大溪地别墅物业管理方案02doc文档格式.docx
《大溪地别墅物业管理方案02doc文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大溪地别墅物业管理方案02doc文档格式.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
另一方面，呼和浩特现有的TOWNHOUSE产品基本上以“后现代主义”或“简约主义”风格为市场主流，产品相对时尚，但很快也会因时尚而过时，反而被淘汰。
于是，一个传承欧式建筑古典主义精华的开发思路呈现在了开发商的决策中。
为此，开发商请来了国际著名的京澳凯芬斯设计公司的设计大师，在项目的总体布局上兼收并畜了中式四和院空间、里弄街坊的传统特色与欧式经典开放式庭园的特点，将TOWN－HOUSE两两成组布置，在北边一组设北向主入口，南边一组则采用南向主入口，这样就使得每组TOWNHOUSE及每户人家都拥有一个完全独立完整的私家花园，形成了“独立私家花园＋TOWNHOUSE+景观入户道路及绿化停车”依次相间的空间模式，并将圆柱、拱形门、拱形窗户、拱形廊架等古典设计元素纷纷巧妙地引入到设计方案中，使整体空间层次分明，井然有序，规则的建筑布局既有力的保证了最好的日照效果及绿化空间的最大化，同时与景观水系、绿带系统的回旋曲折形成了鲜明的视觉对比，增强了整体规划布局的趣味性，使之在理性与秩序的强调中，几何构图的丰富层次中，光影变幻的效果中，尽显宏伟庄重的格调和沉稳尊贵的身份感，俨然一座新新欧风小镇。
当大师把以大溪地原生美景和画界巨匠高更的油画艺术相结合的设计方案呈现在开发商面前时，他们知道，这就是大家所要的，也是这个社区想要呈现给所有业主的。
大溪地外立面，强调大的体块关系与转折变化，以高档艺术石、面砖、涂料等富有质感的饰面材料，配合咖啡色、米黄色、象牙白等纯净柔和含蓄的色彩对比。
坡屋顶，整个小区的屋面设计为大大小小的双坡顶、四坡顶，错落有致，层次丰富。
坡屋顶不仅具有很好的防水效果，而且架起的空间等于给顶层的房子加了一个空气隔热层，起到冬暖夏凉的作用。
三米层高半地下室，为了提高地下空间的使用率，使其充分发挥功能性，大溪地每一户地下室设计都高于地面1.5米，且层高3米，大大提高了地下室的使用价值。
大溪地户型，大溪地在户型面积规划上为满足业主个性化的需求做了精心设计，为业主提供310-380平方米的产品。
高得房率，联排别墅得房率远高于仅有80%左右得房率的普通住宅，平均96.45%的得房率保证了业主权益的最大体现。
呼和浩特大溪地“Townhouse”是华人世纪地产继成功开发北京大溪地别墅项目之后，斥巨资在呼和浩特开发建设的又一力作，是北京大溪地别墅的升级项目。
大溪地目前呼市唯一纯别墅社区，智者择邻而居，大溪地Townhouse以纯别墅业态天然实现层次划分，转为塔人士打造，户户专属私家花园，更独享属于自己的一片天空，为居住者带来无与伦比的享受。
所属商圈：
随着城市扩张的不断加快，成吉思汗大街已成为呼市近年来规划的主要景观干道，目前成吉思汗大街两侧正在进行大规模的开发建设，并且大部分为高端产品，投资前景非常可观。
铁木真广场、内蒙古体育场、呼和浩特体育馆以及一些列高档新建大型住宅社区都集中在大街两侧；
成吉思汗大街西延线即是呼市规划的新市区（自东向西设有蒙元文化广场、中亚文化广场、核心商务区、东欧文化广场、西欧文化广场），本项目是新市区的启动项目。
大溪地北侧对面是内蒙古广电中心，目前已动工，主体很快完成，广电中心的入驻，将会给本项目周边带来巨大的生机，同时本项目的西侧为广电家属楼，居住者均为高素质人群。
三、服务内容：
1、绿化管理
（一）基本原则
（1）整体性：
别墅绿化应纳入别墅各项工作的整体规划之中。
大块绿化的设计，应考虑能给人以整体感。
（2）艺术性：
别墅绿化主体要体现艺术性，要符合人们的审美要求。
既要注重整体规划，又要注意局部景点的艺术魅力。
（3）实用性：
所种植物必须着眼于长远规划，在节省经费、净化环境方面，都要有其突出的优点，争取以最少的投入，获最大的效益。
（二）基本设计
所考虑的因素包括：
（1）别墅主体绿化应该有本别墅特色。
所选树种、花种要因地制宜，适合本地生长。
树种选择既要适应生态环境，又要能体现传统文化。
不仅要考虑到易成活、耐修剪、寿命长，又要顾及到物种的多样性，体现教育特色和地方特色，突出个性化。
（2）绿化树种应丰富多彩，以培养居民对大自然的兴趣，并丰富人们的知识。
