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四、项目融资方案-----------------------------------------------------------8方案一----------------------------------------------------------------------8方案二---------------------------------------------------------------------10方案三---------------------------------------------------------------------13方案四---------------------------------------------------------------------17

五、融资决策------------------------------------------------------------------20附件一---------------------------------------------------------------------------20附件二---------------------------------------------------------------------------21

一、项目概况

本项目位于M市某区中部，西侧为A路，与B宾馆相邻，东侧为C路，北侧为D路，南侧紧邻规划F医院。

总占地面积约为8.5公顷。

用地周边东侧为规划中心公园，空气清新、环境优美。

项目毗邻成熟社区和宾馆，社区配套设施完善，交通出行便捷。

根据本项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，采用板塔结合方式，总建筑面积约为26.72公顷，共约2500户。

具体技术指标见表1。

表1主要规划指标

费、管理费和不可预见费。

本项目的开发周期计划为3年整，共计36个月。

一、市场分析

（一）宏观市场分析

1、M市经济环境

近几年来，M市总体经济保持着良好的发展趋势。

201X年M市实现国内生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，X市经济连续五年保持两位数增长，表明M市的经济发展充满活力，是全国重要的综合性产业城市。

同时M市的财政收入也一直保持着快速的增长，经济效益明显提高。

201X年全年完成地方财政一般预算收入592亿元，比上年增长18.2%，超额完成预算任务。

城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1%。

房地产业作为国民经济的支柱产业，其发展与宏观经济的总体水平呈明显的正相关关系。

经济增长所带来的就业机会增加及人均收入提高将会提升整个城市购买力。

购买力的上升必然会引致对各类物业的需求上升。

总体来说，X市的经济发展呈现出勃勃生机，经济发展前景十分乐观。

近年来M市政府在基础设施方面的大力投资，给M市各行各业尤其是房地产行业带来最为直接的发展契机和动力。

预计未来几年M市的楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。

2、M市房地产走势

M市房地产市场起步于1992年6月，市场起点高、发展快。

随着M市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产也取得了令人瞩目的发展。

201X年M市房地产市场运行状况可概括如下：

（1）开发投资占全社会投资比重过半。

201X年M市房地产完成投资1202.5亿，比上

年增长21.5%，占全社会投资的比重为55.7%。

（2）住宅建设成为开发热点。

在M市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为692.4亿元，增长9.1%，住宅投资在房地产投资中的比重达到32.1%。

（3）个人购房为主。

201X年M市销售各类商品房1771.1万㎡，其中商品房住宅1604.4万。

商品住房市场销售以个人购房为主。

（4）稳健发展。

在房地产建设规模不断扩大，人民居住环境得到较大改善的背景下，M市商品房空置率呈现下降趋势。

3、M市政策环境

近年来，在M市房地产业取得了巨大发展的同时，各政府监管部门也加大了对房地产业的规范化管理，推出了不少新的管理政策，从宏观上加强对M市房地产市场的宏观调控。

（1）整顿土地市场秩序，规范土地供给市场。

为推行土地储备制度和土地入市公开交易制度，M市除成立土地整理储备中心和土地交易市场，13个配套文件也已经先后出台。

（2）调整房地产投资结构，严格控制高档房地产开发。

（3）加强城市规划管理，强化规划监督建设部要求，各地要认真抓紧编制和调整建设规划，保证土地收购储备、国有土地出让依据城市规划有计划地进行。

（4）规范房地产交易市场，清理房地产税费，理顺商品住宅价格。

如明确规范商品房预售合同登记备案行为，建设部对房地产市场的开发建设、中介活动、履约合同、虚假广告等违法违规行为进行整顿。

（5）完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持。

（6）市政建设大力支持房地产的郊区化发展。

201X年M市新建和改建8条公路，总长102公里。

这8条公路的建设和改建大部分采用城市干道的标准，增加宽度和车道。

总之，在各项法规政策的宏观调控下，M市房地产市场将保持平稳的发展态势。

4、M市商业环境

M市住宅市场日趋成熟，商品房价格有升有降，整个市场呈现平稳势态。

同时，住房价格的进一步理性回归，是潜在的消费群体扩大，需求越来越旺盛。

据统计，201X年M市商品房销售面积达2472万㎡，同比增长30.4%，期房同比增长7%，空置房下降20%。

目前，M市在售商品住宅项目约550多个，201X年全年推出市场的新项目有150个，其中正式开盘销售的住宅项目有112个，112个新开盘的住宅项目的市场开盘报价平均为5916元/㎡，比去年的5360元/㎡开盘报价上升了近10%。

