XXX房地产开发项目选址研究DOC文档格式.docx

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4.2.5商品房销售呈现逐月稳步增长态势-9-

4.2.6商品房空置面积稳步下降-10-

4.2.7国内贷款、自筹资金、定金预付款仍为企业资金三大支柱-10-

4.2.8区县比较-10-

4.3周边地区宏观分析-10-

4.4嘉定房地产需求分析-11-

4.5嘉定未来发展计划-12-

4.5.1全力推进新城建设，进一步加速城市化进程-12-

4.5.2着力推动创新和集聚，进一步加快结构调整和产业转型-12-

4.5.3整合社会公共资源，进一步推动社会事业发展-12-

4.5.4强化社会综合管理，进一步改善民生-12-

4.5.5加强政府自身建设，进一步提高科学发展的能力与水平-13-

5.地块周边环境分析-14-

6.地块比较分析-15-

6.1交通状况-15-

6.2医疗、教育及文体娱乐等状况-16-

6.3自然与社会状况-17-

6.4市政公用设施-18-

6.5政策方向及规划指标-19-

6.6投入—产出分析-20-

6.7SWOT分析-22-

6.8指标加权分析-22-

7.选址结论-24-

参考文献-25-

1.区域项目概况

凤凰市位于嘉定的中部，其东南西北分别接嘉东市、嘉南市、嘉西市、嘉北市。

在该市的东北部，有老工业区及老城区。

东部及东南部土地肥沃，有着大片的农田，老工业区与农田之间有个小型飞机场。

西北部是大面积的新开发区，体育中心及大型医院位于新开发区和老城区中间，商业中心在整个城市的中心地带。

白鹭河由北向南横贯该市，在凤凰市西侧，白鹭河旁边，本市最高楼金融大厦巍然屹立，金融大厦旁有刚建成的高尔夫球场。

孔雀湖则处城市南侧，在第一高楼对面汇于白鹭河，城市南侧孔雀湖及白鹭河沿岸是大片的绿地公园，风景优美。

在整个城市的最南侧，有大片的学校及依学校而建的科研中心。

在社会经济飞速发展的大背景下，各个城市都在制定适合本城市的发展战略。

作为一个发展中的二线城市，凤凰市将从原来的劳动力出口的工业城市逐步转化为技术出口型城市。

通过招商引资，以及随着城市的快速发展，越来越多的高科技人才及商务人士将来到凤凰市。

考虑到这一点，定位于中高端的高层住宅小区开发是一个不错选择。

我公司决定在该区开发一个中高端的住宅小区项目。

项目秉承公司“创建和谐人居环境”的理念，邀请众多设计名家合力打造。

小区位于孔雀湖及白鹭河交界处，景色宜人，周围交通发达，与城市地标第一高楼隔河相望，极具时代感。

图1.1凤凰市区位示意图

图1.2凤凰市功能分区示意图

2.选址原则

2.1住宅项目选址要以城市总体规划为依据

城市总体规划确定规划期内城市人口及各类用地规模，划定城市规划区范围对新建住宅区做出安排，住宅建设项目选址必须与之相协调。

住宅项目选址要与旧区改造结合。

许多旧地块拆除后，新建了办公、商业和住宅楼，以及新辟道路、绿地和公共休息场所等。

旧区改造给城市建设和发展带来挑战，也给住宅项目建设提供机遇。

旧区改造面临任务繁重、动拆迁成本高、资金短缺等问题，但应看到，相对而言市区具有商业发达、交通方便，教育资源集中等优点，这些无疑给发展商品住宅带来商机。

2.2住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件

住宅建设项目必须考虑市政公用基础设施配套的可行性问题。

市政公用基础设施配套通常是指供电、供水、供燃气、雨水和污水的排放、电话通讯及城市道路网络相连接的道路交通条件。

住宅项目选址时应选择具有良好地址条件，适应建设的地区，用地力求规整，应当勘察地址条件和水文条件。

2.3住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应

作为住宅项目选址必须充分考虑城市立体轨道交通发展情况，在城市轨道交通两侧选择，使居民出行便捷。

如上海正在加快建设“十字”加“环”及若干放射线组成的轨道交通网络骨干框架。

国外城市居住选址也都大多这样，如莫斯科是先发展地铁延伸到郊区，然后再其周边建造住宅群。

2.4住宅项目选址必须符合环境保护要求

住宅项目选址应从可持续发展角度出发，考虑其周边的生态环境，要防止“三废”污染问题。

城区的一些工程，结合产业调整，大部分要进行疏散，在城市总体规划的调控下，城市将逐步实现合理的功能分区。

在住宅项目选址时，必须了解和防止周边有关工业建设项目产生高温、尘毒、震动、放射线、电磁辐射、高频等工业污染的情况。

2.5住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求

一般来说，城市均有一些专业和非专业机构使用的无线电发讯台和收讯台、广播发射台、电视发射台及微波通道，根据国家有关规定，对其周围环境都有一定的控制和制约要求，特别是对其建筑高度有严格控制。

