商业广场含商住项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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三、项目建设条件
四、项目规划设计方案
五、项目环境影响
六、项目管理组织
七、项目实施计划
第五章项目风险分析
一、政策风险分析
二、社会风险分析
三、经济风险分析
四、行业风险分析
五、管理风险分析
六、资金风险分析
第六章项目投资估算与资金筹措
一、项目投资估算
二、资金筹措
三、贷款取得与偿还
第七章效益测算与分析
一、收入预测
二、税费率
三、利润预测
第八章项目总结
一、项目名称：
青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目
二、项目地址：
青岛胶州市西部商贸城胶高路东段南侧
三、项目开发企业概况：
青岛九九佳实业发展有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在青岛市，注册资金2000万元。
公司成立以来，依托青岛西海岸发展战略布局、胶东新机场繁荣商业优势，公司业务、资产不断发展扩大。
公司现有企业员工200多人。
公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。
公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。
公司秉承“一言九鼎，诚信立业”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。
同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
四、项目建设背景
本地区项目宏观背景
概况胶州市是山东省辖县级市，由青岛市代管。
位于山东省东部，山东半岛西南部，青岛市境西部，胶州湾西北岸。
胶州市总面积1313平方千米，总人口110万，生产总值980.2亿元。
胶州市辖6个街道、6个镇，市政府驻三里河街道。
胶州紧靠胶州湾，是进出青岛的桥头堡，胶州湾跨海大桥、胶济铁路、青兰高速、青银高速等，青岛国际飞机场坐落于此，胶州海陆空皆较发达，交通网络密集，是青岛的进出的重要门户。
胶州空间发展策略：
向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。
东部：
强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地。
南部：
结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设，形成设施齐全的居住区和教育科研区、集中的商务型和休闲娱乐区。
城市生活服务功能向南部延伸。
西部:
围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。
北部:
依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。
整合现状工业园，发展加工制造业。
中部:
调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快城中村改造步伐。
完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。
经济状态
胶州市是中国经济综合实力百强（县）市,国家各项社会事业发展快速，被誉为胶州湾畔一颗璀璨的明珠。
胶州东部的胶州经济开发区，是青岛第二个国家级经济区。
2015年胶州市生产总值达981.2亿元，多项经济指标增幅居青岛市前列，居民人均可支配收入达26539元。
胶州经济技术开发区核心区已落户项目52个,总投资达到575亿元,总建筑面积686万平方米,亩均投资超过400万元,其中8个项目列入青岛市级重点项目。
未来,胶州开发区将以更快的发展速度,在青岛打造出一座产业新城。
房地产政策胶州隶属沿海县级市，属于沿海经济发达地区，人均消费水平较高，购买力强，房地产市场较为稳定，楼市执行宽松的调控政策，市场调控为主，调控步伐与国家一致。
胶州属于三线城市，三线城市房地产库存量普遍较高，胶州也不例外，但胶州属沿海较发达区域，经济发达，人均消费水平高，特别是第二产业发展基础雄厚，外来人口占比较大，为房地产市场发展提供较广的客户群体，所以胶州市房地产市场相对一些三线城市较稳定，市场抗干扰能力强。
随着青岛飞机场的建设投入使用，未来胶州市场有较大的发展空间。
●项目名称：
青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）
●地理位置：
胶州市西部商贸区胶高路东段南侧
●总建筑面积：
约
其中：
商业面积20000㎡
住宅：
60000㎡
人防用地：
㎡
地下室面积：
约㎡
●建筑占地面积：
㎡
●建筑密度：
%
●总户数：
户
●汽车停车位总数：
个
●建筑形式：
综合性高档多、高层住宅
●园区绿地率：
％
●预计投入时间：
预计2018年1月
一、项目建设环境分析
1、宏观经济环境分析
根据中国国家统计局7月18日发布的初步核算数据，2017年一季度和二季度的国内生产总值（GDP）同比均增长6.9%，上半年GDP累计增长6.9%。
关于2017年中国国内生产总值（GDP）增长，调查结果显示，81%的专家预期2017年中国GDP增长率在“6.7%－6.9%”之间；
14%的专家预期在“7.0%－7.2%”之间；
5%的专家预期在“6.4%－6.6%”之间。
考虑到2016年中国GDP的同比增速为6.7%，因此超过九成接受调查的专家认为2017年中国经济增长将呈现上升的态势。
根据7月17日国家统计局发布的2017年上半年国民经济运行报告，“三去一降一补”扎实推进，政策成效持续显现。
2017年上半年，全国工业产能利用率为76.4%，比上年同期提高3.4个百分点。
那么，中国目前工业部门去产能情况如何呢？
调查结果表明，39%的专家认为“去产能速度适中，状况良好”；
27%的专家认为“去产能速度偏慢，影响供给侧结构性改革”；
22%的专家认为“去产能速度偏快，需要进行微调”；
12%的专家认为“去产能速度过快，需要审慎而行”。
总体而言，近四成专家认为目前中国工业部门的去产能速度适中，取得了良好的成果，近三成专家还需加快当前去产能速度，超三成的专家则主张减慢去产能速度。
至2017年6月末，中国广义货币供应（M2）余额为163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。
