泰安公路科研大厦物业管理服务项目Word文档格式.docx
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综合评分法，是指响应文件满足磋商文件全部实质性要求且按评审因素的量化指标评审得分最高的供应商为成交候选供应商的评审方法。
综合评分的主要因素是：
价格、技术、财务状况、信誉、业绩、服务、对磋商文件的响应程度，以及相应的比重或者权值等。
上述因素应当在磋商文件中事先规定。
技术文件由磋商小组成员各自独立打分，按照本磋商文件规定的评审办法进行逐项打分，对客观评分项的评分应当一致，对需要借助专业知识评判的主观评分项应当严格按照评分标准公正评分。
商务文件中的客观因素得分由磋商小组审核认定后，交各供应商签字确认，供应商拒绝签字确认的不影响磋商小组作出的不合格或无效投标裁定。
，交采购代理机构汇总、统计，打印出结果，由磋商小组对供应商的报价、技术和商务得分进行最后的复核，并签字确认。
，按照评审得分由高到低顺序推荐1-3名成交候选供应商，并编写评审报告。
评审得分相同的，按照最后报价由低到高的顺序推荐。
评审得分且最后报价相同的，按照技术指标优劣顺序推荐。
5.2.8第一成交候选人除因法定不可抗力外不得随意放弃成交资格，否则承担相应法律责任。
第一成交候选人确因不可抗力不能履行政府采购合同，或因被查实存在影响成交结果的违法行为等情形，不符合成交条件的，采购人可按照磋商小组提出的成交候选人名单排序依次确定其他成交候选人为成交人；
依次确定其他成交候选人与采购人预期差距较大，或对采购人明显不利的，采购人可重新采购。
5.3评分标准分项明细表
5.3.1评分因素以及分值
评分因素
价格部分
技术文件
商务文件
总分值
分值
20
45
35
100
5.3.2价格部分
评审项目
评分标准
投标报价
满足竞争性磋商文件要求且最后报价最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。
其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：
磋商报价得分=磋商基准价/最后磋商报价×
20%×
100，等于或高于预算控制价的磋商报价为无效报价。
5.3.3技术文件
综合说明
6
针对本项目的综合说明，包括服务理念、工作目标、整体设想和策划等进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得4-6分；
良得2-4分；
一般得0-2分。
服务方案
10
服务方案全面、细致，符合实际、管理流程安排合理，有针对性；
可行性；
管理目标明确，标准高；
管理措施科学、可操作性强等进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得6-10分；
良得3-6分；
一般得0-3分。
保证措施
16
1.根据机构运作方式、管理制度和工作计划优劣情况等进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得4-6分；
2.对人员缺勤应急补入措施等进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得3-5分；
良得2-3分；
3.垃圾收集点夏季除臭、灭蝇蚊措施进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得3-5分；
技术培训及着装
5
有完善的技术培训方案及统一的着装要求，方案科学、合理、可行情况进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得3-5分；
良得1-3分；
一般得0-1分。
日常管理
方案及设备投入
8
1.日常管理方案详细完整性（含工作人员四季工作时间安排、作息时间安排、考勤管理按排等）进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得2-4分;
良得1-2分;
2.拟投入设备、常用设备工具是否满足本项目需要，是否科学、合理等情况进行综合评价，由专家进行酌情打分，优得2-4分；
良得1-2分；
5.3.4商务文件
业绩
提供自2015年1月1日至响应文件递交截止之日的物业管理服务项目业绩（合同金额62万元及以上），每提供1项，得1分，最高得5分。
注：
（1）合同金额及日期以提供的合同信息为准；
