房地产经营管理复习参考资料论述Word格式文档下载.docx
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D.划拨方式
9.从事拆迁房屋的单位，必须取得（
），它是进行房屋拆迁的法律凭证。
A.规划用地许可证
B.房屋拆迁许可证
C.土地征用许可证
D.开发建设许可证
10.目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用（
A.施工图预算包干
B.平方米造价包干
C.成本加酬金承包
D.独家承包
11.房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：
要求建筑物四周（
）以内的场地平整。
A.三米
B.四米
C.一米
D.二米
12.土地出让金是（
A.土地使用权价格
B.土地所有权价格
C.一般意义上的土地价格
D.完整的土地价格
13.采用行政划拨方式取得的房地产，要在（
）后才可以转让、出租、抵押。
A.补足房地产出让金
B.补足土地出让金
C.不需作任何补偿
D.补足房产出让金
14.以招标方式出让土地使用权,（
）获得土地使用权。
A.由报价最高者
B.由综合指标来决定谁可以
C.由竞争能力最强者
D.由最符合土地使用规则者
15.房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列（
A.法律关系变化
B.权利关系变化
C.商品价值变化
D.其他经济变化
16.房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应（
A.返还定金
B.交纳罚款
C.双倍返还定金
D.返还一半定金
17.传统公房租赁关系本质上是一种（
）关系。
A.分配关系
B.低租金关系
C.长期使用关系
D.福利制
18.房屋租赁契约确立的是一种（
A.商品交换
B.具有某些物权特征的债权
C.卖买关系
D.等价交换关系
19.决定房地产价格的因素是（
A.土地价格和房屋价格
B.经济因素
C.环境因素
D.行政和政策因素
20.土地价格具有不断上涨的趋势是由（
）决定的。
A.土地位置的不动性
B.土地可永久使用
C.土地的有限性
D.城市人口不断增加
21.房地产中介服务属于（
A.第三产业
B.第二产业
C.第一产业
D.其它产业
22.土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为（
），有效期满要按规定重新登记。
A.五年
B.四年
C.三年
D.二年
23.资本金的确立在我国采用（
A.实收资本制
B.授权资本制
C.折衷资本制
D.企业资本制
24、房地产开发，是指在依法取得（）的土地上进行基础设施、房屋建设。
A．国有土地使用权 B．土地使用权
C．土地所有权
D．国有土地所有权
25、土地使用权转让、抵押、出租时，遵循（）原则。
A．地随房走 B．地走房不走
C．房随地走 D．房走地不走
26.房地产费的征收所体现的是（
A.土地所有权为国家所有
B.为了维持国家机关正常运行
C.国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用
D.为了房地产业的扩大再生产
二、多项选择题
1.我国的地产经营，包括（
A.土地使用权出让
B.土地所有权出让
C.土地使用权划拨
D.土地使用权抵押
E.土地使用权租赁
2.房地产经营管理项目财务评价指标主要有（
）等。
A.累计现金流量曲线
B.内部收益率
C.净现值
D.财务报表
E.动态投资回收期
3.房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由（
）构成的。
A.社会集资
B.企业资本金
C.银行信贷资金
D.国家财政资金
E.利用外国资金
4.按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成（
）。
A.青苗补偿费
B.安置补偿费
C.土地补偿费
D.拆迁补偿费
E.地上附着物补偿费
5.房地产市场运行体系由（
）组成。
A.房地产资源配置体系
B.房地产价格体系
C.房地产中介服务体系
D.房地产收益配套体系
E.房地产市场法制体系
6.商品房预售，必须符合以下条件（
A.取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证
C.取得商品房预售许可证
D.持有施工许可证
E.投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上
7.用于出租的房屋必须具备以下条件（
A.城市规划部门批准建设的房屋
B.能够正常使用的房屋
C.单位和个人的房屋
D.经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋
E.得到有关部门批准，准予出租的房屋
8.土地价格有以下特点（
A.由价值决定
B.由地租和利息决定
C.由土地的需求决定
D.由土地的供给决定
E.具有个别性和地方性
9.房地产中介机构的特点是（
A.非连续性、流动性、有偿性
B.极大的灵活性
C.直接从事房地产经营管理活动
D.不直接从事房地产经营管理活动
E.主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务
10.物业服务公司与业主管理委员会的关系是（
A.法律上平等关系
B.管理与被管理的关系
C.服务与被服务的关系
D.上级与下级的关系
E.工作上相互协商相互帮助的关系
11.国家对房地产经营管理宏观调控的必要性是因为（
A.土地的有限性和稀缺性
B.市场"
失灵"
C.房地产市场经济运行本身特殊性的要求
D.当前中国房地产市场发展的状况
E.房地产开发投资的投机性
12.所有者权益包括（
A.实收资本
B.资本公积
C.盈余公积
D.长期投资
E.未分配利润
三、简答题
1.房地产建设工程管理的主要内容是什么?
2.债券筹资的优缺点是什么?
