海珠金丰花园物业投标书Word文档格式.docx
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其中60、61号楼共27000㎡，住宅户有304套，商铺13套，别墅共46套，共10600平方米。
小区主要配套设施齐全，配有多功能的智能化会所、广州市重点中学第五中学、超大型停车场、游泳池、网球场、花世界、水世界、幼儿园以及具有天然氧吧之称的森林广场。
小区现主要机电设备有：
四台日立牌电梯、消防系统、保安监控系统、通风系统、配送电系统、给排水系统、公共照明、对讲门铃、垃圾清运设施等。
二、委托管理目的
（一）保持和提高物业的完好程度。
通过加强对ZZ花园整体物业的管理养护和对使用人的管理与服务，以防止使用不当，损坏物业。
（二）创造良好环境，统筹安排ZZ花园各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维护小区环境。
（三）维护住宅区业主（住户）的权益。
通过加强对业主、住户的管理、服务，维护业主的整体利益，从而达到使物业保值、增值的目的，有利于每一位业主。
（四）加强对ZZ花园实施社会化、专业化、规范化管理，不断提高服务质量，维护和提高公司的社会声誉。
三、委托管理原则
根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》和《物业管理委托合同》及有关物业管理办法，本着“以业养业、略有节余，一业为主、多种经营，精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实施“管、养、修、服务”为一体的综合化管理。
四、委托管理方式
（一）根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对ZZ花园物业管理权实行邀标选聘物业管理公司实行综合一体化管理，广州Z物业管理有限公司根据有关法律、法规制定ZZ花园物业管理制度和实施细则，依照法律、法规对ZZ花园进行管理，实现小区社会效益、经济效益、环境效益的同步发展。
（二）委托管理期限为年，自年月日起至年月日止。
五、委托管理内容
（一）小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。
（二）小区房屋建筑本体共用设施设备的维修保养、管理和运行服务。
（三）ZZ花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。
（四）ZZ花园规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
（五）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等治安防范工作。
（六）社区文化娱乐活动。
（七）物业及物业管理档案、资料。
六、总体目标和分项指标
（一）总体目标
在管理期内把Z花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的省优住宅区。
（二）分项指标
1、房屋的完好率98%
2、维修质量合格率98%
3、设施、设备完好率98%
4、消防设备完好率，消防水泵供水率达98%；
5、清洁保洁率92%以上
6、绿化完好率93%
7、道路完好率98%
8、管理公共区域的照明完好率98%
9、业主（住户）对物业管理满意率90%以上
10、有效投诉低于1%
11、业户投诉处理率98%
12、回访、跟踪率98%
13、物业管理费的收取率92%
14、停车场完好率99%
15、物业资料管理完好率98%
七、实现目标保证措施
（一）管理架构和人员配备
1、管理架构
Z物业管理公司，全面负责ZZ花园的日常管理运作，统管整个小区内外事务。
纵向关系与内部管理架构及职能如图所示
（纵向关系示意图）
工程部保安部
绿化组
2．人员配备
根据ZZ花园综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，本着“以业养业、以岗定人”的原则确定人员编制。
管理处拟设各类人员43人。
3、管理处职责
（1）负责对ZZ花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。
（2）合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
