酒店装修改造项目建议书.docx

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目　　录前　言　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３

第一章　　　项目概况　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３

第二章　　　项目建设背景　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　４

第三章　　　编制依据和原则　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　５

一、编制依据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　５

二、编制原则　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　６

第四章　　　项目区概况　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　６

第五章　　　必要性分析　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　８

一、市场竞争的迫切要求　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　８

二、旅游产业发展的必然结果　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　８

第六章　　　项目建设地点及建设方案　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　９

一、项目建设地点　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　９

二、项目规划设计方案　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　９

三、项目建筑工程方案　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　１１

四、改造工程　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　１１

五、装修方案　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　１２

六、项目配套工程　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　１４

第七章　　　节能专篇　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２０

一、编制依据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２０

二、节能措施　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２０

第八章　　　环境保护方案　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２２

一、设计依据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２２

二、环境质量标准　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２２

三、主要污染源及污染物　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２２

四、污染物分析及治理措施　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２３

五、施工期环境保护措施　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２４

第九章　　　劳动安全卫生　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２５

一、安全卫生工作　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２５

二、餐厅安全卫生　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２６

三、消防安全措施　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　２７

第十章　　　投资估算及资金来源　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３１

一、编制依据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３１

二、投资估算说明　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３２

三、投资估算　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３２

四、资金来源　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３３

第十一章　　　财务评价　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３３

一、编制依据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３３

二、基础数据　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３４

第十二章　　　社会效益分析　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３５

一、社会影响分析　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３５

二、互适性分析　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３６

第十三章　　　结论和建议　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３６

一、结论　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３６

二、建议　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．　３７

XXX酒店装修改造工程可行性研究报告前　言

ＸＸＸ酒店，位于ＸＸ县ＸＸ镇ＸＸ路２２０号，原为ＸＸ院ＸＸ

队（现已改制为ＸＸ院ＸＸ分公司）资产，占地面积４０００平方米，总建筑面积３５００平方米，由一主一副两栋建筑构成。

由于公司远在重庆，难以对此处资产进行有效管理，为避免国有资产贬值，使其充分发挥效益，２００９年经公司领导研究同意将此处资产以每年２３万元的价格出租，租期为３年。

承租方在取得此处资产的使用权后，投资２００万元，对其进行了装修改建，作为酒店进行经营。

三年来，ＸＸＸ酒店经营稳定，基本保持盈利状态。

到今年５月份，租期将满，承租人有意进行续租，同时为提高酒店竞争力，拟对酒店内外进行装修改造，特编制此报告。

第一章　　　项目概况一、项目名称

ＸＸＸ酒店装修改造工程二、建设地点

ＸＸ县ＸＸ镇ＸＸ路２２０号三、主要建设内容及规模根据方案，拟对酒店外墙和内部房间进行装修，并在主楼现有基础上增加三层，使其达到８层，再把２层的各类功能用房如餐厅、娱乐棋牌室、洗浴保健室、茶室等全部转移到副楼，原有房间改成客房（届时酒店房间总数达到１１６个，其中主楼客房９１个，副楼功能用房２５个）。

同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新。

四、投资估算及资金来源本项目估算总投资１０７８万元，所需资金由承租方筹措解决。

五、建设期限４个月

第二章　　　项目建设背景酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。

它是随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。

中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一。

改革开放三十多年来，中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。

从

１９８０年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。

酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。

近年来，随着ＸＸ市经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，ＸＸ市酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。

截至２０１１

年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到４６０

家，是９０年代初全市酒店总数的十多倍。

如今，在ＸＸ市城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。

在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。

在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。

综上所述，根据目前ＸＸ市酒店行业发展现状，ＸＸＸ酒店经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造，以改善酒店硬件设施，达到吸引客源、增加收入的目的。

