房地产开发Word文档下载推荐.docx
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。
而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。
第三节房地产开发的原则
房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。
依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：
依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。
我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
房地产开发必须严格执行城市规划的原则。
城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。
科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。
社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。
环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。
以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。
这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
即综合开发原则。
综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。
综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；
有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。
国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。
第四节房地产开发的条件
开发主体合法进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。
如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。
依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。
用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。
《城市房地产管理法》第27条规定：
“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
”
在规定的期限内动工开发房地产以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第五节房地产开发的主要程序
投资决策分析投资决策分析类似可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。
投资决策分忻主要包括市场分析和财务估价两部分。
这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。
目前.人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分忻却没有足够的重视。
应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。
前期工作当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备印实施前期—父作。
它包括研究地块的持性与范围；
分析将要购买的地块用途及获益能力大小；
获取土地使用权；
征地、拆迁、安置、补偿；
规划设计及建设方案的确定；
与规划管理部门协商，获得规划许可；
施工现场的“七通一平”；
安排短期或长期信贷;
寻找预租（售）顾客；
初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。
上述工作完成后。
对项目可以再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化。
建设阶段建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。
尤其对许多小项目面言，一旦签署了承包合同.就几乎不再有变动的机会了。
这就再次说明了前两个阶段工作的重要件。
为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察施工现场，以了解整个建设过程的全貌。
租售阶段在很多情况下，开发商为厂分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找客户。
对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度因开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。
虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要组成部分。
第六节房屋建筑工程施工总承包三级资质
事项名称
房屋建筑工程施工总承包三级资质
事项类型
■行政许可事项
□非行政许可事项□服务事项
事项属性
□即办件■承诺件□上报件□其它
受理单位
石家庄市建设局
办理地点
大厅窗口
许可依据
1、《中华人民共和国建筑法》
2、《建筑业企业资质管理规定》
3、《建筑业企业资质等级标准》
4、《建筑业企业资质管理实施办法》
5、关于转发建设部《关于印发〈建筑业企业资质管理规定实施意见〉的通知》的通知；
许可条件
1、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；
技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；
财务负责人具有初级以上会计职称，企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人；
工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。
2、企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万元以上。
3、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。
申请材料
自2010年2月21日起，实行市政府服务中心网上申报；
网上申报后，办事单位持下列资料到市行政服务中心建设局窗口进行资料核查。
企业申请时，经办人须持企业法定代表人委托书。
（一）建筑业企业资质申请表一式四份及相应的电子文档；
（二）企业法人营业执照复印件；
（提供原件）
（三）企业章程；
（四）企业负责人和技术、财务负责人的职称证书、任职文件、身份证明及相关资质标准要求提供的材料；
（提供原件，身份证明除外）
（五）建筑业企业资质标准要求的专业技术人员的职称证书、身份证明及养老保险凭证（提供职称证书原件及最近三个月中任一月的养老保险交费明细和上缴养老保险税票件原件）；
（六）部分资质标准要求企业必须具备的特殊专业技术人员职称证书、身份证明及养老保险凭证；
（提供原件、身份证明除外）
（七）建筑业企业资质标准要求的企业设备、厂房的相应证明（提供设备发票原件）
（八）建筑业企业安全生产管理制度；
（九）资质标准要求的其他有关材料（提供验资报告原件）。
许可程序
申请——受理——承办、现场（业务处室监管）——审查——批准——办结
第七节土石方工程专业承包三级资质
土石方工程专业承包三级资质
依据
条件
技术负责人具有5年以上从事土石方施工技术管理工作经历并具有相关专业中级以上职称；
财务负责人具有初级以上会计职称。
企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于20人，其中工程技术人员不少于15人；
工程技术人员具有中级以上职称的不少于5人。
2、企业注册资本金300万元以上，企业净资产400万元以上。
3、企业具有挖、铲、推、运等机械设备，总机械装备功率2000千瓦以上。
申请材料目录
（五）建筑业企业资质标准要求的专业技术人员的职称证书、身份证明及养老保险凭证（提供职称证书原件及最近三个月中任一月的养老保险交费明细和上缴养老保险税票原件）；
（七）建筑业企业资质标准要求的设备、厂房的相应证明（提供设备发票原件）
程序
1、申请人持申请书和申报资料到局建管处办理资质申报；
2、建管处在申请人补正完毕资料后，出具受理通知书；
3、在承诺办结时限结束日，申请人持身份证件、法人委托人持委托书及受理通知书到建管处领取许可结果。
第八节房地产营销策划
基本概述
营销策划主要包括了三部分服务内容：
市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。
市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议
市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：
市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼
项目案名建议
销售策略：
