房地产的经济学论文整理Word下载.docx

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声明：

除了标明出处的引用资料之外，此作业是我独立调查完成的。

文内所有引用的资料已经详细标明出处，并且我了解课程中有关抄袭及引用方面的规定。

Signature签名：

LecturerComments讲师评语

Score分数：

ReceiveDateYear/Month/Day收到日期：

郑州市住房价格走势分析

摘要………………………………………………………………………………2

关键字……………………………………………………………………………2

我国当前房地产市场开展情况……………………………………………3

房地产商…………………………………………………………………3

居民………………………………………………………………………3

……………………………………3

房地产价格保持高速增长………………………………………………3

二手房市场火爆,成交量及价格增长迅速………………………………4

商品房的供需双方主要影响因素

2.1开发商开发商品房的主要影响因素进行分析。

…………………………4

资金：

……………………………………………………………………4

容积率：

…………………………………………………………………5

原材料价格上升…………………………………………………………5

土地………………………………………………………………………5

2.2居民购置住房的主要制约因素进行评价。

………………………………5

房地产价格………………………………………………………………5

个人收入…………………………………………………………………6

：

住房改革制度……………………………………………………………6

对郑州房地产走势的预测和建议

………………………………………………6

3.2对个人消费者和企业进行房地产投资的建议。

…………………………7

个人消费者：

……………………………………………………………7

房地产企业：

……………………………………………………………8

〔a〕开发企业品牌……………………………………………………………8

〔b〕优化供给结构在源头上控制土地供给结构……………………………8

参考文献：

………………………………………………………………………9

摘要：

我国房地产业在近10年快速开展，目前已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济的开展，居民居住环境、居住条件起了积极作用，但我国房地产业也出现了一些亟待解决的问题。

房地产价格持续走高，远超出了普通居民的购置力，不仅影响到房地产业的可持续开展，而且直接影响到社会，经济的开展，分析房价上涨的原因和提出有效措施具有重要意义。

本文在大量市场调查的根底上，运用经济学原理，对郑州市房地产价格的影响因素进行分析，根据这些因素，对郑州市住房价格将来的走势进行预测，为个人和企业的房地产投资提出建议。

Abstract:

China'

srealestateindustryinthelast10yearsofrapiddevelopment,hasbecomeapillarindustryofChina'

snationaleconomy,OnChina'

seconomicdevelopment,livingenvironment,livingconditionsplayedapositiverole.however,therehavebeensomeoftherealestateindustryproblemstobesolved.Realestatepricescontinuedtorise,farbeyondthepurchasingpowerofordinarycitizens,notonlyaffectthesustainabledevelopmentoftherealestateindustry,butalsodirectlyaffectthesocialandeconomicdevelopment,Analysisofthereasonshousingpricesandproposeeffectivemeasuresofgreatsignificance.Inthispaper,alotofmarketresearch,basedontheapplicationofeconomicprinciples,realestatepricesinZhengzhouCity,thefactorsaffectingtheanalysis,basedonthesefactors,ZhengzhouCity,thetrendofhousingpricestopredictthefuture,forindividualsandbusinessesmakerealestateinvestmentRecommendations.

关键字：

住房价格影响因素走势建议

Keywords:

housingpricesfactorstrendsrecommendations.，hasbecomeapillarindustryofnationaleconomy,

郑州房地产市场根本情况

1.1我国当前房地产市场开展情况

在房地产市场化的条件下,房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响。

房地产商

从供给方面看,我国房地产市场是区域垄断性的市场。

在这种市场格局下,房地产开发企业具有较大的价格决定权。

在房地产开发企业面对地价上涨与资金本钱上涨的压力时,有能力也有动机通过房价上涨维持其高额利润。

从房地产供给的角度来看,我国房地产市场是区域垄断性的市场。

居民

从需求方面看,城市化快速开展和人均收入的持续增长必然会形成强大的住房需求。

同时,对房地产市场的投机需求以及国际上对人民币升值的预期,也使我国的房地产价格不断上涨。

“伴随着经济的持续开展与工业化进程的不断推进,我国正处于城市化进程加快开展的阶段,1978年我国城镇人口占总人口的17.92%,2007年我国城镇人口占总人口的44.90%,我国城市化率以每年0.93个百分点的速度不断推进。

