无锡市土地登记技术规范Word文件下载.docx
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2、宗地上已有建筑物的，先确定门（楼）牌号，再以该门（楼）牌号确定宗地的土地坐落；
尚未建设的宗地以用地文件的土地坐落确定该宗地的土地坐落，待建筑物竣工并确定门（楼）牌号后更址。
3、已登记发证宗地的门（楼）牌号变更的、土地使用证中的宗地土地坐落与房屋所有权证的房屋坐落不一致确需更正的，土地使用者可以凭市地名办出具的地名证明（或公安派出所等相关文件）办理单独更址登记，也可以在其他土地变更登记中同时更址。
4、一宗地上有两个或者两个以上门（楼）牌号的，以其全部的门（楼）牌号确定该宗地的土地坐落。
共用宗地的车库、车位或架空层有分摊土地面积的，与主体房屋基本单元合并进行土地登记，确定其共用分摊宗地的土地坐落。
第七条全市所有宗地统一按照19位地籍号命名规则进行编号。
1、区（县）代码6位，地籍区（街道）代码3位，地籍子区（街坊）代码3位，土地所有权类型代码1位，宗地号代码为6位，包括1位宗地特征码和5位宗地顺序码。
新增宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编。
2、原15位地籍号升位，根据上述编码规则补齐相应的代码。
3、原地籍号升位的具体操作。
原来已经发证的宗地，在信息系统数据库中对地籍号进行统一升位，登记档案资料中的地籍号，宗地变更登记时，逐步升位。
4、如街坊界线进行调整的，应对调整区域内涉及到的宗地进行调查统计，并做好宗地新老地号对照表。
第八条土地登记中土地用途执行国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2007年8月10日发布的《土地利用现状分类》（GBT21010-2007）国家标准中的二级类地类。
具体操作如下：
1、用地批准文件或国有土地使用权出让合同明确土地用途的，且与土地登记用途一致的，按土地出让合同明确的用途登记。
一宗地内有两种或两种以上用途，且用地批准文件或国有土地使用权出让合同中已注明不同用途土地分摊面积（比例），在土地登记时能明确界线的，按界线分割以独立宗地登记；
不能划清界线的，可按共用宗（混合宗）处理，不同用途土地面积按分摊面积确定，待房屋竣工后，按出让合同用途进行分割登记，具体明确不同用途土地分摊面积和使用期限。
在土地证记载主要用途及相应的使用年限，其它用途和使用年限在记事栏中注记。
2、用地批准文件或国有土地使用权出让合同确定的用途明确但与土地登记用途不一致的。
按《无锡市土地利用现状分类与规划用地分类对照表（试行）》转换后的土地用途登记。
3、申请登记的土地用途与房屋用途不一致问题的处理
（1）申请登记的土地用途与登记的房屋用途不一致，且与土地出让合同约定的用途不一致的，按下列原则确定用途：
如果属于经规划部门批准同意改变房屋用途的，则在2002年7月1日前建成的，直接按规划用途确定土地用途；
在2002年7月1日后建成的,按规定签订补充合同，调整土地用途后按规划用途确定土地用途；
未经规划部门批准不得改变房屋、土地用途，即必需以土地出让合同约定的用途确定土地和房屋用途。
（2）申请登记的土地用途与登记的房屋用途不一致，但与原土地出让合同约定的用途一致的。
如果属于在土地出让后，经市规划主管部门批准同意调整的，按前款规定确定土地、房屋用途；
如果未经市规划主管部门批准调整的，按原土地出让合同约定用途确定土地用途。
（3）在变更登记中申请登记的土地用途因前后土地分类办法调整原因而导致与房屋登记用途不一致的。
按国家土地分类标准直接调整土地用途，使两者一致，同时在登记卡和土地证书记事栏记载原用途。
4、对于合同约定用途或规划确定用途或房房屋登记用途与已发放的土地证书记载用途不一致的，在办理土地变更登记时应该按规定调整到一致，确实无法调整到一致的，在记事栏中注记用途及相应的使用年限。
第九条对于因测量误差、河道砌坎、部分小河填用、实际道路和河道建设时改变走向等原因引起的超出批准面积的非经营性用地，按下列规定处理：
1、对于少批多用面积不超过3%且不超过3亩的，按供地时的标准收取有偿使用费和相关规费后，将超面积土地情况在土地登记簿和土地使用证的记事栏中注记。
2、对于少批多用面积超过3%或3亩的，中止该宗土地的登记事项，移交相关部门依法处理后，可以补办用地手续的，办理用地手续后再重启土地登记事项；
不能补办用地手续的，直接重启土地登记事项，并将查处结果在土地登记簿和土地使用证的记事栏中注记说明。
第二章土地登记申请
第十条土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以登记注册的过程和行为。
第十一条土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。
申请土地登记，申请人可以委托代理人办理。
委托代理土地登记的授权委托书应当载明委托事项和权限。
第十二条申请人申请土地登记，应当提交下列材料：
1、土地登记申请书；
2、申请人身份证明材料；
3、地上附着物权属证明；
4、契税和土地使用税的完税或减免税凭证；
5、涉及地籍调查的，还应当提交地籍调查成果资料；
6、法律、法规和本规范规定的其他材料。
申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
申请登记材料应当提供原件；
不能提供原件的，应当提交经申请人确认与原件一致的复印件。
第十三条申请人申请土地登记，还应当根据具体的申请事项提交下列相应的材料：
（一）初始登记
1、划拨国有建设用地使用权：
（1）县级以上人民政府的批准用地文件、国有土地划拨决定书等相关证明材料，其中新开工的大中型建设项目，还应当提供建设项目竣工验收报告。
