破产案件中抵押权的实现与租金.docx

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破产案件中抵押权的实现与租金

●普通程序审理案件和执行程序中抵押权的实现与租赁权之间关系的法律及司法解释汇总

序号

法规名称

内容

1

《合同法》（1999.10.1）

第212条：

“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”

2

第229条：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”

3

《物权法》（2007.10.1）

第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”

4

《担保法》（1995.10.1）

第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”

5

《担保法司法解释》（2000.12.13）

第65条：

“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

”

第66条：

“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

”

6

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015.5.5）

第31条：

“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”

7

《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005.1.1）

第31条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

”

8

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005.1.1）

第26条第一款：

“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

”

9

最高院就查封物上租赁关系的处理问题对山东高院的答复要点（2009.12.22）

“根据《查封规定》第26条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。

第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。

”

10

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.9.1）

第20规定：

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”

结论：

1、先租赁后抵押：

租赁权不受抵押权行使的影响；

2、先抵押后租赁：

租赁权不得对抗抵押权的行使；但如果在法院查封之前已经移交租赁使用的，可以申请避免法院查封，而且如果租赁权影响租赁物产权变更的需要先行处理才能进行拍卖，处理方式：

由抵押权人主张侵权之诉，行使消除影响的权利，由法院判决承租人停止租赁物的使用。

3、因此，针对房贷公司“抵押、租赁合同同时签订”的业务模式而言，租赁合同签订的意义在于：

银行主张行使抵押权时，通过生效的租赁合同可以在一定时间内拖延法院查封、拍卖、变卖，延迟银行的优先受偿权，但最终不影响银行作为第一顺位抵押权人的优先受偿权。

●“买卖不破租赁”在破产清算中的适用

来源:

2018年05月29日《江苏法制报》作者:

唐凯

在破产案件审理过程中，往往发现破产企业在法院宣告破产前将自有的房屋对外出租用以增加企业收益，且与承租人之间签订的租赁合同期限较长，延续至破产宣告之后。

承租人在申报债权过程中，往往以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同，避免承担装修费用等损失。

那么在破产清算过程中是否适用“买卖不破租赁”呢？

所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。

我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定：

即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。

租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到《企业破产法》的调整，并根据《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

《企业破产法》第二百一十二条第一款规定：

变价出售破产财产应当通过拍卖进行。

破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎，如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话，将会使破产财产的价值大幅度的贬损，或是拍卖价格过低、或是无人竞拍，严重损害债权人的利益，严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。

同时，如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用，认可租赁合同继续履行的话，会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利，破坏了企业破产的法定清偿顺位。

故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。

其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款：

人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。

破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担，保持破产财产的价值稳定。

那么，对于承租人来说，其权益如何得到保障呢？

方式有二：

1、破产管理人通知承租人解除合同后，承租人可积极向管理人申报债权，根据破产财产的分配情况获得合适的清偿。

2、破产财产拍卖时，承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍，从而避免装修等实际损失。

●在破产清算中能否适应买卖不破租赁？

来源：

110法律咨询网发布日期：

2016-08-13作者：

孙心远律师

破产财产是指宣告时机破产程序终结前，破产人所有的供破产清偿的全部财产，其着眼是财产的构成和来源。

通常，这一概念都明确规定在法律中。

鉴于破产主要是指债务人不能清偿到期债务时，对齐财产清算分配的一种特殊程序，各国法律规定的破产财产实体概念并不相同，按照破产法的规定，债务人宣告破产后，债务人财产才称为破产财产，原则上债务人财产时破产财产的基础，其外延要大于破产财产。

在破产程序中应当限制适用买卖不破租赁。

因为，如果适用了该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现由于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业所欠税款，而且优于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全或全额清偿，有悖于企业破产法的基本制度和分配原则，违法了公平公正的民法基本原则。