第三章　　　编制依据和原则一、编制依据

１、《旅馆业治安管理办法》 ；

２、《中国旅游饭店行业规范》 ；

３、《住宅室内装饰装修管理规定》 ；

４、《建筑装饰装修管理规定》 ；

５、《建设工程项目管理规范》 （ＧＢ５０３２６－２００１）；

６、《中华人民共和国环境影响评价法》 ；

７、《ＸＸ市城市总体规划修编（２０００—２０２０年）》；

８、ＸＸ市构建特大城市规划；

９、ＸＸ市酒店行业发展规划；

１０、《ＸＸ县国民经济和社会发展

第十二个五年计划纲要》；

１１、《建设项目经济评价方法与参数》（

第三版）。

二、编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、吸引客源为主线。

第四章　　　项目区概况

ＸＸ县位于四川省东北部，处于ＸＸ市中心地带，东南与重庆市梁平县相邻，境内山地占２５％，丘陵占５０％，属典型的内陆山区丘陵县。

幅员面积２６９５平方公里，人口１２５．７３万。

下辖６４个乡（镇），　县政府驻ＸＸ镇通达东路２８８号。

ＸＸ县属中亚热带湿润气候区，年均气温１７．２℃，年均降水量１２１２毫米。

巴河、州河、明月江、铜钵河过境。

有煤、铁、岩盐、石油等矿藏。

州河、巴河及达川民用机场常年通航。

襄渝铁路、达成铁路、达万铁路和Ｇ６５渝邻高速、

２１０国道、２０１省道、２０２省道公路纵横境内。

省级文物保护单位有真佛山、红三十军政治部驻地、梓桐革命博物馆。

铁山森林公园为风景名胜。

ＸＸ县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、２１０国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了ＸＸ县纵横交错的立体交通网络。

目前，共建成公路总里程１７６５ｋｍ，其中：

高等级公路１１４６ｋｍ、高速公路３８ｋｍ、其他公路５８１ｋｍ。

水上通航里程３１９ｋｍ。

２０１１年全县ＧＤＰ为１５６．７６亿元，同比增长１５．８％，其中：

第一产业完成增加值３８．４２亿元，同比增长４．３％；

第二产业完成增加值８３．０４亿元，同比增长２５．４％；

第三产业实现增加值３５．３亿元，同比增长６．５％。

三大产业在全县ＧＤＰ中的比重分别为２４．５％、５３％和２２．５％。

２０１１年全县完成社会消费品零售总额５１．１３亿元，完成全年计划任务的１０８．８％，同比增长１８．３％。

住宿餐饮业实现销售额８．５亿元，同比增长１９．５％；实现家电下乡销售额１．２

亿元；实现旅游收入６．６亿元，增长１４．８％。

２０１１年全县城镇居民人均可支配收入１３６６７元，同比增加１７３５元，增长１４．５％；农民人均纯收入达到５７６２元，同比增加８２９元，增长１６．８％。

综上所述，随着中国西部天然气能源化工基地建设的逐步深入，项目区社会经济迅速发展，外来人口不断增加，且

ＸＸ市将构建特大城市。

在可以预见的将来，项目区的酒店行业将具有广阔的发展前景。

因此，对ＸＸＸ酒店现有设施进行装修改造，整合资源，科学布局，合理规划，采用先进的管理模式，提升酒店品质和服务，给顾客创造良好的住宿、休闲和餐饮环境，保持酒店的竞争能力，正当其时。

第五章　　　必要性分析一、市场竞争的迫切要求近几年来，随着经济社会高速发展，都市经济圈逐渐成型，ＸＸ县的酒店行业也步入了发展的快车道。

仅在项目所在地ＸＸ县南外片区，近十年来新开业的既有沁园春、华夏康年、兰郡假日等档次较高的酒店、宾馆，又有都市８８、如家等连锁快捷酒店、宾馆，还有各类招待所改制而成的酒店、宾馆，加上原有的酒店，总数达到１１０多家。

这些酒店宾馆分布在

ＸＸ县南城４０多平方公里的区域内，显得过于拥挤。

如此高密度的酒店分布，在方便客人住宿、休闲，助推都市经济发展的同时，也给酒店从业者带来了巨大的竞争压力，许多酒店都面临严重的生存考验。

和其他酒店同行相比，ＸＸＸ酒店并没有明显的特色和优势，尤