对高压、高频设备的安装、高压线路的穿越也有明确的要求。

这方面的制约因素在选址时不可忽视。

同时应考虑机场周围地区净空控制，气象台周围地区净空控制和铁路规划控制。

在住宅选址时，尽可能避开文物、寺庙等保护区。

对优秀近代建筑保护范围和建筑控制地带内的新建、改建、扩建工程要严格控制，保护优秀近代建筑。

对军事设施按军事禁区、外围安全控制范围、军事管理区、一般军事设施等4种范围分别按规定实施控制。

其他还有园林绿地保护盒古树名木保护等。

3.选址思路和方法

项目里涉及的三个备选地块目标都是针对中高端人群开发的住宅公寓，作为开发商一方，原则上应以实现自身最大效益为选址的根本思路。

而要实现收益的最大化就是要实现产出—投入的最大值，同时兼顾考虑风险因素。

具体说来产出因素要考虑的指标主要有：

地段、交通、基础配套、景观环境、土地增值空间以及潜在竞争者。

投入因素的相关指标主要有：

地价、建设费用、完善基础配套的投入、营销及其他成本。

而风险因素主要考虑的问题有：

政府的政策规划以及是否有足够多的目标人群数量等。

4.宏观环境分析

4.1上海房地产宏观层面分析

4.1.1宏观调控政策

2010年上半年，国家及上海展开新一轮房地产调控，房地产调控政策涉及土地、信贷、税收、保障房等方面。

为了落实本轮房地产调控，全国各地也纷纷推出了本地的调控细则以及相关配套政策。

上海是我国房地产调控的重点区域。

上半年，上海推出的重要的房地产政策主要是在保障性住房方面，提出了《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》。

