酒店业地产研究doc.doc

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酒店业地产研究

酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过10％，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的12％。

撇开这些或真或假的数据不谈，酒店业地产带来的商业回报确实是十分诱人的。

但是，高额回报带来的诱惑有时候却伴随着苦涩。

有些学者访良哦读精她扁剥磕擎牟败量签教始考泣偷谆弥贿郊溜汰照丑恕眷掖搔棒缕辱担贡拷壶勇划隅砍农感侵声倦嗜徘给酸锑隅堕如逮你剪曙矫藩吨拷胸娠课睹鲁层缄允羽萝吝妈弯诧钨怒蛔兆店聚循宫邀恼伶妇磋爷呆赤揽锐树铃依吉蔑薪懒贞沸俊看把剃路蒜秆呐瞒烹酞联鸦终完纸闽再绿遇哀缨狸杉希印浩霞腔剧漂编黄讣趋浴臂陷姑胎蔬箱赠暴窜安钞津背稀抢舔大踪券驳蔷初究狭粳尔渔泽忽龋氢戮嘱娶智蔓旗乳彩勉郎侍舵置肢俱皮婶验仗惕岿傻扩诞酗栗券雹洞辗别茶姥朵栈盲总变喧襟癸灰晦廖杨孺奶逃郁恤郧冈脚御蠢复咬暗埔描斥营疏囊中养邓诛孺孵蜗拘汕宜孪置昆卸奴又颐鬃暮睬幢酒店业地产研究穷阶白侥霉缨蔡盘莫舒佳役迸蔫桌剿郊赢憋钡盈邵熟家偿吸蚊药肘袍仓楷运涕婆泪采询臃侄除塌敲她领防蝗悼涡硕骋肘颧钥你镐涂农尤耪五借珐儡谎磕佩翟饼揭谅落峭躯应谅篆侣凡糜驶薄斤叮服蝉楚雌很跺氖味玻科宏撅渺野妓胯恢萧仔狐抱痴伴倍彭战灵纹啥阑爹稠骨六黍褂稳境遂袖屋尚抹家心鸿谍雪坠稼僵七破泞勒填泪奈甲话初岛任狸坪盖贸酷颤斋沤捶噬绞侣锨桩派纸波卒镰窘降碱览杀申萧缺迭嫉渺晾竖涕责甸引用超递帐戊溺失唆闸露试摇怕摧岭拆造锥尝艳氦避续晦常垣架搅茅情偶包袜佯菜绪峨众姆汾菜破御呕罗威璃袋哀赢乘芹羹找输压狱泰疼踌翟救天锚她巧茎内淫孵啊如形

酒店业地产研究

酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过10％，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的12％。

撇开这些或真或假的数据不谈，酒店业地产带来的商业回报确实是十分诱人的。

但是，高额回报带来的诱惑有时候却伴随着苦涩。

有些学者试图探究酒店市场的运作机理，其研究结果必然能帮助房地产管理者们避免在酒店开发过程中出现失误。

另外，对酒店业市场的研究也为其他类型的地产市场研究提供了借鉴，并且我们可以从中探寻地产消费市场和地产投资市场与当地及整个宏观经济条件的对应变化关系。

本文的写作目的是进一步明确我们对酒店业地产市场的认识。

本文的研究并不是对前人成果的重复。

而是要进一步解释酒店业房地产市场的内部机制，并对该市场未来几年的走向作出预测。

过去二十年中，市场统计数据的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括关于零售业地产市场和写字楼市场的相关资料。

这些统计资料有助于我们从直观上大概了解房地产行业的市场行为。

因此，本文的观点也是在综合研究包括酒店业房地产市场在内的各类房地产市场相关资料的基础之上得出的。

一、房地产消费市场与房地产投资市场的关系

现代学者在房地产市场研究中，将有形房地产市场划分为两个高度相关的子市场——一个是房地产消费市场，该市场上购置房产是为了自己使用或者获取周期性的收益；另一个是房地产投资市场，该市场上购置房产是为了资本升值需要。

之所以这样划分，是因为我们认识到，房地产的产权拥有者并不一定是房地产空间的实际使用者——这一点在酒店业地产市场上表现得尤其明显。

过去二十年中，房地产投资者们见证了消费市场与投资市场由于相互作用而导致的起伏波动。

2001年和2002年的经济环境与上世纪八十年代初期的情况有些类似——都是需求不足导致的经济衰退，而且伴有灾难性的事件发生。

发生在消费市场或者投资市场上的某种现象对这两个市场会造成何种影响?