那么，2017年中国广义货币供应量（M2）增速如何呢？
调查结果表明，63%的专家预期2017年M2同比增速在“9.1%－9.5%”之间；
21%的专家预期在“9.6%－10.0%”之间；
14%的专家预期在“8.5%－9.0%”之间；
2%的专家预期在“10.1%－10.5%”之间。
总体而言，调查结果表明，超八成接受调查的专家认为2017年M2的增速将在9.1%－10.5%之间，预期2017年中国政府将可能保持适度宽松的货币政策。
同时，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经济社会发展做出了积极贡献。
2016年，山东省全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，分别居全国第2、第4位；
销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居全国第3、第4位；
实现
房地产业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。
城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。
高速的经济发展带来活跃的房地产市场。
房地产的建设满足了广大群众的住房需要。
2、区域经济环境分析
胶州市建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期。
近年来，在上级党委、政府的坚强领导下，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，坚持“五大发展理念”，牢牢把握“干在实处、走在前列”总基调，围绕“综合实力力争进入全国同级城市前十”奋斗目标，信心不减、指标不降，高标确立“十三五”主要指标体系，积极推进重点功能区建设，着力建设“五地一中心”，加快打造航空之城、物流之城、尚德之城、生态之城，建设幸福宜居的青岛北部新区。
2015年，全市主要指标实现了“八个翻番、五个超过、一个超额”。
公共财政预算收入、规模以上固定资产投资、到账外资、实际利用内资、技术合同交易额、新增发明专利授权量、贷款余额、金融机构数量较2011年实现翻番增长；
农村居民人均可支配收入增幅持续超过城镇居民人均可支配收入增幅，民生领域支出增幅持续超过公共财政预算支出增幅，公共财政预算收入增幅持续超过GDP增幅，高新技术企业产值增幅、R＆D经费支出增幅均持续超过规模以上工业总产值增幅；
“十二五”节能减排任务提前一年超额完成。
其中9项主要指标位列全省前10强县市前三位，公共财政预算收入增幅、到账外资、外贸进出口3项指标位列全省第一。
十九大召开以来，置身经济发展宏观背景之下，处在胶州怀抱中的房地产业发展适逢其时。
二、青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目
房地产市场概况
2017年青岛市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。
全年房地产开发投资额预计达300亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。
而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动青岛胶州经济发展的支柱性产业。
1、市场竞争状况
青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目，正处于房地产开发的新热潮期，目前胶州市老城区旧城改造、产业新区建设、少海环湾开发等，正如火如荼，大卖热卖。
随着胶州市国际飞机场项目建设开发，城市开发已向西部商贸区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。
近2年来保利西乡月、融城、南阜御园、幸福家园、神州宋城府邸等新楼盘已抢购售罄，目前该城区片区的楼盘价格也相对较高，少海区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000—20000元／㎡左右。
随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为胶州楼市的主流模式，以保利、新城、神州房地产为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为胶州房地产市场的一道亮丽风景线。
前有扬州路主干道、北有与兰州路贯通的胶高路，东临朱诸路，距新国际飞机场20分钟路程，环境优雅，区位优势十分明显。
商业发展模式也引起人们的关注。
到目前为止，胶州市城市发展逐步形成5大商圈：
老城区固有商圈、新城区政府商圈、产业新区企业集群商圈、西部商贸城商圈、国际飞机场商圈基本形成。
尤其以西部商贸城商圈和国际飞机场商圈为主的产业商圈未来五年内不可限量。
未来众多商家和投资者，新城市居民的涌入，必将拉动该地区房地产业迅速发展。
同时，得益于胶州市房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。
2、消费群体状况
胶州市的房地产市场从2017年1月份开始火热升温，3——5月出现翻倍增长趋势。
经调查显示，刚性需求者和二次置业者购房数量基本持平，这两类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。
但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。
胶州市从今年开始进行大规模城市改造和飞机场拆迁，形成了大量的拆迁户以及农村居民进城购房，构成了最直接的潜在商品房消费者。
由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。
这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动胶州经济发展的支柱性产业。
在西部商贸城开发逐渐深入展开的现在，本区域地产市场将稳步走向成熟。
房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。
未来五年，胶州市商品房销售仍将走红。
一、项目优势
1．位置优势
本项目地处胶州市西部商贸成城区绝对中心点，是今后西部商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。