若条件许可，应种植不同叶型、树型、花型、果型和不同花期的树种，但应注意不宜种植多刺、有恶臭、易引起过敏的树种。
（3）要注重树木的环保效应。
树木、草地、花卉均可调节气候，涵养水源，保持水土和吸收有毒气体（如二氧化碳等）。
充分发挥园林植物的降温、滞尘、减噪、杀菌、增加空气湿度等生态功能。
（4）绿地生态效益的大小是绿量决定的，而绿量大小则决定于园林植物叶面积大小。
乔灌草合理配置的绿地生态绿量，远大于草坪和大色块面积的平面绿量。
大树吸收二氧化碳制造二氧功能是草坪的5倍，吸尘量是草坪的3倍。
成片树阴下的气温比草坪温度低5℃左右。
一块乔灌草科学配置、结构合理的绿地，空气湿度可增加54％。
反观单位面积投入情况，乔木仅为草坪的1/10，而后者的养护费用远大于乔木。
由此可见，校园应采用以乔木为主、乔灌草结合的绿化结构。
（5）绿化是创造良好的小气候环境的最直接的手段。
绿化能给人带来清新、舒适的感觉，使室内也充满生命力。
同时植物也是室外空间布局和空间限定的重要因素之一。
所以必须重视室内植物的摆放。
下面谈谈乔木、灌木、观叶植物、草木花卉的不同作用及影响，以便采用最合理的别墅绿化格局。
（1）乔木的应用
乔木有常绿性和落叶性，其主干单一而明显。
常绿乔木树冠终年翠绿，是优良的造园树木。
树形有高壮或低矮，并有开花美丽而以观花为主的树种。
在景观设计上，必须综合树形的高矮、树冠的冠幅、质感粗细、开花季节、色彩变化等因素加以应用。
落叶乔木夏季树冠绿叶蔽天，冬天落叶，春季萌发新叶或绽开美丽的花朵，其树形、枝干线条、质感、色彩等均能随季节发生变化；
尤其是落叶之后，枝干间隙能透射阳光，可营造冬暖夏凉的舒适环境。
在景观设计作用上，比常绿乔木更加丰富。
推荐树种：
垂柳、广玉兰、棕榈、雪松、白玉兰、樟树。
（2）灌木的应用
（观姿类）观姿类的灌木，通常以观赏其美丽的叶形、叶色、树姿为主，均为常绿性。
质感细的灌木，在视觉上能使空间变大，较适合小庭院利用；
反之，质感粗的灌木，在视觉上能使空间变小，较适合大面积宽阔的庭院利用。
这种灌木可以通过修剪技术改变造型，增加景观效果。
海桐、红继木、珊瑚树、红叶李、红枫、红叶桃。
（观花类）灌木树形低矮，基部易分枝成多数枝干，树冠变化较大，有常绿或落叶的。
观花类的灌木，其花朵鲜明艳丽，在色泽、质感和树形的表现上，具有强烈的景观效果。
但开花期受季节的影响变化很大，在景观设计时，必须依季节性的色彩、质感变化加以运用。
春：
杜鹃、山花、月季、梅花；
夏：
紫荆、紫薇、栀子花、石榴；
秋：
桂花、木芙蓉、木槿；
冬：
山茶、杜鹃、腊梅。
（3）观叶植物的应用
观叶植物以观赏美丽的叶形、叶色为主，包括草本植物，属多年生植物。
观叶植物依需光量不同可分为阳生植物、中生植物（阳阴性）和阴生植物，在造园应用上，必须选择有适当光照的地点栽植，使其生长繁茂，叶形美观。
推荐植物：
甘蓝、吊兰。
（4）草本花卉的应用
草花有一二年生草花及宿根多年生草花。
草花具有丰富的色彩，在造园应用上可产生很好的效果，其姹紫嫣红的视觉效果令人心旷神怡。
草花以一二年生的观花类为主。
在花期结束后，必须按季节不同更换其他种类；
多年生草花叶需要良好的栽培管理，才能连续生长、开花。
推荐花卉：
春（3－5月）：
瓜叶菊、雏菊、仙客来、一品红、鸢尾；
夏（6－8月）：
一串红、鸡冠花、千日红、石竹、虞美人、凤仙花、金盏菊；
秋（9－11月）：
菊、三色堇；
冬（12－2月）：
牵牛花、水仙。
（5）其它推荐花卉：
荷花、睡花、竹、美人蕉、石蒜、紫藤、常青藤、爬山虎、葡萄、马尼拉草、三叶草等。
（三）具体规划
我们大致将校园区域分为五个部分：
1．中心区：
以别墅中的湖泊为中心，包括四周一片山丘的绿地。
2．运动区：
包括篮球场、排球场、健身区等。
3．生活区：
居民住宅
4．环绕绿化带。
各区由于实际情况不同，需要分区讨论。
（1）中心区：
该区是别墅绿化的主体部分，侧重休闲观赏性。
要求树木造型美观，常绿，高矮结合：
花卉品种多样，色泽艳丽，四季均有花开；
草皮常青，生命力顽强（考虑到有孩子会穿越草坪）。
山丘部分：
以草坪（马尼拉草）为主，间或一些树型优美的灌乔木。
如，鸡爪槭、合欢、棕榈、竹、含笑、紫荆、银杏、红叶李、红继木（适宜大片栽种）、白玉兰等。
环湖绿化：
垂柳。
湖内：
适当栽种睡莲、荷花等水生植物。
（2）运动区：
此处尘土较大，要注意植物的吸附灰尘、净化空气的能力。
净化能力较强的树种有：
夹竹桃，对粉尘、烟雾有较强的吸附能力，每平方米能吸附灰尘5克，被誉为“绿色吸尘器”。