从同一地区推出项目情况来看，新盘的销售价格与旧盘价格相比也提高了不少。

（二）微观市场分析

1、区域市场环境

M市新城房地产市场逐渐形成城北最具发展优势和发展潜力的区域市场之一，本项目就属于该区域。

目前，该地区在售住宅类项目40个左右，市场供应量大。

尽管该地区楼盘的总体供应量很大，但与CBD相比，其平均容积率仍然较低，更适合居住。

但从长远看，该地区的价格还会因供求间的差距拉大及区域建设推进逐渐打开上涨空间。

2、区位条件

优势：

（1）有城铁和正在施工建设的地铁5号线都经过本地区，道路体系和轨道交通体系十分健全。

路网发达，与市区、机场、火车站联系通畅、便捷。

（2）公共交通非常方便，多路公交车站就在附近，四面八方出行十分方便，有效解决居民通勤问题。

（3）距离成熟商圈仅2公里，轻易享受高品质商品生活配套。

高档商场、饭店、娱乐

场所、银行、医院一应俱全。

（4）地处M市上风上水位置，空气清新，周边工业污染少，地区具有较好自然品质。

劣势：

（1）本项目距离办公聚集地有一定距离，居民通勤距离较长。

（2）接近城乡交接地带，周边有未开发地区，稍显荒凉。

3、街区功能

（1）本案225万㎡大型居住社区，规划公建与配套设施齐备，更有2.6万㎡的中心公园作为本地区的绿肺。

（2）附近中心公园已建成，周边超市、宾馆、小型超市、便利店、会所、餐饮设施均已投入使用。

劣势：

部分配套设施有待完善。

（三）结论

通过对宏观经济环境和项目周边市场的调查分析，可以看到本项目开发具有良好的市场前景，该项目投资是可行的，能够给投资者带来一定的经济效益。

二、融资成本介绍

本项目的融资成本是指项目发起人为筹集和使用资金而付出的代价。

通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同。

影响融资成本的因素主要包括：

1、使用资金所支付的费用，即资金占用费，如股票的股息、银行借款、发行债券的利息等；

2、融资过程中资金与人力等耗费，即资金筹集费，如发行股票、债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等；

3、特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。

（一）各融资方式的资金成本率计算公式如下：

1、资本金成本：

本项目资本金成本取行业平均净资产收益率。

2、银行借款成本：

KL=L（1-T）1-FL

KL-----长期借款资金成本率RL------长期借款年利率

T--------所得税率FL------长期借款筹资费用率

3、债券成本：

Kb=b（1-T）1-Fb

KKb------债券资金成本率Rb------债券年利率T--------所得税率Fb------债券筹资费用率4、普通股成本：

按照“资本资产定价模型法”（CAPM），普通股成本的计算公式则为：

S=Rs=Rf+β（Rm-Rf）

篇二：

项目融资报告书.2docx

（1）

编制：

夏登高

审核：

会审：

审批：

（编制日期：

201X年12月28日）

第一章总论

1.1项目提要

1.1.1项目名称

第一章总论

项目名称：

遵义市永安养老休闲服务有限公司项目融资报告书

1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式

项日建设单位：

遵义市永安养老休闲服务有限公司

法人代表：

姚本乙

注册资本：

500万元

企业类型：

有限责任公司

注册地址：

遵义市

成立日期：

201X年4月

1.13建设地点、建设规模、建设期限、建设内容

一、建设地点：

永安生态园座落于遵义市汇川区泗渡镇观坝村，山清水秀，绿树成荫。

二、建设规模：

永安生态园是一个以生态开发为宗旨，集科研、养老养生、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜、花卉的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为201X亩。

三、建设期限：

建设期为2年

四、建设内容：

1、第一期计划重点建设基础设施：

（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；

（2）兴建小型现代化的养殖中心：

（3）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；

（4）修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；

（5）建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；

（6）修建小型会议中心：

（7）将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。

2、第二期工程计划：

（1）兴建及餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。

休闲园区规划结构为：

休闲别墅区：

、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。

（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业，高端养老养生业，生态旅游业等经营活动。

3、建立绿色产品生产基地。

进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园区，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。