3.土地增值税的计税依据和税率。
4.简述房地产市场研究的主要任务。
四、论述题（1题，共10分，）
试述合理确定土地价格对房地产经济的意义。
五、案例分析（12分）
王某现在江河市一家外商投资企业工作。
1998年11月，王某和该市大明房地产公司签订了一份《房屋买卖协议》，首期已付款30%。
现在，他打算向银行贷款买房。
问题：
（1）王某向银行贷款还需要具有什么条件？
（2）如果王某用所买房屋作抵押，则其应对抵押物负哪些义务？
（3）抵押期间，王某可否将房屋再转卖给他人？
房地产经营管理1参考答案
一、单项选择题（每小题1分，共26分）
1.C
2.C
3.C
4.B
5.D
6.C
7.D
8.C
9.B
10.C
11.D
12.A
13.A
14.B
15.B
16.C
17.A
18.B
19.A
20.C
21.A
22.A
23.A
24.A25.C
26.C
二、多项选择题（多选、少选、错选均不得分，每小题2分，共24分）
1.ADE
2.ABCE
3.ACDE
4.ABCE
5.ABCDE
6.ABCE
7.BDE
8.BCE
9.ABDE
10.ACE
11.BCD
12.ABCE
三、简答题（每小题7分，共28分）
1.
（1）房地产开发建设工程前期准备工作；
（2）房地产建设工程招标与承包；
（3）房地产建设工程质量管理；
（4）建设工程进度管理；
（5）建设工程预算管理；
（6）建设工程竣工验收管理。
2.优点：
（1）筹资量大，使用时间长；
（2）利率固定，利率上涨风险小；
（3）债券筹资不受债权人的行政干扰，可以完全独立地运用资金。
缺点：
（1）债券筹资的利率比信贷利率高，也就筹资成本高；
（2）如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险；
（3）有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险；
（4）债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。
3.土地增值税的依据是土地转让中的增值额。
土地增值税实行超率累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
4.一、房地产市场宏观因素研究，它包括以下几问题的研究：
（1）国家与地区历史社会状况研究；
（2）国家与地区政治状况的研究；
（3）国家与地区经济特性研究。
二、房地产市场具体构成因素研究，它包括：
（1）房地产市场需求研究；
（2）房地产市场供给研究；
（3）房地产市场价格研究。
三、房地产专业市场研究，它包括：
（1）工业与仓库类市场研究；
（2）购物中心等商业性物业市场研究；
（3）写字楼等物业市场研究。
四、论述题（10分）
（1）合理地确定土地价格，有利于土地所有权在经济上的实现。
（2）合理地确定城市土地价格有利于促进土地市场的形成和发展。
（3）合理地确定土地价格是企业进行经济核算，自负盈亏的重要条件，也是企业进行股份制改造的前提条件。
（4）合理地确定土地价格，不仅有利于国家征用农民集体的土地，而且可以杜绝土地的"
黑市"
对国家经济建设有重要意义。
（5）合理地确定土地价格，有利于贯彻执行对外开放的政策。
五、案例分析
（1）王某向银行贷款还需具备的条件是：
第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
第二，有贷款人认可的资产作抵押或质押，或者有代偿能力的单位和个人作保证人。
第三，贷款人规定的其他条件。
（2）如果王某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管并且负有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。
（3）抵押期内，王某可以将房屋再转卖给他人，但必须经抵押权人（银行）同意，而且转卖房屋必须履行法定的审核、登记程序。
房地产经营管理2
1.房地产业属于（）
A.第一产业B.第二产业
C.第三产业D.信息产业
2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是（）
A.省辖市人民政府B.县级人民政府
C.国务院和省级人民政府D.乡级人民政府
3.按照市价发行房地产股票，其市价是指（）
A.股票市场平均价B.企业自定价格
C.股票的票面价格D.已发行的同种股票价格
4.经济适用房是一种（）
A.社会保障性质的微利商品房B.福利性的住房
C.没有个人产权的微利商品房D.只租不售的住房
5.房地产投资收益与风险的关系是（）
A.高收益低风险B.高收益高风险
C.低收益低风险D.低收益高风险
6.我国土地公有制采取的两种形式是（）
A.集体所有制和全民所有制B.集体所有制和国家所有制
C.集体所有制和公有制D.农民所有和全民所有
7.中国城市土地价格实际上是（）
A.城市土地所有权的价格B.城市土地使用权的价格
C.建筑物和构筑物的价格D.城市基础设施的价格
8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系（）
A.仍然有效B.同时失效
C.重新签订D.需要修订
9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为（）
A.生产价格和流通价格B.出售价格和租赁价格
C.市场价格和成本价格D.流通价格和廉租价格
10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的（）
A.所有权B.使用权
C.抵押权D.继承权
11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是（）
A.父母、子女、配偶B.子女、父母、配偶
C.配偶、子女、父母D.配偶、父母、子女
12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归（）
A.债权人使用B.抵押人使用
C.中介人使用D.抵押登记人使用
13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程（）
A.仍要办理验收手续B.只需办理初步验收手续
C.只需办理备案手续D.不再办理验收手续
14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是（）
A.地租地价B.信贷
C.房地产税D.城市规划
15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除的项目是（）
A.取得土地使用权时所支付的地价B.房屋和建筑物价格评估费
C.销售税金D.房屋和建筑物的评估价格
16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括（）
A.二次搬运费B.施工机械安装费
C.场地清理费D.职工福利费
17.物业管理公司没有权利（）
A.要求业主管理委员会协助管理B.制定小区管理办法
C.选聘专业公司承担专项管理业务D.改变业主管理委员会不适当的决定
