商丘市城乡规划管理技术规定上课讲义Word格式.docx

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第六条同宗建设用地内的建筑密度、容积率、绿地率等控制指标计算应以土地使用权证（不动产权证）载明的用地面积作为计算基数。

第七条居住用地和商业服务业设施用地功能混合布局时，城乡规划主管部门出具规划条件一般要约定混合布局的各类使用功能的计容积率建筑面积比例。

第八条建设用地红线图（位置坐标图）宜在1:

1000现状地形图上绘制，特殊情况可采用其他比例尺的地形图。

图上应根据需要绘制规划用地范围线、拆迁范围线、建筑控制线、道路红线、绿线、橙线、蓝线、黄线、紫线等，应用坐标标注。

规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后两位。

第九条建设项目规划用地界线的划定应考虑城乡规划要求、土地权属界限、建设项目批准文件、有关技术规范等因素综合确定，以现状实测地形图为依据。

第十条建设项目用地面积包括建设项目自身用地面积和相邻道路、河道、绿地、管线走廊等用地面积，各部分用地面积应在报批图纸中予以明确。

第三节用地性质和规划条件

第十一条建设用地性质应依据已批准的城市总体规划和控制性详细规划确定。

未编制控制性详细规划区域建设用地性质和适建范围，由市城乡规划主管部门根据城市总体规划、六线规划和拟建项目对周围环境的影响、区域基础设施条件及土地使用兼容性具体核定。

第十二条已批准的控制性详细规划是规划条件的法定依据。

控制性详细规划编制完成未报政府批准的，因涉及省、市重点项目、重要的基础设施和公共服务设施建设的，经市城乡规划主管部门研究，市联审联批会议批准的规划成果，可参考其规划成果，确定规划条件。

控规确定的单一用地性质的地块面积较大，而宗地分块出让时，出具规划条件应注明需配建的公共服务设施。

出具的规划条件过期，但原规划条件确定的地块建设项目方案已经相关业务会议审议通过或安置房已开工建设的，原规划条件延期使用，不再出具新的规划条件。

土地部门征求规划条件，拟出让地块未按照规划确定的路网进行供地（道路至红线、河道至蓝线或绿线）时，出具规划条件应按照确定的规划路网进行供地。

出具规划条件，应按照控制性详细规划确定的建筑退线要求执行，在修建性详细规划和建筑设计方案审核过程中依据规定增加退线。

第十三条城市建成区内不符合规划要求的工业、仓储和综合批发市场用地，应按规划进行调整，搬迁后的用地应根据规划要求统一开发建设，应优先安排水、电、气、暖等市政基础设施和中小学、医疗卫生等公共服务设施。

严格限制教育、医疗、公用设施、绿地广场、道路与交通设施等用地改变用地性质。

医院、学校周边的可利用建设用地，应优先保证医院、学校扩建使用。

第十四条在编制控制性详细规划时，原则上商业用地兼容居住比例不宜超过30%，居住用地兼容商业比例不宜超过15%，2公顷以下居住用地不应兼容商业。

居住用地容积率不应大于3.0，棚户区改造项目居住用地容积率不应大于3.5。

第十五条地块开发应按规划道路红线围合的街坊进行整体规划建设。

对不能成街坊整体开发的用地，原则上在同一街坊内整合周边可开发用地，统一开发建设。

住宅项目建设地块面积不得小于2公顷，商业、行政办公等项目建设地块面积不得小于0.7公顷，工业、仓储项目建设地块面积不得小于0.33公顷。

地块面积小于0.33公顷或地块宽度（进深）小于30米的畸形、零星建设用地不得单独开发建设，原则上用于公共绿地、公益性公共设施和市政设施建设。

第四节建设项目选址

第十六条建设项目规划选址应统筹考虑：

（一）建设项目要与城乡规划布局相衔接与协调；

（二）建设项目要与城市交通、通讯、国土、能源、市政、防灾等规划相衔接与协调；

（三）建设项目配套设施要与城市公用及公共设施规划相衔接与协调；

（四）建设项目要与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划相衔接与协调，可能对周边环境造成污染的，要对项目进行环境影响评估；

（五）建设项目的选址位置、用地范围、用地规模等要符合城市规划和国家标准、规范。

第十七条城乡规划确定的建设用地范围以外不得进行建设项目的选址。

因安全、保密、环保、卫生、交通、气象、人防等原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可依据有关专项规划实施规划许可。

