小区物业电动自行车管理方案Word格式文档下载.docx

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地下车库或架空层和地面上同时兼容管理

1：

免费停放；

1.1电摩车进出与业主步行通道一致，有门禁的可调整门禁横栏宽度，预留电摩进出口（宽度为1.2-1.5米），同时用油漆在地面标注“电摩专用通道”；

1.2物业公司本着尽职的态度，可以免费给电摩车办理进出门通行卡（普通塑料卡片），通行卡编号管理，与房号对应，业主进门拿卡，出门放卡，卡由保安管理收发，办理通行卡时签订因免费而免责的协议，避免后期纠纷；

同时保安处存用户档案，用于用户遗失或忘带通行卡时核实身份。

临时外来车辆发放临时卡，管理与业主管理模式一致，只是不用去物业公司办理卡片和签订免责协议，但临时卡片上注明只免费停放，不承担保管责任。

所有卡片上预留只有内部保安人员能识别的暗记，避免犯罪分子造假卡偷窃。

2：

自助充电；

2.1在电摩进入小区后，物业公司在明显位置指引停放区域，停放区域尽量设置在每栋楼下的闲置空间，符合业主就近停放的习惯，投币式充电站同时安放在停放区域的明显位置，提供自助充电。

通过以上措施能有效的引导车主将车辆停放在指定区域，有利于定置管理和安全管理。

3：

此模式的优点

3.1电摩若万一遗失或损坏，因未收管理费用，物业公司可完全免责；

3.2除门卫处保安增加部分工作量外（收发卡），其余保管和充电基本不需要增加任何人力和物力；

3.3每栋楼下的停车区域符合群众越近越好的停车心理，同时充电设备和沿途的指引也可以对定置和安全管理起到很好的辅助作用；

3.4利用充电设备实现的利润实际上已达到物业公司既收到了一定的管理费而且不用承担管理风险的效果；

同时自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少电费成本，长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏的现象也可杜绝。

4：

此模式的缺点

4.1电摩在的乱停乱放仍无法杜绝；

4.2电摩车和人的混合管理，产生人身事故的风险较大；

4.3电摩车主很有可能从自家窗户拉电线下来给电动车充电，小区内形成电线蜘蛛网，给安全造成极大隐患；

收费停放；

1.2物业公司按物价局核定的价格收费，给电摩车办理进出门通行卡（普通塑料卡片），通行卡编号管理（按月更换卡片，保证保管费用已收），与房号对应，业主进门拿卡，出门放卡，卡由保安管理收发，同时保安处存用户档案，用于用户遗失或忘带通行卡时核实身份。

临时外来车辆发放临时卡，管理与业主管理模式一致，临时卡的收费按物价局核定的标准由保安代收。

所有卡片上预留只有内部保安人员能识别的暗记，避免犯罪分子造假卡偷窃；

物业公司制定保安人员岗位职责，加强巡逻，避免电摩遗失或损坏。

3.1物业公司有一定的管理费用和充电利润收入。

3.2自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少承包方成本，同时避免长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏。

4.1电摩在小区内出现的任何问题都会因为收取管理费而有可能与物业公司产生纠纷；

4.2电摩在的乱停乱放仍无法完全杜绝；

4.3电摩车和人的混合管理，产生人身事故的风险较大

4.4电摩车主很有可能从自家窗户拉电线下来给电动车充电，小区内形成电线蜘蛛网，给安全造成极大隐患；

4.5出现遗失或其他事故时责任人不好落实；

4.6保安人员的临时车辆代收费不好控制；

4.7部分管理人员和保安人员工作量增加。

4.8因占用业主公摊面积，后期可能与业主委员会产生分歧和纠纷。

一、定置管理，安全第一；

1.1电摩进出小区时不受限制，停车场尽量选在比较明显的位置（尽量靠近入口和看守人员居住场所），以方便电摩车主能在第一时间发现停车场，同时便于引导；

1.2电摩停车场的面积尽量预留可拓宽区域，小区电摩保有量估计为住户数的25%左右（根据市场实际调查统计），即100户业主拥有电摩数量25台左右；

每台电摩平均占用空间为1.5平米左右，即电摩停车场预留面积为业主总户数*25%*1.5平米；

1.3电摩停车场尽量设在电子监控设备控制区内，起到震慑犯罪份子和便于事故后期调查取证的作用；

1.4电摩停车场采用雨棚和围栏形式，预留两个出口，一个为正常出口，一个为应急出口，应急出口主要是为了防止在特殊情况下要核对车主真实性，而不影响后续出车而设置，一般在出行高峰期避免拥堵使用。

