强烈推荐经济开发区某商务酒店项目研究建议书Word格式.docx
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嵩山实景演出《禅宗少林•音乐大典》，以其宏大的场景、炫目的灯光、优美的旋律，演绎了少林禅武文化，震撼了每一位观众。
2．所在区域概况
郑州经济技术开发区成立于1993年4月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。
规划控制面积136.7平方公里，常住人口5.5万人，产业工人及其他从业人员近10万人。
郑州经济技术开发区是河南省唯一的国家级经济技术开发区，郑州市对外开放的窗口，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地，郑州东南部的绿色产业园。
得天独厚的区位优势：
郑州经济开发区紧邻郑州市区，即可充分利用母城的基础设施、商业设施、生活服务设施，又为自身未来发展留有广阔的空间。
北部郑东新区与开发区一路之隔，其现代化的商务、教育、文化、金融等设施，为经济开发区工业发展提供了有力的后防支撑。
在河南省实施的“郑汴一体化”发展战略中，经济开发区处于郑州市向东发展的桥头堡地位。
便利快捷的交通网络:
郑州市地处中原腹地，是全国重要的交通、通讯枢纽，京广铁路、陇海铁路在此交汇。
经济开发区南距郑州国际航空港22公里，北距郑州公路物流中心1.5公里，西距国家一类铁路口岸郑州铁路东站2公里、公路货运中心站1.5公里，铁道部规划建设的郑州铁路集装箱货运中心站设立区内，建成后将与北京、上海、青岛、广州、西安、成都开通28对集装箱列车，总货运吞吐量1961万吨。
京珠高速、机场高速、310国道、107国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了四通八达的立体交通网络。
从开发区出发，通过高速公路，3小时内可以抵达河南省所有重要城市。
以500公里为半径的6小时货运范围可以辐射3.6亿人口；
以1000公里为半径的12小时货运范围可以辐射7.9亿人口。
专业齐全的人才资源:
郑州市现有科技机构3778个，科技人员40多万人，科学家和工程师10多万人。
国家和河南省设立的机械研究所、27所、713所每年承担数百项国家和省市重大科研任务，近百项科研成果获得国家发明专利。
郑纺机、郑煤机、郑州轻汽、宇通公司等大型企业拥有先进的机械装备、完善的科研机构、优秀的科技人才和业务熟练的技术工人。
依托省会48所高等院校、118所职业技术学院和技工学校，每年有23万名各类专业的毕业生可供区内企业选择。
开发区建立了丰富的人才资源储备，可以满足企业对各类人才的需求。
便捷高效的服务体系:
郑州经济技术开发区设有公安、工商、国税、地税、质量技术监督、人力资源等职能部门；
银行、电信、邮政、会计、职介等服务体系；
学校、幼儿园、职业教育、医院、体育场、网球场、高尔夫球场等生活配套设施。
清新宜人的区域环境:
经济开发区聘请国内专家精心编制城市景观规划，并引入国际标准环境管理体系，区内没有造成污染的重型工业企业，在中西部开发区中率先全面导入区域形象系统（CIS战略）。
区内拥有AAA级金鹭驼鸟生态园、金沙湖高尔夫球场，先后修建了由喷泉与时空走廊组成的启明广场，集休闲、娱乐、健身为一体的中心广场和清新典雅的开发区同乐公园，全区绿地覆盖率达38%。
日趋完善的基础设施:
目前，开发区基础设施覆盖面积25平方公里，累计完成固定资产投资300亿元，共修建道路60余公里；
日供水能力达到20万吨以上；
总供电能力达到30万千瓦；
开发区自建环保型燃气热源厂，供热能力每小时达58蒸吨；
区内具备10万门程控电话装机容量，国际互联网出口带宽1000兆；
区内建有铁路专用线，已开通的7条公交线路通达市区，并在区内开通了公交环线，形成了较为完善的道路、电力、通讯、供水、燃气、供暖和交通网络。
不断完备的服务体系:
由开发区投资5000余万元的建设的试验小学、郑州市85中建成招生，结合开发区特点，学校在开设英语课程的同时，增设了日语特色试验班；
台资企业丹尼斯7000平方米大卖场投入营业；
郑州市第七人民医院整体迁建项目基本完工，开发区门诊部已经先期接诊；
郑州人力资源东市场、开发区人力资源中心挂牌运营，可满足区内企业各种人才需求。
互利共赢的发展平台:
按照“一区多园”的发展思路，开发区着力打造“五大平台”。
依托河南郑州出口加工区、河南省公共保税中心，建立了对外开放平台；
依托河南留学人员创业园、郑州高新技术创业中心，建立了科技孵化平台；
依托信息产业园、汽车工业园、台商工业园、日本中小企业工业园，建立了产业聚集平台；
依托XX河南、天乐动漫等新兴产业，建立了承接现代服务业平台；
依托知识产权保护中心，建立了自主创新平台。
全区已聚集各类项目1600多个，荷兰飞利浦、德国MAN、韩国LG、日本日产、美国联邦快递、德国敦豪、台湾台塑等世界500强企业，中铝集团、海马汽车等国内500强企业，晶诚科技、美国格瑞克等跨国公司，希望集团、安彩集团、宇通客车、广东雅士利、上海龙工、中科英华等国内知名企业先后入区兴业。
初步形成了汽车及零部件制造、铝产品深加工、装备制造、电子信息等主导产业。
目前，开发区拥有规模以上企业73家，经国家认证的高新技术企业36家，拥有高新技术产品的企业62家，技术研发中心15个（其中市级9个、省级6个）。
迅猛强劲的发展势头:
2006年，开发区实施跨越式发展三年行动计划，至2008年底，全区主要经济指标连续三年保持30%以上增幅，城建、教育、医疗、商业等填补了开发区社会事业发展史上的空白。
利用外资、税收总额、财政收入提前一年半实现翻番目标。