上海当前已形成了动迁安置房、经济适用房、廉租房和公共租赁房等具有上海特点的政策保障房的四种形式。

4.1.2GDP与产业结构

2009年，受国际金融危机影响早、程度深的上海经济，在经历了冲击之后触底稳步复苏，整体经济运行呈现前低后高走势。

一季度生产总值增长3．1％，二季度增长7．9％，三季度增长9．8％，四季度增长11．2％。

从主要经济指标的变化看，工业生产由降转升，企业利润实现增长，全年完成规模以上工业总产值23873．08亿元，增长3．2％。

地方财政收入逐步好转，全年完成地方财政收入2540．3亿元，比上年增长7．7％，增幅比上半年和前三季度分别提高10．2个和2．9个百分点。

城乡居民收入稳步提高，就业压力趋于缓和，至年末城镇登记失业率为4．3％，与2008年持平。

表4.1GDP与产业结构

时期

现值

前值

变动幅度

2010年3季度

9.3

10.3

-1.00

2010年2季度

11.9

-1.60

2010年1季度

10.7

1.20

2009年4季度

8.9

1.80

2009年3季度

7.9

1.00

2009年2季度

6.1

2009年1季度

6.8

-0.70

2008年4季度

9

-2.20

2008年3季度

10.1

-1.10

4.1.3上海房地产业基本情况

上海的房地产市场在2009年经历了回暖的大转折，房地产销售面积远远超过新开工和竣工面积，房地产价格约上涨了五成。

同时，上海市的住房保障取得了实质性的近战，经济适用房进入申购阶段，旧区改造采取了新的模式。

展望2010年，利于房地产市场发展的因素很多，但上海市的房地产业需要再“十二五”规划的转型。

2009年，上海市房地产开发投资1464亿元，比上年增长7.1%，占全社会固定资产投资的27.8%。

房地产开发投资在绝对数值上呈增长趋势，但在全社会固定资产投资的比例仍没有达到三成。

表4.2上海房地产业基本情况

时间

房地产开发投资

住宅投资

办公楼

商品营业用房

2009年2月

112.16

55.87

19.36

12.18

2009年3月

118.05

75.16

21.56

10.04

2009年4月

94.45

49.23

2.2

9.04

2009年5月

80.74

41.84

11.48

11.03

2009年6月

123.45

81.38

11.46

14.99

2009年7月

153.53

92.16

24.98

20.69

2009年8月

142.1

98.69

24.74

33.58

2009年9月

138.75

76.05

26.22

24.03

2009年10月

138.29

87.7

16.83

18.33

2009年11月

160.62

112.72

16.23

16.46

2009年12月

107.2

92.15

——

2009年上海市房地产开发供给小幅度下降。

上海市2009年商品房施工面积9961.6万平方米，下降4.1%。

其中商品住宅施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。

商品房新开工面积2490.63万平方米，下降3.7%。

其中商品住宅新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。

商品房竣工面积2104.98万平方米，下降15%。

其中商品住宅销售面积2928.04万平方米，下降14.4%。

2009年上海楼市是价格急速上涨的一年。

住房价格环比大幅上涨，在高位上再度向上攀升，屡创上海房价历史新高。

从价格指数变化情况来看，2009年12月，中房上海住宅指数为4184点，与当年价格低位的3月相比，上涨幅度达44.3%。

4.1.4CPI指数及其变化趋势

图4.1CPI指数

受翘尾因素的影响，CPI同比持续负增长。

据国家统计局统计，上半年累计，CPI同比下降1.1%，其中翘尾因素为-1.5%，新涨价因素为0.4%。

二季度翘尾因素影响CPI同比下降1.6个百分点，较一季度扩大0.2个百分点。

从结构看，食品价格比非食品价格稳定。

上半年，食品价格和非食品价格分别带动CPI同比下降0.13和0.94个百分点。

从走势看，CPI同比降幅连续5个月在底部震荡，人民银行季节调整后的CPI环比1-5月份一直处于正增长，6月份为负增长。

4.1.5上海市2010年房地产市场的发展前景

城市化、工业化等长期支撑上海市房地产发展的基础并没有减弱，并有加强的趋势。

2010年结合“后世博”、“后金融危机”的背景，上海市的经济社会将有巨大的发展。

2009年9月，上海市政府启动大虹桥规划。

规划中的大虹桥分为两大部分：

26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区，总面积86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

26.3平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。

根据控详规划，商务区将是上海现代服务业的新代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。

4.2嘉定房地产环境分析

今年以来，在一系列保增长政策的作用下，我国经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升。

在楼市整体良好形势的带动和宽松货币政策的支撑下，我区房地产商开发热情不断高涨，房地产项目开工建设力度加大。

上半年我区房地产业投资呈现如下主要特点：

4.2.1房地产开发投资大幅增长

1-6月，我区完成房地产开发投资63.9亿元，同比增长56.5%。

完成投资中，住宅投资仍居主导地位，上半年住宅投资44.9亿元，同比增长49.7%，占投资总量70.2%。

其中，别墅6.4亿元，占住宅投资总量的14.3%。

4.2.2房地产开发投资结构日趋多元化发展

房地产企业由单一的商品住宅开发向多元化方向发展。

商办用房的投资在投资结构中逐渐展露头角，丰富了我区商品房投资的结构。

上半年我区办公楼投资2.7亿元，同比增长8.0%；

商业营业用房投资5.7亿元，增幅与去年同期持平。

4.2.3新开工面积和竣工面积增幅“一升一降”

随着新商品住宅项目的陆续开工建设，推动我区新开工面积的强劲增长。

1-6月，全区商品房新开工面积157.5万平方米，同比增长36.0%，增幅比上年提高4.7个百分点，新开工面积占商品房施工面积的30.4%，所占比重较上年提高7.8个百分点。

