科技生态新城项目可行性研究报告Word格式.docx

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3.1 

市场现状

3.2 

问题及困扰

3.3 

发展趋势

四、房地产开发的投资环境

4.1 

房地产开发的政策环境

4.2 

本项目的内外建设环境

五、项目开发概要

5.1 

用地范围

5.2 

形象定位

5.3 

项目定位

5.4 

功能定位

5.5 

规划指标

5.6 

发展目标

六、项目规划设计及设计理念

七、市场推广策略的计划与实施

八、开发进度计划

8.1 

首期开发计划

8.2 

后期开发计划

九、投资与收益分析

9.1 

项目概算表

9.2 

主要经济指标

十、项目开发意义

一、前言

XXXX房地产开发有限公司系控股有限公司旗下专门从事房地产投资、开发与经营的全资子公司，公司联合XXXX投资有限公司于2003年10月的“XX省人民政府（深圳）招商引资洽谈会”上与XX市天心区人民政府共同签署了开发“科技生态新城”项目的协议。

拟将该项目建设成为中南地区超大规模的综合性科技生态环保社区，打造成为长株潭三市融城一体化的标志性项目和省政府新址所在地天心生态新城的经典品牌项目。

控股有限公司创立于1984年，一直致力于高科技及IT业的研发与生产，“”经过近二十年的发展，已成长为国家重点支持的旗舰型企业集团。

是一家值得信赖并受人尊重的国际化控股公司，并在世界范围内具有相当影响力。

公司至2002年底总资产达159亿元人民币，年营业收入355亿元人民币，被评为亚洲最具影响力的企业之一，总裁XX先生先后被评为“亚洲最佳商业人士”“CCTV中国年度经济风云人物”“全球25位最有影响力的商界领袖”等。

XXXX房地产开发有限公司系控股有限公司旗下专门从事房地产投资、开发与经营的全资子公司。

“XX”立志在房地产行业长期健康发展，对客户负责，对社会和城市发展做贡献，并成为实力雄厚、品牌一流、基业长青的房地产企业。

目前已相继开发的主要项目有：

总建筑面积逾30万平方米、总投资达20亿元的XX融科资讯中心；

XX神州数码软件研发中心；

深圳研发大厦等大型商务楼宇。

公司通过运用“”品牌的超强积聚力引入了包括香港电讯盈科、日本野村系统集成公司、美国益华科技公司、荷兰普尔文公司、中国航信公司、中欧工商管理学院、大恒科技、香港微控科技等国内外知名高科技企业入驻所开发的商务楼宇。

目前公司在XX、天津正合作开发近100万平方米的高尚住宅项目，并于2003年在重庆、武汉取得达150万平方米的开发项目，同时在国内其它几个主要城市遴选投资开发项目。

编制的依据及范围：

依据：

1、建设部2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；

2、国家现行财税制度和价格体系；

3、XX市天心生态新城总体规划及分区规划；

4、本项目用地范围内各地块的规划要点；

5、工业与民用建筑项目可行性论证报告编制有关规定和深度要求；

6、国家其它有关专业设计规范及项目建设单位提供的供水、供电等基础资料；

范围：

本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、环保分析、投资估算及经济、社会效益等方面进行研究；

研究结论：

1、天心生态新城处于省会XX市南大门，位于长株潭城市群核心区，具有得天独厚的区位优势，和良好的发展机遇。

省委、省政府长株潭经济一体化战略和湘江生态经济带规划建设全面启动，同时市委、市政府提出建设全国生态园林城市的发展战略部署，将天心生态新城列入全市开发建设的重中之重。

天心区委、区政府确定了“提质繁北，拓城兴南”的发展战略和建设全省一流的经济强区、生态新区、文化名区的奋斗目标，按照“五年初具雏形，十年全面建成”的方针，大力度的完善路网设施建设，大手笔地推进项目开发建设，力图将天心生态新城规划建设成为二十一世纪人与自然和谐发展的生态新城。

