经营管理模拟试题卷Word下载.docx
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b．投资数额巨大
c．投资建设期长
d．投资回收期长
房地产投资之利在于
（1）相对较高的收益水平
（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级。
房地产投资之弊
（1）流动性差
（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验。
8.（
）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
a.通货膨胀风险
b.市场供求风险
c.周期风险
d.变现风险
又称购买力风险
9.下列选项中不属于或然损失风险的是（
a.火灾
b.风灾
c.核辐射
d.战争
或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
还包括洪水、地震等。
10.关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（
a．不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
b．同样数额的资金在不同时点上具有相同的价值
c．从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
d．银行利息是一种资金时间价值的表现方式
11-15
11.我国的（
）是按照复利计算利息的。
a.个人定期储蓄存款
b.国库券
c.个人活期储蓄存款
d.房地产开发贷款
我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。
12.（1＋i）n称为（
a.一次支付终值系数
b.一次支付现值系数
c.等额支付序列现值系数
d.等额支付序列终值系数
13.某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为30万元，第10年末的净转售收入为500万元，如果折现率为12%，则该写字楼投资项目的收益现值为（
a.198.62
b.289.37
c.330.49
d.409.26
已知a=30万元，n=10,f10=500万元，i=12%则该写字楼项目收益现值为：
=
=330.49万元
本题为教材第50页例题【3-3】的同类型题，教材中其他的几道例题也应掌握。
14.下列关于设备磨损的表述，不正确的是（
a.设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损
b.由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损
c.设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值
d.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值
15.设备更新的核心工作，是确定设备的（
a.经济寿命
b.物理寿命
c.自然寿命
d.技术寿命
16.某投资者向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为10%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为（
）万元。
a．400
b．640
c．1200
d．1420
已知i=10%/4=2.5%,n=3×
4=12
利息=4000×
2.5%×
12=1200（万元）
17.某笔贷款按月还本付息，年利率12%，每月计息一次，则名义利率和实际利率分别是（
a.12%，1%
b.1%，12%
c.12.68%，12%
d.12%，12.68%
实际利率=（1+12%/12）12-1=12.68%
18.在所有的设备使用期限中，能使设备（
）最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命
a.年等额设备购置成本
b.年等额设备运营费用
c.年等额总成本
d.年等额资产恢复成本
19.下列选项中，（
）不是清偿能力指标。
a.资产负债率
b.借款偿还期
c.偿债备付率
d.现金回报率
20.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。
假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，则该期房目前的价格是（
）元/㎡。
a.3268
b.2976
c.2865
d.2934
期房价格＝现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿
该期房目前的价格计算如下：
=2934（元／㎡）
21-25
21.下列物业的评估中，不适宜用市场比较法的是（
a．物业开发用地
b．普通商品住宅
c．教堂
d．标准厂房
市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
22.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗物业的正常成交价格是（
a.2500
b.2450
c.2368
d.2670
该宗物业的正常成交价格求取如下：
=2500（元/㎡）
同时，应掌握另外一个公式：
23.下列关于重新购建价格的概念的理解错误的是（
a.重新购建价格是估价时点时的价格
b.重新购建价格是客观的价格
c.建筑物的重新购建价格是估价时点状况下的价格
d.土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
24.一般而言，物业的（
）可以反映物业价格水平的高低。
a．保留价
b．总价格
c．起价
d．单位价格
25.一个别墅区附近兴建了一座垃圾处理厂，该别墅区的物业价值下降，这是一种（
a．自然折旧
b．物质折旧
c．功能折旧
d．经济折旧
26-30
26.在房地产市场的运行环境中，（
）是投资者最敏感的问题。
a.经济环境
b.政治环境
c.金融环境
d.法律制度环境
27.总量结构是从（
）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。
a．房地产市场整体
b．经济发展阶段出发
c．房地产市场发育情况
d．各地房地产市场均衡发展
28.下列不属于市场需求特点的是（
a．缺乏弹性
b．广泛性
c．多样性
d．需要借助金融信贷机构来进行融资
a
29.空置率分析是（
）的内容。
a．供给分析
b．需求分析
c．竞争分析
d．市场占有率分析
30.某城市2004年存量商品住房的吸纳周期为2.5年，则该城市同期存量商品住房的吸纳率是（ ）。
a.40％
b.50%
c.60%
d.70%
吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数。
31-35
31.物业管理中的（
