酒店定位分析文档格式.docx
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例如，在广州的会展业日渐发达的情况下,除了广交会已跃居世界单年展会规模第二大,广州国际家具展、建材展、汽车展等超大型展会面积的增幅都在30%以上。
这些商务客人是高星级酒店的主要客源。
各个星级酒店在每年两次的广交会期间的营业额是全年收入的50%以上[7]。
二、根据各星级酒店的空间分布和运营情况的分析。
城市低星级酒店由于提供服务不完备、品牌和体验性方面吸引力低的原因，其对城市路网结构周边的服务设施的依赖程度明显高于高星级酒店。
所以，其位置更接近于城市中心，在其周边步行距离内一般都有餐饮场所、大型超市等[8][9]。
高星级酒店由于自身的品牌效应和高质量的服务（如专车、提供办公场所、秘书...）对城市路网的需求较低[10]。
同时，由于市中心地价高昂，为了形成价格优势，高星级酒店还有往城郊交通便捷地段发展的趋势。
三、根据旅游景点对城市旅游酒店的作用来分析。
能够对高星级酒店带来固定客源的主要是高品质景点或极其综合、特色的大型游乐场所。
例如：
世界文化遗产、世界自然遗产、国家5A景区、大型赛车场、滑雪场、游艇俱乐部、迪士尼乐园等[11]。
四、从城市产业分布的情况分析，城市的对外开放程度和对外经济发展情况直接影响了高星级酒店之数量。
近年来，国内城市大型高新产业园区（如中关村、深圳高新技术产业园等）也对高星级酒店产生了一定的吸引力，并且这一吸引力呈现上升趋势[12]。
五、在人口和经济层面，人均GDP及人口规模并不对城市城市新兴高星级酒店产生显着影响[13]。
枝江产业现状及规划
一、经济建设数据[14]
2014年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%。
其中：
第二产业完成增加值亿元，增长%；
第三产业完成增加值亿元，增长%。
三次产业结构由2013年的:
:
调整为:
55:
。
2014年，全省规模以上工业企业达到239家，比上年净增17家。
完成规模工业总产值亿元，比上年增长%。
工业内部结构改善。
高新技术制造业增长较快，全年完成增加值亿元，比上年增长%；
全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%；
全市实现外贸出口总额25158万美元，比上年增长24%。
二、枝江市2010-2030规划[15]
枝江定位于湖北长江经济带上的工业强市。
湖北省两圈一带规划中宜荆荆城市群的重要节点，宜荆荆城市群重要的产业基地。
工业用地：
至2030年市域主导产业为食品、纺织和化学工业。
将机械电子、生物医药、新型建材等产业作为潜在主导产业进行培育。
产业空间布局规划形成“一带、两区、多园”的发展格局。
规划工业用地面积公顷，占建设用地比例到%，人均工业用地平方米。
规划向城北工业园、仙女工业园以及姚港化工园集中。
湖北省化肥厂远期搬迁，其它区域的工业用地实施“退二进三”。
对外交通：
318国道改由枝江主城区外部通过（城区段为东湖大道）。
规划新建荆（州）-宜（昌）城际铁路，并在枝江城区和白洋设置中间停靠站场。
优化港口布局，中心城区重点建设姚家港、新河口、马家店三个港区。
公路交通：
2030年市域基本形成“网格式”的公路网络系统，实现1小时通达周边100公里范围内城市，主城区到重点镇30分钟内通达。
规划形成“四横四纵”的骨架公路网络。
“四横”为汉宜高速、仙女大道、318国道及沿江大道，“四纵”为鸦来、鸦澧、窑马及两江公路。
城镇体系：
建立中心城市-重点镇-一般镇三级城镇等级结构体系，并设置独立工业区。
中心城市包括主城区（马家店与董市镇区）和江口、仙女、姚家港三个外围组团。
重点镇包括安福寺、问安、百里洲三镇；
七星台、仙女、顾家店为一般镇；
独立工业园区为白洋工业园区。
核心地区，即中心城区和白洋工业区。
“三区”为中部城镇发展区、西部城镇发展区、北部城镇发展区。
场地区位
本案场地位于枝江市仙女工业区，北靠枝江北高铁站南临仙女大道（仙女大道为规划中四纵四横城市道路规划中的一横之一）。
