房地产估价师《案例与分析》重点预习5Word格式.docx
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是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。
本章主要对居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊等九种用途房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书中有些估价案例就是综合房地产，因此不再单独分析。
第一节 居住房地产的估价
一、居住房地产及其特点
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，也是社会存量资产的一个重要组成部分。
与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点：
（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。
由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。
（二）具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；
在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。
此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。
（三）不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；
房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；
廉租住房只拥有建筑物的使用权。
由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。
商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。
因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。
二、影响居住房地产价格的因素
众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。
影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。
但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。
（一）影响居住房地产价格的主要区位状况
1．交通条件
交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。
特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严重的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。
2．生活服务设施
生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施；
因而对住宅的价格产生较大影响。
住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。
3．教育配套设施
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。
因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查看的重要内容之一。
4．环境质量
环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。
环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。
（二）影响居住房地产价格的主要实物状况
1．建筑结构、类型和等级
建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。
住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。
建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。
2．设施与设备
住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。
3．建筑质量
建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。
4．装修
对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。
一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。
然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。
5．朝向与楼层
朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。
当住宅四周的景观都基本一致，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北期向最差，价格最低。
但当住宅四周的景观差异非常大时，景观对住宅价格的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，而且甚至会高很多。
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯。
多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层是4、5层，其价格最高。
而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高。
三、居住房地产估价的常用方法
居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。
（一）市场法
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、拆迁补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
（二）成本法
成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的拆迁估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。
（三）收益法
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模小但市场交易量大等特征，因此对住宅房地产进行估价非常普遍。
委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、拆迁补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。
居住房地产估价既有单套或几套的零散评估，也有整体的评估，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行评估时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法进行估价。
（一）商品房估价的技术路线及难点处理
商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
（二）房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理
房改房、经济适用房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。
利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。
利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。
不同类型房地产的估价之一居住房地产的估价
［案例2-1］
×
市×
区×
路×
号军产经济适用住房估价结果报告（节选）
一、委托人：
（略）
二、估价机构：
三、估价对象：
估价对象坐落于×
号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计×
户，总建筑面积×
㎡。
本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。
估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。
该估价对象所处住宅小区东临×
路，南临×
道，西临×
路，北临×
道。
该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。
估价对象周围多为单行路，交通状况一般。
根据×
市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。
四、估价目的：
为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。
五、估价时点：
2000年1月1日。
六、价值定义：
本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法：
（略，见技术报告）
十、估价结果：
本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/㎡。
十一、估价人员：
十二、估价作业日期：
2006年8月16日至2006年8月23日。
十三、估价报告使用期限：
本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。
号军产经济适用住房估价技术报告（节选）
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析：
三、市场背景分析：
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。
这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估：
1．根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。
2．估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。
估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值；
运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。
3．对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。
六、估价测算过程
（一）基准价格的计算
1．基准价格的含义
本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80～90㎡、楼层为3层（6层到顶）、砖混结构、建筑格局每层2～3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房（配套设施：
管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）价格。
2．市场法测算
（1）选取可比实例
选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1：
表2-1
可比实例
地址
总层数
楼层
竣工时间
每层户数
朝向
结构
A
公寓3-2－301
6层
3层
1995年
3
南北
砖混
B
公寓3-2－302
C
里5-4-201
2层
1986年
2
D
新苑8-1-301
1999年
E
新苑13-2-302
续表
建筑面积（㎡）
设施
房型
物业管理
小区环境
总价（万元）
成交单价（元/㎡）
交易日期
88．72
双气
两室
有
较好
19．5
2198
1999．12．5
81．85
17．8
2175
1999．10．30
88
无
一般
17
1932
1999．11．24
82．35
良好
18．6
2259
1999．10．5
84．33
19．3
2289
1999．10．10
（2）交易情况修正
所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。
（3）交易日期调整
可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。
（4）房地产状况调整
①区位状况调整
表2-2
权重
估价对象
社会环境
0．1
100
街道条件
离市中心的距离交通条件
供给处理设施状态
小区环境情况
98
95
繁华程度
教育社会福利设施状况
噪音、污染程度
景观的良否
规划上的限制
合计
l
99．8
99．5
各可比实例的区位状况调整系数为
A＝100/99．8＝1．002
B＝100/99．8＝1．002
C＝100/99．5＝1．005
D＝100/100＝1
E＝100/100＝1
②权益状况调整
所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。
③实物状况调整
表2-3
房型设计
0．2
配套设施
建筑格局
85
80
装修标准
90
新旧程度
101
10l
105
1
98．6
94
100．5
则各可比实例的实物状况调整系数为
A＝100/98．6＝1．014
B＝100/98．6＝1．014
C＝100/94＝1．064
D＝100/100．5＝0．995
E＝100/100．5＝0．995
（5）求取比准价格
百分率法求取比准价格的公式：
比准价格＝可比实例成交价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
房
地产状况调整系数
比准价格A＝2198×
1×
1．002×
1．014＝2233．23元/㎡
比准价格B＝2175×
1．014＝2209．86元/㎡
比准价格C＝1932×
1．005×
1．064＝2065．93元/㎡
比准价格D＝2259×
l×
0．995＝2247．71元/㎡
比准价格E＝2289×
0．995＝2277．56元/㎡
（6）求取基准价格
由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。
估价对象市场法基准价格（单价）＝2206．86元/㎡≈2207元/㎡
3．成本法测算
经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：
（1）开发成本
A、土地的取得成本
①求取征地和拆迁安置补偿费（即土地使用权价格）
此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。
所谓基准地价修正法足在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
根据《×
市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为；
宗地地价＝基准地价×
（1＋总和修正率）×
（1＋其他修正系数）
②确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。
市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，估价对象位于×
市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/㎡。
（不包括市政公用基础设施大配套工程费）
③确定影响居住用地价格的区域因素修正系数
表2-4
影响因素
所属等级
修正系数（%）
商业繁华度
距市中心（m）
差
－2
距区中心（m）
较优
0．5
距小区中心（m）
道路通达度
距主干道（m）
中
距次干道（m）
公交便捷度
距中心车站（m）
较差
－0．2
距停车站（m）
对外交通
距火车站（m）
－0．4
距长途车站（m）
－0．8
基础设施完善度
社会福利便利度
距小学（m）
距医院（m）
距文娱场所（m）
－0．3
环境条件
绿化覆盖度（%）
距污染源（m）
－2．60
④确定影响居住用地价格的个别因素修正系数
表2-5
影响情况
规划土地用途
待估宗地为军产，用途为居住、办公
－3
a．使用年期修正
待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。
b．期日修正系数
本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的《×
市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告》，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。
c．土地出让金修正系数
估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据×
号印发《×
市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其应交纳的土地出让金。
d．容积率修正系数
此次估价按《×
市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，《×
市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》中公布的住宅用地的容积率为1．8。
查表确定容积率修正系数为1。
e．土地开发程度修正系数
土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。
土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际
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