商业物业运营管理行业分析报告文档格式.docx

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2、行业发展趋势8

（1）行业向信息化、品牌化、规模化方向发展8

（2）O2O模式与传统模式相互融合9

（3）增值服务是未来的发展方向9

（4）跨区域发展成为趋势10

三、行业风险11

1、宏观经济、行业政策波动风险11

2、电子商务对实体经济冲击的风险11

3、业务区域集中风险11

4、市场竞争风险12

5、劳动力成本增加的风险12

四、行业壁垒12

五、影响行业发展的因素13

1、有利因素13

2、不利因素13

六、行业主要企业14

1、广东海印集团股份有限公司14

2、上海快易名商企业发展股份有限公司14

3、武汉阳光谊通商业管理股份有限公司15

一、行业管理

1、行业监管部门及自律组织

存量商业物业的运营管理行业，既属于房地产租赁业务，亦具有商业服务业的性质，故其监管体制需要结合房屋租赁行业和商务服务业的规定。

（1）中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国住房和城乡建设部的主要职责包括承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场。

会同或配合有关部门组织拟订房地产市场监管政策并监督执行，指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作，提出房地产业的行业发展规划和产业政策，制定房地产开发、房屋权属管理、房屋租赁、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、房屋征收拆迁的规章制度并监督执行。

各省市住房和城乡建设厅（委员会）是其下属机构，负责贯彻执行国家和省有关住房和城乡建设工作的方针政策和法律法规，组织起草有关地方性法规、规章草案，组织编制相关规划和年度计划，拟订相关政策、标准并指导和监督实施；

承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。

（2）中华人民共和国商务部

中华人民共和国商务部的主要职责包括推进流通产业结构调整，指导流通企业改革、商贸服务业和社区商业发展，提出促进商贸中小企业发展的政策建议，推动流通标准化和连锁经营、商业特许经营、物流配送、电子商务等现代流通方式的发展；

牵头协调整顿和规范市场经济秩序工作，拟订规范市场运行、流通秩序的政策，推动商务领域信用建设，指导商业信用销售，建立市场诚信公共服务平台，按有关规定对特殊流通行业进行监督管理。

2、行业主要法律法规

3、行业相关政策及规划

二、行业概况

1、行业现状

2015年，中国城镇人口比例达到了56.10%1，中国进入城市化发展的中后期。

根据十八大报告的精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，将撬动全国各地商业地产新一轮发展，成为未来商业发展新的增长点。

随着城市化进程推进，每年有大量的城镇人口增加，对商业地产的需求迅速增加，给商业地产带来巨大前景。

根据房地产市场发展规律，城市土地购置与开发成本会随着城市化率增加而增加，城市房地产开发速度相应降低，新增物业规模减小，市场的重心逐步向存量物业的交易、运营管理倾斜。

随着中国城市化进程的推进，存量商业物业的运营管理行业将迎来较大的发展机会。

现阶段，我国专注于存量商业物业运营管理的企业数量不多，市场上没有品牌与规模处于绝对垄断地位的企业。

2、行业发展趋势

（1）行业向信息化、品牌化、规模化方向发展

商业物业运营管理的发展趋势会随着信息技术的创新、互联网、移动互联网的普及与发展，而向信息化方向发展。

《国家国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出，“加快推进基于互联网的商业模式、服务模式、管理模式及供应链、物流链等各类创新，培育‘互联网+’生态体系”。

电子商务将在社会商业活动中扮演着越来越重要的角色。

传统商业依靠电子商务，将商务流程电子化、数字化，一方面降低了成本，减少人力、物力支出；

另一方面，可以突破传统商业的时间和空间限制，使商业活动效率大大提高。

以此为背景，未来存量商业物业运营管理的信息化是行业发展的大趋势。

随着存量商业物业运营管理行业规模不断扩大，从事该行业的企业数量会随之增加，经济实力强大的企业的品牌效应亦越发明显。

对于业主而言，为保证收益及资产的增值、保值，会选择与市场品牌认知度高和专业化能力强的存量物业运营管理企业进行合作。

基于此，未来商业物业运营管理公司对自身品牌的树立及维护投注更多的精力，行业具有向品牌化发展的趋势。

商业物业运营管理行业的主要物业来源是自有物业及承租物业。

总体而言，该行业属于资金密集型行业，资本雄厚的大公司将凭借强大的资金优势不断拓展市场，行业优势资源将向具有规模化效应的优秀企业聚集。

（2）O2O模式与传统模式相互融合

依托信息技术的发展，传统物业租赁行业与电子商务相融合是不可阻挡的趋势，物业租赁交易电子商务化的一个发展重心就是O2O模式，并且在近几年已经发展为一个重要的物业租赁交易方式，O2O模式为物业租赁交易提供了越来越多的便利。