从高铁由此出发往西15分钟可达宜昌东高铁站，往东15分钟可达荆州车站，1小时45分钟可到达汉口车站；
驾车33分钟可到达三峡机场。
根据枝江市2010--2030规划来看拟建酒店20分钟车程即可覆盖枝江经济开发区，40分钟就能覆盖枝江全境。
所以这里将是商旅人士来往枝江的重要空间节点。
枝江市现有酒店经营特色及现状
（1）宜昌枝江国际大酒店★★★☆☆
（2）地址：
枝江市马家店胜利路32号，距离北站驾车。
服务设施：
中式餐厅、会议室、健身房、商务中心、桑拿、棋牌室、免费停车、行李寄存
价格分布：
￥228--￥580
（2）枝江皇廷大酒店★★★☆☆
地址：
枝江市迎宾大道特25号，距离北站驾车。
会议室、宴会厅、棋牌室、无烟房、免费停车、行李寄存
￥228--￥533
（3）枝江维景酒店★★☆☆☆
枝江市民主大道七星新天地，距离北站驾车
无烟房、时尚主题房、棋牌室、接机服务、行李寄存
￥216--￥261
（4）宜昌峡江之星酒店★★☆☆☆
枝江市沿江街1号，距离北站。
中式餐厅、会议室、商务中心、棋牌室、免费停车
（5）枝江峡州v8酒店★★☆☆☆
枝江市迎宾大道特49号，距离北站驾车。
无烟房、棋牌室、免费停车、行李寄存
￥124--￥333
（6）枝江电信商务宾馆★★☆☆☆
枝江市公园路电信大楼
（7）枝江市官邸商务酒店★★☆☆☆
枝江市迎宾大道92号
（8）枝江江庭商务酒店★★☆☆☆
枝江市马家店街道迎宾大道61号
（9）宜昌安福寺金太阳商务酒店★★☆☆☆
枝江安福寺镇花园大道玛瑙明珠1号
（10）枝江鑫华商务酒店★★☆☆☆
枝江市江汉大道156号
星级
无烟房
特色房
餐厅
会议室
健身房
商务中心
休闲娱乐
免费停车
接机服务
行李寄存
宜昌枝江国际大酒店
★★★
√
×
枝江皇廷大酒店
枝江维景酒店
★★
宜昌峡江之星酒店
枝江峡州v8酒店
（注；
表格中仅列枝江地区服务质量靠前5个酒店。
信息来源携程网，照片由酒店发布于携程网。
）
通过以上内容可以发现枝江市现不存在高星级酒店；
现存酒店规模都较小，都没有大型宴会厅、会议室等集会场所，仅有三家酒店有宴会、会议厅，其中仅两家在城区；
商务方面，只有两家酒店存在商务中心。
休闲娱乐方面现没有酒店有室内泳池，仅有宜昌枝江国际大酒店有桑拿房、健身房，其余酒店都是棋牌房。
因此现有酒店并不能满足高端商务人士的需求；
在酒店特色方面只有枝江维景酒店有时尚主题房；
交通方面，大多数酒店由于位于主城区都在距离枝江北站10公里左右，其中宜昌峡江之星酒店位于白洋工业区，距离至江北站31公里；
价格方面宜昌枝江国际大酒店、枝江皇廷大酒店价格在￥220--￥580之间，其余酒店￥210--￥340之间。
结论：
对于商务、政务大型团体和市民而言枝江市现不存在集会空间较大的酒店，尤其时室内外集会空间兼具的酒店，现存酒店接待能力有限；
对于商务出差人士而言仅有宜昌枝江国际大酒店服务较为完善，出于枝江市开放程度加大，商贸、外贸增加，枝江国际大酒店也将不具备相应接待能力；
对于枝江市城市形象而言，现在仅有枝江维景酒店以时尚为主题进行内装设计。
现没有一特色鲜明、形象独特的酒店能给来往枝江的商旅人士深刻的印象。
拟建酒店的优势与劣势
综合考虑高星级酒店定位原则、枝江市城市规划及现状、场地区位分析成果。
拟建酒店主要有以下优势：
1、拟建酒店将有良好的商务旅客资源，从这里出发20分钟车程就能覆盖枝江市中心开发区，且根据规划枝江市工业将始终保有大规模工业；
2、拟建设酒店北靠枝江北高铁站、汽车站，南临仙女大道（其作为枝江市四纵“四横交通”网中其中一横），交通条件便捷，是来往枝江的重要交通节点；
3、枝江市现有酒店最高为三星级舒适型酒店，拟建酒店作为枝江首间高星级酒店将有引领发展的优势同时弥补市场不足，树立服务标杆；
4、拟建酒店距离三峡机场仅29km，与宜昌市区高星级酒店相比有距离优势，并且处于航空、高铁换乘的节点；
5、与现有酒店相比，拟建酒店场地大用地足，功能布局有更大可能性；
拟建酒店主要有以下劣势：
