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6对公司未来的展望………………………………………………………………11
一、公司概况
万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计61个大中城市。
2012年公司实现销售面积1295.6万平米，销售金额1412亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。
2012年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011-2012年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续十年蝉联“中国最佳雇主”。
二、阅读审计报告和董事会报告
毕马威振华会计师事务所对万科出具了无保留意见的审计报告。
注册会计师认为，万科的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反映了万科在2012年12月31日的合并财务状况和财务状况以及2012年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
在董事会报告中，可了解到公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏适合市场景气变化，取得了良好的销售业绩。
2012年，公司共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。
营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。
公司保持着安全稳健的财务结构，净负债率为23.5%，保持在行业较低的水平。
贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况，相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
三、主要的财务比率分析
万科主要财务指标
财务指标
母公司
企业集团
2011年
2012年
偿债能力
流动比率
1.84
1.93
1.41
1.40
速动比率
0.37
0.41
资产负债率
61.50%
68.70%
77.10%
78.30%
利息保障倍数
25.69
11.87
59.05
33.43
营运能力
应收账款周转天数
8
6
存货周转天数
1.44
1.29
总资产周转率
0.69%
8.10%
28.05%
30.55%
盈利能力
毛利率
-25.74%
22.54%
20.99%
19.49%
销售净利率
718.70%
635.12%
16.16%
15.19%
净资产收益率
2.27%
15.00%
3.17%
20.89%
注：
1.母公司的应收账款在2011年和2012年没有纰漏，所以无法求的应收账款周转天数
2.母公司的存货在2011年和2012年没有纰漏，所以无法求的速动比率和存货周转天数
利用上述比率对企业的财务状况进行初步分析：
（一）母公司财务指标分析
1.房地产行业的流动比率和速动比率分别为1.2和0.6左右。
由此可看出母公司的短期偿债能力较好，且2012年较2011年有所上升。
母公司的资产负债率和利息保障倍数在2012年相较于上一年均有所下降，其长期偿债能力有所下降。
2.由于缺乏数据，母公司的营运能力暂且无法分析。
3.母公司的毛利率和净资产收益率都有很大幅度的上升，企业的核心竞争力增强，盈利能力增强。
虽然企业的销售净利率有所下降，但却有绝对优势。
总之，母公司2012年短期偿债能力提高，长期偿债能力下降，盈利能力上升。
（二）企业集团财务指标分析
1.企业集团的短期偿债较好，2011年和2012年均维持在1.4的水平，比行业水平稍高。
同时结合合并财务报表可以发现，企业集团持有较高的货币资金，由年初的342.4亿元增长至年末的522.9亿元；
同时经营活动产生的现金流量净额也由年初的33.9亿元增长至年末的37.3亿元。
进一步说明企业短期偿债能力很好。
