0902祥云京都花园9份推广计划提报稿Word文件下载.docx

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2868.69

1073.57

7684.09

销售总金额（元）

8904396

23620979

24591756

8892045

66009176

2、住宅已成交客户分析（160、178平米）

（1）主要区域：

海陵区（罡杨、苏陈、朱庄）、兴化、姜堰。

（2）职业分析：

船厂、办厂老板居多

（3）付款方式：

160㎡、178㎡的总价高，导致首付款偏高，因此贷款客户达71%。

3、销售策略

（1）10套特价房

推出时间：

开发公司签字之日起开始

内容：

拿出10套特价房作为引子，吸引市场消费群体。

最大折扣为95折。

宣传方式：

售楼处易拉宝

楼号

房号

面积

单价

总价

折后价

价差

401

179.01

8543

1529282

1452818

76464

601

8729

1562578

1484450

78128

1501

9616

1721360

1635292

86068

179.64

8203

1473587

1399908

73679

403

161.15

8158

1314662

1248929

65733

503

8248

1329165

1262707

66458

1401

9155

1644604

1562373

82231

1403

9109

1467915

1394519

73396

1601

9336

1677119

1593263

83856

301

130.64

9176

1198753

1138815

59938

（2）适度提价，加大折扣点

说明：

目前市场各大楼盘推出的优惠幅度都很大，本案一直坚守低折扣的策略只能流失更多客群，建议总体提价3%重新备案后，对不同客户给予不同优惠，最高优惠幅度为92折。

三、商业部分

由于本案商业部分已经为现房，物业具体的分割会受到一定的限制，因此需要通过商业业态的引入来规避劣势；

同时出具两种方案供开发商参考。

方案一：

基本保持物业格局不变。

Ø

前提条件：

开发商对资金回笼速度和周期要求不高

理由：

随着周边商业的成熟，物业增值能力增强，会逐步得到投资客和商家的认可，以客户为导向，根据投资客和商家的需求进行销售。

优势：

商业价值可以发挥较高水平

劣势：

资金回笼速度慢，周期长

朝西为2#沿街商业，由于受到柱网的影响（上图），柱网部分只能按照办公用房价格销售，总体价格不高。

面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（元）

总计（元）

101

1057.46

36800

38914528

75189175

102

9.75

358800

201

1140.91

19800

22590018

11680

13325829

目前积累的客户中，有两组客户需求大面积。

一组为美丽华大酒店的老板，考虑开分店。

需求2#1-3F，目前的状态在沟通中。

另一组客户是上海人，想买本案整体商业，考虑价格方面，目前的状态在跟踪。

建议在销售过程中，销售总价可根据客户的付款方式不同，给出不同额度的优惠。

方案二：

划分原则以小铺为主，高单价、低总价

开发商要求快速回笼资金，加速去化。

短期内能够扩大客源面，聚集较多投资客，去化速度较快，可回笼大部分资金。

由于小铺位分割，必然导致一些不规则的铺和内街铺，增加一定的销售难度。

2#商业平面图：

蓝色虚线区域由于受到住宅的承重结构的影响，商业价值不高，不适合分割。

可走低价的策略销售。

为了保证柱网区域的商业价值，可适当连带成整的商业一起销售。

绿色区域为成整商铺，可分割成四套，由于不受柱网的影响，销售时可提高销售价格。

建议2#1-3F均价：

20000-30000元/㎡

2#沿街商业可分割，可打通，适合不同商家需求。

总面积

总金额

609.65

20000

12193000

683.35

15000

10250250

11000

7516850

1976.35

29960100

122.76

43000

5278680

202

23000

2823480

302

13680

1679357

368.28

9781517

103

106.02

4558860

203

2438460

303

1450354

318.06

8447674

104

204

304

105

205

305

3#商铺平面图：

红色线条为分割墙。

分割墙右侧的沿街商业面积偏小，房型方正，适合先行销售。

单价可适当调高。

红色线条左侧建议整体销售。

因为蓝色虚线区域为住宅的承重结构，商业价值不高，不适合分割。

建议整体销售，可以寻找市场需求大面积客户源，根据付款方式不同，给出不同的优惠幅度。

784.60

15692000

1030.19

15452850

11332090

2844.98

42476940

81.72

35000

2860200

18000

1470960

163.44

4331160

83.49

2922150

1502820

166.98

4424970

130.31

4560850

177.8

2667000

308.11

7227850

5#商铺平面图：

5#商业可整卖，可分割卖

根据积累的客户需求的200㎡以下的占86％。

可将蓝色虚线区域的两间进行再次分割，迎合市场客户元的需求，建议提高销售单价后实行销售。

