我国房地产价格分析Word文档格式.docx
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住房空置主要存在三种情况：
第一，是房地产商把房子建好后，捂盘惜售、待价而沽；
第二，一个人拥有好几套房；
第三，房屋刚刚建成，正在销售当中。
其实，空置的问题是允许一定范围内存在的，正如第三种情况。
但是出于投资性和投机性目的的购房导致房屋空置率很高，成为推动房价上涨的重要原因。
北京，上海，深圳等地区，很多楼盘的空置率已达50%。
空置房的购买者并不是以自住为目的，而是为了等到房产升值是再出售给别人。
国家的信贷政策比较宽松。
主要的表现是申请贷款的标准比较低，并且银行接受贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。
据统计，在我国，购房者80%左右是直接或者间接地来自银行贷款。
中国房屋按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍。
房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产甚至超过80%。
2.对房地产中房价现存问题的原因分析。
2.1从需求方面。
房地产的需求是指消费者在一段时间内愿意并且能够购买的房子的数量。
影响我国消费者对住房需求的因素主要有：
（1）居民收入。
随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。
（2）城市化进程的推进。
城市化进程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和环境的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。
（3）消费者对房价的预期。
房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。
房地产商的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。
（4）国家的信贷政策。
中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。
2.2从供给方面。
房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。
开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。
成本是推动房价上涨的内在原因。
成本主要包括土地价格和劳动力价格。
土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。
随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。
这也一定程度上形成了卖方的垄断。
因此土地的价格不断上涨。
地价的上涨，推动了房价的上涨；
而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。
因此，地价与房价是相互影响，相互推高。
随着人们生活水平的不断提升，劳动力的价格也逐年上升。
有些地方甚至出现了“民工荒”的现象。
劳动力成本的大增，导致生产成本的增加，房价必然会提升。
2.3从法律方面。
主要体现在对土地的相关条例上。
不少人都认为中国的法律在支持中国房价的暴涨。
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条：
“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
”
处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。
国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。
我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
2.4从政府在建立保障性住房的动力方面。
政府在建立保障性住房的动力不足。
全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。
当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。
试想：
如果地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不仅会减少地方政府的财政收入，更会直接拉低当地的GDP指标。
因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政府官员这种牺牲民生来实现GDP指标的做法，直接导致了保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。
2.5从房地产的主要利益主体方面。
房地产中的主要利益主体是：
政府官员，开发商，银行和一些投机者。
大量的普通的购房者，由于信息不对称等原因，很难真正的影响到房地产事业。
房地产业是很容易滋生腐败的领域之一。
其中一个很重要的原因是土地的来源。