2、2004年及未来几年内XX的房地产市场将成为综合性大盘争相开发的局面，追求居住的舒适性和品质化将成为潮流。

XX城区面积的扩大、人口的增加、道路交通系统的逐步完善、以及其在国内国际知名度和影响力的扩大，都表明其商品住宅还将具有一定的发展潜力和市场空间，而人均GDP和可支配收入的高速增长也为房地产提供了强劲的消费力。

3、项目内外建设条件：

XX市南部地区的土地升值潜力巨大，尤其是在省政府与天心区政府南迁条件的强有力刺激下，此地域的市政及基础配套设施将在政府和民间资本的强力扶持下得以快速发展和完善，城南板块将成为XX市新一轮城市建设的最热点地区。

本项目用地区域内有多条城市主干道，交通方便，四通八达；

区域内还有XX三水厂和八水厂两座大型自来水供应站，水电供给有保障，项目内外建设条件良好。

4、建设规模：

项目建设用地约1250亩，总建筑面积达140万㎡，小高层住宅43.5万㎡，联排别墅8.5万㎡，5-7层洋房56万㎡；

高档商住公寓14万㎡，商务写字楼和商业中心11万㎡，其它公建配套设施包括酒店、小学、幼儿园会所等共计面积7万㎡。

常住人口将达到2.5万人以上。

5、投资成本估算及资金来源：

经初步测算本项目总投资约30亿元，其中：

工程建设及相关费用21亿元，土地使用费5亿元，其它费用约4.5亿元。

资金来源：

项目所需投资均由本公司自筹。

6、经济效益测算：

项目总投资约30亿元，预计项目销售收入为41亿元，纳税总额近5亿元。

7、产业带动效应及项目开发意义：

房地产项目的开发可以带动XX市建筑、冶金、机械、电子、金融、交通、市政等十多个行业，近五十个相关产业的联动发展，有效的拉动区域经济的快速增长。

“科技生态新城”不仅仅是一个住宅项目，而是集特色商业区、完善办公区、高尚住宅区一体的，在XX市、XX省乃至全国具有影响力的、能带来长期收入的复合型地产项目。

本项目的目标客户群将完全集中高素质人群，项目建成将对置换提升城市区域人口素质起到积极作用。

本项目的成功开发，更能令XX城区向南拓展至少3公里，带动周边的土地价格快速提升，并促进土地的有效开发，增加政府的财政收入。

同时还有利于加快实施长株潭三市融城一体化进程，扩大长株潭城市群在国内、国际的知名度和影响力。

XX市作为全国历史文化名城，XX省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，

素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”的美称，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，也是全国第一批优秀旅游城市。

近五年来，XX市的GDP实现了速度与效益的同步增长，经济发展后劲十足。

据专家预测，XX的GDP总量在三年内将突破1000亿元，今后五年的GDP仍将保持11.5%高速增长率。

XX目前的整体经济已呈现出了高速、高效、高质的发展势头，各项经济技术指标也都体现出健康、均衡的高速增长。

2．1人口状况

全市总人口共587.09万，市区总人口共180.77万，全市人口密度为497人/平方公里，市区人口密度为3251人/平方公里。

近五年人口总数增长缓慢，但2000年后增速明显加快，与城市经济发展相对应。

2001年

城市化率为44.7%,2002年城市化率46.20%，

XX市是全国最拥挤城市之一，城市化率较低，城区规模较小，处于一个投资机会相对较大城市发展阶段。

2．2经济总量

国民经济GDP由1998年的542.85亿元增长至2002年的812.9亿元，五年时间的经济累计增长率为74.63%，实现了年均11.8%的高速增长，高出全国平均水平4个百分点，2002年XX市的GDP相对上一年增长了12.1个百分点，居全国同类城市的第13位，较2000年的上升了2位，经济总量实现了健康、高速发展，预计三年内GDP总量可超过1000亿元；

城镇居民人均可支配收入由1998年的6650元增长至2002年的9021元，人均可支配收入排在全国同类城市的12位，2003年已近10000元，居民人均收入处于一个相对较高水平，城镇居民恩格尔系数为32.18%，已经超过了联合国粮农组织确定的小康标准。