2、出让国有建设用地使用权：
（1）土地出让金缴清凭证；
（2）土地出让合同及其附件等相关证明材料；
（3）交地凭证。
3、划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权：
（1）原国有土地使用证；
（2）土地出让合同及其附件等相关证明材料；
（3）土地出让金缴清凭证。
4、租赁国有建设用地使用权：
（1）土地租赁合同及其附件等相关证明材料；
（2）土地租金缴纳凭证；
（3）其他相关证明材料。
5、作价出资或者入股方式国有建设用地使用权：
（2）土地使用权出资或者入股批准文件；
6、国家授权经营国有建设用地使用权：
（2）省级以上国土资源行政主管部门土地资产处置批准文件；
7、国有农用地使用权：
（1）农用地使用合同。
8、农民集体土地所有权：
（1）集体土地所有权证明材料。
9、集体建设用地使用权：
（1）有批准权的人民政府的用地批准文件。
10、集体建设用地使用权入股、联营：
（1）原集体土地使用证；
（2）有批准权的人民政府的批准文件；
（3）相关合同。
11、集体农用地使用权：
12、土地使用权抵押：
（1）土地使用证；
（2）主债权债务合同和抵押合同或最高限额抵押合同；
（3）国有土地抵押的，需提交房产证，涉及房屋抵押的，还需提交房屋他项权利证书复印件；
（4）集体土地抵押的，还需提交房产证及房屋他项权利证书复印件；
集体经济组织同意集体土地使用权抵押的证明；
（5）划拨土地使用权抵押的，应提交地价评估报告和地价备案表；
（6）涉及分块抵押的，应提交抵押双方确认的标注抵押范围的宗地图；
13、地役权：
（2）地役权合同等相关证明材料。
14、地下空间土地使用权：
（1）地下空间使用权有偿使用合同、相关批准文件；
（2）有关部门的确认意见材料。
15、地上空间土地使用权：
（1）地上空间使用权有偿使用合同、相关批准文件；
（二）独立宗（除商品房、经济适用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用权变更登记
1、出让、国有土地租赁、作价出资、入股等国有建设用地使用权变更登记：
（2）土地权利发生转移的相关证明材料。
（3）属于买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，还需提交变更后的房屋所有权证书。
（4）属于划拨土地或土地使用权受限制的其他土地的，还需提交同意土地转让的证明材料；
（5）转让土地涉及抵押登记的，还需提交抵押权人同意转让的书面证明。
2、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的：
（2）有关部门的批准文件；
（3）相关协议；
（4）转让土地涉及抵押登记的，还需提交抵押权人同意转让的书面证明。
3、因处分抵押财产而取得土地使用权的
（1）成交确认书等相关证明文件；
（2）变更后的房屋所有权证书；
（3）原土地使用证、原他项权利证明书等相关证明材料。
4、土地抵押权变更
（1）原土地使用证；
（2）原他项权利证明书；
（3）主债权转让合同及土地抵押权转让合同；
（4）因转让土地使用权致使抵押权变更的，还需提交土地使用权转让协议；
（5）其他相关证明材料
5、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权
（1）生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料。
6、因土地使用权变更而导致地役权变更的:
（1）变更后的地役权合同；
（2）变更后的土地使用权证书。
7、土地权利人姓名或名称、地址发生变化的
（1）原土地权利证书；
（2）姓名或名称、地址发生变化的相关证明材料。
8、用途发生变更的
（1）批准用途变更的文件；
（2）原土地权利证书；
（3）涉及有偿使用的，还需提交有偿使用合同和土地出让金等有偿使用费的缴清凭证。
（三）共用宗（包括商品房、经济适用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用权分割登记
1、国有土地使用证；
2、土地复核验收宗地图
3、规划定点图、建设工程规划许可证（正本）、总平面图（涉及分期复核验收的，须在总平图上标注各期的范围）；
4、通过竣工综合验收备案的通知（市建设局）；
5、经市房产行政主管部门核准的房屋建筑面积测绘报告（函）；
6、商品房用地分割登记房屋信息申报表；
7、涉及设定土地抵押登记的，还应提交土地抵押注销登记手续。
8、国土资源行政主管部门要求提供的其他相关资料。
（四）共用宗土地使用权变更登记
1、商品房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：
（1）土地分割证及房屋所有权证；
（2）商品房销售合同。
2、房改房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：
（1）土地分割证或房屋所有权证；
（2）房改房合同等房屋来源证明材料。
3、经济适用房（含安居房、解困房）土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：
（2）提供经济适用房合同等房屋来源证明材料复印件。
4、拆迁安置房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：
（2）拆迁安置协议。
5、商品房交易土地使用权变更登记
（1）交易后的房屋所有权证；
（2）土地（房产）交易协议；
（3）原《国有土地使用证》
6、经济适用房上市交易土地使用权变更登记
（1）房屋所有权证
（2）原《国有土地使用证》；
（3）涉及补交土地收益金的，土地收益金缴清凭证。
（4）土地（房产）交易（变更）协议