1、周边50km不具备优质旅游资源，虽然宜昌有旅游资源禀赋但与宜昌市区现有高星级酒店比较处于区位劣势；
2、偏离城市中心区，距离削弱了酒店对市中心客源的吸引力；
3、过于靠近高铁线，噪音可能成为住客选择该酒店时的过虑；
目标客源的可能性：
开发区商（政）务散客
需求状况：
根据枝江市2030的规划，开发区产业规模扩大并且有向高端制造业转型的潜在设想。
商（政）务散客增长前景乐观。
目前的情况是酒店出于中心开发区核心位置，但偏离市中心政务区，并且对于白洋开发区、七星台开发区而言拟建酒店与市中心酒店具有相近的距离。
比较明显的优势在于酒店对外交通的便捷性。
客源特点：
商（政）务散客客源稳定，支付能力强。
以商旅活动为主要目的，选择酒店注重其地理位置的便捷性，要求高质量服务。
不受旅游淡旺季波动影响。
这部分客源可以作为拟建酒店主要客源。
预计流量：
做为酒店的客源主流和出租率基础，初期经营预计占酒店客源总量50％。
在培育期后考虑有了固定的合作单位、酒店知名度、回头客以及酒店运营重心等因素预计商（政）务客源将占有酒店客源60％。
常住客
需求状况:
做为商（政）务客人的延伸，常住客是酒店商务客人中最稳定的部分。
客源主要来自周边商务公司非本地的高级职员，因为工作或商务旅行的原因，需要连续长时间入住酒店。
这部分客人的支付能力很强，同时，由于除工作时间以外，客人基本在酒店逗留，其潜在的餐饮、洗衣、电话、购物、娱乐等综合消费是酒店多个部门收入的重要来源。
单次连续入住时间长，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。
商务客人在关注酒店地理便捷性的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。
预期流量：
拟建酒店在工业区占有区位优势，但是离市区有有一定距离，与市区酒店相比不具备区位优势。
因而初期以商务长住客为主，预计占酒店客源总量5％。
经过培育期后考虑与部分公司形成长期合作以及一部分政务长住客入住，预计长住客占酒店客源总量接近10％。
会展团体
拟建酒店临近枝江北站，处于枝江中心开发区的核心位置，周边有高层住宅、花园洋房、公园、公汽车站等。
地域开阔、人流量大能够为会展提供较理想的空间。
伴随枝江开发区的规划不断落实，会展对酒店的需求增长强劲。
同时现有枝江酒店在地理位置、规模和设施上尚不能完全满足会议举办方和和展览公司的要求。
开发园区及其周边各大企业、机关、部委的会议团体可以成为拟建酒店的重要客源。
以团体形式入住、单次入住客人多、消费能力强、在同一旅游地停留时间相对长、并且具备一定的周期性。
会议间隔时间较长，客源稳定。
参与会展的客人对于酒店的区位便捷性、会议宴会服务设施更为关注。
初期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量25％。
在培育期后，酒店有力一定的知名度，并且培育了固定客源，预计占酒店客源总量30％。
国内外旅客及旅行团体
基于对高星级酒店客人产生吸引力的主要是高端旅游产品，同时拟建酒店由于区位原因同宜昌城区高星级酒店竞争出于劣势。
另外针对枝江周边的旅客，拟建酒店在与城区现有不具备价格上的竞争力。
因此旅游客源不能作为酒店主要客源。
高端旅游消费群体线路稳定。
受旅游淡旺季波动影响。
在旅游地停留时间较短。
一般在公立长假和寒暑假期间达到旅游高峰。
不作为酒店出租率基础，预计占酒店客源总量少于5%。
当地消费人群
枝江市现有酒店都存在用地小的困境，市区内酒店现不存在大型庆典、宴会场所，尤其是室内外庆典、宴会空间兼具的酒店。
因此拟建酒店市场补缺策略，在下一步功能定位中在这方面作出考虑，将成为市区居民聚会、闲暇的光顾场所。
消费主要集中在餐饮、娱乐和康体等综合消费方面，不受旅游季节波动影响。
主要消费时段除周末、节庆日外，一般集中在工作时间以外的下午和晚间。
国内外酒店类型及发展形势
根据服务对象作为分类标准，现国内外主流的酒店大致可以分为：
商务酒店、旅游酒店、度假酒店、汽车酒店等；
根据酒店地理位置作为分类标准可将酒店分为城市酒店、风景区酒店、、郊区酒店等，另有近年来兴起的城市近郊的乡村民宿。
