房地产开发项目贷款申请报告大纲Word下载.docx
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房地产开发项目贷款申请报告(大纲) 一、项目主办单位概况
(一)主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称:
经济类型:
法定地址:
经营范围:
(二)合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍
(1)
(2) (3) (三)项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式
(1)投资总额:
(2)注册资本:
(3)注册资本出资方式:
(4)投资方贷款:
(四)合营期限、利润分配 (五)审批单位 二、项目概况
(一)项目背景
(二)项目内容 三、项目工程建设
(一)主体工程
(1)工程概况:
设计单位:
工程总用地面积:
建筑面积:
建筑层数:
建筑物最高处高度:
绿化面积:
容积率:
建筑密度:
停车数:
(2)工程特点。
(二)公用工程
(1)给排水系统:
(2)供电系统:
(3)热力系统:
(4)天然气系统:
(5)弱电系统:
(6)道路:
(三)环保与消防 四、市场营销评估 五、企业资信评价 六、投资总额及资金来源评估
(一)评估依据
(二)项目投资总额 (三)项目建设及用款计划 (四)项目资金来源 七、项目财务效益评估
(一)评估依据
(二)主要数据的确定 (三)收入及成本 (四)利润与税金 (五)盈利能力分析 (六)清偿能力分析 八、不确定分析
(一)项目的敏感因素
(二)临界点分析 九、贷款风险评估
(一)申请贷款的种类、金额、期限
(二)抵押物及其估价 (三)抵押贷款风险的评估 (四)贷款偿还能力的评估 十、评估结论和建议 经测算分析,本项目的财务效益好,抗风险能力较强。
只要销售价格合理,营销得力,可以按计划完成销售任务,回收资金。
因此,该项目偿还贷款是有保证的。
详见表1。
表1 主要经济指标表┌──┬──────────────┬──────┬───┬────┐│序号│ 名称 │ 单位 │数据│ 备注 │├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅰ│设计规模 │ │ │ ││1 │房地产开发产品总建筑面积 │ 平方米 │ │ ││2 │商品房销售 │ 平方米 │ │ ││ │ 其中:
住宅 │ 平方米 │ │ ││ │ 服务用房 │ 平方米 │ │ ││ │ 汽车库车位 │ 平方米 │ │ │├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅱ│经济数据 │ │ │ ││1 │总投资 │ 万元 │ │ ││2 │开发产品投资 │ 万元 │ │ ││ │ 其中:
财务费用 │ 万元 │ │ ││3 │资金筹措 │ 万元 │ │ ││ │ 其中:
资本金 │ 万元 │ │ ││ │ 借款 │ 万元 │ │ ││4 │经营收入 │ 万元 │ │年平均 ││5 │经营税金及附加 │ 万元 │ │年平均 ││6 │总成本费用 │ 万元 │ │年平均 ││7 │利润总额 │ 万元 │ │年平均 ││8 │所得税 │ 万元 │ │年平均 ││9 │税后利润 │ 万元 │ │年平均 ││10 │土地增值税 │ 万元 │ │年平均 │├──┼──────────────┼──────┼───┼────┤│Ⅲ│财务评价指标 │ │ │ ││1 │商品房投资利润率 │ % │ │ ││2 │商品房投资利税率 │ % │ │ ││3 │商品房资本金净利润率 │ % │ │ ││4 │全部投资内部收益率(所得税前)│ % │ │ ││5 │全部投资投资回收期(所得税前)│ 年 │ │ ││6 │全部投资内部收益率(所得税后)│ % │ │ ││7 │全部投资投资回收期(所得税后)│ 年 │ │ ││8 │资本金内部收益率 │ % │ │ ││9 │长期借款偿还期(房地产投资) │ 年 │ │贷款期起│└──┴──────────────┴──────┴───┴────┘附表1 项目总投资估算表 单位:
万元┌──────┬──────────┬─────┬─────┐│ 序号 │ 项目 │开发产品│估算说明│├──────┼──────────┼─────┼─────┤│ 1 │开发建设投资 │ │ │├──────┼──────────┼─────┼─────┤│ 1.1 │土地费用 │ │ ││ 1.2 │前期工程费 │ │ ││ 1.3 │基础设施建设费 │ │ ││ 1.4 │建筑安装工程费 │ │ ││ 1.5 │公共配套设施建设费 │ │ ││ 1.6 │开发间接费 │ │ ││ 1.7 │管理费用 │ │ ││ 1.8 │销售费用 │ │ ││ 1.9 │开发期税费 │ │ ││ 1.10 │其他费用 │ │ ││ 1.11 │不可预见费 │ │ ││ 1.12 │财务费用 │ │ │├──────┼──────────┼─────┼─────┤│ 2 │经营资金 │ │ │├──────┼──────────┼─────┼─────┤│ 3 │项目总投资 │ │ │├──────┼──────────┼─────┼─────┤│ 3.1 │开发产品成本 │ │ ││ 3.2 │固定资产投资 │ │ ││ 3.3 │经营资金 │ │ │└──────┴──────────┴─────┴─────┘附表2 投资使用计划与资金筹措表 单位:
万元┌────┬──────────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐│序号 │ 项目 │合计│1│2│3│4│5│6│├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│1 │总投资 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│1.1 │自营资产投资 │ │ │ │ │ │ │ ││1.2 │自营资产投资借款建设期利息 │ │ │ │ │ │ │ ││1.3 │自营资产投资方向调节税 │ │ │ │ │ │ │ ││1.4 │经营资金 │ │ │ │ │ │ │ ││1.5 │开发产品投资 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│ │ 其中:
不含财务费用 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 财务费用 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│2 │资金筹措 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤│2.1 │资本金 │ │ │ │ │ │ │ ││2.2 │预售收入 │ │ │ │ │ │ │ ││2.3 │预租收入 │ │ │ │ │ │ │ ││2.4 │其他(股东贷款) │ │ │ │ │ │ │ ││2.5 │借款 │ │ │ │ │ │ │ ││2.5.1│ 固定资产投资长期借款 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 自营资产投资人民币借款 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 房地产投资人民币借款 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 自营资产投资外币借款 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 房地产投资外币借款 │ │ │ │ │ │ │ ││2.5.2│ 自营资产投资建设期利息借款│ │ │ │ │ │ │ ││2.5.3│ 经营资金人民币借款 │ │ │ │ │ │ │ │└────┴──────────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘附表3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位:
万元┌──┬──────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│ 项目 │合计│ 1│ 2│3 │ 4│ 5│ 6│├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1 │售房收入 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1.1│可销售面积(平方米) │ │ │ │ │ │ │ ││1.2│平均售价(元/平方米)│ │ │ │ │ │ │ ││1.3│销售比例(%) │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2 │经营税金及附加 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2.1│营业税 │ │ │ │ │ │ │ ││2.2│城市维护建设税 │ │ │ │ │ │ │ ││2.3│教育费附加 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3 │土地增值税 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4 │商品房销售净收入 │ │ │ │ │ │ │ │└──┴──────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘附表4 损益表 单位:
万元┌──┬─────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│ 项目 │合计│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1 │经营收入 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1.1│商品房销售收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.2│房地产租金收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.3│自营收入 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2 │经营成本 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2.1│商品房经营成本 │ │ │ │ │ │ │ ││2.2│出租房经营成本(摊销) │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3 │出租房经营费用 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4 │自营部分经营费用 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│5 │自营部分折旧、摊销 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│6 │自营部分财务费用 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│7 │经营税金及附加 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│8 │土地增值税 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│9 │利润总额 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│10 │弥补以前年度亏损 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│11 │应纳税所得额 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│12 │所得税 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│13 │税后利润 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│ │职工奖励及福利基金 │ │ │ │ │ │ │ ││ │储备基金 │ │ │ │ │ │ │ ││ │企业发展基金 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│14 │加:
年初未分配利润 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│15 │可供投资者分配的利润 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│16 │ 应付利润 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│ │A方 │ │ │ │ │ │ │ ││ │B方 │ │ │ │ │ │ │ ││ │C方 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│17 │年末未分配利润 │ │ │ │ │ │ │ │└──┴─────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘附表5 财务现金流量表(全部投资) 单位:
万元┌──┬─────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│ 项目 │合计│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1 │现金流入 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1.1│售房收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.2│租房收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.3│自营收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.4│其他收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.5│回收固定资产余值 │ │ │ │ │ │ │ ││1.6│回收经营资金 │ │ │ │ │ │ │ ││1.7│净转售收入 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2 │现金流出 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2.1│固定资产投资(含方向税) │ │ │ │ │ │ │ ││2.2│开发产品投资(不含财务费用)│ │ │ │ │ │ │ ││2.3│经营资金 │ │ │ │ │ │ │ ││2.4│自营部分经营费用 │ │ │ │ │ │ │ ││2.5│出租房经营费用 │ │ │ │ │ │ │ ││2.6│经营税金及附加 │ │ │ │ │ │ │ ││2.7│土地增值税 │ │ │ │ │ │ │ ││2.8│所得税 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3 │净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│ │累计净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4 │所得税前净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│ │累计所得税前净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├──┴─────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤│ ││ 计算指标 所得税前 所得税后 ││ 内部收益率(FIRR) ││ 财务净现值(FNPV) ││ 投资回收期 ││ 基准收益率(I(c下标)) │└─────────────────────────────────────┘附表6 财务现金流量表(资本金) 单位:
万元┌───┬──────────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号 │ 项目 │合计│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1 │现金流入 │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1.1 │售房收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.2 │租房收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.3 │自营收入 │ │ │ │ │ │ │ ││1.4 │其他(回收股东贷款) │ │ │ │ │ │ │ ││1.5 │回收固定资产余值 │ │ │ │ │ │ │ ││1.6 │回收经营资金 │ │ │ │ │ │ │ ││1.7 │净转售收入 │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2 │现金流出 │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2.1 │资本金 │ │ │ │ │ │ │ ││2.2 │预售(租)收入用于开发产品投资│ │ │ │ │ │ │ ││2.3 │自营部分经营费用 │ │ │ │ │ │ │ ││2.4 │出租房经营费用 │ │ │ │ │ │ │ ││2,5 │经营税金及附加 │ │ │ │ │ │ │ ││2.6 │土地增值税 │ │ │ │ │ │ │ ││2.7 │所得税 │ │ │ │ │ │ │ ││2.8 │长期借款本金偿还 │ │ │ │ │ │ │ ││2.9 │流动资金借款偿还 │ │ │ │ │ │ │ ││2.10│短期借款本金偿还 │ │ │ │ │ │ │ ││2.11│其他(股东贷款) │ │ │ │ │ │ │ ││2.12│职工奖励及福利基金 │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3 │净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4 │累计净现金流量 │ │ │ │ │ │ │ │├───┴──────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤│ ││ 计算指标 ││ 内部收益率(FIRR) ││ 财务净现值(FNPV) ││ 基准收益率(I(c下标)) │└───────────────────────────────────────┘附表7 长期借款还本付息估算表 单位:
万元┌──┬───────────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐│序号│ 项目 │合计│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1 │长期借款偿还 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1.1│年初借款本息累计 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 本金 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 建设期利息 │ │ │ │ │ │ │ ││1.2│本年借款 │ │ │ │ │ │ │ ││1.3│本年应计利息 │ │ │ │ │ │ │ ││1.4│本年还本付息 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 还本 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 付息 │ │ │ │ │ │ │ ││1.5│年末借款本息累计 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2 │房地产投资人民币借款 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2.1│年初借款本息累计 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 本金 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 建设期利息 │ │ │ │ │ │ │ ││2.2│本年借款 │ │ │ │ │ │ │ ││2.3│本年应计利息 │ │ │ │ │ │ │ ││2.4│本年按约定还本付息 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 还本 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ 付息 │ │ │ │ │ │ │ ││2.5│年末借款本息累计 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3 │还本资金来源 │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────────┼──┼──┼──┼──┼