众所周知，土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。
土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。
寻租行为在房地产业也越来越盛行。
管理土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房地产商和政府官员会相互勾结。
这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。
3.控制房价上涨的措施。
（1）在房地产供应房屋的结构方面，政府应增加中低档的普通商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。
廉租房制度在法国得到了很好的实施，按照法国HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。
在我国，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的情况下，中国政府可以借鉴法国的做法，建立一个完善的廉租房制度。
优先保证中低价位，中小套普通住房和廉租住房的土地供应。
减少别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套房住房的土地供应，构建起多元化的市场供应主体。
（2）实现一个全透明交易平台。
搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。
从房产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，接受公众的监督，这样可以减少腐败寻租行为。
当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。
同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开。
这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。
因为在美国，已经实行了高度透明化的房产交易，所有交易记录都可以在美国法院查到的。
（3）调整考核政绩的制度。
不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把民生放在第一位。
正如上述原因分析中提到，房价上涨的一个原因是政府官员希望通过房地产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的实现。
这无疑进一步抬高房价，并且政府也没有降低房价的动力。
温家宝总理说：
“我们确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些脚踏实地的人，踏踏实实地去做苦功夫。
最重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。
”所以，当务之急是要把考核干部业绩的GDP至上，彻底改为民生第一。
应该真正实行民选官的制度，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真正落到实处。
（4）对地方政府的职能的重新界定。
在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会出台一些相关房地产政策来稳定房价。
但殊不知“上有政策，下有对策”，所以这些政策的效果很不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。
主要原因是房地产商和地方政府之间有共同的利益，这是导致房地产政策执行不利的关键原因。
因此对地方政府职能进行重新的定位显得很必要，可以打破政府官员与房地产商勾结的利益集团，有利于房地产政策的实施。
4.结论。
相对于其他市场来说，房地产市场是一个正在发展中的，极其复杂的，有着众多不同参与者和多种利益冲突相连的复杂领域，同时又关系到人民群众的切身利益，关系到国家的稳定和发展。
本文通过对房地产业的现状，房价上升的原因以及解决方法的探讨中得出，抑制房价上涨还需要一个很长的过程。
现今，我国房地产业出现的问题还没有得到解决，房地产利益主体的相互勾结，政府建立保障性住房的动力不足等问题，经过对以上原因的分析，提出了调整房地产供应结构，实现全透明交易平台，调整考核政府官员政绩的制度等建议，使房价能够在不久的将来慢慢的“回归”“理性”。
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（2）。
下面是赠送的团队管理名言学习，
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1、沟通是管理的浓缩。
2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；
“艺术”是因为管理是实践和应用。
3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。
4、管理工作中最重要的是：
人正确的事，而不是正确的做事。
5、管理就是沟通、沟通再沟通。
6、管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。