1.5电摩停车场内部规划“停放区域”，“充电区域”，“长期闲置区域”等，由承包方自行对车辆进行实时维护。

管理环节相互关联

2.1电摩车辆的保管按人—卡—车三为一体，建立台帐管理，一车一卡（卡号唯一），入场取卡，出场交卡，车身贴与卡号一致的不干贴，台帐维护车主的交费和身份信息，作到相互关联的点对点管理，同时由于可核实身份，可解决车主忘带卡后无法出场的问题。

2.2卡的设计和印刷方面承包方统一预留暗记，卡遗失后新换卡的卡号和车身贴同时注销更换，避免犯罪份子伪造卡和利用拾到的卡进行盗窃。

保管费用定额，充电费用自助，提供部分无偿和有偿电摩保养服务以提升服务口碑；

3.1承包方按物业公司提供的经物价局核定的保管费标准自行按月向停放在停车场的车主收取保管费用，承担任何因保管不善导致的损失。

3.2承包方自行安装充电设备，以自助消费形式向用户收取充电费用。

3.3承包方提供部分无偿服务（如充气，紧固螺丝等）和有偿服务（洗车，修理等），以提升服务口碑和增加承包方收入。

需要物业公司提供的支持；

4.1在合同有效期间，物业公司确保在辖区内承包方相关停车、充电业务的唯一经营权。

4.2物业公司协助承包方处理停乱放现象。

4.3物业公司协助承包方的安全监控（通过监视设备发现问题及时通知承包方）。

4.4物业公司在承包方运营第一年给予免除管理费的优惠（考虑入住初期的保管数量）。

后期根据保管数量确定管理费的额度。

4.5物业公司免费提供2个人的起居场所。

承包数量低于50台时免费提供两人就餐。

4.6物业公司协助提供收费票据。

5：

人员承包管理模式的优点；

5.1承包方承担承包范围内所有的缴费车辆的管理责任，减轻物业公司的负担；

5.2管理进入正轨、数量到达一定量后，物业公司有一定的承包管理费用收入；

5.3自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少承包方成本，同时避免长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏。

6：

人员承包管理模式的缺点；

6.1进入小区后业主不停放在车棚内也没有有效的管理手段，只能劝导，乱停放现象无法完全杜绝，影响小区整体形象，同时未入场车辆的安全性也无法保障；

6.2不进停车场的电摩车和人的混合管理，产生人身事故的风险较大；

6.3不进停车场的电摩车主仍很有可能从自家窗户拉电线下来给电动车充电，小区内形成电线蜘蛛网，给安全造成极大隐患；

6.4停车场的面积会随着业主的入住逐步增大，如没有一个整体场所容纳，后期必须考虑，必须要开辟新的场所，又要有新的一套人员来承包，但是如果没有达到一定保管数量，承包人员的积极性也无法保证，可实施的难度大；

6.5因占用业主公摊面积，后期可能与业主委员会产生分歧和纠纷。

地面上管理综述：

地面上电摩的管理存在的弊端较多，特别是人车混合管理和拉线充电产生的安全事故隐患不容忽视，如果不是实在没有地下车库或其他区域能停放管理，原则上一般尽量不要规划在地面管理，

1.1调整门禁横栏宽度，预留电摩进出口（宽度为1.2-1.5米），同时用油漆在地面标注“电摩专用通道”；

1.2物业公司本着尽职的态度，可以给电摩车办理进出门通行卡（普通塑料卡片），通行卡编号管理，与房号对应，业主进门拿卡，出门放卡，卡由保安管理收发，办理通行卡时签订因免费而免责的协议，避免后期纠纷；

2.1在电摩进入地下车库或架空层后，物业公司在明显位置指引停放区域，停放区域尽量设置在每栋楼地下的闲置空间，符合业主就近停放的习惯，投币式充电站同时安放在停放区域的明显位置，提供自助充电。

3.3每栋楼地下的停车区域符合群众越近越好的停车心理，同时充电设备和沿途的指引也可以对定置和安全管理起到很好的辅助作用；

同时自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少电费成本，同时避免长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏。

3.5电摩车和汽车的混合管理，存在刮擦的可能，但因为速度较慢，相对于地面上车人的混合型管理仍风险较小；

3.6采取从专用通道通过的模式可以减少门禁的磨损，同时避免汽车办理电摩通行卡进出；

3.7利用充电设备实现的利润实际上已达到物业公司既收到了一定的管理费而且不用承担管理风险的效果。

3.8地下车库不属于业主公摊面积，以后存在相关纠纷的可能性较小。

4.1电摩在地下车库和架空层的乱停乱放仍无法完全杜绝；

1、收费停放；

1.1电摩管理与汽车管理模式一致，门禁横栏全封闭，通过IC卡感应控制。

物业公司按物价局核定的停车管理费用标准，采取给IC卡充值的方式向电摩业主收取停车管理费用。

2.1在电摩进入地下停车场后的明显位置指引停放区域，停放区域尽量设置在每栋楼地下的闲置空间。

投币式充电站安放在明显位置，提供自助充电。

3.1物业公司可通过收取管理费用和充电利润获得一定经济效益。

3.2利用IC卡控制进出能有效的杜绝车辆遗失现象。

3.4自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少电费成本，同时避免长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏。