3．项目地点及周边环境
酒店位于经开第八大街与航海东路处，紧临中心广场，河南长城大厦酒店与其隔路而望，是离其最近的酒店（要考察其优势和劣势），其余的如郑州大河国际、香山宾馆、今古楼、信阳东景酒店、漓江饭店、房勇饭店等，主要分布在航海东路上。
区内餐饮业主要有：
傲世食堂、豫东饭庄、合记、西湖满庭芳杭州知味面、金德肥牛、大河之洲私房燕鲍翅等不同档次的饭店。
航海东路上中行、交行、商业银行、邮政储蓄、建行等银行系统非常完善，丹尼斯等大型超市。
区内大型活动园区：
金鹭鸵鸟园、世纪欢乐园、金沙植物园等。
郑州经济技术开发区处在郑州航空、铁路和公路交通的“金三角”地带。
郑开大道开通后，区内的第三、第八大街和107辅道与之交会，另外两条与之相交的道路也在规划之中。
便利的交通网、成熟的消费区、以及日趋完善的服务体系已形成了成熟的商务经济、居住综合开发区。
酒店位于其中，周边成熟的资源将为日后酒店发展提供便利的条件。
4．所在地主要高星级酒店情况
1）长城大厦大酒店：
准四星级，房价：
498元
长城大厦是河南长城大厦酒店管理有限公司旗下最年轻的一只生力军。
是一家集住宿、餐饮、会议为一体的高档会议型酒店，拥有各类客房100间套，大、中、小型会议厅数间，能满足十几人至200人的会议需求。
大厦餐饮在东区首屈一指，大小宴会厅装修独特、各具风格。
坐落于郑州经济技术开发区第八大街，距CBD10分钟车程、新郑国际机场30分钟车程。
居于崛起的郑州新城，毗邻未来的郑东火车站及开工在建的地铁站，位置优越，交通便利。
酒店距离火车总站10公里，距新郑国际机场22公里。
距离国际会展中心2公里。
设计时尚简约，配置中央空调、电视、电话、时尚高档洁具、24小时热水、免费宽带上网、商务中心等配套服务。
2）郑州大河国际酒店：
四星级酒店，房价398元天（均价）。
郑州大河国际饭店坐落于郑州国家经济技术开发区第三大街，距CBD仅8.4公里、新郑国际机场33公里。
是由河南日报报业集团按照四星级饭店标准集资兴建的，是集住宿、餐饮、会议为一体的多功能商务饭店。
饭店总建筑面积18500万平方米，饭店拥有商务豪华套房、豪华标准房等共136间套。
会展中心设有可容纳300人的多功能厅、专业的新闻发布厅、报告厅和大小会议室及展厅。
三、项目分析与市场定位
1．项目分析
该酒店项目确定为四星商务型酒店，同时在建造过程中，注意下列因素：
1）规格档次要适中，设计规划要合理，同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。
2）整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在140间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性。
3）主体建筑装修风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。
4）经营定位应明确。
建议1F设一豪华大堂，2F、3F为餐饮，4F至8F为客房；
9F、10F作办公用，增加外挂电梯；
楼外北侧增建商务区（会议室，多功能厅，自助式商务中心，健身房等）
2.市场定位
经营市场可定为：
一、商务活动；
二、会议接待；
三、商务散客；
四、休闲度假。
1）根据市场特点对酒店整体定位为：
城市综合商务型酒店。
2）酒店客源市场定位：
主要客源锁定为市区内商务会议服务，商务散客，来郑公务客人，业主商务单位、机场中转客人、观光旅游客人等。
3）酒店类型档次定位：
四星级商务酒店
4）酒店规模定位：
按照四星级酒店标准，结合实际建造情况，装修客房136间，其中，单人间45间，标准间90间，套房1间，满足客房日接待300人的要求；
餐厅拟按照24个包间，2个宴会厅的接待规模装修，能够满足500人同时就餐。
另外要考虑与客房、餐饮服务功能相配套的娱乐、康体及会议服务功能，能够提供300人左右的大中型会议场所及贵宾休息室。
5）酒店客房房型定位及分析
根据酒店市场定位，考虑客源情况，可以多设大床房，即单人间45间，并据此设置标间90间；
满足四星级酒店标准，设置一间总统套房（4-5开间）
四、项目建造建议
1．建造建议
初步定位为城市综合型商务酒店。
它的设计和装修应涵盖以下基本概念。
酒店要有特色，有鲜明和良好的市场形象。
1）大堂门厅设在东北侧，加10-12M风雨棚，增设车道；
东南侧开设单独的餐厅大堂，加10M风雨棚，增设车道。
2）1F大堂满足总服务台、商务中心、精品商场、电话总机、订票等业务。
南侧设为餐厅后厨，增设1F-3F传菜梯。
3）2F、3F东北方向墙体打通，做成约16.8M*18M的中餐厅，满足大的宴会需求；
其余的改为24个特色餐饮包房。
4）4F-8F为约136间客房，建议8F东南角处设一间总统套房（4-5间套）；
所有开间宽度在3.9M以上的房间设为单人间。
5）9F、10F作为办公区域，楼外增设外挂电梯。
6）楼外北则增建300人会场和康乐设施及行政办公、仓库、员工餐厅等。
7）1F-3F电梯间与管道井处一墙打掉1米多作走廊。
8）中央空调等设备安装在B1楼，其余部分用作停车场。
2．基本设计原则
1）总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现现代化城市综合型商务酒店。
2）酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。
因基本建筑骨架如土建、布局等基本已定不可更改，所以酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