泡桐，叶大多毛，分泌黏液，能吸附粉尘，净化空气。
榆树：
对空气中的尘埃有过滤作用。
据测定，它的叶片滞尘量为每平方米12.27克，名列九种抗污能力较强植物之首，有“粉尘过滤器”之称。
同时，对大气中的二氧化硫等有毒气体也有一定的抗性。
（3）生活区：
生活区应有一个清新、舒适的环境，绿化时要考虑为居民营造一个温馨的氛围。
建议种植灌木丛，并以观赏性灌木为主。
如桂树、腊梅、茉莉等有香味植物。
甬道两旁可种月季、玫瑰、美人蕉、菊花、紫荆等花卉。
另外，还可以考虑种植紫藤、葡萄等攀延类植物。
（4）环绕绿化带：
应选择荫浓、生长迅速、易栽易活、耐修剪、抗烟尘、抗病虫害的树种。
如，悬铃木、合欢、槐树、喜树、桧柏等。
还可选择高大乔木做外围防风植物。
2、车辆管理：
为维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，特制定本制度：
（1）遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆。
外来车辆未经允许不得驶入。
（2）小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。
（3）非业主车辆不得在停放在小区过夜，若临时滞留必须停放在车棚内指定位置。
（4）非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内随意停放。
（5）凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失，后果自负。
（6）内部车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，司机需要自觉出示行驶证，由值班员履行登记手续。
（7）车辆进入小区，司机必须减速行驶，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。
（8）机动车辆要本区行驶，时速不得超过15公里，摩托车时速不得超过20公里，严禁超车。
（9）停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身带走。
（10）进入车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品。
（11）不准在小区内任何场所试车，修车、练车。
（12）不准碾压绿化土地，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
（13）不准在人行道上、车行道、消防通道上停放车辆（机动和临时车辆只能停放在指定位置，非机动车辆必须放在自己的停车场）。
（14）出租车接送小区住户，上下客后必须马上驶离，不得在小区内招揽客人。
出租车司机属来访客人，必须正常办理探访手续。
（15）车辆带货驶离小区，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由住户到管理处办理有关物资放行手续，方可放行。
（16）除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其它车辆一律按本制度执行。
3、附属设备管理：
（1）共用设施、设备的管理
范围包括：
上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。
达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
（2）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。
对于有些专项类别，如：
车库、制定专业管理方案并实施。
通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
（3）智能化设施设备
楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。
做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
4、保洁管理：
（1）正确使用一切清洁设备及安全使用化学清洁剂。
（2）清洁门厅、通道雨棚及后楼梯。
（3）清洁墙壁、天花、灯饰、地面、空调风口、黄铜及不锈钢设备。
（4）将地板、地面进行抛光上蜡。
（5）清洗休息厅沙发等。
（6）清洁公共区域及办公室、玻璃和镜面。