对于高星级酒店的现状以及趋势，在全国范围内总体呈现东部沿海发达地区高星级酒店数量明显多于中西部内陆地区，并且高星级酒店相当程度集中于北上广深等对外经济高度发达的城市[16]；
另一方面与发达国家相比，中国酒店的渗透率还相差甚远：
无论是整体规模还是千人客房占有率都远低于发达国家或旅游国家[17]。
当下适逢国家经济向中西部地区倾斜和国家城市群发展战略规划相继实施，内陆地区也高星级酒店发转也必将接触更丰富的果实；
对于商务酒店而言总体呈现出高星级化同时服务更加完善。
具体来讲就是从商务洽谈空间、传真。
邮电服务到更加突出专车接送、提供专业秘书等服务[18]；
纵观全国旅游业的变化，旅游业正由短途观光向长途旅行转变，观光旅游向度假型旅游过渡的趋势。
国内旅游酒店、度假型酒店正不断增加，也给度假别墅、公寓、家庭式酒店带来相当的发展；
同时伴随国家土地政策改变以及乡村复兴计划的提出又是的一波民宿热兴起，城市资本注入乡村的同时给城市上班族带来了近郊放松休闲、体验农村生活的好去处。
2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到亿元。
另根据在住宿类型的选择上中外游客的偏好十分相似，选择别具特色的客栈和民宿已经成为当前国内旅游住宿的一大趋势[19]。
从地域上看，民宿主要分布旅游资源丰富的南方的着名的景点和旅游目的地城市，如杭州、丽江、大理、阳朔等地。
以及相对富庶的浙北苏南地区的城市近郊民宿数量增长较快，品质也很高。
避开酒店类型，国内外的酒店业也呈现出一些共同的趋势。
其一，绿色化。
绿色酒店是指在酒店建设、管理运营、使用者消费理念方面实施生态节约的理念，企图达到节约资源、保护生态并保证住客良好的住宿环境的酒店[20]。
2005年北京13家酒店共同签署了《绿色行动宣言》，在北京奥运会前期，绿色酒店的建设迎来高潮例[21]。
例如，天津滨海圣光皇冠假日酒店。
酒店地下二层设置中水处理站，将酒店的洗浴废水、地下室洗浴房等优质杂排水排入中水站，经处理后供卫生间冲厕，绿地浇洒、道路冲洗等。
全年用水总量为。
经测算投入使用后年节约3万余元。
采用中央空调分区系统，对于客人公共区域和服务区域，空调空气系统均根据负荷特性采用不同类型的压力变风量VAV系统，通过使用该系统，冬季节电140792千瓦时，夏季节电72717千瓦时。
能耗分项计量系统，主要包括电梯、水泵、空调机房、制冷机房、照明等进行能耗分项计量，便于及时发现酒店用能存在的问题，找到能耗过高或不合理运行的设备或系统，指导提出科学用能的管理，还可作为节能技术应用成效的客观评价依据。
其二，科技化。
虽说酒店也甚至建筑行业从来不是科技发展的前沿，但是在科技日新月异的时代很多酒店也不断引入新技术新手段企图为入住者营造更舒适和个性化的入住环境[22]。
纽约时代广场时尚先锋Yotel酒店，突出了高科技的元素，它把科技对酒店的影响作为酒店的主题。
酒店有自己的机器人Yobot，Yobot有一个巨大的机器胳膊。
酒店的高科技在于其运用了世界上有史以来第一个机器人行李处理程序。
一个长15英尺（m）的机械臂矗立在酒店大厅的玻璃窗后，在您进入酒店办理入住手续后会拿起您的行李并将它安全地存储在抽屉墙中的一个抽屉里。
整个酒店还通过建筑空间以及灯光、色彩、内装的设计，突出了高科技的元素。
其三，特色化。
出于经济收入的增加使得居民的消费由消费型向体验型转变。
这一点各种品牌的酒店都开发出各种主题酒店、主题房型以及民宿的兴起就是做好的佐证[23]。
云夕戴家山乡土艺术酒店，酒店所在地位于戴家山自然村是浙江省桐庐莪山畲族乡的一个安静偏远的小村庄。
酒店由一栋畲族土屋改造而成。
改造设计中保留和加强了原房屋结构的实体部分，利用传统“畲族土屋”的地域性特色，进行适度的加建，植入精品酒店的功能，以满足现代消费人群的休闲度假需求。
改造建成的精品酒店总建筑面积约1300平方米，共17间客房。
改造而且保留了原有木楼板、木框架和夯土墙空间美学、效果和历史文化价值，延续了传统地域建筑的内在特征。