3）该酒店地理位置较好，在确保建设档次和标准的同时，要相应地控制投资负担。
4）酒店的建造与装修应重设计，轻材料。
体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。
避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5）酒店的总体建筑为高层主楼。
主楼以负1层停车场、2层3层餐饮、4层至8层136间套客房及公共部分和动力后勤部分组成。
精品店可承包经营，在减少酒店人力成本支出并可带动人流的同时，又增加了租金收入。
6）酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，要有自己的个性和特色。
力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、高雅等要素。
7）酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
8）酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。
选用节能产品。
水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
3．酒店建设标准
酒店的建设按国家GBT14308标准实施，定位为四星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。
1）根据不同的房间规格、现状装修为标间、单间、套房。
2）拥有中央空调系统，各区域通风良好。
3）拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
4）拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。
5）拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
6）拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。
此设计、装修、设施设备等可提前招商，由承包方投资。
7）拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施。
8）拥有较为完善的员工及后勤服务设施。
9）拥有符合星级酒店标准的停车场地（所）。
4.酒店设计建议
遵循“以人为本”的原则，实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。
1）总体布局
整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客人、员工、货物互不干扰。
要建有足够的停车泊位。
2）建筑设计
根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：
A.综合性住宿接待功能。
房型以单床房、标准间为主。
B.综合性会议等公共活动功能。
建议设置专用大中型会议厅一间。
C.另设咖啡厅、大堂吧等。
D.舒适、先进的健康娱乐功能。
健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。
E.商务活动功能。
如自助式商务中心、会议厅及多功能厅。
F.与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：
①前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。
服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。
②工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。
设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。
③办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。
前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。
④员工后勤区。
初步考虑总员工数约为213人左右，男女比例约3：
7。
应设有员工食堂、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。
五、酒店架构及人员配置
1.实行董事会领导下总经理负责的管理架构。
2.部门设置:
酒店应设置下列部门，以适应酒店经营与管理的要求。
①综合办公室
②人力资源部
③财务部
④营销部
⑤客房部
⑥餐饮部
⑦前厅部
⑧保卫部
⑨工程部
3.人员配置约213人
①综合办公室（15人）
总经理1人、副总经理1人、主任1人、文员1人、司机1人、员工餐厅10人
②人力资源部（5人）
经理1人、人事主管1人、劳资主管1人、培训师1人、质检人员1人
③财务部（19人）
经理1人、采购经理1人、总账1人、明细账1人、出纳1人、信用1人、收银员8人、采购员2人、保管1人、文员1人、司机1人
④营销部（6人）
经理1人、营销员4人、策划1人（兼文员）
⑤客房部（33人）
经理1人、主管2人（每2.5层1人）、领班5人（每层1人）、卫生员12人、服务员5人、PA领班1人、PA工6人、文员1人
⑥餐饮部（89人）
经理2人,主管2人,员工28人,领班5人,传菜12人,厨房40人.（24个包房,2个宴会厅）
⑦前厅部（21人）
