江都舜天路项目建议书100915Word格式文档下载.docx
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一、本项目成功要素
基于对长三角地区和项目所在地市场的理解，结合舜天路项目的实际情况，我们认为本项目成功的关键性因素如下：
二、研究目标
作为我们对工作内容初步的看法，我们确定主要目标如下：
⏹基于整体及区域市场研究的基础上，确定发展程序以获得最优组合；
在客户研究的基础上，分析地块所有开发项目的中短期需求，以确定优先开发项目；
⏹基于测试性财务分析的基础上，为本项目可行性提供建议，使其获得最大收益，并对确定的产品模式进行调整。
三、研究方法
一般来说，使新兴地区项目开发价值最大化的关键在于土地用途，这些用途源自于地块所处的位置所赋予地块附加的利用方式和价值，高质量的发展起点代表了一个在已规划的环境内进行项目发展的可贵机遇。
鉴于这是一个同时包含宏观环境综述和指标量化研究，市场需求评价以及区域性分析内容的市场研究报告，我们将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探索最真实的市场，对历史和现实进行客观的分析与研究，并给出具有前瞻性的市场发展前景预测。
主要的途径和方法包括：
⏹开发商访谈：
充分了解贵公司对项目的期望和目标，以及相应的财政实力；
并在整个研究过程中与开发商保持充分沟通，随时跟进开发商的计划和目标；
⏹政府相关部门访谈：
了解政府相关部门对该项目的目标和看法，以及政府部门对项目周边区域的整体规划，政府有关方面政策与计划的分析和评价；
⏹目标客户问卷调研：
了解本项目潜在目标客户群的需求因素和关注点；
⏹竞争性分析：
市场在售和未来竞争性项目的共性和差异性分析，为项目寻找发展突破点；
⏹宏观经济指标、市场供应和需求等。
四、工作步骤
五、服务内容
5.1项目SWOT分析（了解该地块的物理特性以及对项目开发的影响）
⏹就本地块的地理位置诸如周边用途、区域形象、配套设施和发展前景进行研究；
⏹就本地块自身的特性诸如面积、形状、地形、与相邻建筑物的可比性和景观等进行研究；
⏹就本地块的开发限制诸如物业类型、覆盖率、容积率等进行研究；
⏹就本项目的进出口、交通状况、未来交通发展和到达城市核心区域等进行评价；
⏹地块SWOT分析，我们将对地块的优势与劣势进行分析，并提出建议以扬长避短，同时我们会对地块的限制及机遇作出结论。
5.2宏观经济研究（经济和人口发展是房地产需求的最终驱动力）
我们将在本部分对项目所在地的经济发展和人口统计状况进行分析。
我们将特别关注上述因素对区域房地产需求的影响，研究内容包括：
⏹国内生产总值及构成
⏹人均可支配收入
⏹零售消售额
⏹人均消费和消费模式
⏹其他相关指标
⏹上述指标的发展趋势
⏹经济人口现状和发展趋势将为未来需求奠定基础
同时，在贵方进行相关会议安排的帮助下，我们将访问项目所在地的建设相关部门，以便了解他们对本项目发展的计划和愿望：
5.3市场竞争性研究
根据项目的实际情况，项目所在地规模较大的高品质楼盘是重点研究对象。
5.3.1市场供应分析（从历史的供应理解未来供应的趋势）
供应量将对市场的消化速度和销售价格产生直接而深刻的影响。
在本部分中我们将对项目所在地的住宅市场和商业市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前及未来一段时间的市场供应有一个全面而深入的认识。
⏹市场整体供应水平概述；
⏹历史和现实的供应量分析，包括分区供应分析；
⏹建筑特征、综合素质、开发商实力和物业管理水准；
⏹相关的指标分析，包括代表性楼盘的消化率、销售周期和售价及其现状；
我们还将对引起指标变动的因素进行讨论。
5.3.2市场需求分析（理解目标客户类型和需求规模，以便获得对市场需求状况的客观认识）
统计过往几年市场消化量将对市场的整体趋势，如销售周期、销售价格等产生重要影响。