地块临目前胶州市老城区最好的一个多层普通住宅小区保利西乡月1.5公里，周边有客运西站、紫金苑大酒店、幼儿园、超市、胶州市农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。
当前胶州市对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的商贸新城。
按政府规划，九九佳商业广场（含商住）项目受到胶州市委委、市政府以及各单位部门的重视。
随着胶州西部开发进入全面建设，和运转，未来西部商贸城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为新的城市景象和城市新名片。
2．产品功能
经过一期项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。
就目前胶州市房地产市场需求来看，本项目产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：
●充足的车位
除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。
随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。
由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。
青岛九九佳实业商业广场项目的前身是青岛胶州弯九九佳汽车商业广场，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前胶州房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。
●大型的商场
随着胶州市作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻胶州，对商业的需求也日益增强。
本项目所在位置为西部商贸成商业圈唯一新城区中心点，也是今后西部商贸城的财富之地，是胶州西部商圈的核心，同时与目前商业老城区中心区域和新城区商圈遥相呼应。
，周边配套应有尽有，商业价值极高。
由于该区域还处在发展上升阶段，目前在本区域商业圈供给比较缺乏，大量老百姓纷纷踊跃到本地区要求进行商业置业投资。
本项目所建设的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。
●居住、购物、休闲、娱乐一体化
九九佳商业广场项目（含商住），自身除了有商业配套之外，北有金胶州钢材市场，西有木材市场，东有喜来乐国际家具博览城，紧邻商城商业街等。
是今后是西部最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，项目越来越成为胶州人关注的焦点。
●产品设计合理、多样化
电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，两梯三户或两梯四户设计；
在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；
在户型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；
户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对胶州市老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。
3．项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短
目前售楼部已经完工，项目开始启动后，计划24个月内，全部完工。
在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。
4．市场竞争相对较小
当前胶州房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，仅有活跃的少海部分项目，集中在产业新区，围绕旧城改造和保障房进行建设的项目，地价与房价节节上升。
相对而言，项目周边市场竞争要小很多。
在目前胶州房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下，面对巨大的市场需求量，我公司项目中高价位楼盘正好迎合了市场。
同时，本区域目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。
5、政府的大力支持
去年以来，西部商贸区建设成为胶州市政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。
随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快该区域项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。
结合本项目特点，目前我公司正向政府争取将本项目纳入胶州市重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。
6．开发商的信誉及实力
青岛九九佳实业发展有限公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然起敬，公司良好的置业形象普遍得到政府相关部门和市民的认同。
经过项目前期的建设，公司对胶州市房地产市场把握已有经验，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。
公司投资预计获得相应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实力将更加增强，对胶州市地产市场整体把握力增强。
二、项目劣势：
1．保障房带来的一定销售压力。
青岛市保障房建设正在不断推进，尽管保障房建设与商品房分隔开来，但是在一定程度上消弱了项目的市场占有率，对项目的快速销售确实起到了一定的影响。
2．西部商贸区逐步启动，整体商业不够浓厚。
项目所处商圈氛围不够浓厚，目前主要是老城区、新城区市政府周围商业浓厚，本地区边缘地带商业氛围不浓，主要是源于该区域业态不一。
三、结论：
可以看出，“青岛九九佳商业广场（含商住）”项目地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。
对于项目所存在的一些不足之处，可以采取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。
