深圳市宗地地价测算规则Word文件下载.docx
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以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十二条
住宅、商业、办公等经营性用地竣工超建建筑面积经批准确认保留部分，按照以下规则测算：
（一）以协议方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以基准地价标准计收地价；
竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价计收地价。
（二）以招拍挂方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以招拍挂出让的综合楼面成交地价标准计收地价；
竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十三条
已供应工业用地，经批准增加建筑面积且用途不变部分，按照以下规则测算：
（一）以协议方式出让或以行政划拨方式供应的工业用地。
增加生产性工业厂房建筑面积且限定自用的，不计收地价。
增加工业配套（含配套办公、单身宿舍、配套食堂等）建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率修正计收地价；
增加建筑面积后商业超出1000平方米以上部分，按照土地使用权剩余期限及产权限制以市场评估地价标准计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
（二）以协议方式出让或以行政划拨方式供应的新型产业用地。
增加建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
（三）以招拍挂方式出让的用地。
增加工业配套（含配套办公、单身宿舍、配套食堂等）建筑面积且与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以综合楼面成交地价标准计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率系数修正计收地价；
第十四条
已供应工业用地（包括新型产业用地）竣工超建建筑面积经批准确认保留的，按照以下规则测算：
（一）以协议方式出让或以行政划拨方式供应的用地，竣工超建的建筑面积限定自用的，按照土地使用权全年期以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价；
土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
（二）以招拍挂方式出让的用地，超建的建筑面积与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以综合楼面成交地价标准计收地价。
（三）超建建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
第十五条
市、区财政全额投资且产权归政府的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，新出让及已出让经批准增加的建筑面积，均免收地价；
已出让的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，经批准增加的建筑面积不属于市、区财政全额投资的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准计收地价。
第十六条
加油站、加气站用地的地价按照以下规则测算：
加油站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价的3倍与400万元之和计收地价，土地使用期限为20年。
加气站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价标准计收地价，土地使用期限为20年。
第十七条
加油加气站混合用地的地价按照以下规则测算：
（一）已明确加油、加气功能各自占地面积的，按占地面积分别计收地价后合计。
未明确加油、加气功能各自占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站地价的均值计收地价。
（二）已供应的加气站用地经批准增加加油功能的，按照土地使用权剩余期限，以加油加气站混合用地地价标准计收地价，扣减已缴纳的加气站地价剩余期限地价值。
（三）已供应的加油站用地经批准增加加气功能的，不再计收地价。
第十八条
已出让的加油站、加气站用地或加油加气站混合用地经批准增加充电功能的，不再计收地价。
第十九条
新型产业用地、物流用地为混合用地，按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价。
第二十条
保障性住房（含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房）用地地价按照以下规则测算：
（一）廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地地价。
廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地（含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设）中的住房部分免收地价。
合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设的项目用地，建设单位应与市保障性住房管理部门签订《保障性住房建设监管协议》（监管协议应明确住房类型、产权归属、租售条件及后续监管事宜）后，再向规划国土管理部门申请测算地价。
市、区财政投资建设的项目用地中，配套商业免收地价的，不得进入市场；
配套商业按基准地价标准计收的，项目建成后配套商业限整体转让；
配套商业按市场评估地价标准计收的，项目建成后配套商业可分割销售。
合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；
配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售；
宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
（二）安居型商品房项目用地地价。
市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。
其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；
其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。
第二十一条
经批准自行推山、填海造地等开发土地的，以及主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地、容积率小于1.0的住宅用地及基准地价未涵盖的其他用地，由规划国土管理部门委托法定评估机构评估确定地价。
第二十二条
我市基准地价标准和相关地价修正系数原则上每两年更新调整一次，经市政府批准后实施。
第二十三条
本规则自发布之日起试行。
本规则试行前我市有关政策与本规则不一致的，以本规则为准。
表1
建筑类型适用地价标准及修正系数表
序号
建筑类型
适用基准
地价类型
修正 系数
备注
1
工业（包括工业厂房、仓库、堆场）
工业
1
其中
工业项目配套占地面积≤7%（配套单身宿舍、配套办公、配套食堂）
1.3
工业项目配套占地面积＞7%
—
宗地地价按照具体建筑类型适用的地价标准测算
油库、气库、港口范围内仓库
1.5
2
市政公用设施项目（包括交通、供水、供电、供气、电信、环卫等生产性设施）
