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（六）投资收回风险
受政治、经济等因素影响，有些企业的一些房地产商品被闲置，房地产的买卖或者租赁合同被终止，而此时，企业的资金已经投入，短时间内很难变现。
有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题，导致客户不按时交清剩余的房款，投资不能预期收回。
房地产业是国民经济最重要的支柱性产业,是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。
房地产企业的经营模式具有较大的特殊性,具有资产负债率比较高,投、融资金额均较大、生产周期长等特点。
虽然其收益一般也较大,但面对的风险也较一般企业大,特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险,因此,必须加强对房地产企业的风险管理。
一、房地产企业的特征与财务风险
作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。
1.房地产开发周期与风险。
房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。
周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。
首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;
如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;
随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。
其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;
如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。
房地产产品特性与风险。
土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。
房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。
房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。
因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。
与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。
这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。
房地产企业资金供求与风险。
房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。
对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。
随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。
房地产企业资金来源多样化。
房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。
因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。
房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。
高负债率是房地产企业最大的特点之一。
大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。
目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。
所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。
房地产企业组织结构形式与风险。
在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。
成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。
总公司和项目公司也存在委托——代理关系,项目公司是代理人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。
在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.融资风险的防范。
在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。
首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。
同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。
其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。
最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。
投资风险的防范。
（1）做好投资项目的可行性分析。
房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。
为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:
对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;
对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;
对资产、负债、所有者权益的预测和分析;
预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。
对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方（续致信网上一页内容）法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。
（2）制定后备措施。
影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。
对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。
此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。
在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。
日常资金运营风险的防范。
（1）加强对日常现金流量的预测。
控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。
由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。
因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。
现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。
现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。
如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。
因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。
（2）采用资金集中管理模式。
房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。
此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;
也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。
资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。
资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。
（3）重视经营性现金流。
企业日常经营过程中,日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定,保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。
在企业现金流量的各项指标中,最为基本的就是经营性现金流指标。
如果企业没有经营性现金流,就没有长期稳定的现金流供应;
经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。