4、建设农业生态休闲观光园。

在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态的休闲园的特点，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然一生产一休闲一康乐一教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。

1.1.4资金构成

项日估算总投资7236万元，其中：

固定资产投资5800万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金1436万元。

1.2产业发展依据

●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；

●《贵州省农业于发“十二五”规划纲要（讨论稿）》：

●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字

[1999]57号）：

●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[201X]175号）；

●《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）同农综字第28号】●本项目的项目建议书；

●企业提供的相关技术资料：

●企业提供的相关协议、资质、证书；

1.3项目综合评价

生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：

另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。

围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动遵义市农业结构调整。

第二章项目背景

2.1项目的由来

生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。

近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假、养老养生、旅游等的生活性功能。

随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。

于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。

现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。

于是，同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。

据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。

生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。

在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的民俗及特色品种。

种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇

特的产品。

在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种民俗表演，同时还能养老、农耕、宿营、烧烤、垂钓、采果、观赏、嬉戏、拓展、摄影、就餐、住宿等栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。

利润和效益足普通种养业的5至10倍。

永安合作发展生态园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。

永安合作发展生态园是以市场为导向，以区域优势为晕础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。

永安合作发展生态园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。

随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。

在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。

与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。

从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。

而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为永安合作发展生态园的快速发展提供了广阔的发展市场。

贵州省是我国的农业大省，在西部大开发总体规划贵州省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储臧、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。

贵州气候温和和潮湿，水资源丰富，拥有大量的山脉和潜丘，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。

贵州省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。

贵州省也是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。

而遵义市丰寓的山川和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为永安合作发展生态园的发展提供了广阔的发展空问。

因此遵义市永安养老休闲服务有限公司抓住机遇决定在遵义市汇川区泗渡镇观坝村兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态园，合作总面积约为4000亩。

2.2项目建设的重要性与必要性及其意义

221项目建设的重要性与必要性

生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。

现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。

生态农业实质上是生态化的现代农业。

生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。

因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，足未中国农业发展的方向。

现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假、养老养生的生活性功能。

人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。

人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。

于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。

可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。

发展生态农业是造福子孙后代的事业，江泽民同志在党的十五大报告中指出：

“我国经济发展必须实现两大战略，即可持续发展和科教兴国战略”。

永安生态园提出的建设生态园规划方案案，正是贯彻党的十五大精神，实现可持续发展的具体举措。

永安生态园强化真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各组分、合链条的有机整台，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产．与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。

2.2.2项目建设的意义

（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。

今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：

熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。

另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。

（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。

农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。

观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。

可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。

（三）观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。

近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。

而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。

城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。

2.3项目建设单位概况

遵义市永安养老休闲服务有限公司是一家将现代化信息技术融入到农业生态研究与开发的高科技公司，公司所经营的永安生态园座落于遵义市汇川区泗渡镇观坝村，山清水秀，绿树成荫。

永安生态园是一个以生态开发为宗旨，集科研、养老养生、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为4000亩。

公司对高科技与农业、现代企业与传统农户经营相结合之路的有益探索，遵义市永安养老休闲服务有限公司将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，永安生态园的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展

篇三：

项目融资申请书

融资申请书说明：

此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。

公司名称注册资金企业类型经营范围借款公司概况资产合计借款公司或集团财务状况（单位：

万元）负债合计其中：

流动负债所有者权益合计净利润经营活动现金流量净额项目名称项目位置开发商名称土地性质总建筑面积（列明商业、办公、住宅等明细）容积率《国有土地使用证》土地转让合同签订时间、购地金额（是否已支付）已获证件情况用款项目概况《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》《产权证》项目总投资额其中：

自有资金对外借款销售回款资金投入项目已投资金（请列出已投入大项）其中：

自有资金对外借款建筑商垫资已有抵押、贷款已有商户年租金已完成销售情况第1页共1页注册地点注册日期股东形式开发资质201X年6月201X年201X年201X年占地面积政府批文项目现状

比较标的标的性质住宅平均价格（元）/m2项目周边楼盘及均价项目预估价值融资金额期望年利率资金用途（详细）融资需求商品房销售回款预测（万）还款来源（详细）第6个月