XX市社会消费品零售总额增幅与GDP保持同步增长，由1998年226.52亿元上升至2002年的401.1亿元，年均增长率超过了12%，居全国同类城市的22位。

XX商业的格局由原来的传统百货业转向多种业态发展的趋势，除了居民的购物支持外，旅游产业的带动使XX消费上升的一大增长点

。

2.3产业结构：

XX市政府加大工业化进程力度，以结构调整为主线，以加快工业化、城市化和农业产业化进程为核心，努力实施名牌战略，精心打造电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织、食品加工、高档卷烟等10大XX工业标志性工程。

第二产业的发展是提升XX城市经济实力的必要条件，以商业著称的XX市将逐步加大工业投入，以期待通过工业化进程来带动城市经济的第二次腾飞。

2.4发展前景

XX市近年来全社会固定资产投资增长势头强劲，投资需求是拉动XX市经济快速增长的三大引擎之一，五年内年平均增长速度达24.02%，2002年社会固定资产投资总额达到了362亿元。

通过城市经营的市场手段来扩大城市规模，以加大XX市对周边地区的辐射能力，实现经济的快速发展。

全市投资结构进一步调整优化,基础设施和基础产业投资所占比重大幅上升。

按照XX市2002--2020年城市总体规划

，XX市将加大城市基础设施的建设，在2015年使建成区面积达到300平方公里，城区常住人口达到350万人，令“山、水、洲、城”在全省率先实现现代化，逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市”。

随着经济的快速发展和城市影响力的逐步提升，城市规模的迅速扩大和有效消费需求的大幅增加，以及长株潭经济一体化所带来的巨大投资机遇，房地产业也将迎来其发展的又一个春天。

三、区域房地产市场现状及发展

3．1市场现状

房地产投资规模攀高，土地投资成为热点。

2002年商品房上市供应量成倍增长，全年的开发规模达到了近600万㎡，全年住宅预售的建筑面积为394.72万㎡左右，同比增长58.2%。

其中住宅上市341.26万㎡,占总量比重的86.46%,商品房销售成交面积近251.16万㎡，共21954户，成交金额52.97亿元，分别比上年同期增长46.39%，42.28%和38.66%。

这表明当前房地产市场的承接力相当强。

在XX房地产整体市场表现不俗的大环境下，天心生态新城区域内的高尚住宅项目都取得了良好的销售业绩，整体销售价格稳中有升。

消费者对本地区房地产发展潜力的认可度相当高，市场需求量大，随着区域内市政配套和基础设施的逐步完善，本区域的房地产发展前景将更为明晰。

3.2问题及困扰

大多数开发商整体实力不强，信誉度不高，开发规模过小，成本控制不严格，产品研发及创新能力不够，市场抗风险能力较差。

在消费者日益成熟和市场竞争日趋激烈的情况下，将直接导致商品房积压空置量日益增多，在供求机制、价格机制和竞争机制的共同作用下，XX楼市将不可避免地进入结构性调整阶段。

目前XX大多数商品房的产品差异化和稀缺化程度不高，趋于同质化，能够真正让消费者感觉到物超所值的产品十分少见，整体品质有待提高。

3.3 

发展趋势

2004年及未来几年内XX的房地产市场将成为综合性大盘争相开发的局面，但追求居住的舒适性和品质化将成为潮流。

随着芙蓉南路（原XX大道）和城市三环线等交通主干道的改扩建，以及XX省政府新址的开发建设和长株潭三市融城一体化进程的加快，XX市南部地区的土地升值潜力巨大，尤其是在省政府与天心区政府南迁条件的强有力刺激下，城南板块将成为XX市新一轮城市建设的最热点地区。