（五）注销登记
1、因自然灾害等原因造成土地权利消灭的：
（2）相关证明材料。
2、非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的
3、土地抵押权、地役权终止的:
（1）相关证明文件。
（六）更正登记
1、原《国有土地使用证》；
2、证明登记错误的相关材料；
3、利害关系人提出更正登记的，还需提供原土地权利人同意更正的书面证明材料；
（七）异议登记
1、异议事项的相关证明材料；
2、利害关系人证明材料。
（八）预告登记
1、预告登记内容的相关证明材料。
（九）查封（解封）登记
1、生效的法律文书；
2、法院的协助执行通知书。
（十）其它限制条件的登记
1、拆迁（征收）冻结等生效的文书；
（十一）土地使用证遗失补证、损坏等换证
1、土地证书遗失公告；
2、涉及抵押的，还需提交抵押权人同意补办的书面证明材料。
五、填写土地登记申请书的基本要求
1、土地登记申请书由申请人或其代理人填写。
2、申请书以宗地为单位填写。
3、一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写申请书。
4、一宗地有多个土地使用权人的，由各共有土地使用权人分别填写申请书。
5、当事人双方共同申请登记的，应当由当事人双方共同填写一份申请书。
6、申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。
7、必须用简体中文，钢笔书写。
第三章土地登记受理
第十四条国土资源行政管理部门对土地登记申请材料应当当场接收，并进行初步审查。
不符合收件条件的，应告知补正要求；
符合收件条件的，出具收件凭证。
收件后经审核不符合受理条件的，应在5日内一次性告知补正要求，收件后5日内没有要求补正的，收件凭证即为受理凭证，出具收件凭证之日即为受理日。
第十五条土地登记收件人员应按下列要求对土地登记申请材料进行初步审查。
1、审查申请登记的宗地是否在本行政区划内；
2、审查报件材料是否和办理事项所要求提供的一致；
3、对申请人身份证明的审查
（1）申请人为法人或其它组织的，应审查其中华人民共和国组织机构代码证；
（2）申请人为企业法人的，应审查工商行政管理部门为其核发的《企业法人营业执照》；
（3）申请人为社会团体的，应审查民政部门为其颁发的社会团体登记证书；
（4）申请人为机关法人、事业单位法人的，凡没有资格证明的，应审查其批准成立的证件或文件；
（5）对于企业法人或者其他法人机构下属的非法人分支机构的，应审查上级法人机构出具的同意登记的证明。
4、对法定代表人身份证明的审查
（1）法定代表人身份证明必须是法人组织开具的；
（2）必须有法人组织公章；
（3）单位名称是全称且与公章名称一致；
（4）开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。
5、申请人为自然人的，审查自然人的身份证件。
6、代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。
委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理书拟定时间必须清楚、准确无误。
委托他人代理的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和委托代理人的个人身份证（复印件），代理人为法定代理的，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明或其他合法证明文件。
7、审查有无权源证明文件、已提交证明文件形式上是否真实、文件的证明效力等。
8、对土地登记申请过程中其他一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准确等也应进行必要的审查。
9、收件人员认为有其他疑问的，可以向申请人询问的，申请人必须如实告知相关情况。
凡在审查时发现错误，但不属于原则问题的，可以要求申请人予以补正后重新申报土地登记申请。
发现土地登记申请材料有不符合要求的或伪造的，应向土地使用者说明情况改正或退回。
对申请人提交的土地登记申请材料是复印件的，要与原件进行核对。
核对无误的，申请人应在复印件上签字（盖章）确认。
对发现的疑点，不经处理核准，不得收存。
第十六条具有下列情形的土地登记申请，国土资源行政管理部门对土地登记申请不予受理：
1、申请登记的土地不在本行政区划的；
2、提供的报件材料不齐全的；
3、不能提供土地权属合法证明的；
4、土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地出让年限的。
5、其他依法不予受理的。
第十七条符合下列条件的土地登记申请必须接收。
1、申请材料与收件要求材料一致；
2、申请材料填写的有关名称、签字、盖章等与身份证、工商营业执照等相应信息一致；
3、申请材料反应的内容相互无矛盾，并与申请登记事项一致；
4、需询问的，询问结果与申请材料反应的内容一致；
5、申请登记事项与相关登记簿记载的信息不冲突；
6、没有其他不符合土地登记收件要求的情形的。
第四章土地登记审核
第十八条审核是国土资源行政主管部门对申请人提交的证明文件、资料和地籍调查结果进行审核，再由市、县市级人民政府根据国土资源行政主管部门的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记的行为。
审核的主要内容为主体是否明确、权属是否合法、界址是否清楚、面积是否准确、税费是否缴清等。
第十九条审核分为初审、复核和核准。
1、初审，由各区国土资源分局（城区管理处）负责，主要审查下列内容，并签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据，并对其结果负责：