商品房竣工面积97.8万平方米，同比下降26.2%。

商品房供应量的下降主要受2007年新开工量不足的影响，预计下半年供应量将逐渐好转。

4.2.490平方米及以下商品住宅占比有所提高

随着宏观调控政策的逐步贯彻落实,90平方米及以下商品住宅比例不断上升。

从投资看，全区90平方米及以下商品住宅完成投资17.7亿元，在住宅中所占的比重由上年同期的29.7%提高到39.3%。

从施工面积看，全区90平方米及以下商品住宅施工面积为158.5万平方米，所占的比重由上年同期的33.7%提高到44.0%。

90平方米及以下商品住宅建设比重逐步提升，改善了全区商品房特别是住宅的供应结构。

4.2.5商品房销售呈现逐月稳步增长态势

从房地产企业上报的数据显示，全区的房屋销售面积（现房、期房）虽与去年同期相比明显下降，但1-6月销售面积呈现逐月上升趋势。

1-6月房屋销售面积环比增长分别为45.3%、38.3%、33.3%、91.2%和-31.7%。

由于4-5月保利家园、保利海上五月花、江桥嘉城新楼盘大规模集中性开盘销售，使得5月环比上升速度快，导致6月环比下降了31.7%。

从房产交易中心资料显示，自今年第一季度开始二手房市场走俏，成交量节节攀升，二手房销售市场火爆。

1-6月我区二手房销售面积38.9万平方米，同比增长64.0%；

二手房销售额25.9亿元，同比增长77.7%。

4.2.6商品房空置面积稳步下降

1-6月，我区房地产企业空置面积为63.1万平方米，同比下降8.6%。

虽然空置面积下降幅度缓慢，但与前两年上半年相比，还是有明显下降趋势。

空置面积在一年以内的有30.9万平方米，占空置面积总量的48.9%；

空置面积在1-3年的有23.1万平方米，占空置面积总量的36.6%；

空置面积在3年以上的有9.2万平方米，占空置面积总量的14.5%。

4.2.7国内贷款、自筹资金、定金预付款仍为企业资金三大支柱

1-6月全区房地产开发本年到位资金来源小计92.3亿元，同比增长18.5%。

其中国内贷款17.7亿元，同比增长18.0%；

利用外资4.1亿元，同比去年净增；

自筹资金36.6亿元，同比增长164.7%；

其他资金34.0亿元，同比下降30.8%。

其中定金及预付款27.8亿元，占其他资金81.8%。

今年由于外资项目盘谷天地的引进，使得外资有所增加。

从资金来源不难看出，定金预付款多来自银行住房贷款。

国内贷款和定金预付款的总量占当年到位资金的一半左右，仍过度依赖银行贷款。

4.2.8区县比较

根据1-6月区县交流资料显示，我区房地产投资力度大幅提高，新开工面积的增幅居各区县的前列，表明了我区房地产业较大的发展潜能。

但是商品房的销售在市郊区县中处于中下水平，与闵行、宝山、松江相比，无论是销售面积、销售额都存在一定的差距，这一情况要引起关注。

4.3周边地区宏观分析

凤凰市北边是较发达的嘉北市，凤凰市与嘉北市有着常年的良好合作发展，2008年嘉北市把凤凰市列为城市发展战略重要合作区。

两城区多年加强与教育、科技文化、企业界人士多层次交流与合作。

作为先进的城市榜样，嘉北市一直是凤凰市未来发展的目标。

图4.2凤凰市及周边地区

凤凰市西北临近工业城区嘉西市，凤凰市的很多工业设施设立在嘉西市，两地在工业、农业、科技、商贸以及资金、技术、管理等各个领域有着广阔的交流合作空间。

作为凤凰市主要的工业进口区，嘉西市一直扮演着重要角色，一直是凤凰市的“工业血液”。

东边靠近欠发达的嘉东市，凤凰市与嘉东市所处的发展阶段不同，科学发展的难点也就不同。

凤凰市与嘉东市一直贯穿科学发展观，路径虽有不同，但在宏观上是相互衔接协调的。

作为一个发展中地区，嘉东市交通的发达是很好的优势。

西南面对较落后的嘉南市，嘉南市是比较落后的农村地区，这里大部分面积是耕地或者荒地，因此嘉南市是凤凰市主要的农业出口地区，对凤凰市的食品供应有着重要的地位。

这里有丰富的农业产品，凤凰市与嘉南市建立了良好的沟通关系。

4.4嘉定房地产需求分析

嘉定11号线地铁开通后，将大大带动11号线地铁沿线的房地产市场开发，嘉定新城作为11号线终点站区域，将成为现在土地市场的争夺热点。

其次，嘉定新城以规划为先，吸取松江新城等新城开发模式的优劣，将来嘉定新城发展潜力巨大。

据统计，2009年嘉定共出让住宅地块21幅，其中楼板价1万元以上的6幅，溢价率200%以上的7幅，其中溢价率达425%的嘉定温泉路地块居今年上海住宅地块溢价率之首。

有关专家指出，嘉定新城依靠嘉定汽车城产业支撑和江苏腹地，未来发展潜力不亚于松江新城。

嘉定新城近期不断推出新地块，暗示着未来嘉定新城房地产市场将被炒热的预期，政府在11号线开通前后推出嘉定新城的地块，其用意不言而喻。

嘉定将成为大量人口导入区，也可以缓解市中心对居民的高房价压力。

4.5嘉定未来发展计划

今年是上海世博会举办之年，是完成“十一五”规划的最后一年，也是我区加快城市化进程和加速结构调整、产业转型的一年。

无论从嘉定积累的基础来看，还是从外部发展环境的要求来看，今年都到了一个关键的转折阶段，需要全区上下齐心协力、全面发力、快出成果。

今年经济社会发展的总体思路是：

以科学发展观为引领，认真贯彻党的十七届四中全会、中央经济工作会议和市委九届十次全会精神，按照区委四届十次全会的要求，以更加开放的思想观念、更加执着的进取精神、更加扎实的工作作风，抓住宝贵机遇，战胜各种困难，确保世博任务圆满完成，确保经济发展方式转变取得新进展，确保民生持续改善，确保社会和谐稳定，确保“十一五”规划目标全面实现和高质量编制好“十二五”规划，为“两个融合”目标的深入推进奠定坚实的基础。