3.3.1 

房地产产品结构进一步调整。

高品质产品逐渐占据市场主导地位，低品质产品因缺乏市场需求逐步退出领域。

随着市场供求矛盾加剧，买家对商品房的要求更高，规划设计优秀、园林绿化精致、配套设施完善、物业管理服务全面细致的精品楼盘将受到购房者的欢迎；

相反，那些设计落后、户型不合理、不实用、综合品质较差的楼盘难以获得买家的认可。

3.3.2 

房地产企业优胜劣汰。

在激烈的市场竞争中，各类房地产企业一方面在价格上进行竞争，另一方面在管理、技术质量、成本控制、规模、营销策划和售后服务等方面进行全方位竞争。

市场竞争机制将促使房地产业汰弱留强，经营管理水平高、成本控制好、信誉高、住宅产品质量过硬、具有规模和品牌优势的发展商占据更大的市场份额，在成本控制、经营手段、产品研发方面都具优势的大盘时代即将来临。

3.3.3 

二手市场占据更大的比重。

XX房地产市场经过多年的发展，二手房市场交易日趋活跃，交易量逐年增加，所占比重逐年上升，成为XX房地产市场一个重要的组成部分，这不仅可以使存量房本身活起来，而且能发挥一手、二手市场的联动效应，促使房地产市场逐步走向成熟。

二手市场的的进一步发展也将为商品房的开发带来更为广阔的消费群和更大的发展空间。

3.3.4 

消费人群发生变化。

长期在XX工作和生活的富裕阶层，多数人已经拥有了自己的住房，住房需求主要表现为舒适型二次置业或投资。

相反，来XX时间较短的“新移民”，购房比例大幅增加，购房者的平均年龄也有所下降；

而广大的中低收入阶层逐步成为购房主力军，对优质低价的商品房的需求进一步扩大，从而带动优质低价楼盘的需求大幅上升。

4．1政策环境 

国务院在2003年下半年下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出的“坚持住房市场化基本方向”，“坚持以需求为导向”，通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍，区分市场供给和住房保障制度下供给的功能，努力实现房地产市场总量的基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与社会经济协调发展等指导思想，是对过去十多年来经验教训的高度总结，是中国房地产行业近中期发展的纲领性文件，具有里程碑的意义。

XX市自1999年以来，大力改造城市，提高城市品位，为商品房住宅市场构筑了一个优良的外部环境，近两年以来，又取消了针对房地产市场的47项收费等，进一步规范房地产市场。

2003年11月10日，XX市人民政府《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》正式开始施行，主要目的是：

坚持住房市场化，不断完善房地产市场体系，加强宏观调控，实现房地产市场总量平衡，结构基本合理，价格基本稳定，进一步推动XX市房地产业持续健康发展。

市政府同时还进一步调整了房屋交易的税费标准，旨在减轻购房者负担，促进消费，这些政策的出台为XX房地产市场步入良性发展期提供了基础和保证。

4.2本项目的内外建设环境

4.2.1给排水方便

本项目用地以南约200米处即为日供水能力达25万立方米的XX市第三水厂，以北的猴子石大桥南为供水能力达100万立方米／日的XX市第八水厂，水量、水质均符合标准。

污水处理方面，本项目用地内的排放污水主要通过日处理能力为25万立方米的新开铺污水处理厂和正在建设中的市第三污水处理厂来进行排污处理。

4.2.2电力有充裕保障

本项目用地区域内现有两处220KV变电站，分别为红星、树木岭变电站；

另有猴子石、新开铺、井湾子三处110KV变电站，并已规划有五处110KV变电站，电力供应完全能满足本区域居民用电的需求。

4.2.3交通、通讯、燃气条件成熟

本项目区域为XX市天心生态新城，是新一轮城市建设的最热点地区，拥有城市快速干道二环线、三环线，横跨湘江的猴子石和黑石铺大桥两座特大桥，区域内已有芙蓉南路（XX大道原）、新姚路、湘府路等多条城市主干道已竣工通车，并开通多条公交线路；