整体而言，该项目有很高的开发价值。
一、项目选址
项目位于胶州市西部商贸城中心位置，是胶州市近10年来兴起的城市开发新区，汇集着前几年开放的多个普通住宅小区及钢材、木材、家居、五金产业商圈，随着城市建设的日新月异，市中心不断外扩，项目肯定展现出其多方面的优势。
随着胶州市加快西部商贸区开发政策的出台，我公司充分利用西部商贸区原有的土地储备基础，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、酒店、休闲等为主的紫金苑·
生态园功能片区。
在政府的大力扶持下，胶州市西部商贸区展现出良好的发展前景。
在房地产行业，该区域充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比拟的。
2017年，胶州市进入开发热潮后，目前大量的土地供应保证土地成本的升高，大规模的成片开发又带来建筑成本的居高不下，所以我公司的土地储备可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。
保利西乡月、神州宋城府邸、融城、西城明筑、宋城美域等楼盘的入住为西部商贸区聚集了相当的人气。
随着城市居民居住理念的不断转变，胶州西部商贸区必将逐渐为胶州买房人所认同。
作为本区域性价比较高的住宅项目，不但可以吸引胶州本区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在该项目买房，西部商贸区将会逐渐聚集人气，发展成为一个十分良好的居住区。
二、周边环境
九九佳商业广场（含商住）项目地处新城区区中心位置，西有木材市场、南有大桓九商贸城，东有喜来乐家居览城；
前拥胶高路，右揽朱诸路，构筑繁华路网。
早已建成的紫金苑·
生态园建设提供了一个基本的优越绿色环境。
三、项目建设内容及建设规模
“九九佳商业广场（含商住）”项目规划用地位于胶高路东段南侧，占地面积约100亩，规划用地，地形不复杂，规划限制不大。
四、项目建设条件
1、项目权属清晰
“九九佳商业广场（含商住）”现经胶州市政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。
项目建设相关的“五证”已办理完毕。
2、配套设施齐全
项目前拥有紫金苑生态园，周边有多家企事业单位、银行、学校等等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
●道路：
该片区内主要道路为胶高路、朱诸路、兰州路等。
●交通：
该片区地处西部商贸区中心地带，交通十分便利，已有多路公交车，出行便捷。
●银行：
该片区已有信用社银行，离项目只有20米。
●医院：
片区内有西湖医院以及小诊所，距离项目不到300米。
●学校、市场、体育：
振华教育集团、胶州西路农贸市场、第七中学等。
3、基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成。
4、建设场区“五通”条件具备
项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。
●供水条件：
自来水管网供水，由项目预留口接入。
●供电条件：
由项目预留口接入。
●供气条件：
●通讯条件：
直接由国家电信相关公司接入。
五、项目规划设计方案
九九佳商业广场（含商住）将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。
商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。
遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出城市新形象。
“九九佳商业广场（含商住）”建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。
与此同时，小区还将建设两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；
建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。
“九九佳商业广场（含商住）”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。
六、项目环境影响
本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。
对此拟采取的环境保护计划为：
1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。
2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。
4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
七、项目管理组织
要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。
本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。
他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。
同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。
八、项目实施计划
整个“九九佳商业广场（含商住）”项目计划于2018年1月份动工，2020年1月份完成，预计建设期为24个月。
一、政策风险分析
整个“九九佳商业广场（含商住）”项目，住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。
目前项目已获得胶州市人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”已办理妥当。
可以说，项目政策风险已经很小。
但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。
因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
二、社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。
因目前国家宏观经济大势较好，社会趋
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