台,为了客户提供我们CPM公司个性、特色的效劳.
1.3.1中航物业管理软件系统
CPM进驻XX后,将在一年内建立基于WINDOW2000操作系统的中航物业管理软件系统（2000版）,其硬件系统采用星型结构的局域网
2000（广域网版）,它采用
CPM根据多年业应用物业管理软件的经验,开发了中航物业管理软件
CLIENT/SERVER与B/S数据库方式相结合,克服了因层次和部门分隔导致的信息共享、沟通方面的障碍,协同工作建立在基于计算机网络环境的群件系统（基于电脑网络环境的高效协作支持系统）之上,全面准确掌握公司管理的动态信息,提升日常管理工作效率、工作水平、事物管理水产和辅助领导决策,增加内部信息管理和交流,增加急时准确地统计和汇总物业管理信息的水平,更好地为了各级领导的决策提供辅助支持,保证公司在剧烈的市场竞争中能够健康、稳定持续开展.建立以集中管理为了主,覆盖公司各管理部门、各远程管理点,并在此根底上建立全公司集中式物业管理数据库,走向网络化、扁平化.
同时,客户可根据需要登陆我们中航物业管理软件系统平台,随时查询相磁的物业管理知识、通知、公告、以及物业管理费、水电费等等,充分利用网络,实现了资源信息共享,信息互通,使物业管理和效劳更加急时、周到、准确.客户甚至可通过网络向我们物业管理公司指出设施设备的报修,物业管理建议的投诉、反应等等效劳.
1.3.2远程计费系统
XX是一座高档的、智能化的大楼,它的点点滴滴设计都表达着人性化.为了预防抄表时对客户的打搅,创造一个高尚、隐性的物业管理效劳,大厦的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统.
133感应式IC卡停车管理系统
根据XX建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行水平、岀入分流原那么等制定车辆岀入口管理及道路交通管理方案.管理处对于车辆的管理,除了在地下停车场进出
口设一固定岗外,将充分利用智能设备的先进功能,把办理停车手续的车主资料记入电脑,并配发感应式停车卡,以控制道闸起落,完
成车辆岀入登记.外来车辆在停车场岀入口进行系统识别,给予一次性放行通过XX的外来车辆不能进岀地下停车场.
图1车库入口流程图
b.车库岀口流程
图2车库出口流程图
1.3.4LED电子图文展示屏
LED电子除了通过物业管理软件平台,向客户发布重要信息和通知及广告外,还有一个重要的途径就是图文展示屏.系统工作站通过对显示信息的编辑制作和数据发送工作,可以向客户图文并茂地急时地发布信息.
1.3.5紧急播送与背景音乐系统
根据XX的特点,由监控中心对公共播送音响与报警紧急播送实行分区控制.在岀现非常事件或火灾时,
系统能够接受监控中心的强制切换,并且自动投入事故播送和火灾报警播送,将平时播放的背景音乐立即切换为了事故播送.
背景音乐系统根据XX业主委员会的具体要求为了公共场所提供悦耳舒适的背景音乐或语音播送,当发生火灾或紧急事故时,那么可作为了事故报警播送引导疏散,指挥处理事故.
2智能化系统的维保
通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析,制定备的维保方案以及技术升级策略,对于所有可能岀现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案,保证设个完备的高效率,尽量减少设备的故障,减少运行中断时间,到达原有的设计性能与效劳年限.维修工作分为了定期维修和紧急维修两类,定期维修、保养搞得越好,紧急维修就会相应减少.
2.1定期维修、保养管理
定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为了重要,但必须制定一套定期维修保养方案并且严格遵照执行.检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档,建立设备维修档案备查
由于智能化系统比拟复杂,系统及软件皆为了系统集成商专有技术,系统发生故障必须由系统集成商维修,因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修水平,例如在本地区是否设有维修点,维修点是否有足够的零件与配件,系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等.
2.2紧急维修管理
为了保证紧急维修工作能够按期顺利完成,应通过对紧急维修的管理到达下述要求：
a.对简洁的急修工作应在最短时间内完成b.对较大的急修工作应有效跟进,直到完成为了止.
c.对紧急维修的部位及工程进行分类、统计、分析,以便掌握设备存在的隐患.
d.对紧急维修消耗的材料进行有效监控.