如果考虑到农民进城打工,并在城市安家落户的情况,我国实际的城市化率还应更高一些。

〞

对郑州市住房根本情况进行介绍分析

房地产价格保持高速增长。

商品房价格继续保持高速增长，从商品房市场成交价格来看,商品房价格和住宅价格自2002年开始持续高速增长。

成熟地段捧热高端楼盘的大开发商几乎同时瞄准了位于二七区的西中板块。

郑州西区，历来是老郑州的首选置业之地，成熟的生活气氛，完善的人居配套，成熟商圈，价值也逐渐飙升。

随着郑汴融城的变迁，大郑东幅员随之拓展，郑州新区的概念深入人心。

不少楼盘在展位宣传上也纷纷打出“郑州新区〞概念。

郑州房价已经超过了5000元，而郑东新区的房屋均价已经是7312元/㎡，而通过调查，，当属郑州房价之最。

由此看出,郑州市房地产市场房价涨幅过大,不少中低收人的百姓买房负担过重,市场的负面影响正在显现。

二手房市场火爆,成交量及价格增长迅速。

郑州市二手房市场自2001年开始,一直保持增长势头,2007年郑州市二手房价格涨幅远超新房,但经过前几年的高速增长后成交量增长速度有所放缓。

国家发改委国家统计局公布的调查数据显示,2007年,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，其中,郑州市新建商品住宅价格同比上涨5.3%,环比上涨0.7%;

二手住房销售价格同比上涨9.3%,环比上涨1.9%。

开发商开发商品房的主要影响因素进行分析。

“房地产业是国民经济的支柱产业,它的开展在很大程度上带动着城市和其他产业的开展。

房地产业是国民经济的支柱产业,它的开展在很大程度上带动着城市和其他产业的开展。

房地产开发企业的资金来源是多元化的,房地产开发企业的资金来源中,除自筹资金外,主要是国内银行贷款及其他资金来源。

其他资金来源根本上是房地产预售款,而房地产预售款中有很大局部是消费者按揭贷款。

在自筹资金中也仅有16%左右是房地产开发企业的自有资金。

总的来说,房地产开发企业80%以上的资金是来自于银行贷款。

容积率极大程度上决定了基准地价,这与城市经济学理论中地价决定容积率相悖;

根据微观经济学理论,土地价格取决于土地要素市场的供需关系,而房地产商根据土地价格与资本价格相比照来决定土地投入和资本投入,进而决定资本密度或容积率;

其二,基准地价和容积率的线性关系没有给土地和资本投入的替代关系提供足够的空间,而土地和资本的替代关系是市场准那么下土地利用效率的关键。

当容积率上升时,地价以相同的倍数上升,即容积率与地价之比不变。

原材料价格上升。

随着国民经济持续高速开展，居民生活质量的提高，生活方式和生活质量发生了很大的变化，社会需求的增加带动了根底行业的投资，引起钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。

土地：

资源有限，房地产用地大量增加又导致农业用地急剧减少而形成土地资源的高度稀缺，在供给和需求的相互作用下必然使市场均衡价格上涨，对房价构成较大影响。

国家对控制土地供给政策的陆续出台，使农业可耕地、建设用地受到严格控制，土地获取难度和本钱加大，再加上一些开发商囤积土地更加剧了土地供给的紧张。

房地产价格：

进入新世纪，房地产价格起伏不定，2001年初到2002年上半年房价直线下跌，从2002年下半年到2005年初房价开始了逐步上升并在随后的两年维持震荡行情，但2007年下半年房价开始一泻千里，直到2021年第一季度开始触地反弹并迅速攀升，到达历史最高位。