开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略：
广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略：
媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：
媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
项目销售策划（项目销售阶段）
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
演进历史
概述
世界房地产营销观念演进历史
我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，当然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。
生产观念阶段
此阶段的房地产商认为人们普遍喜欢低廉的房产，于是他们找到密集的居住区或者商业地带，并尽最大可能把房子建的简单实用，以节省成本。
因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。
产品观念阶段
此时房产商开始认为顾客的需求并非局限于价格上，还有高质量，好性能和多样化的特色，于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。
但是这个阶段忽视了消费者的实际需求，片面的追求建筑产品的品质，结果造成部分资源的浪费。
推销观念阶段
此阶段房产商大多认为顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足，单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望。
因此导致开发商在开发项目的时候没有详细周全的项目前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。
市场营销观念阶段
与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
在实践中，以营销观念为导向的开发项目，也确实取得了不同凡响的成绩。
发展阶段
世界房地产营销策划分3个阶段。
单项策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。
诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。
房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。
综合策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。
“策划基本理论”的内容主要包括：
策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。
复合策划阶段
这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。
所谓“泛地产”，就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。
“泛地产”思想是对“概念地产”思想的进一步发展，对此阶段的房地产策划影响很大。
主要种类
房地产投资营销
房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。
房地产定位营销
营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。
细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的。
开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商。
只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品住宅。
房地产规划设计营销
房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
“以人为本”是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最基本的条件。
从项目的人文历史、地理地貌入手，进行总体规划布局和建筑风格定位，进行园林设计，进行配套设计，外观色彩、外立面设计。
房地产形象营销
通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。
形象设计包括：
周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。
通过以上的形象设计及包装，通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
房地产建筑质量
房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进行全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件。
入世误区
入世后，随着外资房地产企业的涌入，房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。
房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。
不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区：
过分夸大营销策划的作用
近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩，一部分营销策划者又在其中制造了一股策划崇拜风。
策划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。
事实上，目前不少策划人所做的策划方案还远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；
另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。
事实上，房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产，而不是全部无形资产，更不是全部资产。
营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜心开拓，认为策划能包治营销百病，这不能不说是一个认识误区。
忽视营销策划的作用
目前许多营销策划方案表面花花绿绿，实则空洞无物，中看不中用。
不少开发商也大有上当受骗之感，认为“策划无用”。
事实上，房地产营销策划根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。
高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。
“市场如战场，策划如指挥”，高层面的市场竞争已成为策划智谋的较量，谁稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。
我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。
营销策划的“经验论”
不少房地产策划人员往往坚持把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。
他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。
事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生南辕北辙的效果。
另一方面，“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。
技巧决定论
现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法、促销花样的翻陈出新。
他们把营销策划等同于出点子、找技巧、搞促销，认为技巧新就能取得推广成功，这实际是把一门相当严谨、专业的应用型科学变得十分低级化、庸俗化。
而在这种思路指导下所设计与提供的方案，对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。
事实上，随着市场秩序的不断完善，以及“寻租”平台与区域级差的削减，平均利润率规律的作用已在房地产业界初见端倪。
由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程，贯穿于房地产经营的始终，并不是几个点子、几组技巧就能涵盖。
楼盘品牌的创立，也不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现，这些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。
只讲炒作不讲实际
现在不少营销策划人言必称造势，作方案时时刻刻想到制造轰动效应，以求媒介的大力宣传及消费者的关注。
不少开发商也满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，大肆进行新闻
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