广西壮族自治区物业管理条例0101执Word格式.docx

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　　第二节业主大会

　　第三节业主委员会

　　第三章前期物业管理

　　第四章物业管理服务

　　第五章物业使用与维护

　　第六章监督管理

　　第七章法律责任

　　第八章附则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及物业管理各方的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

　　第二条本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、清洁、绿化、巡查，经营管理业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，维护物业管理区域内的相关秩序等活动。

　　经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他物业管理人进行管理，也可以由业主自行管理。

　　第三条物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信、市场竞争、依法管理的原则，推动物业管理专业化、智能化、法治化、绿色化发展。

　　第四条物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导，业主自治、专业服务、政府有关主管部门监督管理和指导相结合的治理机制，发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会对物业管理的指导和监督作用，推动物业管理工作创新。

　　第五条县级以上人民政府应当将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

　　第六条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导和监督街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关的行政管理工作。

　　县级以上人民政府发展改革、财政、民政、公安、自然资源（城乡规划）、市场监督管理、应急管理及消防救援、司法行政、生态环境、卫生健康、人民防空、城市管理综合行政执法等有关主管部门按照各自职责和本条例的规定共同做好对物业管理活动的相关监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，指导、监督本辖区内物业管理活动。

　　居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　第七条鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。

物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，组织业务培训，规范行业行为，提高行业服务水平，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业服务行业健康发展。

　　物业服务行业组织应当接受人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督，协助人民政府住房城乡建设主管部门开展物业服务监督管理工作。

第一节业主

　　第八条本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产登记簿记载的房屋的所有权人。

　　尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合下列条件之一的，认定为业主：

（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（四）基于与建设单位之间的房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（五）符合法律、法规规定的其他单位或者个人。

　　第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

　　（五）推选业主代表，选举业主委员会委员、业主监督委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业专项维修资金和公共收益的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全、环境卫生的维护和应对突发事件等方面的制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金；

　　（五）按照物业服务合同约定支付物业费；

　　（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

　　（七）配合物业服务人实施物业管理，向物业服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节业主大会

　　第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

　　第十二条物业管理区域的划分遵循规划在先、有利于实施物业管理的原则，综合考虑建设用地宗地范围、物业类型、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

　　新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　已经投入使用且形成二个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第十三条新建物业项目的土地使用权出让、划拨前，人民政府自然资源（城乡规划）主管部门应当征求住房城乡建设主管部门划分物业管理区域的意见。

物业管理区域划分意见应当在土地出让合同、划拨文件中予以确定，并向社会公布。

　　新建物业项目的建设单位在办理销售手续前，应当向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。

县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府按照本条例第十二条的规定划分物业管理区域。

　　建设单位应当将确定的物业管理区域在销售场所显著位置以图文形式予以公示。

公示的内容包括：

（一）物业管理区域的四至范围；

（二）地上地下物业共用部位、共用设施设备名称、位置和面积；

　　（三）规划车位数量和位置；

　　（四）物业服务用房的位置和面积；

　　（五）人民防空工程位置和面积；

　　（六）需要公示的其他场所和设施设备。

　　业主可以向县级以上人民政府住房城乡建设主管部门等有关主管部门申请查询本条第三款规定的资料。

　　第十四条已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会按照本条例第十二条规定，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。

　　物业管理区域划定或者调整后，县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业管理区域内公告本条例第十三条第三款规定的内容。

　　物业管理区域内不动产权属登记已经完成，涉及业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房调整的，相关权利人应当办理不动产权属变更登记。

　　第十五条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上；

（二）交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；

　　（三）首套房屋交付使用满两年。

　　物业管理区域符合前款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告；

建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十六条街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的五个工作日内在拟成立业主大会的物业管理区域内显著位置发布公告，开展宣传工作，并要求人民政府自然资源（城乡规划）、住房城乡建设等有关主管部门提供下列资料：

（一）规划总平面图，业主以及房屋、建筑物面积清册，房屋测绘报告；

（二）已竣工验收的房屋买卖合同清册。

　　有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。

　　第十七条街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组，并将筹备组成员名单在物业管理区域内公示，公示期不少于七日。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、乡镇人民政府的公章。

　　筹备组由业主代表若干名、建设单位代表一名、街道办事处或者乡镇人民政府代表一名、社区或者村党组织代表一名、辖区公安派出所代表一名以及居（村）民委员会代表一名组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的在职在编人员担任。

　　筹备组中的业主代表应当符合本条例第三十一条的规定，由业主自荐或者业主推选、居（村）民委员会推荐，经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定并公示。

业主代表人数超过预定人数的，可以采取分类后随机抽选的方式确定。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

　　业主代表被提名为业主委员会委员候选人的，不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等工作。

　　建设单位不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。

　　街道办事处或者乡镇人民政府应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

　　第十八条新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

建设单位交存的筹备经费由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门根据新建物业建筑面积、业主户数、所在地最低工资标准、筹备工作时限、楼栋数等因素确定并公布。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置予以公布，接受业主的监督。

剩余筹备经费作为下一次业主委员会换届经费。

　　第十九条首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）公示首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）参照人民政府住房城乡建设主管部门制订的有关示范文本拟订管理规约、业主大会议事规则草案；