企业集团资产负债率年初和年末维持在78%左右，基本属于行业水平之内。
但利息保障倍数却有大幅的的下降，由年初的59下降到年末的33，偿还利息的能力有所下降，但相对于行业水平来说还是较高，长期偿债能力较好。
2.企业集团的应收账款天数和存货周转天数年末相较于年初均有所下降，营运能力有一定的减弱；
但总资产周转率却有所增长，企业集团对其他资产的应用加强了管理和利用。
3.企业集团毛利率和销售净利率有所下降在一定程度上影响了集团的整体竞争实力和抗风险能力。
但净资产收益率却有所增长，利用杜邦分析体系可以看出，净资产收益率的提升是由于总资产周转率的增加所致。
总之，集团的长期偿债能力较强；
但集团的营运能力和盈利能力存在一定的问题，面临市场竞争力下降的风险，应进一步从提高毛利率入手增强集团的整体盈利能力。
四、财务报告详细分析
（一）资产负债表分析
1.母公司资产负债表
从总体上看，企业的资产总额从2012年年初的917.3亿元增长到年末的1265.4亿元，增幅较大。
公司流动资产占总资产的比重由85.06%增加至88.24%，流动负债占权益总额的比重也由42.26%增至45.66%，可发现公司采用的是稳健型资本资产配比结构，长期资金面临的短期偿债风险低，但其融资成本偏高，是一种低风险，低收益的资本资产配比结构。
（1）资产分析
对母公司的资产分析包括流动资产分析和非流动资产分析两部分
1流动资产分析
流动资产2012年较2011年增幅较大，从780.2亿元增长至1116.6亿元，增长约43.12%，占总资产比重上涨3.18%。
分析其变动原因，主要包括：
货币资金增加，由年初的121.1亿元增加到年末的218.3亿元，增加97.2亿，增长80.26%；
货币资金占流动资产比例从年初的15.52%增加到年末的19.55%。
预付款项大幅增加，由年初的716.4万元增加至7.2亿元，增幅为9972.38%，可见随着销售规模的提高，公司采购规模也在增长，但应注意，过多的预付账款会降低公司资产的流动性。
其他应收款年末较年初也有较大增长，由年初的659.1亿元增加到年末的891亿元，增幅为35.18%，其占流动资产的比重由84.47%下降至79.8%，企业其他应收款的规模很大。
通过对比母公司报表和合并报表，可以发现母公司的其他应收款年末余额为891亿元，合并报表其他应收款年末余额为200.6亿元，合并数远小于母公司数，说明公司的其他应收款主要用于和集团内子公司的相互往来业务；
结合附注来看，合并报表的其他应收款的账龄都集中在1-3年，账龄较短，但坏账的计提比例较大。
总体来说，公司的其他应收款变现性较好。
总体而言，企业2012年流动资产增加，主要是由于货币资金和预付账款的大幅增长，特别是预付账款影响最大。
企业应注意提高货币资金的使用效率，同时增强议价能力，尽可能降低预付账款水平。
2非流动资产分析
非流动资产2012年较2011年增长11.8亿元，主要原因是长期股权投资的增加所致。
长期股权投资占企业总资产的比重为11.72%，年末余额比年初余额增加约11.8亿元。
当年公司获得54.1亿元的投资收益，投资收益较上年增加8.9亿元，增长19.57%，说明公司的长期股权投资效益较高。
投资性房地产和固定资产较2011年均有所下降。
（2）负债分析
企业负债总额中流动负债占主体，2012年流动负债占负债总额的66.43%，所以对负债的分析主要集中在对流动负债的分析方面。
企业流动负债2012年余额较2011年余额增加153.5亿元，增长36.18%。
负债的变化主要原因是短期借款，应交税费和应付利息的大幅增加。
短期借款2012年余额为98.4亿元，较2011年增加95.6亿元，增幅为3316.02%。
企业的短期借款一下增长如此之多，要注意短期的偿债压力。
应交税费2012年余额较2011年余额增长66.69%，应付利息增幅为191.49%，二者均为强制性负债，企业如此大幅度的增长，可能企业不能及时支付职工薪酬、不能按时交纳税款和利息，这很可能是企业产生财务危机的信号。
2012年企业的资产负债率为68.7%，较2011年增加7.2%，企业的总体偿债风险加大。
企业的负债主要是由流动负债构成，流动负债中主要的项目均为强制性负债，而且2012年强制性负债的比例还有所上升，企业应主要防范财务危机发生的风险。