但是，信息技术的发展，并不能为租户提供完整的线下体验，特别是针对商业地产的租赁，租户会更加注重物业的周边商业环境、配套设施、服务等。

O2O模式，可以通过线上平台，吸引租户，为租户提供物业的基本信息，待租户有基本意向后，再对该物业进行实地考察。

O2O模式与传统模式相互融合，一方面能提高存量物业的曝光度，发现更多潜在租户，提高出租率；

另一方面，通过线上使租户对物业有基本了解，避免信息不对称，提高交易成功率。

未来的信息化程度不断提高，O2O模式日益成熟，传统物业模式与O2O模式结合，是存量物业运营管理行业的必然选择，也是新的发展机遇。

（3）增值服务是未来的发展方向

在实践经验基础上的创新、突破是商业地产各领域生存发展的法宝。

对于商业物业运营管理商来说，提供的产品和服务不仅做到满足客户现有需求，还应该通过创新引领客户、形成新需求，才能保持客户黏性并在激烈竞争中脱颖而出。

具体而言，商业物业运营管理商在客户入驻后为客户提供更多的增值服务是该行业未来发展的方向。

一方面，运营商提供的增值服务，能促进运营商与客户之间的交流并提高运营商的市场品牌认知度，增加客户黏性，使运营商的物业出租率保持相对稳定；

另一方面，通过提供优质的增值服务，可以提升物业的租金、管理费，为运营商带来经济利益。

（4）跨区域发展成为趋势

现阶段，我国商业物业运营管理行业呈现明显的区域性的特点。

集中表现为：

一、行业主要集中于上海、北京、深圳、广州等经济发达的地区；

二、基于区域限制，存量商业物业运营管理企业一般只在特定城市进行运营，尚未出现全国性的大型运营商；

三、存量商业物业运营管理行业准入的资金门槛较高，且对物业供应商的依赖较大，跨区域发展对企业资金、品牌认知度及运营模式的成熟度的要求较高，在运营商初创阶段，进行跨区域发展存在较多障碍。

我国存量商业物业运营管理行业目前仍处于初步发展阶段，发展空间较大。

现有运营商积极借鉴、引入外国成熟运营商的运营模式和经验，当拥有了成熟的运营模式以及稳定的物业供应来源时，就可以降低运营成本，提高物业出租率，提升增值服务质量，提高收入，为进行跨区域发展积累所需经验和资金。

根据城市化发展的规律，经济发达的一线城市的城市化发展必然带动周边的二三线城市发展，为存量物业运营管理行业创造发展空间。

存量物业运营管理商为了创造更多的利润，将会寻求跨区域发展更多的项目。

三、行业风险

1、宏观经济、行业政策波动风险

近两年我国国民经济增长速度放缓，宏观经济面临下行风险。

存量商业物业运营管理行业受宏观经济周期的影响较为明显。

宏观经济增速放缓影响中小微企业的发展速度，对于主要客户群是中小微企业的商业物业运营管理提供者来说，其经营将会受其影响。

国家政策对房地产开发等上游行业的产业政策调整将可能对存量商业物业运营管理行业未来的发展产生较大的影响。

2、电子商务对实体经济冲击的风险

电子商务的迅速发展，使得商业行为逐渐脱离店铺和实体，传统零售业受到了较大的冲击，导致商铺空置率提高，会给存量商业物业运营管理带来负面影响。

3、业务区域集中风险

存量商业物业运营管理行业具有明显的区域性特征，虽然行业整体具有跨区域发展的趋势，随着企业业务规模的发展，企业业务所覆盖的地理范围将继续扩张，但在一定时期内，企业的业务依然存在对原特定的市场区域的重大依赖。