　　（三）公示业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（四）公示业主委员会委员候选人基本信息以及候选人对本人符合本条例第三十一条规定的书面承诺；

　　（五）公示首次业主大会会议的表决规则；

　　（六）需要公示的其他事项。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。

业主对公示内容提出异议的，首次业主大会会议筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议的业主。

　　第二十条首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　因特殊情况未在前款规定的期限内成立业主大会的，筹备工作期限可以延长不超过六十日。

　　筹备组在业主委员会依法成立之日起自行解散。

　　筹备组组织开展筹备工作后，业主大会未能在规定期限内成立的，或者业主大会成立后未能在规定期限内选举业主委员会的，筹备组自筹备工作期限届满之日起自行解散。

　　第二十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的任期；

　　（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；

　　（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（五）使用物业专项维修资金；

　　（六）筹集物业专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作津贴的筹集、管理和使用；

　　（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

　　（十一）成立业主监督委员会，选举、更换业主监督委员会委员，决定业主监督委员会委员任期、职责、工作规则；

　　（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二十二条业主可以委托代理人参加业主大会会议。

委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；

委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。

　　第二十三条同一物业管理区域，有二栋以上房屋的，可以以栋或者单元为单位成立业主小组。

业主小组由该栋、单元的全体业主组成。

　　业主小组履行下列职责：

（一）推选业主代表参加业主大会会议；

（二）推选本小组代表作为业主委员会委员候选人；

　　（三）决定本小组范围内物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

　　（四）决定本小组范围内的其他公共事项。

　　业主小组应当按照业主大会议事规则履行前款规定的职责，并接受业主大会的监督。

　　经业主共同决定，业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所在业主小组的业主的意见。

凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第二十四条业主大会会议采用记名投票方式进行表决。

表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于十五日。

　　公示期内，业主对表决结果有异议的，可以凭有效身份证明原件向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。

委托他人查询的，代理人应当出具身份证明原件和书面委托书，委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。

　　业主大会筹备组或者业主大会会议召集人应当对参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、姓名、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况进行详细记录，汇总全体业主表决意见及其结果，并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。

　　物业管理公共事务电子投票系统由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。

业主大会会议采用电子投票方式表决的，应当通过设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。

　　第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网方式召开。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议至少每年召开一次，具体时间由业主委员会按照业主大会议事规则执行。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开临时业主大会会议：

（一）占总人数百分之二十以上的业主以书面形式提议；

（二）发生安全事故或者紧急情况需要业主大会决定；

　　（三）管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情况。

　　除发生安全事故或者紧急情况需要临时召开业主大会会议外，业主委员会应当在会议召开前十五日将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置予以公示，并书面告知居（村）民委员会。

居（村）民委员会应当派人进行指导和监督。

　　业主大会会议不得对已公示会议议题以外的议题进行表决。

　　第二十六条业主大会议事规则应当对业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的选举、人数、任期、换届等事项作出规定。

　　提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则。

业主大会会议筹备组、业主委员会提交的业主大会议事规则草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

　　第二十七条管理规约应当对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；

管理规约对全体业主具有约束力。

　　管理规约不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。

　　提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定管理规约。

业主大会会议筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

　　第二十八条业主大会应当建立健全业主大会、业主委员会印章管理使用制度。

　　业主共同作出的决定，应当加盖业主大会印章并在物业管理区域内显著位置予以公告。

　　业主大会可以委托居（村）民委员会代为保管业主大会印章；

需要使用业主大会印章的，由业主委员会或者自行管理的执行人向居（村）民委员会提出。

第三节业主委员会

　　第二十九条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对业主大会负责，受业主大会监督，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

　　（三）与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（五）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行制止；

　　（六）督促业主支付物业费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）提出业主共有部分经营管理方案以及经营收益的管理、分配与使用方案；

　　（九）在物业管理区域内配合有关主管部门开展执法工作；

　　（十）配合、支持街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会依法履行职责，在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会监督、指导下参与社区治理工作；

　　（十一）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十条业主委员会人数为五至十一人单数；

每届任期不超过五年，可以连选连任。

具体人数、任期由业主大会决定。

　　业主委员会委员候选人通过业主自荐或者业主推选、居（村）民委员会推荐的方式产生。

业主大会筹备组应当审查候选人资格，参照本条例第十七条第三款规定的方式提出候选人名单，并报街道办事处、乡镇人民政府确认。

业主大会筹备组应当在物业管理区域内公告候选人涉及本条例第三十一条相关的信息。

　　业主委员会委员选举产生后的七日内，由街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任，并自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

　　同一个物业管理区域内分期开发的物业，在分期开发期间成立业主大会、选举业主委员会的，应当按照规划建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额，预留名额由业主大会议事规则明确。

分期开发期间成立的业主大会、选举的业主委员会，作出的决定不能损害后期开发物业业主的合法权益。

　　鼓励业主中的中国共产党党员以及法律、财务、工程等专业人员通过法定程序成为业主委员会委员。

　　支持符合条件的居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当会同县级人民政府住房城乡建设主管部门定期组织对业主委员会全体成员进行物业管理相关法律、政策和日常运作规范等培训。

　　第三十一条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）在本物业管理区域内实际居住。

　　有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间；

（二）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内服务的物业服务人任职