西园商业步行街调研报告Word格式.docx

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武汉市江汉区万松园路100号

占地面积：

21万方

建筑面积：

5万方

项目规划：

主力店三层，局部四层

定位：

以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区

目标客群：

25-40岁的白领阶层

停车位：

240个

开业时间：

最新年9月19日

图二：

西园商业步行街区位图

图三：

西园商业步行街实景图

图四：

西园商业步行街效果图

三、项目区位分析

1.位置分析

项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。

2.区域内竞争状况分析

图五：

区域内竞争商业体位置关系图

区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。

武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。

四、公共交通概况

1、公交路线

图六：

公交站点地理位置平面图

公路系统：

城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。

但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。

万松园站公交车站：

519、575

中山公园公交站：

1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、726

2、地铁

地铁二号线：

马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。

地铁2号线中山公园站距项目200米，将大大缩短项目与武汉三镇距离，未来可为区域内带来可观人流，利好本案商业发展。

图七：

武汉轨道交通设计线路图

五、项目定位思路分析

武广商圈内商业氛围浓厚，人流、车流量大，商业发展有较大空间。

零售密集度高、竞争激烈，百货业态饱和，但休闲娱乐、餐饮等业态资源匮乏，分布零散，缺乏集购物、休闲娱乐、餐饮多功能于一体的体验式购物中心。

随着区域内客单价不断增长，以武汉广场、武汉国际广场、新世界百货为主的商业项目日趋高端。

本案定位结合其项目指标及区位条件，与周边商业形成差异化，本案并无体量优势，应与商圈互补发展，弥补商圈空白定位为集购物、休闲娱乐、餐饮等多功能与一体的体验式商业街。

六、项目建筑结构规划分析

1.总体分析

西园商业街以双首层、中庭、平台为设计理念，将独具风情的人文景观与生机盎然的HYac及其他AioStarKTV）：

来自HYitche（宝美奇）美发：

1980年诞生于HYitche（宝美奇），是一家独立经营的、唯一没有零售产品、年零售额达9亿美元的国际专业美发品牌。

它生产的产品种类超过了90种，全部在美国本土生产，涵盖洗护、染烫、饰发造型、美发工具以及个人护理产品，行销75个国家和地区。

宝美奇给消费者带来的不仅仅是发型上的视觉享受，更是一种生活品质的象征，其HYPERLINK"

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发型师是每年HYPERLINK"

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纽约时尚周发型的HYPERLINK"

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缔造者。

G4Bar：

恋恋清吧拒绝奢华。

G4Bar是一个集合西式小点、酒水、音乐、足球、交友等生活休闲与放松心情的新思维多主题式休闲酒吧。

其装修风格摒弃传统的庸俗奢华，以自然、舒适、放松为设计理念，引入源自HYPERLINK"

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荷兰的思维自由设计风格，通过不规则与非对称的视觉美感，将概念融入细节。

G4Bar主要以“家在城市里，城在花园中”为消费理念，以酒吧为主体，引入多种新鲜元素，使客人在欣赏音乐品尝美酒的前提下，最大程度的得到心灵的放松。

1.各层业态分布

1层潮流生活馆，主营餐饮高端服饰店铺。

图十七：

一层平面图

图十八：

一层业态分布图

2层流行精品馆，主营各式特色精品店。

图十九：

二层平面图

图二十：

二层业态分布图

3层休闲娱乐馆，为电影城、电玩城、时尚餐厅、美发店。

目前武广商圈仅世贸广场规划有电影院，明显不能满足区域内观影需求，本案引进银兴乐天影城，建设面积超过6600方，共有12个影厅，规模较大，再配合其他休闲娱乐业态，紧紧抓住了武广商圈内休闲娱乐业态的可超越机会。

未来，休闲娱乐业态将为本案带来可观人流，带动本案商业发展。

图二十一：

三层平面图

图二十二：

三层业态分布图

4层欢唱世界，主要为米乐星KTV，将休闲娱乐业态置于项目高层，有助于带动人流上升。

图二十三：

四层平面图

图二十四：

四层业态分布图

九、开盘营销

西园商业街于最新年9月19日开街，当时举办了盛大的启幕盛典，HYPERLINK"

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萧敬腾在盛典现场献唱。

西园商业街于9月19日举行规模宏大的全球启幕盛典，该盛典由西园商业街投资方荣泽利华置业有限公司和太立德仁（中国）公关传播机构共同举办。

西园启幕盛典为来宾特制“游园攻略”，游园攻略介绍了启幕当天各区域活动。

来宾得到一张游园积章卡，在西园指定商家盖满印章的来宾有机会获得与HYPERLINK"

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明星合影机会。

启幕盛典包括启幕仪式、启幕狂欢、散点体验、开幕盛典四个环节。

在启幕狂欢环节，有鼓魂表演、模特比基尼走秀、HYPERLINK"

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魔术表演、国际时装秀等表演。

在散点体验环节，来宾观看到了小丑街头魔术表演、电影木偶游行，在商业街体验艺术真人雕塑、寻宝总动员等；

开幕盛典环节，现场由著名主持人HYPERLINK"

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李晨主持，萧敬腾在盛典现场献唱。

十、运营状况

西园商业步行街为开发商全持有项目，商铺只租不售，目前只针对餐饮和服装招商，租金200-300元/平方米·

月，现可享受8折优惠，面积50平方米起。

运营方式为统一规划、统一租赁、统一管理。

运营思路为3年内提供200万的宣传推广费用，定期组织不同的商业活动，全面提升商业价值。

现阶段招商的服装方面要求引进品牌服饰，以提升品牌效应，达到吸引更多客流量的目的。

合同一年一签，公摊占40%，物业费10元/㎡·

月（包含3元推广费7元物业管理费）。

计划引进500-600平米的儿童乐园。

十一、结论

项目位于汉口核心商圈内，商业发展有较大机会，但其并无区位优势，不临主干道，所临道路较为狭窄且为单行道，车辆进出较不方便，交通环境较差，为本案最大硬伤，导致项目可到性较差，辐射能力较弱，但未来区域内有轨道交通优势，将为本案带来可观人流。

本案抓住了区域内休闲娱乐及餐饮业态匮乏，存在一定发展空间，且缺少集多功能于一体的购物中心，其定位准确，利好项目未来发展。

项目全持有，只租不售，利于项目后期存活。

项目整体经营环境较好，细节处理较为细致。