经过翻修的屋顶木结构，借助灯光的强化处理，增强了空间活力，形成明亮、有力的空间氛围。
所有内部新加入的部分，均遵循弱化形式、几何秩序，成为老房子和老物品透明的前景或消隐的背景。
其四，旧建筑改造。
近年的“退二进三”和“乡村复兴”政策给不仅把旧建筑也将酒店带来上另一条道路。
不论是城市工业建筑还是农村剩余农房、校舍改建成酒店都是将老建筑赋予入住的相关功能，在保留老旧机理、延续历史的同时给人不一般的体验。
在酒店运营成本方面也节约了建设费用和建设时间，同时还减少社会资源浪费，这是尤其值得提倡的一方面[24]。
上海雅悦酒店。
酒店由A00建筑事务所设计，从一个邮政局旧址演变而来，保留现有建筑结构、在原有基础上改建。
在改建中大量采用上海老房子拆迁后的地板和砖，保留了老上海的足迹。
同时还引入了许多生态友好元素，包括绿色空间设计、采用本地回收材料、遮阳篷、双层玻璃窗、低挥发性有机物涂料以及低功率照明，无源太阳能天窗、雨水收集系统以及基于水的空调系统。
最终经营定位
综合考虑拟建酒店自身的空间区位、城市经济开放程度、城市产业分布、城市旅游资源禀赋、所在地交通设施情况并结合枝江市经济建设数据、枝江市2010-2030规划；
再与枝江市及周边一定范围内的酒店在服务质量、交通区位、规模、等级、价格、特色等方面进行比较；
经过潜在客源分析；
最后参考国内外酒店发展形势。
最终拟定酒店经营定位于以来往于枝江的商务人士和团体、政务人士和团体以及会展人士为主要市场目标的商务酒店。
并为周边居民提供大型宴会、酒会、场所。
结合现酒店发展趋势，将在酒店设计中采用绿色技术并在设计层面树立有特色的酒店形象。
在明确以来往于枝江的商务、政务人士和团体及会展人士做为市场以后,下一步就是酒店设计和建设中的功能定位。
即拟建酒店的功能与特色将结合目标客户的需求在之后设计与建筑中进行表达。
最终，拟建酒店将以弥补枝江现酒店市场相关服务空白，树立枝江酒店发展的标杆，为枝江形成良好的城市形象为目标。
参考资料
[1]/[2]/[6]准确定位是酒店成功经营的关键———试析上海古北湾大酒店的取胜之道
殷 敏
北京第二外国语学院学报2005年第5期（总第129期）
[3]/[4]/[5]酒店市场定位策略分析
管理视野网络财富
徐文苑（天津职业大学，天津300402）
[7]星级旅游酒店建筑设计之探讨
刘常明朱达莎
建筑实践
[8]/[9]趋同与求异_中国酒店设计趋势_马琴
《城市建筑》2014年16期
[10]/[24]路网形态对城市酒店业空间布局的影响研究：
广州案例
陶伟1,2，古恒宇1，陈昊楠1（1.华南师范大学地理科学学院，广东广
州510631；
2.华南师范大学文
化产业与文化地理研究中心，广东广州510631）
[11]/[13]/[16]中国五星级酒店区位布局:
特征与影响因素
旅游学刊第28卷2013年第8期
刘嘉毅1,2,赵磊2（1．湖南科技大学管理学院，湖南湘潭411201;
2．上
海财经大学国际
工商管理学院，上海200433）
[14]信息来源枝江门户网站
[15]枝江2010-2030发展规划
枝江市住建局
[17]趋同与求异_中国酒店设计趋势_马琴
[18]不同地区商务酒店的差异化定位分析
郑州华信学院张清华
《中国商贸》零售与服务
[19]数据来源：
易观国际——中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告2014。
《2015上半年中国旅游住宿预订排行榜》
[20]绿色酒店设计探索王慧建筑文化
[1003-739X（2016）03-0132-04]
[21]刘秀丽，周耀进．创建绿色酒店的政府规制和激励政策分析［J］．
经济视角:
中旬，2012，（3）:
12-14．
[22]/[12]广州星级酒店的区位特征及其形成机理分析
王明刚广州科技贸易职业学院
中国集体经济战略研究2008年4月刊
[23]北京市三星级酒店分布的区位研究
于,温 婷,曹敏政（北京大学环境学院,北京 100871）
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