第十八条根据集约节约利用土地、功能配套等需要，城乡基础设施和公共服务设施经科学论证后，可以结合规划道路、河道、绿地等用地进行合理安排。

第五节控制性详细规划编制与修改

第十九条控制性详细规划编制与修改应符合《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施<

中华人民共和国城乡规划法>

办法》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规要求。

其中棚户区改造项目控制性详细规划修编还应满足《商丘市城乡规划局关于印发推进旧城城中村棚户区改造的意见通知》（商规〔2013 

〕80号）文件要求。

第二十条城市净空保护　　

凡在机场净空保护范围内，新建或改建建（构）筑物的高度必须符合机场净空保护区域相关保护管理要求。

文物保护单位、发射塔、气象站、雷达站、微波通道等对周围环境有特殊要求的设施，其附近规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合限高要求或其他有关规定。

第二十一条市政公用设施用地控制　　

（一）变电站项目用地的技术经济指标及用地规模　　

规模总体布局形式用地面积（m2）容积率参考设计方案（国网通用设计方案）　　

110千伏全户内2700～35001.0～1.5110-A2-1　　

半户内2400～27000.5～1.0110-A3-1　　

全户外3200～3700≤0.2110-C-3　　

220千伏全户内4800～50401.0～1.5220-A2-1　　

半户内6500～78000.36～0.5220-A1-2　　

全户外9200～25200≤1.0220-A1-1220-C-4

500千伏变电站项目均为户外布置，用地面积为30000～60000㎡，容积率小于1.5，建筑密度小于50%，建筑高度小于30m。

（二）油气合建站项目用地的技术经济指标：

用地面积2000～4700㎡，容积率0.2～0.5，建筑密度20%～45%，绿地率不小于25%。

（三）加油站项目用地的技术经济指标：

容积率0.4～0.6，建筑密度小于30%，绿地率不小于25%。

（四）消防站规划布局及用地规模：

城市必须设立一级普通消防站,普通消防站的辖区面积不宜大于7km2，设在近郊区的普通消防站辖区面积不应大于15km2。

消防站建设用地面积：

一级普通消防站3900－5600m2，二级普通消防站2300－3800m2　　

第二十二条公共服务设施配建　　

在控制性详细规划中，对公共服务设施配建的要求：

【公共服务设施分类】公共服务设施分为教育设施、医疗卫生、文化设施、体育设施、养老设施、社区服务、商业金融、市政公用和行政管理共9类。

【公共服务设施分级】公共服务设施按市级、区级、居住区、居住小区和居住组团五级配置。

【市级公共服务设施】市级公共服务设施应根据城市总体规划的要求，与城市功能定位相适应，在符合相关标准的条件下，合理布置，统筹安排。

【区级公共服务设施】区级公共服务设施和相关配建标准应按规定执行。

除医院和市政设施外，功能、服务范围相近的公共服务设施宜相对集中设置，形成区级市民活动中心。

【养老设施】必须按人均用地不少于0.1平方米标准，分区分级规划设置社区养老服务设施。

【社区运动场地】达到20万人的居住社区，应集中建设一处室外运动场，用地面积不得小于2.5公顷，应包括：

标准400m跑道、标准足球场1处，篮球场、羽毛球场、网球场和乒乓球场各5～10处，也可酌情配建其他专项体育场地。

【片区公园】在新区建设中，每10km2应规划设置一处片区市民公园，用地面积不得小于10公顷。

【便民超市】服务半径不宜大于1000米。

【农贸市场】服务半径不宜大于1000米，占地1500-2000平方米。

【教育设施】小学服务半径不宜大于500米，中学服务半径不宜大于1000米。

【医疗设施】社区医院、卫生服务站满足十分钟生活圈。

【环卫设施】服务半径主要繁华街道300-500米，一般街道750-1000米，居民区300-500米。

第二十三条有下列情形之一的，组织编制机关可以对控制性详细规划进行修改：

（一）因总体规划发生变化，对城镇布局和功能产生重大影响的；

（二）因城乡规划修改造成地块开发条件发生变化的；

（三）基础设施或者公共服务设施难以满足城市发展需要，且不具备更新条件的；

（四）因实施涉及公共利益的国家、省、市重大建设工程或其他重点工程建设需要修改的；

（五）经组织编制机关组织论证，认为确需修改的。

第二十四条修改控制性详细规划，组织编制机关应按照下列程序进行：

（一）对控规修改的必要性和可行性进行专题论证；

（二）应当采用多种形式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应组织听证；

（三）提出修改建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关审查同意后方可组织编制修改方案；

（四）修改后的控制性详细规划应按法定程序审查报批，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

第二十五条工业、仓储用地内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

行政办公和生活服务设施等占地面积不得超过工业项目总用地面积的5%。

行政办公及生活服务设施用地所占比重，采用行政办公及生活服务设施建筑面积占总平面图上设计的计容建筑面积的比重计算。

第六节开发强度

第二十六条建设项目开发应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，满足交通、安全、消防、人防、环卫及其他相关配套等方面的要求。