界定使命是企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。
7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；
其验证不在于逻辑，而在于成果；
其唯一权威就是成就。
8、管理者的最基本能力：
有效沟通。
9、合作是一切团队繁荣的根本。
10、将合适的人请上车，不合适的人请下车。
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12、企业的成功靠团队，而不是靠个人。
13、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。
14、赏善而不罚恶，则乱。
罚恶而不赏善，亦乱。
15、赏识导致成功，抱怨导致失败。
16、世界上没有两个人是完全相同的，但是我们期待每个人工作时，都拥有许多相同的特质。
17、首先是管好自己，对自己言行的管理，对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。
18、首先要说的是，CEO要承担责任，而不是“权力”。
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20、团队精神要从经理人自身做起，经理人更要带头遵守企业规定，让技术及素质较高的指导较差的，以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智，互利共生，互惠成长，不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。
21、一家企业如果真的像一个团队，从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。
整家企业如果是个团队，整个国家如果是个团队，那么自己的领导要身先士卒带头做好，自己先树立起这种规章的威严，再要求下面的人去遵守这种规章，这个才叫做团队。
22、已所不欲，勿施于人。
23、卓有成效的管理者善于用人之长。
24、做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。
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25、大成功靠团队，小成功靠个人。
26、不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。
关于教师节的名人名言|教师节名人名言
1、一个人在学校里表面上的成绩，以及较高的名次，都是靠不住的，唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢，是否真有浓厚的兴趣……--邹韬奋
2、教师是蜡烛，燃烧了自己，照亮了别人。
--佚名
3、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。
--爱因斯坦
4、三人行必有我师焉；
择其善者而从之，其不善者而改之。
--孔子
5、在我们的教育中，往往只是为着实用和实际的目的，过分强调单纯智育的态度，已经直接导致对伦理教育的损害。
6、举世不师，故道益离。
--柳宗元
7、古之学者必严其师，师严然后道尊。
--欧阳修
8、教师要以父母般的感情对待学生。
--昆体良
9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢？
正如风只对于能利用它的人才是动力。
--西蒙
10、一日为师，终身为父。
--关汉卿
11、要尊重儿童，不要急于对他作出或好或坏的评判。
--卢梭
12、捧着一颗心来，不带半根草去。
--陶行知
13、君子藏器于身，待时而动。
14、教师不仅是知识的传播者，而且是模范。
--布鲁纳
15、教师是人类灵魂的工程师。
--斯大林
16、学者必求师，从师不可不谨也。
--程颐
17、假定美德既知识，那么无可怀疑美德是由教育而来的。
--苏格拉底
18、好花盛开，就该尽先摘，慎莫待美景难再，否则一瞬间，它就要凋零萎谢，落在尘埃。
--莎士比亚
19、养体开智以外，又以德育为重。
--康有为
20、无贵无贱，无长无少，道之所存，师之所存也。
--韩愈
21、谁若是有一刹那的胆怯，也许就放走了幸运在这一刹那间对他伸出来的香饵。
--大仲马
22、学贵得师，亦贵得友。
--唐甄
23、故欲改革国家，必先改革个人；
如何改革个人？
唯一方法，厥为教育。
--张伯苓
24、为学莫重于尊师。
--谭嗣同
25、愚蠢的行动，能使人陷于贫困；
投合时机的行动，却能令人致富。
--克拉克
26、凡是教师缺乏爱的地方，无论品格还是智慧都不能充分地或自由地发展。
--罗素
27、不愿向小孩学习的人，不配做小孩的先生。
28、少年进步则国进步。
--梁启超
29、弱者坐失良机，强者制造时机，没有时机，这是弱者最好的供词。
有关刻苦学习的格言
1、讷讷寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。
2、勤奋不是嘴上说说而已，而是要实际行动。
3、灵感不过是“顽强的劳动而获得的奖赏”。
4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。