（3）所有者权益分析
2012年企业所有者权益总额增加42.8亿元，增幅为12.12%，主要是由于企业盈利能力增强，使企业提取的盈余公积增加和未分配利润增加所致，其中盈余公积增加33.7亿元，未分配利润增加8.2亿元；
而企业的股本和资本公积也有些微的增长，但幅度不大。
总体而言，母公司2012年资产质量较好，公司有较强的盈利能力，提高了公司的整体抗风险能力。
但公司应注意降低强制性负债的额度，以降低企业的短期偿债风险。
2.合并资产负债表分析
（1）对合并资产负债表总体状况的初步分析
从总体上看，企业的资产总额从年初的2962.1亿元增加到年末的3788亿元，增幅为27.88%。
其中，流动资产增加24.7亿元，非流动资产增加91.8亿元，企业资产总额的增加，将会增强企业的竞争实力。
在负债和所有者权益方面，负债总额中流动负债是主体，集团2012年负债总额较年初增加了682.9亿元，其中流动负债增加591.1亿元；
股东权益总额年末较年初增加143.1亿元。
2012年流动资产占总资产的比重为95.77%，流动负债占权益总额比重为68.59%，集团的资本资产配比结构为稳健型。
（2）资产分析
对资产的分析包括流动资产和非流动资产两部分。
流动资产年初较年末增加24.7亿元，主要是由于货币资金、预付款项和存货的大幅增长所致。
货币资金2012年较2011年增长180.5亿元，增加52.7%。
结合现金流量表来看，货币资金大幅增加主要是由于经营活动的净现金流量大幅增加所致。
集团2012年货币资金状况较好。
应收账款年末较年初增加24.54%，从附注中可看出应收账款的账龄集中在1-2年，集团应收账款的变现能力较好。
预付账款大幅增加，年末较年初增加65.9%，比较母公司资产负债表和合并资产负债表，可看出母公司的预付账款余额远小于合并报表预付账款余额，说明集团的预付款项主要由子公司产生。
其他应收款2012年较2011年增加8.77%，从附注中可看出集团的其他应收款账龄集中在1-2年，且计提坏账准备的比例有所下降，说明集团对其他应收款的回收很有信心，集团的其他应收款质量较好。
存货年末较年初增加了22.48%。
从存货的组成来看，在开发产品和拟开发产品是存货的主体部分。
存货计提的跌价准备维持在较低水平，说明集团存货变现能力较强。
存货周转天数2012年较2011年有所下降，但却维持在行业平均水平之上。
总而言之，集团的流动资产质量较好，存货变现性好，维持比较合理的存货水平。
非流动资产2012年较2011年增长24.7亿元，主要是由于长期股权投资、投资性房地产、在建工程和递延所得税资产的大幅增长和其他非流动资产的大幅减少所致。
长期股权投资年末较年初增加了6.1亿元。
集团2012年新增的长期股权投资主要是对合营和联营企业的投资。
减值准备为0，说明集团对此项资产很有信心，资产质量较好。
投资性房地产年末较年初增加了12.5亿元。
2012年集团对此也没有计提减值准备，对投资性房地产的变现能力十分有信心，资产质量较高。
在建工程大幅增加，年末较年初增长3.5亿元，增幅为48.98%。
依附注可看出，在建工程增加主要是对深圳万科中心和美好广场服务公寓投入所致。
集团对在建工程没有计提跌价准备，说明在建工程的变现性好，资产质量较高。
总之，集团内流动资产中应收账款和存货的周转率较高，变现能力较强；
非流动资产质量好，能够为集团的长期发展带来有益影响。
（3）负债分析
集团2012年负债总额为2966.6亿元，较年初增加了682.8亿元，增幅为29.9%，其中流动负债为主体，占负债总额的87.59%。
集团的资产负债率为78.3%，大概处于行业平均水平。
对负债的分析包括流动负债和非流动负债两部分‘
①流动负债分析
短期借款从年初的17.2亿元增加到年末的99.3亿元，增幅为477.33%，主要为向银行的信用借款，这从一定层面说明集团的信用很好，有较好的盈利能力来保证借款的偿还。
但如此高额的增长率，要注意短期偿债的风险，一面对集团造成过大的偿债压力。
应付票据年末较年初增加49.5亿元，增长15826.82%，主要为一年内到期的商业承兑汇票；
应付账款增长50.81%；