由此可以看出，这些年来我国房地产波动频繁且剧烈。

个人收入：

指某人的收入的上下。

如果居民的购置力是逐渐增强的，那现在房价上涨幅度完全在居民的购置能力范围之内，国家这样大力进行房价调控是没有必要的，但是，我们都感到了房价上涨的压力，所以这个结论与现实不符。

而且，我国城市居民收入呈加速分化的趋势，在调查中，我发现，对于住房价格的快速增长，只有占城镇总人口数805%左右的最高收入人群可以比拟沉着的面对；

占城镇人口总数9.1%左右的高收入人群面对房价的增长那么略显吃力，但是还能承受的住；

其余82.4%的城镇人口那么在房价快速增长面前表现出不同程度的负重感。

住房改革制度：

“住房分配不公正的问题：

新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后参加劳动队伍的劳动者的一种剥夺。

〞经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。

那些由于历史政治原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移。

不管是“提租补贴〞还是“补贴售房〞都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。

中国方案经济时期形成的“单位制〞，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难。

对郑州房地产走势的预测和建议：

郑州市住房价格将来的走势

经过调查分析，未来房地产价格仍会上升，只是上升的幅度有所下降，最后趋于平衡开展。

原因是多方面的：

城市化水平是有限的，城市化水平不可能超过百分百；

人均住房使用面积，就是人不可能无限制的扩大住房使用面积，一是土地有限，其次是人的购置能力有限；

再者是人均地区生产总值增长变化，由于经济的开展水平及其他一些因素的影响，人均地区生产总值的变化是开始增长很快逐渐增速减少。

“工业生产生命循环阶段论认为，工业各部门都处在不同的生命循环阶段上，在开展过程中必然要经历创新、开展、成熟、衰老四个阶段，并且在不同的阶段将由兴旺部门转为停滞部门，最后成为衰退部门。

处在创新开展中的产业一般比拟强盛，如果一个地区的主导产业处在创新开展阶段说明该地区是高梯度地区，假设一个地区的主导产业部门都是处在成熟阶段及其后期或衰退阶段的衰退部门所组成，这种地区属于中、低梯度地区。

〞郑州就是属于这个地区。

对个人消费者和企业进行房地产投资的建议。

当今随着经济快速开展，居民收入稳步提高、金融和货币政策环境宽松、人民币升值和外资大量流入房地产业、居民个人投资理财渠道单一、房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：

一是买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；

二是房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；

三是租房不如买房；

四是迟买不如早买；

五是买小房不如买大房。

这是住房消费刚步入市场化时的的特征。

正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。

投资者认为可以在短期内购房投资获取更快、更大的利润；

城市建设扩大使一局部人需要重新购房。

但是从宏观经济环境的角度，总体好转的趋势并不明显。

经济还没到底，楼市不可能见底。

从宏观环境回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭来购房的，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。

而且现在宏观经济的未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向也面临着很强的不确定性。

建议个人投资者的态度一定要谨慎。

加上经济危机的影响，商品住房投资者大大减少，不少人把已投资的住房也提前交易出手，变成现金，防止房地产市场“泡沫〞破裂，使房屋价格下跌，投资缩水。

〔a〕开发企业品牌，做好宣传开发企业集团化要解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发本钱、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。

开发企业品牌对房地产业的开展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的本钱获得客户，为企业持续开展创造条件，给企业带来经济效益和社会效益。

针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。

然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传方案，加强品牌的宣传力度。

〔b〕优化供给结构在源头上控制土地供给结构。

目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供给量，加大低价位商品房，特别是经济适用房和廉租房的用地供给量。

对于经适用房的落实工作要严格控制经济适用房的受盗人群，房屋质量以及审批程序。

1,中国国家统计局、REICO数据

2,经济学〔第六版〕约翰.斯罗曼经济科学出版社

3，对我国房地产泡沫经济问题的假设干思考付岩

4，土地政策和城市住房开展丁成日

5，从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因马征