并由此对未来年份的总体需求水平最出合理的预测。
⏹户型和面积段的主力需求；
⏹投资性需求
⏹关注点；
⏹商业需求；
⏹价格接受度；
⏹地段评估；
⏹区域发展价值。
5.3.3相关市场指标分析（判断项目的未来市场盈利空间）
项目的销售价格和销售周期不仅取决于其本身所具有的各种优势，同时还受制于市场的整体走势。
对市场的销售价格和消化速度进行预测，将对项目的合理定位产生积极的影响。
5.3.4未来市场预测（对未来市场的发展趋势作出可依据的推断）
通过对未来市场的供应与需求情况的分析，我们将对项目所在地市场未来的供应量以及主要项目、售价和合理销售周期等市场指标的大致前景作出相应的预测与分析。
鉴于市场存在的不确定性因素，我们将采用定量结合定性调整的方法探索供应水平和需求制成之间的平衡点，在预测供应的水平上判断需求增长的空间，在净吸纳水平和存量压力的方面推断市场的售价水平，以助于发展商对于市场前景及发展趋势的整体把握。
⏹未来市场供应量的主要分布区域
⏹市场的未来供应量预测
⏹相关的市场指标预测
5.3.5可比及竞争性项目分析（为本项目的建设提供可鉴经验，从而有效规避可见的市场风险）
选取市场中若干代表性成功及口碑较差的项目进行详尽的个案分析，可以明确具有竞争力的项目在市场中的优势和弱势，了解其在市场推广中的机会和威胁，从而对市场的需求作出正确的判别。
我们将对已经获得市场首肯的项目和未来几年内可具有竞争力的项目情况进行概要评述，分析其在市场上的优势或不足之处，作为投资者进行开发时的参考。
⏹项目的市场定位分析；
⏹项目发展特点分析，包括规划布局和建筑设计特点如园林景观、功能分布、平面布局、配套设施的供应与质量等；
⏹项目市场表现分析，包括相关的市场指标如销售价格、销售周期、市场口碑、二手房市场表现，分析其优势及不足。
5.4社区商业研究（促进各类型物业协同发展相互促进）
⏹区域商业布局及经营现状
⏹区域商业价值和发展机会评估
⏹项目商业体量和售价建议
⏹项目商业产品建议
5.5开发结论和建议
5.5.1项目总体定位建议（总体定位将为分物业定位和分物业产品描述提供纲领性的指导）
考虑到项目的区位，区域竞争力，和城市规划，我们将对本项目的总体定位提出建议。
包括：
⏹本项目在江都或扬州的功能和地位
⏹和其它项目的错位竞争
⏹项目主要目标市场建议
⏹项目的总体定位
⏹项目的功能分析
⏹项目的地块竞争力分析
⏹项目的功能空间分布建议
5.5.2住宅开发建议
基于项目所在地市场的分析和可比案例的总结，对本项目开发提出建议，包括：
⏹项目市场定位
⏹主题定位及目标客户群体定位
⏹各类型物业规模测定
⏹项目分期开发建议
⏹定价策略
⏹销售策略
⏹项目市场表现预测
⏹办公楼产品建议
5.5.3商业开发建议（从市场角度为未来的设计和规划以及营销、招商提供指导性意见）
基于项目所在地同类型项目的分析和可比案例的总结，对本项目商业物业开发提出建议，包括：
⏹商业项目市场定位
⏹商业目标消费群分析
⏹商业项目分物业形态规模测定
⏹商业主题及初步业态组合
⏹销售价格或租金预测
⏹租售策略
⏹商业项目分物业形态产品建议
5.5.4最优开发组合（就市场可行性，确定使土地价值最大化的开发方案）
我们将根据上述发展概念，从市场的角度出发，确定本项目最高及最佳效率的开发方案，以使土地价值最大化。
⏹项目各组成部分的合理规模
⏹各物业类型的协同效应研究
⏹规模控制及功能配比
⏹项目整体布局建议
⏹对相关服务配套设施的建议
5.5.5项目开发时序与分期（根据市场需求确定各物业类型的开发时序，以规避市场风险）
我们将根据上述发展概念以及市场定位，并从市场的角度出发，确定本项目最高及最佳效率的开发方案，以使土地价值最大化。
⏹基于上述最优开发组合，确定项目整体开发时序
⏹开发进度控制
⏹分期规模控制
5.6财务分析（市场可行的项目并非一定财务可行，财务回报是每个项目成功的关键指标）