3.6地下车库不属于业主公摊面积，以后存在相关纠纷的可能性较小。

4.1因收取管理费用，电摩车辆遗失（包括电动车充电器）和损坏和其他的相关风险全部会与物业公司产生关联；

4.2门禁磨损、折旧、维护费用加大；

4.3电摩在地下车库的乱停乱放可能仍无法完全杜绝；

4.4不能排除汽车利用电摩进出IC卡进出停车场或一张IC卡带多台电摩车同时进出的现象，以达到减少或漏交管理费用的目的；

4.5外来车辆临时停放不好管理。

1、定置管理，安全第一；

1.1电摩进出地下车库或架空层时不受限制，地下电摩停车场尽量选在比较明显的位置（尽量靠近入口和看守人员居住场所），以方便电摩车主能在第一时间发现停车场，同时便于引导；

1.4电摩停车场采用围栏形式，预留两个出口，一个为正常出口，一个为应急出口，应急出口主要是为了防止在特殊情况下要核对车主真实性，而不影响后续出车而设置，一般在出行高峰期避免拥堵使用。

5.2管理进入正轨、数量到达一定量后，物业公司有一定的承包管理费用收入。

5.4电摩车和汽车的混合管理，存在刮擦的可能，但因为速度较慢，相对于地面上车人的混合型管理仍风险较小；

5.5地下车库不属于业主公摊面积，以后存在相关纠纷的可能性较小。

6.1进入小区后业主不停放在停车场范围内也无法完全控制，乱停放现象无法完全杜绝，影响地下车库定置管理，同时未入场车辆的安全性也无法保障；

6.2停车场的面积会随着业主的入住逐步增大，如没有一个整体场所容纳，后期必须考虑，必须要开辟新的场所，又要有新的一套人员来承包，但是如果没有达到一定保管数量，承包人员的积极性也无法保证，可实施的难度大；

地面下管理综述：

地面下电摩的管理存在的弊端相对较少，无论是行驶安全或充电安全相对地面上管理都有一定的优势，如果地下车库或架空层有条件停放，尽量规划在地面下管理。

当开发商预留的地下场地和地上场地都无法单独满足停放电摩的面积较要求时，两种模式的并存的可能性加大，建议物业公司优先地下管理，饱和后放开地上管理的原则，当两种模式并存时，因进出口增加，管理难度随之增加，按前期所述各类管理模式均存在较大的不可操作性，经调查对比，相对可行管理的管理模式为“免费停放，自助充电”管理模式：

1、物业公司制作车身贴，粘贴在所有电摩业主的车辆的醒目位置，保安根据车身贴判断是否是本小区车辆并决定是否放行；

2、物业公司在办理车身贴时与业主签订因不收费而不负责免责协议；

在电摩进入地下车库或小区地面后，物业公司在明显位置指引停放区域，停放区域尽量设置在每栋楼附近（地上或地下）的闲置空间，符合业主就近停放的习惯，投币式充电站同时安放在停放区域的明显位置，提供自助充电。

自助充电设备能避免车主长时间充电导致的无效消耗（使用长期通电插座，当充电充满后不拔插头，将一直耗电），减少电费成本，同时避免长时间充电可能导致的电池燃烧和损坏。

3、物业公司从各种宣传引导上尽量要求业主按指定地点和充电方式进行停放和充电，尽可能减少可能存在的安全隐患。

兼容管理综述：

兼容管理存在的弊端相对最多，但是物业公司如果什么都不作为的话，服务形象就会打折扣，上述管理模式是一种基于条件受限的无奈之选。

总结：

1、电摩车由于机动性强，体积较小，数量较多，在实际的管理中无法找到十全十美的解决方案，物业公司必须结合自身情况，选择一种最适合自己的管理模式。

2、物业公司在规划电摩车的管理时必须要预先设计，充分引导，让业主从一开始入住就有一个良好的习惯，习惯成自然，会对物业公司后期的良性管理奠定坚实的基础。

3、无论何种模式，物业公司都要在服务和利润中找到平衡点，协调机制要提前准备，做到解释得通，说得过去；

同时尽量找机会营造与业主的和谐氛围（比如有条件的情况下每年义务为电摩车主进行一次车辆的免费清洗，同时达到和谐氛围和美化小区环境的作用），让绝大部分车主比较满意则物业公司对电摩车的管理就达到了成功。