经理1人、接待4人、门童4人、大堂副理3人,总机4人,商务中心2人,主管1人.礼宾领班1人,接待领班1人.
⑧保卫部（17人）
经理1人、监控室4人保安2人、车场6人、文员1人,主管1人,领班2人（治安和消防）
⑨工程部（8人）
经理1人、水电工4人、维修工2人,弱电1人
六、投资估算及预期收益
1.投资估算（略）约4000万元（至少要按照建筑面积每平方米2000元，不包括需新增会议室等建筑投资）
包括：
土建工程改建、给排水及锅炉工程、强电工程、弱电工程、暖通空调工程、电梯、道路绿化、室内装修、质量监督及监理费、设计及咨询费、开办费用（包括设备设施费及员工服装、培训等费用）、不可预见费。
2.投资效益预测（年度）单位:
万元
项目测算依据金额
客房收入136间*360元天*365天*65%＝1161.6
餐饮收入30桌*2*500元*365天*60%=657
其他收入（会议室等）
合计1818.6
减：
营业成本及费用工资及福利
工资：
213人×
1640元月×
12月＝419.2
会经费等及其他有关职工福利费）
能源费用占营业收入的10%=181.8
日常维修费用占营业收入的2%=36.3
营业部门费用占营业收入的6%=109（包括：
客用品、装饰费用、清洁用品、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、印刷费、部分餐具用具、绿化费用等）
市场推广费用占营业收入的2%=36.3
一般管理费用占营业收入的12%=218.2（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、培训费用、工作餐费、工作服装费、不可预见费用等）
管理公司管理费占营业收入2%=36.3
合计1163.8
营业利润（GOP）655
河南迎宾酒店管理有限公司
2010年4月27日
附：
四星级酒店设计标准
一、饭店布局合理：
1.功能划分合理；
2.设施使用方便、安全。
二、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。
三、酒店内公共信息图形符号符合LBT001。
四、有中央空调（别墅式度假村除外），各区域通风良好。
五、有与饭店星级相适应的计算机管理系统。
六、有背景音乐系统。
七、前厅（共21项）
1.面积宽敞，与接待能力相适应；
2.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；
3.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；
4.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗；
5.提供留言服务；
6.提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；
7.提供信用卡服务；
8.18小时提供外币兑换服务；
9.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；
10.可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；
11.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。
保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；
12.设门卫应接员，18小时迎送客人；
13.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。
有小件行李存放处；
14.设值班经理，24小时接待客人；
15.设大堂经理，18小时在前厅服务；
16.在非经营区设客人休息场所；
17.提供店内寻人服务
18.提供代客预订和安排出租汽车服务；
19.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。
有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；
20.至少能用2种外语（英语为必备语种）提供服务。
各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；
21.总机话务员至少能用2种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。
八、客房（共21项）
1.至少有40间（套）可供出租的客房；
2.70%客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米；
3.装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。
室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。
采用区域照明且目的物照明度良好；
4.有卫生间，装有高级抽水马桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。
采取有效的防滑措施。
卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。
有良好的排风系统、110220V电源插座、电话副机。
配有吹风机。
24小时供应冷、热水；
5.有可直接拨通国内和国际长
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