）是一种运行计划，属于战术层次的计划。
a.年度计划
b.中短期计划
c.中长期计划
d.远景规划
32.一般来说，物业检查的频率取决于（
a．物业服务费的多少
b．业主对物业质量要求的程度
c．物业管理企业的资质等级
d．行业标准
33.物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（
a．业主的态度
b．物业管理企业的资质等级
c．业主和物业管理人员之间的关系
d．物业服务水平
34.按房屋租赁期限划分，物业租赁可分为（
a．居住用房租赁和非居住用房租赁
b．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
c．公房租赁和私房租赁
d．国内租赁和涉外租赁
35.房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（
）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
a.15
b.30
c.20
d.60
36.物业租赁管理模式中，（
）模式业主不负责物业的租赁。
a．包租转租和委托管理
b．出租代理和委托管理
c．包租转租和出租代理
d．包租转租、委托管理和出租代理
37.租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（
）承担。
a．出租方b．承租方
c转租方
d．双方当事人在合同中约定
出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
38.下列选项中，（
）不是物业管理成本营业成本中包括的费用。
a．直接人工费
b．间接费用
c．直接材料费
d．财务费用
39.（
）是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
a.机会成本
b.估计成本
c.沉没成本。
d.可缓成本
40.下列哪项不是人工费包括的费用（
a．社会保险费
b．加班费
c．通讯费
d．工服洗涤费
人工费包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
41-45
41.（
）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。
a．固定预算
b．弹性预算
c．零基预算
d．滚动预算和概率预算
42.前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（
）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。
a.施工单位
b.业主委员会
c.物业建设单位
d.业主
43.下列选项中，不属于物业服务合同的法律特征的是（
a.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提
b.物业服务合同是有偿的
c.物业服务合同是单务合同
d.物业服务合同是劳务合同
物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。
44.公众责任保险，是一种（
）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
a．有形财产
b．无形财产
c．固定资产
d．动产
45.火灾保险费率的计算方法有分类法和（
）两种
a．分层法
b．分部法
c．分项法
d．表定法
46-50
46.（
）是目前物业管理活动广泛采用的招标方式。
a．公开招标
b．无限竞争性公开招标
c．邀请招标
d．协议招标
47.保险金额和保险费的确定，是根据（
）以及物业管理企业或业主的财务预算状况来确定的。
a.风险带来损失程度
b.物业的市场价值
c.赔偿限额
d.保险责任
48.（
）是财务分析的最基本和最主要的形式。
a.现状分析
b.潜力分析
c.专题分析
d.趋势分析
49.一套完整的会计报表由（
）组成。
a．会计报表和文字参考
b．主表和附表
c．会计报表附注和财务情况说明书
d．《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告
50.在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为（
a．1
b．0.8
c．0.6
d．0.4
51-55
51.物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（
a．经营目标
b．服务目标
c．管理目标
d．微观目标
52.物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平,一般来说，对于中低档写字楼物业选择（
）是不合适的。
a.网络
b.报纸上的分类广告
c.物业顾问机构的期刊
d.电视
53.写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，可出租面积是（
）加上分摊公用建筑面积。
a.建筑面积
b.出租单元内建筑面积
c.可出租面积
d.单元内使用面积
54.（
）是高层写字楼消防安全工作的核心。
a.有效发挥自动消防系统的功能
b.严密规范的消防责任制
c.对防火避难层任何单位不得占用
d.对租户要进行消防知识宣传教育
55.写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，下列选项中，（
）不是绩效评价的主要指标。
a.服务满意度
b.物业经济指标
c.物业品牌化
d.物业出租率
56-60
56.零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是（
a．集聚效应理论
b．需求外部效应理论
c．同类零售店聚集理论
d．中心地理论
57.（
）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
a．声誉
b．租户组合与位置分配
c．财务能力
d．企业实力
58.（
）是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。
a．物业管理费
b．百分比租金
c．基础租金
d．代收代缴费用
59.某租户的基础租金为15万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当月营业额超过（
）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
a.200
b.300
c.240
d.350
15万元/5%=300万元
60.（
）是不良物业资产形成的原始起因。
a．房地产经济泡沫
b．企业投资失败
c．经济周期变化
d．企业财务坏账
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；
错选或多选的，不得分；
少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（