5、勤奋和智慧是双胞胎，懒惰和愚蠢是亲兄弟。
6、学问渊博的人，懂了还要问；
学问浅薄的人，不懂也不问。
7、人生在勤，不索何获。
8、学问勤中得。
学然后知不足。
9、勤奋者废寝忘食，懒惰人总没有时间。
10、勤奋的人是时间的主人，懒惰的人是时间的奴隶。
11、山不厌高，水不厌深。
骄傲是跌跤的前奏。
12、艺术的大道上荆棘丛生，这也是好事，常人望而却步，只有意志坚强的人例外。
13、成功＝艰苦劳动＋正确方法＋少说空话。
14、骄傲来自浅薄，狂妄出于无知。
骄傲是失败的开头，自满是智慧的尽头。
15、不听指点，多绕弯弯。
不懂装懂，永世饭桶。
16、言过其实，终无大用。
知识愈浅，自信愈深。
17、智慧源于勤奋，伟大出自平凡。
18、你想成为幸福的人吗？
但愿你首先学会吃得起苦。
19、自古以来学有建树的人，都离不开一个“苦”字。
20、天才绝不应鄙视勤奋。
21、试试并非受罪，问问并不吃亏。
善于发问的人，知识丰富。
22、智者千虑，必有一失；
愚者千虑，必有一得。
23、不要心平气和，不要容你自己昏睡！
趁你还年轻，强壮、灵活，要永不疲倦地做好事。
24、说大话的人像爆竹，响一声就完了。
鉴难明，始能照物；
衡唯平，始能权物。
25、贵有恒何必三更眠五更起，最无益只怕一日曝十日寒。
26、刀钝石上磨，人笨人前学。
以人为师能进步。
27、宽阔的河平静，博学的人谦虚。
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下面是电话销售开场白，不需要的下载后可以编辑删除！
电话销售人员所能利用的资源非常有限，仅仅只能通过一部电话在有限的时间内来解决所有问题，不像面对面销售，业务人员可以调动很多工具达到销售的目的。
在电话被接通后约30秒内，这时候的开场白是否成功将直接关系到谈话能否继续，如果罗罗嗦嗦不着边际，最后被“扫地出门”也就在情理之中了。
因此，“在30秒内抓住对方注意力”成为每一名电话销售人员的一项基本修炼，那如何做到这一点呢？
下面提供一些有效的电话销售开场白供销售人员参考：
1、电话销售人员：
您好，李经理，我是×
×
，×
公司的，有件事情想麻烦一下您！
或有件事想请您帮忙！
——请求帮忙法
2、电话销售人员：
您好，是李经理吗？
我是×
的朋友，我叫×
，是他介绍我认识您的，前几天我们刚通了一个电话，在电话中他说您是一个非常和蔼可亲的人，他一直非常敬佩您的才能。
在打电话给您之前，他务必叮嘱我要向您问好。
——第三者介绍法
3、电话销售人员：
您好，王先生，我是×
公司的×
，我们是专业从事电话销售培训的，我打电话给您的原因是因为目前国内的很多IT公司如戴尔、用友、金蝶等都是采用电话销售的方式来销售自己的产品的，我想请教一下贵公司在销售产品的时候有没有用到电话销售呢？
……——牛群效应法
4、电话销售人员：
您好，李经理，这里是四川航空公司客户服务部，我叫冰冰，今天给您打电话最主要是感谢您对我们川航一直以来的支持，谢谢您！
客户：
这没什么！
电话销售人员：
为答谢老顾客对我们公司一直以来的支持，公司特赠送一份礼品表示感谢，这礼品是一张优惠卡，它可以使您在以后的旅行中不管是住酒店还是坐飞机都有机会享受优惠折扣，这张卡是川航和G公司共同推出的，由G公司统一发行，在此，请问李经理您的详细地址是……？
我们会尽快给您邮寄过来的。
——巧借“东风”法
5、电话销售人员：
王总您好，我是G旅行公司的小舒，您曾经在半年前使用过我们的会员卡预订酒店，今天是特意打电话过来感谢您对我们工作的一贯支持，另外有件事情想麻烦一下王总，根据我们系统显示您最近三个月都没有使用它，我想请问一下，是卡丢失了，还是我们的服务有哪些方面做的不到位？
——老客户回访
其他优秀的电话销售开场白：
一、以金钱为主题的开场白
几乎所有的人都对钱感兴趣，省钱和赚钱的方法很容易引起客户的兴趣。
如：
“张经理，我是来告诉你贵公司节省一半电费的方法。
”
“王厂长，我们的机器比你目前的机器速度快、耗电少、更精确，能降低你的生产成本。
“陈厂长，你愿意每年在毛巾生产上节约5万元吗
”要有多勇敢，才敢念念不忘
我带著怎样的心情看完了结局，又带著怎样的心情默默离场。
这场最后的离别，我们只能各自转身，各奔天涯
也许，失去比起拥有会让人更安心，因为不再害怕失去。
你说的最伤人的话不是我不爱你了，而是我从没爱过你。
别来爱我，我没太多把握，别来爱我，无法给你什么
你是谁的谁，又为谁流眼泪，她是谁的谁，心疼又为了谁
幸福需要你和我，爱情需要你和我
我和我最后的倔强，握紧双手绝对不放。
我的天真早已碎成遍地的忐忑，努力拼凑着却再也无法完整
流星雨又来临，似乎在诉说我们的秘密。
我已经选择把你埋藏在我心里最深处，你如愿了把。
不是路到了尽头，只需转个弯，继续往前走。
放荡的背后是一颗破碎的心。
再华丽的语言，也诉说不出我内心
最爱你的人是我，你怎么舍得我难过。
请别消失在我的生活，我会没有快乐的理由
把你放在我左胸口的位置，让我听见你最清晰的心跳
也曾经让你哭，陪你流泪转眼间你用爱，把我包围
我就是因为太爱你，我就是因为太想你°
一句亲爱让心停止节奏，一句哈尼让眼泪断了线
没有你的天空，没有云朵，没有你的世界，没有光明
只是想说，我想他情不自禁，只是想说，我念她不由自已
有我，再黑也别怕有你，再黑都不怕
，我们是专业从事电话销售培训的，我打电话给您
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