房地产企业存货价值比较大,占用了大量现金,构成大量经营现金流流出;
房地产企业预收账款也很大,是其最大的经营现金流来源之一。
因此,加强对存货和预收账款管理非常必要。
摘要:
本文分析了房地产企业财务风险的类型及其产生的原因，进一步提出防范房地产企业财务风险防范措施的具体思路和建议，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所帮助，为企业管理当局进行财务风险防范提供新的参考。
%A 关键词:
房地产财务风险防范%A %A 房地产行业是我国第三产业的重要组成部分，对我国国民经济水平的整体提高具有非常重要的现实意义。
可以说，房地产行业随着我国经济的快速方法中，在财务方面承受了过多的风险，而作为一个典型的金融行业，自身的投资具有高风险的特征。
随着我国整体金融环境的紧缩，房地产行业的进一步发展受到了严重的限制，这种情况下，如果通过有效的拓展金融融资渠道来对现状进行突破，成为房地产行业发展过程中不可回避的重要问题之一。
%A 一、我国房地产企业财务风险分析%A
（一）我房地产企业财务风险类型%A 1、投资风险%A 近年来，我国房地产市场持续升温，房地产开发的投资规模也越来越大，因此销售价格也在不断上升。
房价过高，导致了房地产市场的空置率也上升。
然而空置率高，房价应该低，空置率低，房价才会升高，但是我国房地产市场这种不正常的现象不仅长期存在而且越来越严重。
囤积房源，高价出售，购房者越来越无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致购房需求下降，使得空置房形成。
现在，很多房地产商过分注重利润较高的别墅、高档公寓等，而低利润的经济适用房却不被开发商所重视，这种现象不符合市场化的要求。
不注重把握建房结构类型及各类型所占的比例，就不能更好的进行房地产业的开发投资管理，使供需达到平衡。
房地产投资量大，一旦投资决策发生错误，将会造成严重损失，因此，房地产业的投资约束力应强于别的行业。
%A 2、融资风险%A 房地产开发融资是指为支持房地产开发建设，房地产行业的自身发展情况对房地产开发企业的影响无疑是巨大的。
尤其是针对我国现阶段对房地产行业的调控政策来说，房地产开发行业自身面临着严重的融资风险。
因此企业有不同的融资方式，银行信贷是房地产融资的主要渠道，股票和债券融资也是房地产融资的一种方式只是所占比例较小。
%A 3、财务管理机制方面的风险%A 我国房地产行业起步晚，虽然发展迅猛，但仍不够成熟，大部分房地产企业的财务管理机制并不健全。
主要表现在缺乏财务管理预算制度、内部财务核算制度不健全，内部控制机制不健全等各方面。
%A
（二）房地产业内部财务控制机制不够严格%A 我国房地产企业大多没有建立内部财务控制监控机制，就算有，也是不严格的财务监督控制机制，偏重于事后补救控制而忽略事前的预防控制，有些企业将管理监督合为一体，导致对财经纪律的忽视，难以进行有效地约束，增加了财务风险的发生。
%A 二、房地产企业财务风险的防范措施%A
（一）投资风险的防范%A 1、加强投资环境的预测%A 加强市场调查，选择最优投资区域，可以从地理位置、交通便利、城市未来发展趋势方面进行分析。
房地长行业的投资类型是根据房地产的主要用途和自身所处的地理位置所决定的，这一类项目中，必须做好市场调查，通过严谨的调研对目标做出正确的决策。
针对市场进行的分析，应该重点考虑到我国房地产市场的特点和我过现阶段经济发展的整体趋势，及时的掌握市场情况的变化。
%A 2、采取风险回避措施%A 针对项目的研究过程中，需要重点对政策的变动作出积极主动的反应，同时对市场需求的变化采取积极主动的态度，尽可能的通过风险预测来实现自身的稳定生产。
%A
（二）融资风险的防范%A 1、发展多元化直接融资方式%A 银行贷款作为房地产行业的主要融资渠道，是一种短期的间接融资方式，不过这种融资方式受到银行政策的影响，当期风险较大，因此，房地产行业如果进一步发展，就要不断的对多元化的融资渠道进行开发。
房地产企业很难通过上市途径进行融资，因为在沪深股市上发行股票必需在投资规模、盈利记录、公司管理等方面达到要求，然而大部分房地产企业很难达到要求。
因此，只有适度放宽股票融资政策的限制，提高直接融资比重，分散融资风险。
%A 2、促进多样化间接融资形式%A 我国的间接融资空间相对于国际的平均水平来说，更为宽广。
银行作为房地产行业的主要融资渠道，自身的服务方式的创新对房地产行业的整体发展水平会起到非常重要的影响，但是就我国现阶段的银行体系来说，为房地产行业提供融资服务的方式过于单一。
这种情况下，银行有必要对现有的服务方向进行改变，创建新的服务方式，为企业提供各种担保和抵押贷款。
%A （三）资金回收风险的防范%A 1、制定有效的销售战略%A 关于房地产行业的资金回笼问题，主要受到其生产的房产能否顺利的实现其使用价值。
而商品价值的实现，可以说，受到众多因素的共同影响，尤其是销售策略和整体的服务体系的构建情况，更是对最终的销售情况会起到至关重要的影响。
于此同时，企业还必建立完善的售后服务体系，解决客户的后顾之忧，树立良好的企业形象和声誉。
%A 2、加强应收账款和预付账款管理%A 房地产企业应更重视应收账款管理，强化合同订单的管理，提高预收账款的比例。
加强货款回收管理，落实催收责任，提高应收款的周转速度。
同时在支付供应商的货款时，尽量减少拖延预付款金额时间的方式。
尽量调整应收账款与应付账款时间与企业发展相一致。
采取财务风险控制措施，降低坏账比例。
%A 三、结束语%A 房地产业同其他行业相比，具有投资大、风险高、周期久、地域性强等特点。
由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小、行业尚未实现规范化，加上我国金融体系的不完善，使不少房地产企业有较高的预收账款、借款费用，致使资产负债比率过高，进而要求企业提高其偿债能力，这将在一定程度上制约企业的经营活动，影响企业的盈利能力，从而使企业承受巨大的财务风险。
%A 参考文献：
%A [1]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究）.2010%A [2]王小玉.房地产开发企业财务风险及其防范[J].经济研究导刊.2009%A [3]高庆磊.防范房地产企业财务风险的探讨[J].现代商业.2010%A
浅析房地产企业财务风险及控制措施
【文章摘要】
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，II的重要行业之一。
但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。
本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：
则务风险：
控制：
措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。
而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。
房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。
房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。
而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。
而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。
或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。
很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。
如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。
然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。
例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。
内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。
然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。
然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。
当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。
所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。
所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。
目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却
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