）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
a.物业管理
b.房地产资产管理
c.设施管理
d.房地产组合投资管理
e.市场管理
abcd
2.通过进行房地产投资，投资者可以（
a.获得作为房地产业主的荣誉
b.获得较高的收益和资本增值
c.可以降低其投资组合的总体风险
d.抵抑通货膨胀的影响
e.享受税收的优惠政策
房地产投资的主要目的是使其财富最大化。
3.房地产间接投资的具体形式包括（
a.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
b.购买房地产投资信托基金的股份
c.房地产置业投资
d.房地产开发投资
e.购买房地产抵押支持证券
abe
房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
房地产间接投资的具体形式包括：
购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（reits）的股份或房地产抵押支持证券（mbs）等。
同时应掌握各种形式的特点。
4.利率调升会对房地产投资产生影响的影响有（
a.导致房地产实际价值的折损
b.导致房地产实际价值的增加
c.加大投资者的债务负担
d.减少投资者的债务负担
e.不会对房地产投资产生影响
ac
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：
一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；
二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
5.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（
a．系统风险是指周期风险
b．较之个别风险，系统风险不易判断和控制
c．或然损失风险属于个别风险
d．变现风险属于个别风险
e．时间风险属于个别风险
be
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。
6.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（
）叫做现金流量。
a.资金流出
b.资金流入
c.资金投入
d.资金现值
e.资金终值
ab
7.对于房地产开发投资项目来说，现金流入主要包括（
a.销售收入
b.出租收入
c.还本付息
d.利息收入
e.贷款本金收入
abde
对于房地产开发投资项目来说，现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；
现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
8.下列关于名义利率与实际利率关系的说法正确的是（
a.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
b.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
c.当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
d.当每年计息周期数m>
1时，实际利率小于名义利率
e.当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er－1
abce
当每年计息周期数m>
1时，实际利率大于名义利率
9.物业价格的特征包括（
a.物业价格受区位的影响很大
b.物业价格实质上是物业实物的价格
c.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
d.物业价格形成的时间较长
e.物业价格容易受交易者的个别因素的影响
acde
物业价格实质上是物业权益的价格。
10.下列关于投资价值与市场价值的说法中，正确的是（
a.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
b.物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值
c.市场价值是客观的、非个人的价值
d.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
e.在某一时点，投资价值是惟一的，而市场价值会因投资者的不同而不同
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同
11.下列选项中，属于非正常交易情况的是（
a.急于出售或急于购买的交易
b.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
c.交易税费非正常负担的交易
d.受债权债务关系影响的交易
e.过去有过业务往来的当事人之间的交易
除此之外，还有利害关系人之间的交易、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易、相邻物业的合并交易
12.年限折旧法是根据建筑物的（
）来求取建筑物折旧的方法
a．经济寿命
b．有效年龄
c．剩余自然寿命
d．自然寿命
e．实际年龄
13.物业位置分析是市场分析中的重要内容,对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同,商业零售物业区位的优劣，主要取决于（
a.周围人口密度
b.交通、通信的方便程度
c.居民的购买力水平和消费习惯
d.市政公用和公建配套设施完备的程度
e.环境因素
abc
14.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有（
）特征。
a.承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和处分权
b.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
c.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
d.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
e.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
bcde
承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权
15.承租人的权利包括（
a．可以不经出租人同意就转租的权利
b．有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利
c．有要求保障居住安全的权利
d．有对物业管理状况进行监督、建议的权利
e．经出租人同意有转租获利的权利
承租人的
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