土地一级开发主体融资的基本问题.ppt

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1,主讲人：

余采,土地一级开发主体融资的基本问题,主讲人简介：

余采，先后毕业于北京师范大学经济系和中国人民大学经济系，经济学硕士，曾长期供职于国家审计署，任处长，先后在公司担任财务处长、财务总监，现为中天恒兴创业咨询有限公司董事长，中天恒会计师事务所副总经理，主管管理咨询和培训事宜，三泰恒业投资咨询公司首席税务咨询师等。

多年从事会计、审计、税务理论研究和实务工作，出版新编纳税与会计处理（已四版）、所得税会计等著作五十余种，发表文章六十多篇。

2,一、融资需求、融资主体和融资原则,

（一）融资需求,从资金运动角度考虑，与其它生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几个方面的特点：

2.资金占用时间长。

土地一级开发，从征地拆迁到施工开发到竣工转让，所需时间往往很长，少则一年半截，多的两年，有的长达三五年甚至更长。

3.分阶段投入。

在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。

1.资金需求量大。

土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。

4.回收期长。

即使已经开发完成并开始转让，在许多情况下，到最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。

3,一、融资需求、融资主体和融资原则,

（一）融资需求,土地一级开发资金动力的特点表明：

土地一级开发需要投入的资金量很大，依靠自有资金从事土地一级开发几乎是不可能的，这就决定了土地一级开发筹资任务非常重。

而资金周转速度慢、周期长的特点，又使大量资金被长期占用在土地上，难以在短期内通过提高资金周转速度来缓解资金压力，进一步加大了筹资的任务。

对于开发企业而言，与普通房地产开发不同的是，土地一级开发企业仅拥有土地开发权，而没有土地的其他产权，而在现实情况下，土地开发权不能进行抵押筹措土地开发所需资金；而央行121号文件规定，土地储备贷款必须实行土地抵押，且期限不能超过2年，这使开发企业筹资难度加大。

据分析，北京市土地一级开发每年资金缺口达四五百亿元之巨。

资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。

4,一、融资需求、融资主体和融资原则,

（二）融资主体,在土地一级开发中，涉及到两个基本的主体：

一是土地储备机构，二是土地一级开发单位。

按照北京市土地储备和一级开发暂行办法（以下简称暂行办法）的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。

也就是说，土地一级开发的实施有两种方式：

一种是由土地储备机构负责实施，另一种是通过招标方式选择开发企业实施。

按照暂行办法的规定，由土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施；通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

显然，在前一种方式下，土地储备机构成为土地一级开发融资主体；而在后一种方式下，开发企业就成为土地一级开发的融资主体。

5,一、融资需求、融资主体和融资原则,（三）融资原则,土地一级开发主体为了满足开发项目对资金的需求，需要通过各种渠道和方式进行融资。

我们认为，土地一级开发主体在融资过程中，需要遵循如下原则：

6,一、融资需求、融资主体和融资原则,（三）融资原则,科学预测和合理规划相结合的原则。

土地一级开发资金需求量大，占用时间长，筹资任务非常繁重，这就要求开发商在项目开始以前对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理的规划。

切忌心中无数、摸着石头过河，走一步瞧一步。

合理选择筹资时机的原则。

土地一级开发资金需求量大，占用时间长，但并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进展分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进的情况，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。

7,一、融资需求、融资主体和融资原则,合理选择筹资方式的原则。

不同筹资方式的资金成本不同，筹资的难易程度也不同。

开发商应当根据项目本身资金需求状况和项目本身的进展状况选择合理的筹资方式，既要保证满足项目运转的资金需求，又要最大限度地降低资金成本。

正确运用债务筹资方式。

按照暂行办法的规定，由土地储备机构负责实施开发并通过招标办法选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2；而通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，其利润率不高于预计成本的8。

也就是说，对于开发企业来说，其收益按开发成本的一定比例计算，而开发成本包括了贷款利息，因此在保证规定的自有资本比例的前提下，正确运用债务筹资方式有利于开发商提高收益率。

（三）融资原则,8,二、土地一级开发融资模式及模式选择,按照我们的研究分析，现行土地一级开发融资有四种模式。

以下以银行贷款为例，说明现行土地一级开发融资具体操作方法。

一种是土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务的模式。

这种模式可用下图来说明：

土地储备机构,金融机构,一级开发企业,二级开发企业,9,二、土地一级开发融资模式及模式选择,其基本流程为：

土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发企业的开发成本并取得额定收益；一级开发单位将借款偿还给金融机构，并支付利息，从而解除土地储备中心的责任。