（3）定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。
（4）负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实客户投诉处理。
（5）开展丰富多彩的社区文化活动。
（6）负责拟定小区月工作计划。
（7）协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。
（二）日常管理运作
1．房管事务；
2．机电运行与保养；
3．日常维修养护；
4．治安、消防、车辆管理；
5．清洁保洁管理；
6．绿化养护管理
7．社区文化
（三）提高管理服务水平的设想
根据ZZ花园的实际情况，结合公司的管理模式及经验，利用管理公司的特点和优点，本公司主要从以下几个方面着手，逐步完善和提高Z花园的管理服务水平。
一、配合精干有效的管理班子和业务熟练、服务意识强的员工队伍，为改善和提高小区综合管理水平提供组织保证。
二、加强与业主的沟通工作，发挥业主在小区管理服务工作的监督，协调作用。
三、建立与用户的信息沟通和反馈网络：
1、在小区内合理设置用户意见箱，管理处指定专人负责定期开箱收集，整理用户意见并限期解决或答复。
2、向ZZ花园用户公布管理处值班电话号码，以方便用户有事联系或投诉。
3、每一年按不低于用户总数25%的比例，进行两次（每半年一次）书面意见征询，根据用户意见有针对性的争取纠正，改正和预防措施，并将结果向用户公布。
4、增设卫生设施，实行卫生责任区包干到人，全天保洁制。
对Z花园环境、道路、绿化等全面进行修补整治，区内保持道路平整，绿化达标，配套设施完好，环境优美。
5、建立管理基金、维修基金和公共设施的使用基金，做到专款专用，财务帐目公开。
（四）人员培训
为确保ZZ花园服务管理质量和培养一支综合素质优良的员工队伍，进行业务知识、管理理念、服务意识等方面的培训，以增强员工的服务意识和管理意识为目的，由广州Z物业管理有限公司办公室统一安排实施。
一、培训目标
1、9名管理人员持证上岗率100%。
2、保安员要求文化程度高中以上，不够的进行文化补习，达标率100%。
4、清洁工要求文化程度初中以上，有相应保洁经验。
5、其它人员要求有相关学历和相关初级职称。
二、培训措施
1、保安员主要聘请广州市海珠区保安服务公司定期开展业务培训并组织业余时间学习文化知识。
2、清洁工主要是组织岗位技术培训。
3、其他人员以业务技术培训为主，以取得岗位合格证和提高工作能力为目的。
（五）激励机制
一、建立人员进出激励机制
建立“岗位能上能下、人员能进能出、工资能高能低”的人员进出机制。
对ZZ花园管理处各员工实行合同聘用制，每年签定劳动合同，年终对表现好的续聘、表现突出的普升、表现差的解聘。
二、建立与每月奖金挂钩的考评计分目标管理机制
管理处根据小区的各项管理工作，实行目标管理，对保安、卫生绿化、机电设施与消防、财务等四大项目进行记分考核，逐条量化，每月月初的上月的工作进行考评、实行百分制，按实得分数比例与当月奖金挂钩，满分拿奖金，工作未做好的按扣分比例扣当月奖金（考核评分表附后）。
三、建立员工每月工作实绩考评制度
管理处每月五日前对员工上一月的工作实绩进行考评，先由员工自我签定本月工作小结，然后由班组评比，管理处主任打分，逐月存档，既作为当月奖金评定的依据又作为年底员工续聘评奖的依据（员工每月考核评分表附后）。
四、建立“比干劲、比能力、比贡献”的年终评比机制
管理处在年终结合全年工作总结开展一次“比干劲、比能力、比贡献”的评比先进活动，产生先进集体、优秀员工，使全体员工学有榜样，达到奋勇争先的目的。
八、管理用房和管理经费来源
（一）管理用房
根据《广东省物业管理条例》Z十四条及《广州市物业管理办法》Z十二条规定，管理用房按总建筑面积千分之二比例提供，最低不得少于50平方米，并应具备基本办公及居住条件。
（二）管理经费来源
1、ZZ花园物业处收费遵循三个原则：
（1）按照广州市物业管理行业收费政府指导价收取；
（2）按照管理费“收支平衡、略有节余”的原则收取；
（3）定期公布管理费收支状况，接受业主监督。
2、经费来源：
（1）物业管理服务费；
（2）业主（住户）提供多种有偿便民服务费；
（3）其它政策规定应收取的费用；
九、增收节支措施
（一）增设一些业主（住户）欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费；