倘若企业所在地区市场竞争环境发生重大不利变化，将对企业的经营业绩产生不利影响。

4、市场竞争风险

随着城市化进程的不断推进，房地产行业逐渐向存量物业倾斜，商业物业库存量增加，存量商业物业运营管理是未来房地产的主要重心，行业未来发展前景广阔。

存量商业物业在我国尚处于快速发展阶段，随着未来产量商业物业运营管理行业企业逐渐增多，特别是房地产开发商通过自有物业参与市场竞争，市场需求者可选择性提高，企业技术服务水平逐渐增强，将使得行业市场竞争加剧。

5、劳动力成本增加的风险

存量商业运营管理行业属于商务服务业，行业未来发展亦更加注重配套物业基础和增值服务，因此对劳动力需求较高。

随着我国人口增速放缓、老龄化趋势显现，劳动力供给结构已经从过剩向整体供给平衡乃至短缺转变，劳动力成本正在不断上升。

四、行业壁垒

存量商业物业运营管理行业是资金密集型行业，取得既有物业运营权、装修改造工作、品牌宣传与推广等需要大量的前期资金投入，而租金的收取则是一个循序渐进的长期过程。

因此，资金壁垒是进入存量商业物业运营管理行业的主要壁垒。

五、影响行业发展的因素

1、有利因素

目前，存量商业物业运营管理行业的市场份额仍有待挖掘。

一方面，我国房地产行业的发展已经达到了一定的规模，房地产开发速度减缓，并涌现大量未充分利用的存量物业。

随着城市化进程的继续推进，存量物业的运营管理市场将逐步取代房地产开发市场，成为一个潜力巨大的行业。

另一方面，基于较高的行业准入资金壁垒，现阶段，我国并未出现具有垄断地位的存量物业运营管理商，市场竞争缓和，属于行业的初步发展阶段，有利于企业的发展。

存量商业物业的增值服务价值未得到充分体现。

现阶段，存量商业物业运营管理行业收入来源仍集中于提供物业租赁所获得的租金差额收入，未能提供高质量配套增值服务，服务收费水平仍处于较低水平。

未来行业发展将注重加强增值服务，为存量物业运营管理商创造新的利润空间。

2、不利因素

存量商业物业运营管理行业受宏观经济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的发展速度，对于主要客户群是中小微企业的存量商业物业运营管理商来说，其经营将随之受影响。

随着信息技术的创新，消费者的观念和生活模式更新，互联网商贸对实体商贸业产生了较大影响。

对比实体商铺的销售方式，网上销售具有接触面大、涉及面广、无界限的产品展示空间，库存成本和展示成本低廉等特点；

故网上的产品价格相较于线下的产品价格较低，导致部分买家偏好网上购物，传统零售业受到了较大的冲击，导致商铺空置率提高，大型商业物业的运营管理商的业绩亦因此受到较大影响。

六、行业主要企业

1、广东海印集团股份有限公司

广东海印集团股份有限公司是在深圳主板上市的商业物业运营商。

海印股份主要侧重于商业地产的价值链下游，即作为商业物业运营商，负责物业的后期商业定位、招商管理及商业运营。

该公司商业运营的业态主要为主题商场、专业市场、购物中心和文娱综合体等。

海印股份实行轻资产化的商业物业运营模式，通过长期租赁或者购买有价值提升空间的商业物业，重新进行商业定位和工程改造之后，再租赁给经营者。

2、上海快易名商企业发展股份有限公司

上海快易名商企业发展股份有限公司是一家专门为中小企业提供服务式办公室租赁及配套增值服务的供应商。

该公司获取了向客户提供服务式办公室租赁的建筑经营权及提供服务的物业服务企业资质证书，通过其多年积累形成的专业团队对所获取的建筑进行设计开发，向客户提供系统化、多元化的办公服务。

3、武汉阳光谊通商业管理股份有限公司

武汉阳光谊通商业管理股份有限公司是一家集存量物业空间及环境的改造、租赁、商业运营及服务于一体的商办存量物业运营管理公司。

谊通股份对目标物业提供重新规划、空间改造以及全流程的商业运营服务，与客户长期共同分享运营对象不断提升的商业价值；

同时，为业主、房地产开发商和政府等提供咨询策划服务。