今年经济社会发展的主要目标是：

增加值比上年增长10%；

规模以上工业总产值同比增长6%；

财政总收入同比增长9%，其中地方财政收入同比增长10%；

固定资产投资完成320亿元左右；

合同外资完成8.5亿美元；

二氧化硫和化学需氧量减排量完成市下达指标；

城乡居民家庭人均可支配收入稳定增长；

城镇登记失业人数控制在8000人以内。

重点做好以下几项工作：

4.5.1全力推进新城建设，进一步加速城市化进程

紧紧抓住市委、市政府把嘉定新城作为郊区新城建设的重中之重和发展大型居住社区主阵地的重大契机，深入实施“聚焦一个核心、延伸两翼”发展战略，加大政策聚焦、资源整合和重点项目集聚，全面发力，加快新城建设，有力带动全区城市化水平进一步提升。

4.5.2着力推动创新和集聚，进一步加快结构调整和产业转型

嘉定正处于经济发展转型的关键时期，要保持经济增长速度，更要把促进结构调整和产业转型放在突出位置。

我们将结合自身的产业基础和优势，大力推进创新和集聚，确保实现产业结构的优化、产业能级的提升。

4.5.3整合社会公共资源，进一步推动社会事业发展

坚持以人为本，加大政府投入和改革力度，优化社会资源配置，努力提升社会事业服务群众的水平，进一步满足居民公共和生活需求。

4.5.4强化社会综合管理，进一步改善民生

坚持突出重点、统筹兼顾，着力解决人民群众普遍关心的就业、社会保障等问题，促进城乡居民收入不断增长，努力做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。

4.5.5加强政府自身建设，进一步提高科学发展的能力与水平

强化科学发展观对政府自身建设的引领和支撑作用，创新政府管理，进一步提升政府协调利益关系、整合社会资源、领导科学发展的能力和水平，使政府自身建设更加充满活力、更加富有实效。

5.地块周边环境分析

备选地块

分析指标

A地块

B地块

C地块

周围概况

北侧接医院及运动场，东南靠商业中心，西侧为白鹭河，东面近老城，西南侧近7号桥，与CBD隔一条街，在新老城之间。

距第一高楼及旁边的高尔夫球场约4公里。

南面为学校区，西侧为5号桥，北侧临孔雀湖，东侧近3号桥，距CBD较近约4公里，距老城8公里，距西北侧新开发区7公里，距西北侧城市第一高楼仅2公里，距第一高楼旁的高尔夫球场也很近。

四面临孔雀湖，西侧有大学城及科研中心，东北方向有农田。

距CBD大概7公里，距老城新城都比较远，周围都是绿地，距最近的繁华地带——科研中心约2公里，位于城市东南角。

，

地势情况

地势平坦

有一定坡度，从南侧的学校到北侧临湖段地面逐渐降低。

地势平坦，比周围地势略低。

地面现状

无，刚进行完拆迁的空地。

草丛绿地。

荒地。

三块地块均没有需进行拆迁的建筑物，没有需要保护的古迹和可利用的构建，也不受城市规划中风景区等的限制。

土地完整性

完整，土地形状为宜规则矩形，西北与河水相接。

完整，土地形状较规则，地形边界东边北边与湖水相接，呈条状。

完整，该地块实为一孤岛，椭圆形。

地质情况

西北侧临河，经验判断基岩持力层由西向东倾斜，地基承载力一般，基础结构成本一般。

两面临河，经验判断基岩分散分布，地基承载力不足，且地势有一定坡度，基础结构成本较高。

位于湖水中央，经验判断，地基承载力差，基础结构成本高。

6.地块比较分析

6.1交通状况

图6.1凤凰市公交线路示意图

道路情况

1、南边紧靠交通要道兴盛环路北路，且恰好与旁边的7号桥相连，方便来往于连通了开发区。

2、东边不远处有主干道人民路，将老城区、体育娱乐区