（2）须提供业绩合同原件且将复印件制作在响应文件中，否则不得分。
企业认证及信用信誉
13
1.供应商具有质量管理体系（IS09001）、环境管理体系（IS014001）、职业健康安全管理体系有效的认证（GB/T28001）证书的得3分，缺一不得分。
2.具有有效AAA企业信誉等级认证证书，得1分。
3.供应商具备有效的省级及以上守合同重信用企业证书的得1分。
4.供应商具有市级及以上物业管理行业协会理事单位的得1分。
5.拟投入本项目的6名消防监控人员具备消防职业资格证书得3分；
未提供或少提供得0分。
（注：
1-5项内容须提供证书原件并在有效期内，且将复印件制作在响应文件中，否则不得分。
）
6.供应商管理的物业项目获得过“物业管理优秀住宅小区”或“物业管理优秀大厦”或“物业管理示范小区”或“物业管理示范大厦”称号的，每提供一项得1分，最高的4分。
须同时提供获奖证书和合同原件，且将复印件制作在响应文件中，否则不得分。
其他
人员
配备
根据项目特点制定人员配备方案（含管理层的设置、主要管理人员的人数和职责；
各部门的设置、职责和拟安排的人数等），由专家进行综合评价，酌情打分，优得3-5分；
一般得1-2分；
无方案得0分。
安全管理及应急预案
6
安全管理方法及相应措施具有针对各种突发事件的应急预案，内容全面、具体、具有可实施性等进行综合评价，优得4-6分；
售后服务方案
对售后服务机构设置（包括服务人员的配备、响应时间、响应程度、解决问题的能力等）进行综合评价，优得4-6分；
5.3.5政策加分
给予小型和微型企业价格扣除：
给予小型和微型企业产品的价格给予6%的扣除；
计算方法是：
最终价格＝最后报价×
94%，按照最终价格计算其价格分得分。
磋商时，供应商须提供行政主管部门出具的证明文件原件，否则不给予价格扣除。
给予监狱企业和戒毒企业价格扣除：
根据《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库[2014]68号）文件规定：
在政府采购活动中，监狱企业和戒毒企业视同小型、微型企业，评审中享受价格优惠。
①制服、消防设备和特种车辆采购，在项目评审时，对其产品给予8%的价格扣除。
②省级以上政府部门组织的公务员考试、招生考试、等级考试、资格考试的试卷印刷政府采购项目，应当以相适应的采购方式采购或给予6%的价格优惠扣除政策，优先面向监狱企业采购。
③监狱企业生产或提供的办公用品、家具用具、车辆维修和保养服务等，可给予6%的价格扣除。
监狱企业和戒毒企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。
供应商所提供的材料或填写的内容必须真实、可靠，如有虚假或隐瞒，一经查实将导致报价被拒绝，并按照《中华人民共和国政府采购法》第七十七条第一款“提供虚假材料谋取中标的”进行处罚，给采购人造成损失的应承担赔偿责任。
，残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策。
向残疾人福利性单位采购的金额，计入面向中小企业采购的统计数据。
残疾人福利性单位属于小型、微型企业的，不重复享受政策。
符合条件的残疾人福利性单位在参加政府采购活动时，应当提供《残疾人福利性单位声明函》，并对声明的真实性负责。
6、供应商资格要求：
6.1符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的相关条件；
6.2在中华人民共和国境内登记注册的合法经营者,具备与本次采购项目相应的经营范围，并在人员、设备、资金等方面具有相应的服服务能力；
6.3本项目不接受联合体报价。
7、采购服务需求：
（一）采购服务清单
序号
服务名称
服务技术标准和要求
单位
数量
备注
1
详见采购服务内容及需求
年
（2）采购服务内容及要求
1.工作人员要求:
人员要求
管理负责人项目经理
男性或女性年龄均在50周岁（含）以下，具有大专（含）以上文化程度，从事本岗位5年以上工作经验。
人
2
经理主管各1人
安保人员
男性身高1.70米以上，45周岁（含）以下；
女性身高1.60米以上，50周岁（含）以上；
体健貌端，受过正规安保培训，退伍军人优先。
人
7
3
保洁、绿化人员
女性身高1.58米以上，50周岁（含）以下，男性身高1.65米以上，50周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。
4
会服人员