第二十七条控制性详细规划未明确规划控制指标的中小学用地（A33）、体育用地（A4）、医疗卫生用地（A5）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）等公益性设施用地，在符合专项规划和相关专业设计规范的前提下，其相关规划指标可根据项目实际需要确定。

第二十八条容积率指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。

地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积之和，地下建筑面积除土地出让合同另有规定外，不纳入容积率计算。

建设用地面积以国有土地使用证（不动产权证）上土地使用面积为准。

第二十九条住宅建筑当层高大于3.3米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算。

当住宅建筑层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。

跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计算容积率。

第三十条办公建筑当层高大于等于4.9米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算。

当办公建筑层高大于等于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。

当办公建筑层高大于等于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的3倍计算。

第三十一条大型商业建筑层高不应大于5.9米，除大型商业建筑外，其他商业建筑当层高大于等于4.9米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算，层高大于等于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的2倍计算。

当层高大于等于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层建筑面积的3倍计算。

商业建筑结构转换层除外。

电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高，可以根据功能要求适当提高。

工业厂房建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

第三十二条立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；

无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。

无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。

结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；

结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

非机动车车棚不计入容积率与建筑密度。

第三十三条计算有阳台的建筑容积率指标时，结构内阳台计算全面积，结构外阳台计算半面积。

但结构外阳台当出挑尺寸大于1.8米、水平投影面积大于6平方米者，其多出部分按全面积计算。

第三十四条飘窗突出外墙的距离不得大于0.6米。

第三十五条除建筑入口雨棚外，建筑附属构件（如空调板、构造板、花池等）的进深不应大于0.7米。

第三十六条地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上（含1.5米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算，其建筑面积计入容积率，且出入口及坡道计入容积率；

地下空间的顶板面高出室外地面小于1.5米时，其建筑面积和坡道不计入容积率。

设置下沉式庭院的建筑，与下沉式庭院相对应的地下建筑计入地上容积率。

如果室外地坪标高不一致时，以周边最近城市道路标高为准加上0.6米作为室外地面标高。

第三十七条建设项目设计方案的建筑面积或容积率计算出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，以专家论证结论作为项目审批的参考依据。

第七节绿地

第三十八条绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地面积的比例。

各类新建建设项目绿地率应符合下列规定：

（一）居住项目绿地率不应低于30%。

（二）单位庭院绿地不应低于30%；

其中教育科研、医疗卫生、休疗养所、机关团体、公共文化设施等单位不应低于35%。

（三）商业商务、交通枢纽等建设项目绿地率不应低于20%。

（四）工业项目绿地率不得超过20%。

前款

（一）

（二）（三）项所列建设工程属于旧区改建项目的，其绿地率指标可适当降低，但降低幅度不得超过5个百分点。

第三十九条居住区的绿地应结合场地进行雨水收排规划设计，可因地制宜地采用兼有调蓄、净化、转输功能的绿化方式。

新建居住区要采取海绵城市的“渗、滞、蓄、净、用、排”等建设理念进行低影响开发建设设计，对区内雨水的收集利用与排放进行统筹规划设计。

第四十条小游园、小广场及小区道路要采取透水材料和利于雨水渗透的施工工艺进行铺设，减少建设行为对雨水自然循环系统的损害。

同时，小游园、小广场及小区道路等的路面设计和标高要略高于周边自然绿地地面的标高，以增加雨水的“渗、滞、蓄、净、用、排”。

第四十一条居住项目规划用地面积大于5公顷时，沿城市道路配建不少于2％规划用地面积的对外开放集中公共绿地。

其中设置为块状集中公共绿地的，沿街面宽度不小于20米，设置为带状集中公共绿地的，宽度不小于8米，集中设置绿地面积不少于400平方米。

第四十二条在项目建设与报批中，红线宽度均在30米以上道路交叉口各角都应设置不小于400平方米的公共绿地，长宽比例不得大于2，绿化占地比例不得小于70%，不得设置地面停车设施。

第四十三条绿化覆土厚度达到0.6米，方便居民出入的建筑屋顶绿化，经城乡规划主管部门同意，建筑层数少于12层（含12层）、高度低于40米（含40米），可将建筑屋面地栽绿地面积（每块不得小于100平方米）折算成绿地面积，其折算公式为：

