明发滨江新城一期小区管理规约版Word格式文档下载.docx

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（五）总建筑面积：

56万平方米。

（六）物业管理区域（区域四界及附图）

东至明浦路；

南至滨江大道；

西至明发售楼处；

北至明江路。

（7）共用部位、共用设施设备：

1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面等。

2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用线路、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施。

3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用线路、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

　以上共用部位、共用设施设备如与《商品房销售合同》有不一致的，以《商品房销售合同》为准。

第五条业主大会、业主委员会的基本情况

（一）业主大会名称：

南京市明发滨江新城一期小区业主大会。

（二）业主委员会名称：

南京市明发滨江新城一期业主委员会。

（三）业主委员会地址：

南京市明发滨江新城一期小区会所。

（四）业主委员会电话：

。

第三章业主的权利和义务

第六条　业主的权利

（一）通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权。

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

监督物业服务企业履行物业服务合同。

（三）提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议。

（四）按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权。

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权。

（六）监督业主委员会的工作。

（七）对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议。

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

（十）制止侵害业主共同利益的行为。

（十一）认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼。

（十二）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主的义务

（一）自觉遵守本管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。

（二）业主转让或者出租物业时，将本管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。

业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用；

业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

（三）业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、停车管理费以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费用。

（三）业主不可以改变物业的原设计用途，严禁非商业用房改做商业用房；

损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）。

（四）出租房屋必须在物业备案，禁止把房屋做群租房出租，严禁把房屋出租给传销等不法组织，必须以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），

（五）、将原住宅设计用途改为非住宅用途未按法规恢复的，物业服务费用收费标准应按照本物业管理区域同类型住宅物业服务收费标准的3倍计算；

电梯能耗分摊系数应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准的3倍计算。

超出6人以上的群租户3倍交纳公摊能耗费；

地上车位仅提供照明用电，如业主改变用途须有物业公司加装计费电表，否则物业公司有权采取断电或其它限制措施。

　（六）业主应按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金；

业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。

（七）业主委托物业服务企业对自用部位的有关设施、设备进行维修养护的，应另行支付相关费用。

（八）业主应积极参加业主大会会议、积极参与业主委员会的换届和委员的补选。

并自觉遵守《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等规定。

（九）业主和使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。

（十）法律、法规规定的其他义务。

第四章物业的使用和维修养护

第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主对物业的正常使用。

第九条相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。

　第十条业主和使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书载明的功能使用物业；

合同未约定或合同约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；

未经规定程序征求意见获得相邻业主同意，业主和使用人不得改变物业使用性质。

第十一条业主和使用人在本物业区域，不得有以下行为：

（一）擅自改变物业的原设计用途；

（二）擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。

（三）擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。

（四）在非指定公共场所晾晒衣物。

（五）在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。

（六）在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。

（七）在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。

（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（九）高空抛洒物品（对高空悬挂、搁置的物品应妥善保管）。

（十）禁止在公共区域种菜，严禁侵占公共区域。

（十一）法律法规禁止的其他行为。

第十二条业主和使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类。

对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：

（一）应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案。

（二）应按指定的路线、区域牵遛犬类（犬类无论大小、品种必须牵遛，不得散放），及时清洁动物在公共区域内排放的粪便。

（三）应定期采取动物传染病的防疫措施。

（四）不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。

（五）不得在上午7:

00时至8:

30时、下午17:

00时至18:

30时携带动物搭乘载人电梯，不得在小区内遛犬。

（六）不得在晚间21:

00时后放任动物发出持续的鸣叫。

（七）不得滋扰邻里，如造成5户以上业主书面投诉，应自行将动物清离本物业区域，否则物业有权自行或协助城市管理部门予以清除。

（八）如不按照上述规约执行，给他人造成人员或财产损失的，动物饲养人应承担全部赔偿责任

第十三条业主和使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：

（一）业主需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业备案，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。

（二）业主应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《南京市城市房屋安全管理条例》、《南京市装饰装修管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。

涉及变动建筑主体结构和承重结构或者增加楼面荷载的，应当向房屋安全管理部门办理相关审批手续，将批准文件向物业服务企业备案。

（三）业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

（四）业主应严格遵守本物业区域装修施工时间（上午8:

30时至12:

00时，下午14:

00时至19:

00时）。

晚间19:

00时至次日上午8:

30时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。

（五）业主应按设计预留的位置安装空调室外机。

未预留位置的，应按业主大会或物业服务企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集；

空调室外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

（六）商铺业主和使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。

如经业主委员会和物业批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响小区整体形象，不得损害相邻业主权益。

（七）安装太阳能热水器应征得业主大会和相关业主同意，并应符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。

（八）如因上述（五）、（六）、（七）、条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公共财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或楼幢）全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。

第十四条业主和使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：

（一）在物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务企业联系。

（二）加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施。

（三）加强消防安全意识，了解防火、自救常识。

（四）爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理。

（五）禁止在本物业区域内，早上8点前和晚间9点后燃放烟花爆竹。

第十五条业主和使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：

（一）车辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。

（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用。

（三）严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶（每小时5公里）。

（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；

停车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用。

（五）不得在本物业区域内试车、练车。

（六）机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从物业服务人员的指挥。

（七）在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭。

（八）非机动车应停放在规划区域

（九）业主和使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。

第十六条业主和使用人在电梯使用方面，应遵守以下规定：

（一）使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯。

（二）不得超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

（三）儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险。

（四）禁止将任何物品丢弃、遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏。

（五）电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画。

（六）业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业。

（七）业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。

第十七条物业的维修养护

（一）业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

（二）因维修养护物业或者因公共利益，业主和使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本管理规约的要求，向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起5个工作日内作出答复；

逾期不作出答复的，视为同意。

业主和使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状；

给他人造成损失的，应当作相应补偿。

（三）物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

（四）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，并在第三方（当地社区居民委员会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失由相关责任业主承担相应赔偿责任。

（五）物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主须予以配合；

因业主阻挠维修养护的进行而造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任；

对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持，不得无故阻挠维修。

第五章专项维修资金的筹集、管理和使用

第十八条本物业管理区域内的全体业主应按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第十九条本物业建立的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，其归集、管理、使用，执行国家、省、市有关物业专项维修资金管理办法的规定。

为保证本物业区域专项维修资金的保值增值，特别授权业主委员会，负责择机启动并划转专项维修资金的工作。

第六章物业共用部分的经营与收益分配

第二十条业主委员会可代表业主委托物业公司经营业主共用部分，与物业公司签订代为经营合同时，应明确规定小区共有区域（例如小区内场地摊位、小区广告位、电梯广告、公共车库、停车位等）经营性收入的分配方案，不得授权物业公司全部占有小区公用区域的经营性收入。

第七章违约责任

第二十一条业主或使用人违反本管理规约，未按物业服务合同约定交纳物业服务等费用的处理：

未按时交纳物业服务费和公共分摊能耗费用的，业主委员会和物业服务企业可以采取电话或上门催缴措施；

逾期仍未交纳的，物业服务企业可以在本物业管理区域内,公布欠交物业服务费和公共分摊能耗费的业主姓名.楼栋.室号并限期补交，仍不补交的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

未按时交纳共用水费、电费等费用，给其他相邻业主造成损失的，其他业主有权向其要求赔偿。

第二十二条业主如不按指定的停车位（停车区域）停放车辆的，业主委员会和物业服务企业有权按本物业管理区域车辆管理规定处理或强行移动，强行移动所产生的费用由相关业主承担。

第二十三条业主和使用人违规装饰装修和侵占公共区域的，业主委员会和物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

（一）禁止施工人员和建筑材料进入本物业区域。

（二）对侵占公共区域的业主和使用人，在限期整改无效的情况下，业主委员会和物业服务企业有权采取强行措施，一切损失和所产生的费用由相关业主承担。

第二十四条业主或使用人未能履行本管理规约的约定，其他业主、物业服务企业可依据本管理规约的约定向人民法院提起诉讼；

属于共同诉讼的，经相关业主授权，推荐诉讼代表具体实施，诉讼费用由相关业主共同承担。

第二十五条物业使用人违反本管理规约的约定，由相关业主承担相应责任。

第八章附则

第二十六条本管理规约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。

第二十七条本规约如有违反法律、法规强制性规定，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

第二十八条管理规约的制定与修改

第二十九条本管理规约明发滨江新城一期小区业主大会表决通过后生效。

　明发滨江新城一期业主委员会

2014年11月18日

2015年正式文本