（7）时刻保持大堂清洁，勤倒烟筒、烟缸、整理沙发。
（8）定期对木质家具及镜框进行上蜡。
（9）清洁洗手间，随时注意地面台面清洁，清除异味，及时补充卫生纸和洗手液，检查电器设备。
（10）保持前厅接待处、商务中心整齐、无垃圾。
（11）清洁客用电梯。
（12）夜间清洁通道地毯。
（13）向主管汇报所需清洁用品及设备，以便申请采购。
（14）发现异常情况或维修事项及时向主管汇报。
（15）在公共场拾获物品要及时上交上级或值班经理处理。
（16）及时清理花卉盆里的杂物，并浇水。
（17）对公共区域进杀虫。
（18）执行及有效完成上级安排的其他工作。
清洁卫生工作标准要提高，标准要不折不扣地执行，保证做到：
“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量）。
“七净”（各楼层地面净、内围地面净、外围人行道净、雨（污）水井口净、设备净、地面路沿花草根净、墙根净）。
“六无”（各管井无垃圾污物、无清扫工具、十字通道无碎纸皮核、前室和楼梯道无烟头、地面无污水脏物、电梯门和电梯门口无纸屑脏物）。
“适时”（楼层清洁工垃圾清运至B1F安排要适时，目前一些高层大厦还做不到垃圾集中袋装，所以必须要做到当日垃圾当日清除，一是防止前室不洁、气味难闻，三是不会给业主留下“每日垃圾下班后不清理”的坏印象）。
楼层卫生间清洁管理要到位
公共卫生间清洁后的标准：
地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。
一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。
公共卫生间第一存在问题是清洁度不够，是否由于主管巡查和清洁工清洁频率不够造成？
应查找此类问题，多方克服这样会减少企业的成本消耗；
第二是气味难闻，业主反映较多（症结在于排气系统不好或产生噪声或排气不通畅），这涉及到了交叉管理不够，卫生间——作为清洁工你的工作场地之一，要完善你的卫生间清洁服务，清洁工要关注卫生间的影响清洁效果的相关设备（如排气扇、烘手机、洗手液容器、马桶等卫生设备），如发现故障，清洁工要及时报部门维修专业，及时修正设备问题；
同时要根据情况及时喷空气清新济调节气味，改善卫生间空气质量；
第三，重点楼层的卫生间应重点管理、重点清洁。
第四，清洁管理者巡查卫生间标准要提高，卫生间地面清洁如果能像卫生间台桌面的标准，那么工作效果自然有起色。
5、消防管理：
治安消防管理工作是重点管理工作之一。
我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
（1）工作目标为保证初期火灾在最快时间内及时堵住火势向上蔓延,消除火势对人员疏散的威胁,保护着火层以上的人员疏散到安全区,确保业户的安全,特制定本方案。
（2）工作职责
2.1监控中心负责消防监控、报警工作。
2.2工程人员负责消防设备运行。
2.3义务消防队队员负责火场灭火。
2.4管理处人员负责现场维护、警戒及物资疏散抢救工作。
（3）工作指引
3.1报警通报
3.1.1认真落实值班巡逻制度,保安、清洁、维修等值班人员要勤查,保证在自己防范范围及时发现火情。
3.1.2有警必报。
各岗位当值人员发现火情必须上报值班班长和值班领导,当火势不能在初期扑灭时,应立即报火警"
119"
。
3.1.3当自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后,消防监控中心要立即通知巡逻保安员前往火警现场观察,并立即报回中心及直报有关领导。
3.1.4火情确定后,消防监控中心或当班班长（队长）要立即向值班领导报告情况。
3.1.5火情判定后,当值班长或主管要当即通知消防监控中心报119火警。
报警时要做到镇定拨号,详细说明:
单位、地址、电话号码、燃烧部位,燃烧物质的性能,报警后保安班长要派人到路口迎接消防队。
3.1.6打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯。
3.1.7报警通报程序图:
火警→当值人员→消防中心→派人到场确认或要求现场人员查清情况→消防中心→通报值班领导、班组长、各部门职工到场,向公安消防队报警→公司领导到场确定通报疏散业户、组织指挥灭火抢救（公司领导未到场时,由值班人员或在场的公司级别最高的管理人员组织实施。
3.1.8通报方法（由监控中心实施）
a.监控中心通过广播、警铃,疏散楼层业户。
b.向楼层住户发出火灾通报的次序是:
着火层、着火层以上各层,有可能蔓延的着火层以下的楼层。
c.通报时,一般先用语言通报（利用广播、室内电话等）,说明疏散路线,稳定情绪,然后发出警铃。
或采取其他措施,将业户叫醒后,才进行通报。
3.1.9按物业部的消防预案,以最快速度通报,并在在场值班人员或领导的指挥下,同时展开一阶段的工作。
............
6、安全管理：
除安保人员保护居民外，应多树安全提示语，如在健身器周边、变电箱旁，提示居民注意安全！
7、治安管理：
（1）对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。
如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；
（2）对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。
如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。
（3）设置保安部，其职责是：
①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；
②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；
③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见和措施；
④积极开展“五防”（防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害）的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；
⑤抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。
8、装修管理：
在大溪地别墅里，对业主及住户的装修实行全面的监管。
以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。
装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。
保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
（1）建筑外观、立面
建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。
（2）建筑色彩
以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。
间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。
（3）墙体材料及表面质感
考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。
（4）户型的空间配置
本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：
卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房和储藏室（或保姆间）。
为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。
（5）户型差异性调整
因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。
为尽可能降低户型的差异性，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，将根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。
（6）户型的布局
户型是消费者最为关注的重要因素。
根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：
布局、朝向。
而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。
鉴于本小区系以小高层结构为主的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则：
主卧、客厅、次卧朝南设计。
尽量做到客厅和餐厅的分区。
卧室门朝向避免与其他房间
升级会员 