3智能化系统开展设想
3.1智能化软件系统开展设想
智能化系统采用开放式系统集成监控软件,通过优化设计、选择和配置XX内的各种设备设施子系统,以
数据通迅方式将它们集成于一个电脑网络系统中,实现统一的监测、控制和管理,并把采集到的有用数据放入数据库应用系统中,实现整个XX信息资源的合理共享和安排.在信息集成的根底上谋求提升管理工作效率,降低设备运行费用,节省能源,从而提供一个优化的工作环境,以适应当今信息社会的开展需要
3.1.1故障跟踪模块
故障跟踪管理是一个较为了复杂的过程,其中包含建立故障跟踪工作命令,分派、追踪和实施这个工作命令,填写报告,鉴别故障类型.故障跟踪模块提供了一个有效的流程工具,使得故障管理和需要协同工作的设备管理实现了自动化作业.
3.1.2方案管理模块
方案管理跟踪模块向管理人员提供统计和分析资源的消耗规律,以便制订方案、调度资源和建立设备维
护的预防举措,保证维保程序有效急时地执行,同时遵循一定的资源和工作优先级别.
3.1.3材料置备和库存模块
这个软件模块和方案管理模块协同工作,根据设备材料的需求情况制定库存方案,同时简化库存管理过
程,大大提升工作效率,为了设备故障处理和维保工作准备好所需的工具和材料.
3.1.4资产管理模块
资产管理软件模块使设备维保信息和资产档案信息实现一体化管理,方便了方案和安排维保工作时获取
所需信息.该模块能够与前面介绍的故障跟踪、方案管理和库存模块协同工作.
3.1.5合同管理模块
对设备和装置的维保,经常需要在设备维保队伍和效劳提供商之间进行周密的方案和协调.合同管理模块增加和方便了这方
面的管理,同时也允许设备用户指出设备更新申请,并创立和跟踪该申请工程的限期合约订单.
3.1.6系统设置模块
系统设置软件模块可以方便地完成楼宇设备信息管理系统的功能配置.系统设置模块提供易于使用的界面配置主工作站、设备、事务过程及其它管理设备的数据.
3.2智能化系统主机功能改良设想
智能化系统可按监控设备的规模和实际的要求设置一个中央管理工作站或一个中央管理工作站与多个操作员工作站
3.2.1中央管理工作站与操作员工作站
中央管理工作站应具有对所有监控点进行监视和对局部控制点具有远程遥控的功能、中央管理工作站能实时记录各种运行状态信息、故障报警信息及各种统计数据,发生报警时有关系统的画面或数据能自动调出显示.中央管理工作站存储的历史数据时间大于6个月.操作员工作站的功能与中央管理工作站相同,但监控与管理的范围仅限于授权的局部设备组,如变配电站、冷冻机房等.
3.2.2智能化系统与主要设备间的数据通信接口
智能化系统与主要投备以数据通信接口方式相联.这些设备产品的控制器大多已采用电脑控制方式,并配有数据通信输出接口.当系统与主要设备以数据通信接口方式相联时,不仅减少了大量检测器的配置,而且掌握的主要设备运行状态量大大多于传统方式.数据通信以双向方式传输时,还可以对主设备的工作参数进行调整.
3.3公共平安防范系统开展设想
XX属现代化办公大楼,在实施平安技术防范时,不仅要考虑整个系统的实用性、多功能性,而且还需考虑系统性能的可靠性和高保安性.CPM注重楼宇安防产品的承接性、兼容性和可扩充性,以开展的眼光时刻关注国内外安防产业的开展趋势,正确处理好安防产品的延续与更新换代.
3.3.1门禁及报警系统
门禁及报警管理系统对进入重要区域的人员实行各种方式的进出权限管理,以便限制人员随意进出.当需要进入所管制的区域时,必须先在门旁的读卡器中刷卡,门才能被翻开.如获至宝人强制破门或下班没有关门,门禁装置将发出报警信号,监控终端立即显示报警的门号.每道门边的读卡器均通过现场控制接口单元和系统集中控制器受到监控终端的控制.每一张卡根据系统设置,只能在规定时间内翻开规定范围的门.采用这种门禁系统预防了钥匙管理的混乱现象,不可能随便复制,如有丧失或工作
调动,只需在控制终端上撤消该卡的授权
3.3.2彩色闭路监控系统
闭路监控系统是智能平安防范系统的重要组成局部,实时采集监控点动态图像,与安装的报警控测器实现报警与监控联动,录像作为了硬拷贝长期保存,方便查询和重放.对各区域的事态、人流进行监控和管理；
对防火、防盗所发现的异常情况进行监视取证.
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