10,二、土地一级开发融资模式及模式选择,第二种模式是一级开发企业直接融资而由土地储备机构本身或者委托其他担保机构承担担保责任的融资模式：

土地储备机构,金融机构,一级开发企业,二级开发企业,11,二、土地一级开发融资模式及模式选择,其基本流程为：

一级开发企业与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保；金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发企业的开发成本，并取得额定收益；一级开发企业将借款偿还给金融机构，并支付利息。

12,二、土地一级开发融资模式及模式选择,第三种模式是一级开发企业自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务的模式：

土地储备机构,金融机构,一级开发企业,二级开发企业,13,二、土地一级开发融资模式及模式选择,其基本流程为：

一级开发企业与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发单位的开发成本，并取得额定收益；一级开发企业将借款偿还给金融机构，并支付利息。

14,二、土地一级开发融资模式及模式选择,第四种模式是一级开发企业为完成土地一级开发项目，专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资而由一级开发企业提供担保责任的融资模式：

土地储备机构,金融机构,项目公司投资人,项目公司,二级开发企业,15,二、土地一级开发融资模式及模式选择,其基本流程为：

项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；由项目公司投资人为项目公司融资提供担保；金融机构将相关资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给项目公司，用于弥补项目公司的开发成本，并取得额定收益；项目公司将借款偿还给金融机构，并支付利息。

16,二、土地一级开发融资模式及模式选择,在这四种模式中，第一种模式符合暂行办法第十三条的规定：

“由土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施”，而且在现行市场环境下也是最有利于操作的筹资模式。

首先，土地储备机构作为市政府国土房管局下属单位，拥有行政权力的支撑，加上财政资金的信用，它的公信力是开发企业所无法比拟的，利用这种公信力，取得金融机构的信贷支持也是较为容易的；其次，它所拥有的融资渠道也是开发单位所没有的，比如它能争取到财政拨款或者贷款的支持，它能通过财政转移支付将部分土地出让收入或收益作为开发资金，可以利用政府信用发行土地开发债券或城市建设债券，以城市开发与基础设施建设的名义向政策性银行申请资金支持等等。

但是这种模式也存在着制度和法规上和实际能力上的障碍。

17,二、土地一级开发融资模式及模式选择,首先，依据现行的法律、法规规定，作为国土房管局下属事业单位，它实际上不能以储备的土地以及自己的财产以及未来的土地设定浮动抵押，在实际操作中只能以自己的信誉作为筹资担保，因而大大降低了土地储备中心的融资能力。

其次，对于一些经济比较落后、财政比较紧张的城市，财政不可能给予很大的支持力度，即使给予了支持，与土地一级开发巨额资金需求也只是杯水车薪。

第三，政策性银行资金能力也是有限的，能给予城市土地开发的资金支持也是有限的。

第四，发行土地开发债券或者城市建设债券目前还只是探讨，需要法律法规的支持与支撑。

此外，在这种模式下，土地储备机构作为融资人，承担所有的责任与风险，而土地储备机构实际上是以政府信用为依托的，一旦市场环境发生变化，土地转让不出去，无法偿还到期债务，只好由财政来偿还，无疑将加重财政的负担；或者成为金融机构的呆账，由金融机构承担损失，这将增大金融机构的负担。

因此，把所有希望寄托在这种模式上，恐怕也是不现实的。

18,二、土地一级开发融资模式及模式选择,此外，这种模式下，金融机构直接将资金投入到一级开发企业，在土地开发完成并依法出让后，由二级开发企业将土地一级开发成本直接支付给开发企业，再由开发企业向金融机构偿还贷款本息。

这与暂行办法第二十二条的规定“土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本”是不一致的。

因此，我们认为，可以通过对这种模式的修正，得到一种新的模式：

土地储备机构,金融机构,一级开发企业,二级开发企业,19,二、土地一级开发融资模式及模式选择,其基本流程为：

土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；金融机构将相关资金拨付给土地储备中心；土地储备机构通过招标方式选择开发企业（一级开发企业）负责土地开发具体管理，再将资金拨给一级开发企业进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息。

20,二、土地一级开发融资模式及模式选择,在现实中，第二种模式和第三种模式是较为普遍的。

这两种模式的直接融资人都是开发企业，它符合暂行办法第十四条的规定：

“由招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施”。

在第二种模式下，由开发企业直接进行融资，而由土地储备机构提供担保。

由于土地储备机构的公信力，使得这种模式下开发企业的融资比第三种模式要相对容易一些。

比如，利用土地储备中心的运作和支持，政策性银行能向开发企业提供政策性贷款支持；没有这种支持，政策性银行一般是不会向开发企业提供资金支持的。

利用土地储备机构的担保，商业银行愿意提供房地产开发贷款；没有这种担保，商业银行会要求开发单位提供其它担保，而对于开发企业来说，土地一级开发的土地使用权不属于开发企业，由于没有土地使用权，仅依靠其本身的信用或者拥有