物业管理成本测算表Word格式.docx
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2000
24000
班长
64800
3600
17010
监控室
1700
61200
3840
车库北岗
车库南岗
东岗
巡逻岗
机动岗
4
81600
22680
维
修
维修员
5
环
境
保洁班长
1400
16800
园区保洁
57600
5120
外围保洁
28800
2560
机动
6
合计
43
890400
53820
73143（30%）
7
共计
员工全年福利表（含社保）
职务
节日福利
降温取暖费
劳保费
社保（缴费基数为1500/月）
妇女节
六一
端午节
中秋节
生日
春节
降温费
3个月
取暖费
20/季
养老
20%
失业
2%
工伤
0.5%
医疗
8%
生育
1%
项目经理
100
50
150
1000
360
90
1440
180
5570
队、班长
600
4470
客服
维修工
80
4630
保洁员
秩序员
3600
2、工装
岗位/人数
夏装
（2套）
春秋装
冬装
（1套）
合计:
元
年度折旧:
备注
客服中心
300
800
400
750
工装按2年折旧计
接待\管家\客服\厨师共6人
6000
3000
秩序部
23
200
140
14720
7360
1280
环境部
9
5760
2880
合计
15270
3、行政办公费用
名称
数量
金额：
合计：
打印纸
12月
40
480
笔、本、文件夹
50
600
打印机加墨
30
360
其他办公用品
80
960
业务招待费
500
通讯费
14
12000
4、日常工程维修材料及易耗品费用
物品名称
单位
数量：
年
单价:
一字螺丝刀
套
8
十字螺丝刀
尖嘴钳
把
15
120
老虎钳
卷尺
10
电笔
个
电工胶布
卷
60
铆钉
盒
48
水泥钉
生料带
100
11
裁纸刀
20
12
裁纸刀片
13
手套
双
96
192
扎带
包
45
油漆
公斤
16
油漆刷
17
砂布
片
18
2125
5、清洁绿化费用
单位
数量/年
单价
毛巾
条
108
540
平均每月每人用2条
不锈钢油
大垃圾袋
0.4
1440
小垃圾袋
小
0.2
720
橡胶手套
54
162
每人每2月1双
镊子
90
每人每年2把
洗洁精
240
按每月20公斤计
消杀药
600
按每月50元计
生活垃
圾清运
15600
按每月1300元计算
化粪池清理
4800
共800立方，按每年清理1次，4800元计
28
绿化维护费
绿化按1万平方计算，含用水、人工、改造等费用，按6元/平方米/年计
60000
29
87192
6、安保费用
数量
保安宿舍租金
月
1100
13200
保安包吃住
宿舍水费
1680
宿舍电费
17280
7、公共区域能耗
项目
计算公式
住宅电梯
280KW*0.7（功率因数）*0.15（使用系数）*24小时*365天*0.72元
185431.7
二次加压供水
40.5KW*0.7（功率因数）*0.2*24小时*365天*0.72元/度
35761.82
住宅地下室排污泵
28KW*24小时*0.72元/度
483.84
地下车库排污泵
37台*2.2KW/2*12小时*0.72元/度
351.6
消防系统
239KW*12小时/年*0.72元/度（含消火栓泵,喷淋泵,风机）
2064.96
景观照明灯具
12KW*8小时*365天*0.72元/度
25228.8
楼道及车库公共照明
10KW*10小时*365天*0.72元/度
26280
消防灯具
27KW*20小时/年*0.72元/度
374.4
水系
20KW*6小时*365天*0.72元/度
31536
其它公用水电
如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按每月2000元计
线损
第一年：
655户×
180元/月×
2%线损×
40%入住率＝943.2元/月，
第二年：
60%入住率＝1414.8元/月，
80%入住率＝1886.4元/月，
16977.6
供电局只抄总表，不抄表入户，存在线损，按每户每月平均用电180元计算
348490.7
8、设备维护保养费
电梯维保费
50400
按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，第二、三年收费，平摊至每个月计算（450*14*12*2/3）
电梯年检费
4200
按每梯每年300元计，
公共照明设备
按每月更换物材料100元计
监控系统
按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位维保，第二、三年收费，（100*12*2/3）
门禁系统
每月按50元维保费用计
按每月100元维保费用计
公共设施
按每月200元维保费用计
60800
9、收入测算表（住宅：
4元/㎡/月，商铺：
1.8元/㎡/月）
金额
物业管理费
年均物管费按95%的收缴率计算
（1.4*100194.3+6129*1.8）*12月*95%
1724868.11
车位费
第一年
329个×
30%（车位使用率）×
50元/月（车位管理费）*12月+329*15%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
130284
第二年
50%（车位使用率）×
50元/月（车位管理费）*12月+329*20%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
193452
第三年
60%（车位使用率）×
50元/月（车位管理费）*12月+329*25%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
236880
平均
每年
（130284+193452+236880）/3
186872
收入总合计
1724868.11+186872
1911740.11
税费
1911740.11*6.6%
126174.85
10、支出费用汇总表
占管理费收入中的比例
人工成本
1081145.32
56.55%
人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年890400为元，第二年为952728元，第三年为1019419元，平均954182.3元
工装
15270
0.8%
行政办公费用
0.63%
日常维修费用
0.11%
清洁绿化费用
4.56%
安保费用
0.9%
公共区域能耗
348490.7
18.23%
设备维护保养费
3.18%
社区文化活动费
14000
0.73%
不可预见费
16383.88
0.86%
（1+2+…+9）×
管理佣金
132374.88
6.92%
（1+2+…+10）×
税费
124791.41
6.53%
1911852.34
注：
1、总收入-总支出＝1911740.11元/年-1911852.34元/年＝-112.23元/年，所以物业管理费按住宅：
1.4元/㎡/月，商铺：
1.8元/㎡/月是合理的。
2、空置房的物业管理费按100%收取。
3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详见商务标及技术标）。
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