本区域内已建设或规划有多处电信营业所、移动通讯局和有线电视分局，天然气和液化石油气加气点也已实际建设或规划中，完全可以满足区内居民的日常生活所需。

4.2.4公共配套设施逐步完善

城市环卫设施方面，已规划有新开铺垃圾转运站和青山垃圾转运站等多个垃圾转运站，随着湘府路西段及韶洲路等多条主干道的相继建成，本地段的环卫设施也将逐步完善。

公共服务配套设施方面，已有市第五医院、湖机职工医院等多所医院，有多处体育运动设施和消防设施，并已有市科技宫、省青少年活动中心、省群众文化艺术馆等多家公益性设施开工兴建。

随着省政府新址的逐步落成，本项目周边的公共配套设施也将迅速完善。

5.1用地范围

项目用地为XX市天心区湘府路（原蔡家冲路）西段以北、韶洲西路以南、京广铁路以东、石竹路以西范围内，总用地面积约1400亩。

5.2形象定位

集特色商业区、完善办公区、高尚住宅区一体的，在XX市、XX省乃至全国具有影响力的复合型地产项目：

湘江生态经济带品牌项目，“山、水、洲”城市和省治周边地区的高尚样板生活社区，生态经济强区的示范性社区，省会XX和天心生态新城地区的标志性品牌项目，长株潭融城一体化标志性项目，中南地区超大规模的综合性科技生态环保社区。

5.3项目定位

总占地面积约1400亩，总建设用地约1250亩，居住人口将达到2.5万人以上，形成以科技智能化和环保生态化为主题的区域性规模开发，成为全国智能化生态示范社区，中南地区规模超前的综合性智能化环保社区和复合地产开发的典范。

5.4功能定位

项目内部规划有高级智能化商务写字楼、别墅、公寓、小高层住宅等多种建筑形式，依托高科技研发中心和智能化优质商品住宅，配套有大型泛会所、多家银行、特大型无公害超市、功能齐全的多种体育设施场所、名牌学校、酒吧、咖啡厅、各种商业娱乐设施等；

同时还将配合市、区政府将本地区建设成为湘江生态经济带的关键节点、主要职能为行政文化中心和沿江生态居住中心的发展战略计划，建设有多个生态旅游项目包括有星级度假酒店、中央休闲广场、生态休闲庄园、高尔夫练习场、滨江绿化广场等。

5.5规划指标

项目综合容积率约为1.68，建筑密度为28.16%，绿地率为41.5%。

共建商品住宅近9000套，与项目配套的商业街区、会所、酒店、学校等公建设施建筑面积18万㎡，预计项目整体建设全部完成后，社区总建筑面积将达到140万㎡左右。

5.6发展目标

本项目开发将通过“”品牌的高聚积力，依托雄厚的资金实力和强大的研发能力高起点、高标准的建设“科技生态新城”项目。

而项目实现成功开发，可以辐射长株潭城市群乃至XX省，扩大该区域的知名度与影响力，概念创新的可拓展性和规模发展的可持续性是本项目开发的核心理念和指导思想，由于项目地处长株潭三市的核心地带和省政府辐射区域，属于优先发展的未来城区核心地段，交通方便，位置优越，同时后续用地资源充足，提供了项目的后期可拓展用地。

本项目的建成更将成为中南地区乃至全国房地产市场的发展样板和典范，引领未来高尚生活及居住潮流。

项目的建筑设计将通过国际招标的形式，聘请国际顶尖的设计单位从节能、节水、舒适度与健康住宅、智能化、环保生态住宅等方面对住宅进行全方位的研究与实验。

通过多层次、全方位的立体规划，该项目必将成为引领中国房地产潮流的典范。

项目的环境设计方案也将采取国际招标，立足于科技、经典、创新、环保、健康、可持续性。

就环境保护问题聘请环境保护研究所的环保专家进行专题研究与评估，提出环境保护措施；

就水土保持问题聘请水土保持专家，并请著名水利与水土保持研究机构就水土保持保护进行研究与评估，提出水土保护措施；

邀请国内外的知名规划、建筑、环保等专家进行高质量的综合评审。

项目方案既要充分体现山水地域的特点，又要具有一定的超前规划性、可持续发展性。

小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的一切工作，都是以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标.住宅区环境生态化规划设计要有良好的绿化、清澈的水体、洁净的空气、肥沃的土壤，这样形成的“绿色化、蓝色化、棕色化”，才是关键。