我们将针对建议的开发方案整体进行财务可行性和潜在赢利能力的分析。
研究将基于市场分析所得出的收入估计及根据开发商提供的的工程成本。
基于风险程度的不同，发展阶段及剩余部分的持续投资阶段将分别被考虑。
基于市场可行的各物业品种的规模配比，我们将建立10年期的折现现金流分析模型以研究项目整体的财务状况，并通过如下指标来确定财务回报最优的物业品种组合：
⏹净现值
⏹内部收益率
⏹重要财务变量的敏感性分析
我们将利用该财务分析作为工具来检查该项目赢利和适销的可能性。
对每一种物业类别的研究结果将帮助我们考虑各种物业在开发组合中的比例。
我们会将财务上可行的物业种类加入开发组合中。
在该研究中，我们将使用贵方所建议使用的土地价格和目标收益率。
如果贵方不能提供上述资料，我们将依据我们的市场经验进行假定，所有假定都将在报告中明确指出。
我们也将在模型中综合与该项目有关的各项合理的运营费用等。
5.7研究总结（最终开发组合为具有市场可行性和财务可行性的方案组合）
基于前述市场研究和财务分析，我们将为贵司提供一个具有市场可行性和财务可行性的最高最好物业开发方案。
附件二：
费用及支付说明
一、费用说明
前期策划顾问费为￥380，000整（即人民币叁拾捌万元），以上费用主要包括以下内容：
1.1、合同期内，专案组在项目所在地所开展的市场调研费用；
1.2、合同期内，专家顾问组关于舜天路项目定位论证费用；
1.3、市场调研和项目定位资料整理、撰写和装订等费用。
二、支付说明
2.1签订合同后，甲方一周内支付￥180，000整（即人民币拾捌万元）；
2.2乙方完成第一阶段市场工作并向甲方汇报工作成果后，且成果得到甲方认可，一周内支付￥100，000整（即人民币拾万元）给乙方；
2.3乙方完成【项目建议书】内容并向甲方汇报所有成果，且得到甲方认可，一周内支付￥100，000整（即人民币拾万元）给乙方。
特别说明：
上述费用不含税。
附件三：
武汉市金家房地产开发有限公司
江都市舜天路项目市场调研委托合同
二〇一〇年九月
武汉市金家房地产开发有限公司（以下简称甲方）委托（以下简称乙方）进行扬州市江都舜天路房地产项目市场调研工作。
为了明确双方的权利与义务，双方本着平等互利的原则，经过友好协商，就本合同条款达成一致，双方愿意严格遵守本合同条款。
一、项目名称：
扬州江都舜天路房地产项目市场调研
二、项目咨询工作内容：
甲方委托乙方完成扬州市江都舜天路房地产项目市场调研工作。
乙方在市场调研结束后向甲方汇报市场调研成果，项目定位建议报告完成后向甲方正式提交成果，报告内容经过甲方认可后，由乙方装订成册一式四份并提供中文版本报告电子版文件。
三、委托服务时间
3.1乙方在与甲方签订委托合同，并在收到甲方支付的第一笔付款后，研究工作一周内深入项目所在地开始进行；
3.2乙方在研究工作开始后的第四十五天内，向甲方汇报第一阶段工作成果。
该报告将包含项目建议书中市场调研部分的所有研究内容；
3.3乙方在研究工作开始后的第九十天内，向甲方汇报第一阶段和第二阶段工作成果。
该报告将包含本项目建议书中的所有研究内容；
3.4甲方应在收到上述终期报告（建议稿）的一周内向乙方提出书面意见，若甲方逾期不提出相关意见，则视为甲方接受并认可该终期报告（建议稿）。
乙方在甲方对终期报告（建议稿）提出修改意见之后的一周内提交甲方一份中文终期报告（终稿）打印稿，以及中文版电子报告。
四、双方权利与义务
4.1甲方应及时向乙方提供在研究中所需的项目资料，并配合乙方的工作；
4.2甲方将尽可能安排相关人员配合乙方进行市场调查工作；
4.3甲方应按约定的时间足额支付乙方费用；
4.4乙方应以审慎严谨的工作态度编制报告，报告必须客观、符合市场实际情况；
4.5乙方应按时完成项目建议书中约定的工作内容。
五、服务费用及其支付
5.1顾问费用人民币380,000元（即人民币叁拾捌万元整）。
该费用包含了合同期间【项目建议书】规定的乙方完成各项工作、履行各项义务的全部费用，特殊情况所产生费用由甲方同意承担费用除外；