预收账款增加17.93%。
可见随着集团销售规模的扩大，集团的产品受到市场欢迎，是的预收账款增加。
未来集团可利用商业债务进行更多的低成本融资活动，适当降低应付票据规模，提高应付账款的水平，增强集团的资金管理水平。
应付职工薪酬较年初增长28.83%；
应交税费年末较年初增长10.71，主要是由于企业所得税和土地增值税的增加所致；
应付利息增长138.59%，主要是长期借款的利息增加所致。
由此可见，集团流动负债当期的增长主要与销售规模扩大、企业采购规模相应扩大，从而形成更多的流动性负债有关。
②非流动负债分析
非流动负债的变化主要表现为长期借款由年初的209.7亿元增长至年末的360.4亿元，增加了71.86%，主要是用信用担保。
总之集团负债的增长主要由于销售规模扩大，集团增加了存货的采购使商业债务增加，提高了预收账款，使集团筹集到更多的短期资金。
但集团持有的债务几乎全部由流动负债构成，集团应关注其短期偿债能力的提高，降低流动负债的偿还风险。
（4）所有者权益分析
2012年集团所有者权益增加143.1亿元，增长21.09%。
主要是由于盈余公积和未分配利润大幅增加所致。
盈余公积年末较年初增加33.7亿元，增幅为24.68%。
其中法定盈余公积计提比例为4.47%，任意盈余公积计提比例为22.36%。
未分配利润年末增加77.5亿元，增幅为40.95%，增幅较大，说明集团盈利能力较强。
综上所述，集团的资产总体质量较高，资产的偿债能力、营运能力保持者良好的状态。
集团需要关注短期偿债风险的控制，适度降低流动负债占总负债的比例，保证及时足额偿还短期债务；
同时要努力提高议价能力，充分利用日常交易中形成的应付和预收款项融资渠道，提高集团的流动资金管理效率。
（二）利润表分析
1.母公司利润表
母公司利润总额由年初的43.7亿元增至年末的56.1亿元，增加12.4亿元，增长28.38%。
使利润总额大幅增长的原因包括：
①母公司2012年营业收入增加2.8亿元，增长45.27%，依附注可知，营业收入的增加主要是主营业务（房地产行业和物业管理）收入的增加，说明公司的盈利能力较好；
营业总成本年末减少10.51%，其中营业成本减少35.78%，管理费用减少50.91%，公司在2012年加强了成本费用的管理，使资金的利用效率提高。
②公司2012年投资收益增加8.9亿元，增幅为19.57%，说明公司的投资效益较好。
总的来看，随着销售规模的扩大，母公司的营业收入也在提高，企业较好的控制了管理费用的成本，为企业实现利润打下基础。
同时从投资收益来看，企业的投资资产表现出了较好的盈利能力。
2.合并利润表
合并利润表相关项目对比分析
项目
2012年（元）
2011年（元）
增长比例（%）
营业收入
1031.2
717.8
43.65%
营业成本
654.2
432.3
51.34%
营业税金及附加
109.2
77.8
40.33%
销售费用
30.6
25.6
19.53%
投资收益
9.3
7
32.86%
核心营业利润
201.8
155.9
29.44%
利润总额
210.7
158.1
33.31%
归属股东权益净利润
156.6
116
30.40%
（1）核心营业利润分析
集团2012年核心营业利润年末较年初增加45.9亿元，增长29.44%。
具体分析如下：
①营业收入、营业成本、毛利分析
集团2012年营业收入较上年大幅增长43.65%，其中主营业务收入增加312.2亿元，增长43.84%，主要由于销售规模扩大所致。
结合母公司利润表，母公司营业收入占企业集团营业收入比例不到1%，这意味着，整个集团的对外销售活动主要集中在子公司，子公司是集团获利的主要来源。
集团2012年毛利为377亿元，较2011年增长32.5%,说明集团的销售规模在扩大，利润增加。
②期间费用分析
2012年集团的期间费用均呈现上涨趋势，其中销售费用和财务费用的涨幅较大。
报告期的销售费用同比增长19.53%，财务费用同比增长50%。
总之，集团2012年由于营业收入的增长，使得相关的营业成本、期间费用均提高，但集团毛利率仍呈上涨趋势，核心营业利润增加。
（2）投资活动产生的利润分析
集团2012年投资收益为9.3亿元，较上一年增加2.3亿元，增长32.86%。