F=M×

N，公式中F—绿地面积，M—建筑屋面地栽绿地面积，N—折算系数（见表一）。

大型公共建筑屋顶承重和防水设计应满足屋顶绿化的建设需求。

屋顶绿化折算系数表表一　　

屋面标高与基地面的高差H（m）　　　　

折算系数（N）　　　　

H≤5　　　　

0.8　　　　

5<

H≤12　　　　

0.6　　　　

12<

H≤24　　　　

0.4　　　　

24<

H≤40　　　　

0.2　　　　

H>

40　　　　

0　　　　

第四十四条作为绿化景观组成部分的小品、亭台、小型健身设施、硬化广场等硬质景观，可一并计入绿地面积，但不宜超过绿地面积的30%。

居住区、居住小区、居住组团内配套室外体育活动场地中要有不少于三分之一用地在标准的建筑日照阴影范围线之外，可按其面积的50%计入绿地面积。

规划用地范围内、城市道路红线外的绿化带可参与项目绿地平衡。

第四十五条室外停车场以植草砖等形式进行绿化设置时，其停车面积的50%可计入绿化面积，沿街不应设置植草砖。

第八节地下空间

第四十六条市（区）级公共活动中心、交通枢纽、轨道站点周边地区、市（区）级商业及商务中心的地下空间鼓励统一规划、整体连通，统筹布局功能和组织交通。

鼓励通过“规划统筹、联建统筹、协议统筹”等方式，统一规划、集中联建、互连互通城市连片开发区域的地下空间。

涉及地下连通工程的，先建单位应当按照规划条件要求预留地下连通工程的接口，后建单位应当负责履行后续地下工程连通义务。

第四十七条单建地下空间工程的规划条件中应明确有关要求：

开发利用功能、用地范围、允许使用的最大范围、水平投影坐标、竖向利用深度区间、公共通道、出入口位置、人防要求、配套要求及连通义务等。

如有必要，宜明确地下开发利用必须达到的建筑面积。

特殊地段接建地下空间工程规划条件可参照单建地下空间要求。

第四十八条地下空间开发用于商业、办公、娱乐等经营性用途的，应在建设用地规划条件中载明。

用地规划条件未明确地下空间可用于经营性用途的不得设置经营性功能。

已建成的地下空间未经规划许可不得改变规划功能，严禁停车用途的地下空间变更为经营性用途。

第四十九条地下人行通道宜连接附近主要交通站点，纳入整体交通系统。

地下人行公共通道的宽度不宜小于6米，并采用简明的形式，方便通行。

第九节竖向设计原则及要求

第五十条在项目场地设计中，场地设计标高与建筑±

0.00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城乡规划以及周边排水情况综合确定。

第五十一条场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：

（一）现状场地相对平整，地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的，或现状地形标高高于相邻地块或道路中心标高在0.6米以内的，场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中心标高0.6米。

（二）现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6米以上的，设计时不宜整体抬高现状标高，场地周边与相邻地块临界处的设计标高应综合考虑排水、采光等因素，兼顾相邻关系；

场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度的，可结合具体情况确定。

（三）场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改变。

（四）特殊地形，可组织专家对其进行论证，以专家论证结果作为规划审查的参考依据。

（五）建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。

必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。

第五十二条建筑±

0.00标高的规定：

（一）建筑室内地坪±

0.00标高应为建筑地上首层的室内地坪位置。

（二）建筑±

0.00标高与室外的标高差，无地下、半地下室的宜控制在0.3米以内；

有地下、半地下室的宜控制在1.5米以内。

第三章建筑管理

第一节建筑规划设计

第五十三条建设工程的规划设计应由具备相应资质的设计单位承担。

建设工程的规划设计系指总平面规划设计和建筑单体设计。

建设工程设计方案经研究审核同意后，申报单位可进行建筑及施工图设计。

第五十四条建设工程项目（工业、办公除外）设计方案报批时，申报单位要报送两个以上具有不同布局、风格、色彩、形体的规划设计方案进行比选。

主干道两侧、城市重点地区（规划部门确定）和总建筑面积10万平方米以上的公共项目、住宅项目及建筑面积2万平方米以上的重要公共建筑及单体建筑，应委托两个以上具有甲级资质的设计单位进行方案设计、比选。

建设工程设计方案应达到国家规定的设计深度。

第五十五条沿城市道路、重要城市节点及重要的标志性建筑应有亮化设计方案，建筑亮化作为项目规划核实的内容。

第五十六条为集约节约用地，同一权属、用地性质相同的毗邻地块，若规划指标相同，可视为同一地块进行总体布局；

若规划指标不相同，在有利于创造优良城市环境、整合土地资源的前提下，可对容积率、建筑密度、兼容比例、绿地率等指标在总体布局下综合平衡，基础设施和公共服务设施统筹考虑。

建筑规模兼容比例按总平面图上设计的计容建筑面积计算。

第二节建筑间距

第五十七条建筑的间距除符合消防、安全、通风、卫生、环保、日照、工程管线和建筑保护等要求外，应符合本章的规定。