买卖不破租赁的适用，以租赁物发生所有权变动时租赁合同尚未届满为条件。

企业破产程序是由企业破产法这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。

而破产程序的优点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。

因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。

但是，由于租赁合同的履行并不涉及到标的物的处分，租赁物仍然属于破产企业所有。

若继续履行租赁合同，承租人支付的租金将有利于增加破企业的偿债能力；若终止履行租赁合同，破产人除失去租金收益外，还可能会给承租人带来损害而增加破产债权数额。

因此，企业破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间。

但最长只能到破产财产变现前。

当破产清算程序结束后进入拍卖程序，若继续适用买卖不破租赁，将使破产财产成为有负担的标的物，从而影响变现后的价值。

●最高院：

抵押物的租金属优先受偿范围可以执行——执行解析2401

来源：

微信公众号在法言法作者：

姜勇

发表日期：

3月2日

案例来源：

最高人民法院案例：

天津隆侨商贸有限公司、国联信托股份有限公司与深圳市中技实业（集团）有限公司、成清波金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书（2015）执复字第23号

笔者观点：

1、被执行人仅承担抵押责任的，不应执行其他财产。

2、抵押物的租金属于的法定孳息，根据抵押合同约定，可以执行。

案情：

1、江苏高院作出（2012）苏商初字第0003号民事判决：

一、中技公司于本判决生效之日起10日内向国联公司归还贷款本金7亿元、截至2011年12月31日拖欠的未结利息款3256719.67元并支付逾期罚息；二、如中技公司不能偿还上述第一项债务时，国联公司有权以隆侨公司用于抵押担保的房产折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、成清波对中技公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回国联公司的其他诉讼请求。

2、因中技公司、隆侨公司、成清波未按生效法律文书确定的内容和期限履行法定义务，国联公司于2013年12月26日向江苏高院申请执行。

该院以（2014）苏执字第0001号立案执行。

3、2014年1月14日，江苏高院作出（2014）苏执字第0001号执行裁定：

冻结、扣划被执行人中技公司、隆侨公司、成清波的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产。

同日，该院依据国联公司的申请，向天津远东百货有限公司发出（2014）苏执字第0001号协助执行通知书，要求该公司自2014年1月18日起按期将“2005年11月30日房屋租赁合同”项下的房屋租金汇付至该院执行专户。

天津远东百货有限公司及隆侨公司破产管理人自2014年4月4日始共向江苏高院汇付租金17782606.06元。

4、隆侨公司提出异议，主要理由如下：

依据生效判决，隆侨公司的法律地位是为本案债务提供抵押的第三人，而非连带责任保证人，仅就抵押物本身对本案债务承担责任。

5、江苏高院认为，该院对隆侨公司应收租金的执行是否有法律依据。

该院（2014）苏执字第0001号执行裁定冻结、扣划隆侨公司的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产，超过了本案执行依据隆侨公司应当承担的清偿责任的范围，与执行依据不符。

对该执行裁定内容应依法予以更正。

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定和国联公司与隆侨公司签订的抵押合同约定：

借款期满后，抵押物被人民法院依法查封或扣押的，自查封或扣押之日起国联公司有权收取隆侨公司就抵押物可以收取的法定孳息。

本案涉案房屋（抵押物）自2012年4月18日即被法院查封，房屋租金属于本案抵押物的法定孳息，且该院要求房屋承租人向法院汇付的租金均是2014年1月18日发出协助执行通知书之后承租人尚未支付的租金，故该院对异议人隆侨公司应收租金执行符合法律规定。

综上，该院作出（2015）苏执异字第00003号执行裁定：

变更“一、冻结、扣划被执行人深圳市中技实业（集团）有限公司、成清波的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产；二、隆侨公司以用于抵押担保的房产及上述房产的法定孳息清偿本案债务”。

二、驳回隆侨公司的其他执行异议请求。

6、隆侨公司向最高院申请复议。

裁判：

最高院认为，本案的焦点问题是：

对隆侨公司应收租金的执行是否有法律依据。

关于隆侨公司承担抵押责任的方式及范围。

首先，根据本案异议阶段查明的事实，国联公司与隆侨公司于2011年7月19日签订的抵押合同第13条第4款明确约定了借