总销金额

46.6

1631000

838800

93.2

2469800

49.25

1723750

886500

98.5

2610250

58

2030000

1044000

116

3074000

62.68

2193800

1128240

125.36

3322040

52.6

1841000

946800

105.2

2787800

106

206

总计：

2#沿街商铺总面积：

3349.03㎡，总销金额：

66418482元，销售均价：

19832元/㎡。

其中柱网部分销售均价为：

15160元/㎡，非柱网部分销售均价为：

26560元/㎡。

3#沿街商铺总面积：

3483.51㎡，总销金额：

58460920元，销售均价：

16782元/㎡。

14930元/㎡，非柱网部分销售均价为：

25032元/㎡。

5#朝北商铺总面积：

631.46㎡，总销金额：

16733690元，销售均价：

26500元/㎡。

销售建议：

2#沿街商铺面临主干道，可优先考虑销售，这样可以带动其他剩余商业以及住宅的价值。

5#商业面积偏小，户型方正，总价不高，适合市场客户的需求，可优先考虑销售

3#商铺可暂时保留，本案北侧规划的大润发、在建的第四人民医院以及南通路的东延（东延至东风北路），鼓楼路的北延（北延至森园路），势必会提升商铺的价值。

需要开发商配合事项：

•商铺推广之前售楼处完成客户梳理，根据客户所需面积大小，在商铺现场先以划线隔开，待客户完成签约之后重新砌墙分割。

•向泰州市测绘大队申请重新测绘。

•协助成交客户进行楼梯通道整改，费用不计算铺价内。

住宅商铺销售计划：

时间节点

物业类别

销售手段

效果

9月份

住宅

推出10套特价房同时现场搞活动

吸引现场来人，再制造一个销售高点。

10月份

商业、住宅

推出2#朝西4套商铺

拉升商业价值

11-12月

通过“老带新”进一步去化剩余住宅量

住宅清盘

四、推广策略

1、推广目标

160、178平米剩余大户及沿街商铺迅速去化。

加快资金回笼，加快销售速度。

2、总体思路：

住宅带商铺的推广思路。

剩余大面积住宅主要以渠道营销为主，加大对周边乡镇的宣传力度和频次。

沿街商铺以造势为主，用最优质的商铺吸引买家关注，同时通过价差策略去化柱网商铺及北向商铺。

3、项目卖点：

住宅卖点：

位置：

金鹰北100米、鼓楼北路成熟生活区

现房：

即买即住，轻松开启豪门生活

珍藏：

珍藏大平层，数量有限，全部推出，收官之作。

停车位：

高于1:

1比例

富人区：

最早的泰州富人区——就在金鹰商圈

商铺卖点：

金鹰北100米、鼓楼北路上

现铺：

风险更小，即刻收益

前景：

鼓楼路北沿、东风路北扩等、四院、大润发等

客群：

1/3泰州有钱人都在这儿消费

稀缺：

金鹰商圈目前唯一在售商铺

产品：

首层5米层高，开间进深比例合理

4、推广计划

推广时间

媒介名称

数量

诉求点

费用（约）

9.15周四

夹报

1万份

住宅：

珍藏、市中心、现房

商铺：

地段、现铺

0.4万元

9.22周四

9月中旬-10月中旬

条幅

40条（8个小区）

0.3万元

派单

4万份

1万元

10月中旬-10月末

3万份

商铺为主

0.75万元

9月中旬-9月末

搜房网

半个月

1.5万元

9月中旬—10月中旬

金鹰天桥

1个月

3万元

10.13周四

住宅所剩不多+商铺

9月、10月

终端包装

商铺喷绘、门头橱窗包装、售楼处玻璃喷绘、罗马旗、横幅、吊旗、区域图

小计

9.25万元

5、终端包装

【商铺】

墙体喷绘：

祥云京都花园黄金现铺，即将推出，仅4席！

门头包装、橱窗喷绘：

商业氛围营造

【售楼处】

玻璃喷绘：

珍藏大平层，现房销售，即将售罄！

+商业广告

条幅：

住宅+商铺广告

吊旗：

罗马旗：

三、SP活动

（一）乡镇巡展：

地点：

戴南、罡杨等富裕乡镇人流集中处（先选2-3处乡镇）

活动内容：

演出+项目有奖问答+展板展示

费用预算：

8000元/场×

3场=2.4万

（二）夜游凤城河：

时间：

每月两次（周末）

合作单位：

泰州青年旅行社

行程：

泰州一日游（重点是凤城河附近）+免费晚餐/午餐

费用：

200元/家（2人）*40家=1万元（每次20个家庭）

（三）看房送大礼

为吸引高质量的客群到访，增加现场到访率，9月18日起至10月18日期间凡开车到祥云京都花园售楼处看房，凭本人驾驶证，赠送5次洗车卡一张，每人仅限参加一次活动。

每天仅赠送5张，先到先得。

数量预计：

0.6万元

（四）老带新

即日起至10月末，凡祥云京都花园业主介绍客户成功购买本案160、178平米大户型住宅，老业主可获得5000元现金，成交客户购房将减免5年物业费。

（客户可享受的其他优惠正常）

1、小区路旗广告

2、建议结合中秋节给老业主赠送月饼之际（100元/户），售楼员亲自告知此次活动内容。

界定标准：

老业主陪同新客户（客户首次到访登记）看房，如购房成交，即可享受此政策。

兑现时间：

被推荐的客户签定商品房买卖合同，贷款或房款全部到账之日起7日内，给老业主兑现现金奖励。

其他建议：

鹏欣丽都业主介绍亲朋好友购买，鹏欣业主可奖励3000元现金，成交客户可减免3年物业费。

宣传单+活动小卡片

（五）来就送

活动时间：

从即日起至10月末，凡到售楼处的客户，皆赠送精美礼品（如水杯）和5000元购房优惠券。

购房券仅限本人或直系亲属使用，他人购房使用无效。

本购房券不得兑换现金，过期作废。

博思堂京都花园项目组

2011-9-2