限整体转让（产权归政府的免缴地价）
3
新型产业用房（产业研发、软件开发、文化创意等）
工业＋办公
宗地地价标准按照50%工业＋50%办公基准地价标准测算（对应土地使用权使用期限为30年）
高新技术园区内的新型产业用房
4
物流
5
住宅
其中
单身宿舍
0.8
保障性住房
按照规则第二十条测算
6
办公、商务公寓
办公
7
停车库（办理产权部分）
0.7
限整体转让
8
公共管理与公共服务设施（包括经营性文化、教育、卫生、体育、科研、社会福利、养老等公共设施）
0.3
9
商业（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融及其它商服）
商业
酒店、旅馆
可分割转让（对应土地使用权使用期限为40年）
限整体转让（对应土地使用权使用期限为40年）
肉菜市场，花卉、汽车展销厅及其他会展
工业项目配套的小型商业服务设施（1000平方米以内）
限与工业项目用地一并整体转让
加油站、加气站
宗地地价按照规则第十六、十七、十八条测算
邮政网点（所）
0.5
说明：
凡主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于1.0的住宅等特殊类型用地须按程序单宗评估确定。
表2
土地使用权使用期限修正系数
年期 N
商业（办公）类
（40年）
工业类
工业 （50年）
住宅类（70年）
加油气站
年期 n
工业类 工业 （50年）
住宅类 （70年）
0.037
0.045
0.027
0.061
36
0.934
1.133
0.694
1.540
0.073
0.089
0.054
0.121
37
0.951
1.154
0.707
1.568
3
0.109
0.132
0.081
0.179
38
0.968
1.174
0.719
1.595
0.143
0.174
0.106
0.236
39
0.984
1.193
0.731
1.622
5
0.177
0.215
0.292
40
1.000
1.213
0.743
1.648
6
0.210
0.255
0.156
0.347
41
1.016
1.231
0.754
1.673
7
0.243
0.295
0.180
0.400
42
1.031
1.250
0.766
1.698
0.275
0.333
0.204
0.453
43
1.046
1.268
0.777
1.723
0.306
0.371
0.227
0.504
44
1.060
1.285
0.788
1.747
10
0.336
0.408
0.250
0.554
45
1.074
1.303
0.798
1.770
11
0.366
0.444
0.272
0.603
46
1.088
1.320
0.809
1.793
12
0.395
0.479
0.294
0.651
47
1.102
1.336
0.819
1.816
13
0.424
0.514
0.315
0.698
48
1.115
1.352
0.829
1.838
14
0.452
0.548
0.744
49
1.128
1.368
0.838
1.859
15
0.581
0.356
0.789
50
1.141
1.384
0.848
1.880
16
0.506
0.613
0.376
0.833
51
1.399
0.857
1.901
17
0.532
0.645
0.876
52
1.166
1.414
0.866
1.921
18
0.557
0.676
0.414
0.918
53
1.178
1.428
0.875
1.941
19
0.582
0.706
0.433
0.960
54
1.189
1.442
0.884
1.960
20
0.607
0.736
0.451
55
1.201
1.456
0.892
1.979
21
0.631
0.765
0.469
1.039
56
1.212
1.470
0.901
1.997
22
0.654
0.793
0.486
1.078
57
1.223
1.483
0.909
2.015
23
0.677
0.821
0.503
1.116
58
1.234
1.496
0.917
2.033
24
0.700
0.520
1.153
59
1.244
1.509
0.924
2.050
25
0.722
0.536
60
1.255
1.521
0.932
2.067
26
0.552
1.225
61
1.265
1.534
0.940
2.084
27
0.764
0.927
0.568
1.259
62
1.275
1.545
0.947
2.100
28
0.785
0.952
0.583
1.293
63
1.284
1.557
0.954
2.116
29
0.805
0.976
0.598
1.326
64
1.294
1.569
0.961
2.131
30
0.825
1.359
65
1.580
2.147
31
0.844
1.023
0.627
1.391
66
1.312
1.591
0.975
2.162
32
0.863
0.641
1.422
67
1.321
1.601
0.981
2.176
33
0.881
1.069
0.655
1.452
68
1.329
1.612
0.988
2.190
34
0.899
1.091
0.668
1.482
69
1.338
0.994
2.204
35
1.112
0.681
1.511
70
1.346
1.632
2.218
备注：
上述土地使用权使用期限修正系数公式为：
k＝
，公式中n为本次公告基准地价对应的土地使用权出让年限，m为土地使用年限，
为土地还原利率，
为土地资产增长率（本次参照近年CPI平均水平按2.5%计）。
其中土地还原利率按规定不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率，本次取值为4.75%。
表3
工业用地地价容积率修正系数表
容积率r
修正系数
r≤1
1＜r≤3
0.3+1.2/r
r＞3
2.1/r（用于生产的工业厂房）
0.7（其他工业厂房）
1．工业用地出让地价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》
2．用于生产的工业厂房，容积率超过3.0的部分，不收地价。
表4
住宅用地地价容积率修正系数表
修正系数
r≤2.0
1.6
2.0＜r≤5.0
2-0.2r
r＞5.0
表5
产业发展导向修正系数表
产业导向
产业分类（暂定）
修正系数（暂定）
鼓励发展类
总部企业
2
战略性新兴产业
现代服务业
4
高端制造业
0.6
允许发展类
1.0
限制发展类
2.0以上
1．具体宗地地价按规划许可文件确定的各分项用途的基准地价标准以该修正系数予以修正；
2．宗地地价适用工业基准地价的，以该修正系数修正后不得低于《全国工业用地出让最低价标准》；
3．工业用地上限自用的高新技术研发适用工业基准地价标准，不作鼓励发展产业地价修正；
4．宗地适合多种产业修正测算时，只能按其中一种产业发展导向地价修正系数进行修正。
表6
地下空间地价修正系数表
分类
地下空间部分
按照建筑类型对应的基准地价标准以该修正系数予以修正。
表7
商业地价楼层修正系数表
商业楼层数
备注
商业首层
1.75
若楼层修正后商业地价低于同年限办公地价的，则取办公地价标准作为宗地商业地价标准。
商业2层
1.20
商业3层
1.00
商业4层及以上
0.60
注：
本修正系数表适用于明确楼层的已建成商业房产补地价测算。
表8
临时及短期利用土地地价修正系数表
临时、短期利用年期n
n≤5
1.55-0.05n
5＜n≤20
0.9+2/n
属临时及短期利用土地的，地价以土地使用期限修正系修正后，再以本修正系数予以修正。
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