5.2付款方式：
Ø
双方签署委托合同后，甲方一周内向乙方支付顾问费人民币180,000元（即人民币拾捌万元整）；
该笔费用将作为乙方启动项目的相关费用，不退还甲方；
在乙方完成第一阶段工作成果陈述并得到甲方认可后，甲方一周内向乙方支付顾问费人民币100,000元（即人民币壹拾万元整）；
在乙方提交终期报告（终稿）并得到甲方认可后，甲方一周内向乙方支付顾问费人民币100,000元（即人民币壹拾万元整）。
六、服务要求和质量
6.1在乙方正式开展工作前，乙方项目负责人应针对项目前期研究拟开展的一些主要工作计划进行充分沟通，听取甲方意见并在合作过程中充分发挥双方优势相互配合，推动前期工作的顺利进行；
6.2乙方在每一阶段陈述报告时，须由项目负责人对该报告的主要成果陈述，并提供报告草稿和电子版供甲方评定，甲方在一周内给予回复意见，乙方根据甲方的反馈意见对报告做出相应调整。
七、违约责任
7.1如甲方超过期限而未支付时，乙方将暂停项目研究工作，研究期限将因此顺延。
甲方须按逾期天数向乙方支付违约金，逾期一天的违约金为合同总额的万分之二；
7.2合同期内乙方逾期提供任何一个阶段的报告，按逾期天数，甲方有权利按照合同总金额万分之二每天的标准向乙方收取违约金，该违约金甲方有权从应支付给乙方的费用中予以扣除；
7.3如乙方因非本条第一款原因或不可抗力或不可归责于甲乙任何一方的原因或甲乙双方认可的其他原因而推迟，乙方未按时完成合同约定的配合甲方完成设计方案的评审和优化工作的，乙方须按逾期天数向甲方支付违约金，逾期一天的违约金为合同总额的万分之二。
八、知识产权
本合同项下由甲方出资委托乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于甲方所有。
未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。
乙方未经甲方同意，不得擅自使用上述知识成果。
九、保密义务
9.1甲、乙双方在本合同有效期内及本合同有效期届满或终止之日起的三年内应严格保守对方商业秘密，包括双方合作过程中涉及或新开发的具有商业价值的信息。
未经双方书面同意不得将保密信息对外发布、披露或提供给任何第三方；
9.2本条在本合同终止或解除后仍继续有效。
十、免责条款
如因地震、战争、瘟疫、洪水及其他特大自然灾害等不可抗原因，甲、乙方不能履行或部分不能履行，不负违约责任，但应在事件发生后三十个工作日内向对方书面报告所发生的不可抗力并提供有关证明。
十一、合同期限
本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，至甲乙双方履行完毕本合同及附件规定全部义务之日止。
如果项目因不可抗力、不可归责于甲乙任何一方的原因或甲乙双方认可其他原因推迟或终止，签约后三个月内甲方应向乙方付清已完成的工作相应的服务费用及其他费用。
十二、合同组成
本合同的附件系本合同的组成部分，与本合同有同等法律效力。
但如附件与本合同内容有不一致之处，以本合同内容为准。
十三、合同的修改及补充
本合同条款是由双方在平等、自愿的基础上经过协商并达成一致意见后形成的，未经双方认可，任何一方不得对本合同条款作出修改或补充。
十四、争议解决
甲乙双方因履行本合同发生的所有争议，应通过友好的方式协商解决；
如果在一方书面通知另一方该争议之日起十个工作日内未能协商解决争议的，双方均有权向各自有管辖权的人民法院起诉。
十五、其他
本合同未尽事宜由双方日后协商，以书面的方式签订补充协议，作为本合同的一部分，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
张忠文
法定代表人（委托代表）：
签约日期：
2010年月日
（结束）
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