本市长住人员，女性身高1.62米以上，35周岁（含）以下，身体健康，品貌端正，符合国家公务人员仪容仪表的要求，高中（含）以上文化程度，有本岗位1年以上工作经验。
维修人员
均为男性，身体健康，吃苦耐劳，持有专业上岗证书，年龄50周岁以下。
消防监控人员
持有专业上岗职业资格证书，身体健康，吃苦耐劳，仪表整洁，年龄50周岁以下。
报纸监控人员
男女不限，年龄50周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。
2.管理要求
1.根据公路系统办公物业的管理要求，具有物业管理内容的整体设想和规程策划，分别对房屋管理和维护、设施和设备管理与维护、有关场地和道路管理与维护、安全保卫工作、环境保洁工作、绿化工作、消防工作、会务接待工作等内容制定物业管理服务质量目标。
2.处理日常接待咨询服务，严肃办公秩序，认真对待业主及公路服务对象的投诉，建立投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%。
3.业主意见反馈满意率95%以上。
4.日常物业管理运作要切合公路办公特点和活动规律，并建立适合公路系统办公物业管理质量控制体系，作为保障和保证，日后能够接受第三方质量审核和检查，纠错率100%。
5.与公路系统办公作息制度相匹配，合理安排长效管理与突击性任务的关系，做到保障有力，并参照《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，制定实现物业管理示范大厦的目标。
6.建立健全物业管理制度，根据泰安市公路局的具体情况，制定企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。
主要包括以下内容：
物业管理员工行为规范，办公室工作职责，工程部职责，保安部职责，环境保洁部职责，会务工作职责，管理人员岗位责任制，操作人员岗位责任制，管理人员岗位考核细则（百分考核），操作人员岗位考核细则（百分考核），经济考核制度，考核奖惩制度，见义勇为奖励制度，房屋使用管理制度，房屋维修制度，设备运行管理制度，设备维修制度，消防制度，安全保卫制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，综合服务制度。
7.档案、资料管理，加强有关物业档案和资料的管理，档案和资料管理包括：
业主档案、房屋维修档案、装修管理档案、设备设施档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、人事管理及人员培训档案。
要求做到保存完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。
3.管理标准
房屋及共用部位的维修养护
1.房屋完好率98%以上；
2.房屋零修、急修及时率98%以上；
3.房屋零修工程合格率100%以上；
4.保持房屋外观完好、整洁、无缺损现象，不碍观瞻；
5.不得有任何违章建筑；
6.各种指示牌、标识完好、清洁；
7.维修过程的组织、安全和规范应达到国标。
公共设施、设备及场地的维护和管理（公共设施、设备及场地包含：
消防设备、电梯、空调、智能化设备、机电设备、供水设备、绿化设备、道路设备和地下车库等。
1.协助做好供水、供电、供气等设施设备正常运转的保障工作，电梯、空调、智能化系统、消防系统等完好率为100%。
2.设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。
3.协助我方做好供水、供电、电梯、消防、空调、监控、绿色等设备运行，实行24小时报修值班制度，急修能及时到达现场。
4.供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水、供电系统的正常运行。
5.消防系统的设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失。
6.电梯严格按国家规定进行管理，认真落实第三方维修保养计划，运行、养护记录完整，轿箱、井道、机房保持清洁，编制电梯应急方案，运行故障出现后，按规定时间通知专业维修人员到达现场，确保电梯的安全运行。
7.空调运行正常，有中央空调故障处理方案，保障空调系统的正常运行。
8.路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关。