（1）申请材料是否齐全、是否符合法定形式等；
（2）申请主体是否明确，是否与土地权属证明材料所示一致；
（3）土地基本情况，如界址是否清楚、面积是否准确、权属是否清楚等。
（4）申请人申请登记的理由是否充分等。
（5）其他审核情况。
2、复核，由市局地籍处负责，审查下列内容，并签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据，并对其结果负责：
（1）对初审意见的事实理由和法律依据是否充分进行核查。
（2）需要公告的，记载公告结果。
3、核准，由市局分管局长负责，根据初审意见、复核意见和相关规定代表市局或市人民政府作出是否准予登记的决定。
第二十条土地登记初审对土地登记申请人和权利人主体的审核要求：
1、申请人是自然人的，土地登记人员应当查验其个人身份证或军官证、护照、户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。
（1）自然人：
居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）；
（2）军人：
无居民身份证的可提交军官证、文职干部证或士兵证；
（3）港澳同胞：
中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；
（4）台湾同胞：
台胞证或旅行证或经海峡交流基金会（海基会）确认的身份证明；
（5）外国人：
护照（经中国公证机构公证的护照中文译本）或外国人居留证。
2、申请人为法人或其它组织的，土地登记人员应当审查其法人资格证明，中华人民共和国组织机构代码证等。
（1）企业法人如企业、公司的法人，资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》；
（2）社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人，资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；
（3）依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人，资格证明为批准该单位成立的证件或文件。
（4）其他组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。
（5）境外的法人、其他组织（含港澳台），资格证明为经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件；
外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；
3、审查法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明；
凡是委托他人申请的，还应审查其《土地登记委托书》以及代理人的个人身份证或者户籍证明。
代理人为法定代理人的，应当提供法院判决、公证书、居委会开具的监护人证明等有关证明文件。
自然人委托他人办理土地抵押及土地证遗失补正登记时，其委托书应办理公证手续。
（1）委托代理人登记的，中国大陆居民提交授权委托书（原件）、受托人身份证明；
（2）无（限制）民事行为能力人土地权属登记，由其监护人代理申请，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）、监护关系公证书（原件）；
（3）港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。
香港公证机构出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；
台湾公证机构出具的公证书应由中国公证员协会或者相关省、市公证员协会确认；
（4）外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。
4、权利人主体审查：
审查申请人、权属证明文件确定的权利人、拟登记的土地权利人是否一致。
第二十一条土地登记初审对申请登记的土地的审核要求;
应当对宗地范围、面积、用途、等级和价格等进行审核。
审核要件为地籍调查成果入库凭证。
第二十二条土地登记初审人员对宗地权属状况的审核要求：
应当对宗地的土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限等进行审核。
1、土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明文件。
2、审核土地权属性质，确定土地权属性质，有国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。
3、土地权利人以出让或转让方式取得国有土地使用权的，其使用期限应符合国有土地使用权出让合同约定的国有土地使用权期限，起始日期以出让合同约定的为准，出让合同未约定的，以出让合同签订之日起算。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育科技、文教、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其它用地50年。
4、在办理出让土地使用权初始登记时，应当审核土地出让合同是否有对土地权利进行限制的条款。
如有，必须在初审意见中给予说明，并在土地登记卡和土地使用证记事栏中给予注记。
在办理土地变更登记和抵押登记时，应对其是否存在司法查封、抵押、权属纠纷等限制条件进行审核。
凡发现存在限制条件的
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