从创造生态环境的空间规划布局考虑，将抓住以下的关键因素，进行规划：

1、分析住区朝向和风向，开辟组织住区风道与生态走廊；

2、考虑建筑单体群体、园林绿化对于阳光与阴影的影响，规划阳光区和阴影区；

3、最大限度地利用住区地面作为景观环境用地，甚至可将住宅底层架空，使之用作景观生态场地；

4、加强交通组织设计，保证居住区内人车分流，体现以人为本；

5、发挥住区周围环境背景的有利因素，借景远山，引水入区，创造山水化的自然住区；

6、注重动物、植物的引进和生物多样性。

要创造真正具有良性生态效果的住区环境，首先需要以这些大手笔，从宏观上予以控制定位。

总之，对于住区景观生态化的规划设计需要考虑：

争取每户有通向住区之外的风道廊道；

绿满全区，利用绿化、地形、建筑、景观小品，尽量组织通透深远、层次丰富的景观空间；

以曲代直：

在住区环境空间布局形态上避免横平竖直的建筑城市化形态，代之以自由曲线形的布局，还住区自然园林空间的生态面目；

结合地点特征，创造出其它住区所没有的景观生态形象。

另一个设计原则是保留自然风貌。

我们设计的项目，临水而建。

建筑中大量利用自然通风，大面积的自然采光，让自然、生活和建筑融合在一起。

我们用水作为媒介，水中的树影、建筑的倒影相映成趣，使水变得可亲、可近，构成一幅生动的自然生态图。

七、市场推广计划的策略与实施

“科技生态新城项目”建成后,总居住人口将达到2.5万多人，高科技研发中心、大型综合商场、生态公园、特色商业街区、高级商务写字楼等，节假日人流可高达5万以上，将成为集科技、品牌、规模、环境、生态、旅游、渡假、园林艺术主题式休闲、建筑文化、青少年环保教育等项目要素为一体的超大型综合性房地产项目，缔造XX住宅社区新典范，成为XX市乃至整个XX省极具象征意义、影响巨大的超大型综合社区。

1、将通过建立高科技研发中心和国际5A高级商务写字楼，依托“”品牌在国际、国内的超强知名度和影响力，通过“筑巢”，实现“引凤”，意图将国际级知名公司引入XX，实现品牌的最大积聚效应，使XX成为一个令人瞩目的区域性现代化城市。

2、项目启动后续阶段，将在临湘江的地块西北部建设一个星级度假酒店和会议博览中心，此地系湘江生态经济带的轴心地段，可以将其打造成为湘江经济带的标志性旅游项目，亦可以作为到长株潭三市旅游度假人士的落脚点，同时由于特色商业街区和高级商务写字楼的开发建设，可以配合政府正在实施的将天心生态新城建设成商贸旅游、行政文化、生态居住区，取得良好的社会、经济效益。

建设度假酒店及综合商场，包含住宿、饮食、购物、休闲、娱乐、运动等各项内容，再加入会议中心，以满足来自不同地域、各种层次游客的不同需求，创造一种涵盖“吃、喝、玩、乐”“商”的多层次休闲空间。

3、高起点、高标准的项目定位，在控股有限公司雄厚的资金后盾和XX房地产开发有限公司强大的产品创新研发能力的有力支撑下，整合国际顶级资源，真正将本项目打造成为XX“山、水、洲”城市未来住宅发展的典范，按照智能、环保、生态的建设原则，以人性化的细节设计和良好的产品实现能力，将本项目精心打造成为全国智能化生态示范社区和高尚住宅生活社区的样板工程。

4、建设生态主题公园，XX有限公司将与专业机构合作建设生态主题公园，以专业化的生态研究为指导，充分利用原有的生态资源，使项目内园林绿化达到“美化、绿化、香化、药化、果化”五化要求，创建“人、鸟、山、水、花、草”平衡的生态主题公园。

5、建设一流高素质教育基地，根据我公司有针对性