9.园区绿化管理、维护工作。
10.喷泉及水池的正常运行管理及清理工作。
11.太阳能及浴室的正常使用及清理、清洁工作。
12.窗帘、沙发套的外送清洁工作。
13.维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
14.对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
15.道路通畅、路面平坦，道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
16.各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
消防、治安管理
1.对办公楼出入口和要害部位（消防监控室）实行24小时监控和24小时值班，坚决做到持证上岗；
安全护卫人员24小时值班和巡查，做到人防、机防相结合，确保无漏岗、脱岗等失职现象。
2.配备必要的安全保卫器材、器械、如对讲机、警用手电、警棍等。
品牌质量必须经甲方认可。
3.无上门推销现象。
4.严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
5.无火灾、刑事和重大交通事故，有应急处理计划和措施，如有发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%。
6.有针对性的提供突发事件的安全保卫服务，明确对突发事件的应急方案及疏散措施，做到措施得力、制度安全、人员到位。
7.对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。
8.做好信件收发工作，严肃收发纪律和程序，不得有任何失误。
9.自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。
10.道路管理、地面停车场、地下停车库、自行车棚管理达到规范要求。
4.卫生保洁要求
1.执行清洁制度，清洁设施合理、完备，满足公路系统办公和人流量大等特点下的清洁要求，全天候、全方位地保持清洁。
2.办公楼公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担¡
°
门前三包¡
±
责任。
3.建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫草生：
定期对各类病虫害进行预防控制，定期杀灭蚊、蝇、鼠、蚁并做到无滋生源，适时投放消杀药物。
4.雨水井、化粪池定期清掏，井池不得有淤积、堵塞、漫溢等现象。
5.垃圾实行分类管理，垃圾桶、箱表面无污渍。
6.物业管理区域公共场所、公共绿地、主次干道、房屋保洁（不少于以下频次）
（1）公共绿地（1次/天）清理。
（2）露天硬化地面（2次/天）清扫，（1次/周）冲洗。
（3）主次干道（2次/天）清扫。
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品（1次/半个月）擦拭。
（5）水池、沟、渠、沙井（1次/天）清理。
（6）楼内通道、楼梯（1次/天）拖扫。
（7）电梯厅（白天）（1次/4小时）拖扫。
（8）消防通道（1次/半个月）拖擦。
（9）公共活动场所（1次/天）清扫。
（10）楼道玻璃窗（1次/半个月）擦拭。
（11）石料地面（2次/天）全面拖洗，（1次/3个月）打蜡。
（12）地板地面（2次/天）全面拖洗，（1次/3个月）打蜡。
（13）地砖地面（2次/天）全面拖洗，（1次/3个月）清洗。
（14）地毯地面（2次/天）全面吸尘，（1次/6个月）清洗。
（15）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施（1次/天）擦拭。
（16）公共卫生间（2次/天）清洁。
（17）电梯内（1次/天）清洁。
（18）及时清扫积水、积雪、清洁区域无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。
（19）喷泉、水池的清洁换水（1次/月）。
（20）浴室清洁（1次/天）。
（21）绿化苗木修剪，根据不同苗木的生长习性（1次/6个月）修建。
（22）电热水器的换水清洁（1次/天）。
7.垃圾的处理与收集
（1）根据大楼实际情况合理布设垃圾桶、果壳箱。
（2）垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。