（二）在保证人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效率；
（三）抓好小区的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。
十、管理规章制度目录
（一）公众制度（8项）
1、装修管理规定
2、报修管理规定
3、住户投诉处理管理规定
4、出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理规定
5、停车场管理规定
6、防火管理规定
7、环境管理规定
8、业主（住户）有偿服务规定
（二）内部管理运作制度（20项）
1、管理处员工培训制度
2、管理处员工绩效考评制度
3、办公区管理制度
4、员工入职与试用规程
5、转正、晋升、降级、调薪规程
6、员工离职、内部调职管理规程
7、考勤管理制度
8、印章管理规程
9、名片、图书、工作证管理规程
10、固定资产管理制度
11、仓库管理制度
12、物业管理处员工服务管理制度
13、业主档案管理规程
14、有偿便民服务规程
15、物业管理处与业主委员会沟通协调规程
16、给排水设备设施操作规程
17、弱电系统维修规程
18、保安部交接班管理规程
19、治安巡逻规程
20、清洁工作质量检查规程
十一、物资装备配置方案
ZZ花园物业管理处物资装备配置方案
用品名称
单位
数量
单价（元）
金额（元）
备注
一、行政用品
办公桌
张
10
300
3000
办公椅
100
1000
文件柜
套
6
800
4800
电话
部
3
900
传真机
1
2000
电脑（兼容机）
台
2
5000
10000
打印机
500
验钞机
计算器
4
50
200
空调
9000
文具、办公用品、资料复印、资料印刷、档案
项
小计
37200元
二、保安用品
夏装
36
150
5400
冬装
7200
大檐帽
顶
18
20
360
领带
条
30
540
军大衣
对讲机
12
1650
19800
保安岗亭
个
15000
49200元
三、清洁、绿化用品
小型吸尘器
400
地拖桶
180
胶水管
米
5
玻璃刮
五步铝合金梯
把
十二步合金梯
服装
1200
扫帚
250
铲、镐
25
刀剪
喷雾器
3880元
四、水电维修用品
冲击钻
手枪钻
切割机
1500
电工、管工工具
批
管道疏通机
材料柜
20400元
五、其它（不可预见费包括各类警示及宣传牌宣传栏等
设计制作）
5000元
合计
110680元
十二、经费收支预算
（一）、年度收入预算
项次
项目名称
计算式
年收入（元）
管
理
费
住宅
面积×
12×
0.85
商铺
0.9
地下车库
已售×
8730
其他有偿服务收入
8000×
96000
（二）、支出预算
ZZ花园小区物业管理每月/每年支出费用预算：
项目
支出项目
计算方式
月支款（元）
年支款（元）
一
人工费
1）管理处主任1人
2）部门主管3人
3）出纳1人
4）管理员5人
5）技术员3人
6）保安员18人
7）车管员6人
8）保洁员6人
2800元/月
4500元/月
1300元/月
6000元/月
3000元/月
14400元/月
4200元/月
3600元/月
39800
477600
二
办公费
1）交通通讯
2）低值易耗品
3）办公水电费
4）办公用房租金
5）业务费
6）服装费
7）员工福利、保险
8）广告、宣传、社区文化费
9）固定资产折旧费（7年计）
2500元/月
500元/月
2000元/月
1000元/月
5000元/月
1500元/月
17000
204000
三
工程费用
1）电梯维护保养费
2）年检费
3）供配电系统
4）公共照明系统
5）消防系统
6）供水系统
7）排水系统
8）闭路电视监控系统
834元/月
400元/月
12234
146808
四
清洁卫生费
1）工具费
2）消杀费
3）化粪池清理
4）清洁用料
5）垃圾清运
200元/月
300元/月
6200
74400
五
保安费
1）管理费
2700元/月
2700
32400
六
绿化费
外包
24000
七
不可预见费
一至六项之和的2%
1599
19188
八
管理者酬金
管理服务费的10%
8619.3
103430.9
九
企业税费
收入的5%
4609.62
55315.42
合计
一 ＋……＋ 九
94761.92
1137142.32
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