其中对联营企业和合营企业的投资占主体。
集团的投资效益较好。
（3）营业外收支分析
2012年集团营业外收入年末较年初增加6845.8万元，增长89.86%，依附注可知，营业外收入大幅增长主要是由于罚款收入、没收订金及违约金收入和其他收入。
总之，2012年集团利润总额增长，虽然营业成本和期间费用都有所增加，但核心营业利润仍处于增长趋势。
（三）现金流量表分析
1.母公司现金流量表分析
从总体上看，公司2012年经营活动现金流量净额为负，投资活动现金流量净额和筹资活动现金流量净额为正，表明企业的经营效果不佳，需要回收资本金或处置长期资产以及借债才能维持经营，财务状况正在恶化，财务风险大。
经营活动产生的现金流量净额是企业长久稳定发展的重要保证，2012年母公司经营现金流量净额减少的主要原因是当年经营活动现金流入减少71.3亿元，而经营活动现金流出增加73.6亿元。
母公司应注意控制现金流出，保证企业有充足的经营活动现金流。
2012年企业投资活动产生的现金流量流入大于流出。
使得投资活动现金流量净额为正。
2012年企业筹资活动现金流量流入大于流出。
2.合并现金流量表分析
从总体上来看，集团2012年经营活动现金流量净额为正，投资活动现金流量净额为负，筹资活动现金流量净额为正，表明集团处于高速发展的扩展时期，生产销售能力强，经营活动货币资金回笼，大量追加投资，同时筹集外部资金作为补充，财务风险较小。
2012年集团经营活动产生的现金流量净额较上年增加了3.4亿元，造成经营活动产生的现金流量净额增加主要是由于当年销售商品、提供劳务获得的收入增加，表明集团2012年盈利能力较上一年有所提高。
2012年集团的投资活动现金流量净额为负，主要是由于投资活动现金流入小于流出，但投资活动现金流量净额较上一年增加了32亿元，有大幅增长。
集团在这一年对投资活动加强管理，使亏损得以减少
2012年筹资活动现金流量净额较上一年增加154.8亿元，大幅增长。
集团筹集资金带来收益的效益提高。
五、对企业财务状况的整体评价
报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。
公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；
公司保持着安全稳健的财务结构。
虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。
除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。
截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。
截至报告期末，公司持有货币资金522.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。
年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。
相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
公司注重库存去化。
期末各类存货中，已完工开发产品（现房）159.9亿元，占比6.27%；
在建开发产品1622.2亿元（其中包含已售出未结算产品），占比63.57%；
拟开发产品（对应规划中项目）767.3亿元，占比30.07%。
存货结构保持在健康状态。
六、对公司未来的展望
万科作为房地产行业的龙头企业，虽在许多方面高于行业水平，获得了巨大收益，但结合对其财务报告的分析，还是可以发现其中存在些许问题。
例如，企业的流动资金过大，这在一定程度上虽可满足短期、灵活的支付需要，但也存在资金管理不善的可能，使资金的使用效率不高；
其次大额的短期负债会加剧企业的短期偿债压力，面临着较大的财务风险；
同时企业也应加强自身的议价能力，不至于预付款项过多。
总的来看，企业还是具有很强大的生命了，在盈利能力、偿债能力、营运能力等诸多方面均远高于同行业的其他企业，这些优势是可继续保持甚至向更高的水平发展
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