（3）垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味，根据实际需要进行消杀，有效控制蚊、蝇等害虫滋生。
（4）垃圾桶、果壳箱、卫生间便纸篓每日清理，更换垃圾袋定期清洗，保持洁净。
8.排水、排污管道畅通
（1）大楼内公共雨、污水管道（1次/年）疏通。
（2）雨、污水井（1次/6个月）检查，并视情况进行及时清掏。
（3）化粪池（1次/6个月）检查，（1次/年）清掏。
9.二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药、水质符合卫生要求，定期巡查。
10.提供保洁有关耗材如卷纸、洗手液、清洗剂等。
11.会务管理服务，服务内容根据与会人数和形式包括以下方面：
会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、鲜花定制、音响调节、空调调节、水果定制、茶水、毛巾、香烟领用、清洁等服务，要求服务规范、及时、礼貌、热情、文明，在有需要时能提供礼仪服务,费用甲方承担。
5.卫生保洁标准
大厅
1.门厅玻璃：
清洁光亮，无手印、水迹、污物等，底座干净，把手光亮无尘。
2.门厅尘毯：
干净无沙粒，无红白垃圾、无破损、脱落现象，每周定期冲刷一遍。
3.大堂四壁、圆柱：
清洁光亮，无浮灰、污迹、划痕等。
4.大堂玻璃幕墙：
玻璃清洁光亮，无浮灰，上、下部清洁彻底，无水渍、污渍等。
走廊
1.地面：
无垃圾、积水、水迹等，踢脚线干净无灰尘，磁面砖无破损。
2.廊门：
无脚印、痰迹、积灰等，玻璃清洁光亮，无手印、水迹，把手清洁干净。
3.玻璃面：
玻璃清洁光亮，无手印、水迹，大理石台座干净无灰尘，扶手无泥垢、灰尘。
4.走廊窗户：
窗台干净，窗框清洁无浮灰，玻璃清洁光亮。
5.楼层办公室门：
门沿、门框、门面干净无灰尘、脚印，门牌及门玻璃光亮无浮灰。
6.走廊大小阳台：
地面干净无烟头垃圾，射灯光亮、无虫尸，扶手清洁无浮灰，阳台门玻璃及台阶干净无污物。
7.走廊设备：
消防栓、报警器、空调出风口、开关盒、安全通道指示灯等内外清洁干净，无灰尘、无破损。
8.走廊顶棚：
干净清洁，边角处无网包、灰尘等，排气扇、出风口等干净无灰尘。
卫生间
1.大小便池：
大便池门及隔断无灰尘、痰迹，便池釉面光亮，无粪便、尿垢、烟头、痰迹等；
小便池感应器使用良好，下水通畅，便池无灰尘。
2.洗手池及台面：
台面无杂物、皂迹，不锈钢水嘴迹皂液盒光亮，使用正常；
洗手池内无泥垢，下水通畅；
台面下干净无垃圾。
3.卫生间窗户：
4.卫生间磁瓦：
清洁光亮，无痰迹、尿垢、无破损。
5.卫生间设备：
榨水车清洁干净，垃圾桶外部干净无灰尘，拖把池光亮无杂物，侧门指示牌干净无灰尘，侧门开关灵活，门锁使用正常，门面干净无痰迹、脚印。
6.卫生间地面及天花板：
地面干净无水渍、垃圾，边角处无硬灰、浮灰；
天花板无网包、灰尘。
电梯间
干净无垃圾，无烟头、口香糖印渍等，边角处干净。
2.电梯内板及门：
不锈钢面清洁光亮，无油污、手印等；
尘毯干净、无垃圾；
电梯门干净无痰迹，电梯开关光亮无灰尘，操作灵活正常。
3.电梯间设备：
烟缸内无较多垃圾，铜面光亮无痰迹，云母石子清洁干净，电梯指示牌牌面清洁无浮灰，底座干净无污物。
楼道
1.楼道窗户：
2.楼道地面：
台阶干净无垃圾，楼梯间清洁到位。
3.楼梯扶手及栅栏：
扶手清洁干净、无灰尘；
栅栏隔沿内清洁干净无积灰，底座干净无尘。
4.楼道设备：
楼层指示灯完整无破损，清洁无灰尘；
棱台干净无垃圾；
楼道门无脚印、痰迹、积灰等，玻璃清洁光亮，无手印、水迹，把手清洁干净。
环境
1.停车场及地下车库：
地面干净无垃圾，排水沟干净，排水通畅，停车线标志明显，车库门清洁干净，每周定期冲刷。
2.电动栅栏门：
清洁无灰尘，标志明显干净、使用正常，每周定期用不锈钢保养液进行保养护理。
3.东西绿化带干净无垃圾，绿化带内干净无烟头杂物，每周定期进行冲刷。
4.外长廊：
地面清洁干净，无烟头、茶根，扶手干净无灰尘，角门清洁干净彻底，外廊玻璃清洁干净、无灰尘，窗台清洁到位。
5.玻璃瓦面：
瓦面无垃圾、烟头，干净无积灰，每周定期进行冲刷。
6室外大台阶及走车道：
地面干净无垃圾，石面纹路清晰，边角无积灰。
6.会务保洁与服务部分:
委托管理项目
1.办公楼内会议室的日常保洁工作，包括清洁、消毒、通风等服务。
2.会议室服务。
3.接待服务。
会务服务人员配备最低标准及要求
升级会员 