18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。
这种中介服务价格的确定方式是（）
A.封顶法B.交易额比例提成法
C.包价法D.保底法
19.属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是（）
A.房地产财务会计B.物业管理
C.房地产开发投资可行性研究D.房地产价格评估
20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是（）
A.咨询费B.佣金
C.好处费D.评估收费
21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是（）
A.对国家公务人员提供住宅B.对高收入家庭供应商品住宅
C.对无收入家庭供应社会保障性住宅D.对中低收入家庭供应经济适用住房
E.对最低收入家庭供应廉租房
22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括（）
A.青苗补偿费B.土地补偿费C.安置补偿费
D.地上附着物补偿费E.房屋建安费
23.房地产经济的系统风险主要包括（）
A.经济周期风险B.政治风险C.通货膨胀风险
D.经营风险E.资本利率风险
24.我国房屋租赁管理的原则包括（）
A.适应城市居民负担能力的原则B.优质优价，按质论价的原则
C.保护出租人合法权益的原则D.保护承阻人合法权益的原则
E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则
25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有（）
A.房屋互换B.房屋抵押C.房屋赠与
D.房屋典当E.房屋继承
26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取（）
A.划拨出让B.协议出让C.抵押出让
D.招标出让E.拍卖出让
27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有（）
A.城市规划B.货币政策C.土地增值税
D.房地产登记E.制定房地产估价规范
28.房地产开发产品的成本构成因素中包括（）
A.土地征用费B.前期工程费C.公共配套设施费
D.三通一平费E.建筑安装工程费
29.物业管理公共服务包括
A.环境卫生管理B.消防管理
C.提供文化教育服务D.提供饮食、美发等公共服务设施E.代收代缴公共事业性费用
30.房地产企业的自有资金主要包括（）
A.企业注册资本金B.企业留利C.财政拨款
D.股份制企业的股本金E.接受赠与的资金
31.房地产中介活动具有哪些基本特点?
32.房地产开发经营资金有哪些特点?
33.房屋租金是由哪八项因素构成的?
房屋租金与房屋租金标准的区别是什么?
34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。
四、论述题
35.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。
五、案例分析题
36、1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。
后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。
为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。
后被群众举报。
分析此案，请回答下列问题：
（1）A工厂用地10亩是否合法?
（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
（3）对畅达公司圈起的土地如何处理?
房地产经营管理2参考答案
1.C2.C3.D4.A5.B
6.A7.B8.A9.B10.B
11.C12.B13.D14.D15.B
16.D17.D18.C19.D20.B
21.BDE22.ABCD23.ABCE24.CDE25.ACE
26.BDE27.BC28.ABCDE29.ABE30.ABDE
31.
（1）依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。
（2）在进行房地产中介业务活动时，不直接从事房地产的经营管理活动。
（3）具有非连续性和流动性。
（4）具有较大的灵活性。
（5）有偿性。
32.
（1）资金数额的巨大性与资金筹措小额性的矛盾。
（2）资金的集中性与资金来源分散性的矛盾。
（3）资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾。
（4）资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾。
（5）房地产位置的不动性以及投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。
33.
（1）构成因素：
折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税。
（2）区别：
①内容不同。
房屋租金是房屋租金水平或房屋租金基数，主要体现的是房屋的价值；
房屋租金标准是由房屋租金基数和房屋租金调剂因素构成的现实房屋租金。
②形式不同。
房屋租金是房屋价值在租赁关系中的货币表现；
房屋租金标准在考虑我国的具体情况下，具有准成本租金、成本租金、商品租金、市场租金等多种形式。
34.
（1）改变了土地的使用性质。
即把原来的农业用地改变成城市用地。
（2）变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。
（3）农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。
四、论述题
35.要求考生从两个方面回答这个问题。
（1）我国目前房地产租税费中存在的主要问题是：
租税费职能作用混淆；
租税费名目繁多，不规范不统一；
租税费征管不严；
租税费收益流失严重。
（2）完善房地产租税费体系思路是：
深化经济体制改革；
正确认识和界定租税费之间的联系和本质区别；
科学地确立租税费体系结构。
36.
（1）A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。
因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。
（2）A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。
A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。
（3）对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。
同时还应追究非法批地直接责任者的法律
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