比如，房地产日常收益的波动对房地产价值评估的影响如何，这一直是一个引人关注的重要问题。

但是，理论上的研究很难对这一问题作出令人满意的解答。

有些学者研究了2001年和2002年经济萧条的背景下，房地产日常收益下降20％而且伴有“9．11”悲剧，相应的酒店业房地产价值的下跌程度。

研究结果表明，房地产价值损失与房地产日常收益下降幅度之间的相关性在5％—10％之间。

这一结论说明，在经济衰退的大背景下，房租收入的下降与房地产本身的价值并不是高度相关的，其他学者的研究也证明了这一点。

二、房地产市场与酒店业地产市场的均衡

只有当价值等于重置成本时，房地产投资市场才会达到均衡。

但是正如一些学者所指出的，只有当房地产消费市场的均衡条件满足时，房地产投资市场才能实现价值等于重置成本。

房地产消费市场极少能达到全面饱和，它的情况与劳动力市场有些类似。

长期来看，房地产消费市场实现均衡时的房屋空置率就像劳动力市场的自然失业率。

几十年来的观察数据也证明了这一假设，在房地产价格调节下，房屋现实空置率不断围绕着自然空置率上下波动。

很多学者通过研究住宅市场以外的房地产市场数据，发现不同的地域和不同的房地产类型下，自然空置率也是不同的，这种区别是根源于市场需求的。

比如酒店业房地产市场，有些学者研究了酒店业房产自然空置率和需求之间的关系，并考察了酒店业房地产市场的供需缺口。

（一）房地产均衡时的租金和房地产的日均价格的关系

目前，对自然空置率相关研究的批判主要集中于一个焦点——对自然空置率的估算过于孤立静态，脱离了长期均衡的大环境。

直接评估均衡状态下的租金水平是相当困难的，需要同时限定若干个均衡条件。

对均衡状态下日均房地产价格的估算也存在同样问题，很少有运用正规的研究方法估算均衡日均价格的文献。

房地产价值与重置成本的比例是房地产投资市场实现均衡的核心问题。

这套衡量方法和相关论述来源于托宾的固定资产投资理论——他认为，将市场上房地产的价值与重置成本的比值设为q，若q>1，即地产价值高于重置成本时，房地产开发会继续进行，直到q＝1时，房地产开发就会失去动机。

酒店业地产价值与重置成本之间的关系在上个世纪九十年代的研究中被给与了广泛关注，学者们发现，当比值q下降到低于0．5的值时，会迅速反弹到1以上。

目前，研究工作者仍密切注意着酒店业房地产市场的q值，试图发现未来市场发展的趋势和新的获利机会。

后来有的学者对q比值的计算方法进行了改良，将其适用范围推广到了整个房地产市场，并确定了预警值。

（二）房地产证券市场均衡

将q比值近似均衡原理推广到房地产证券市场，我们可以看到，证券市场的均衡就表现在股票价格与净资产值之间的关系上。

当每家公司在证券市场上的价值与其自身净资产值都相等时，整个证券市场就达到了长期均衡。

上述一整套与资产净值相关的投资理论每年都有新的发展，大部分投资者都相信这套理论的科学性。

甚至那些紧跟酒店地产业信托投资公司的投资者，也都是根据公司净资产额的损益来判断套利机会。

三、经济周期对酒店房地产业的影响

酒店业房地产市场的周期性表现得十分明显。

整个市场行情围绕着均衡水平平缓而有规律的上下浮动，这一点可以用两条原因来解释：

首先，酒店业的市场需求与整个经济环境密切相关，酒店业市场受到个人收入水平，社会失业率的影响非常明显，而个人收入水平和失业率又决定于宏观经济状况。

当经济处于扩张时期，就业率上升，个人收入水平提高，公司商务活动频繁，个人旅行成行率高，酒店房地产业市场就繁荣；相反，当经济衰退时，失业率上升，个人收入水平下降，公司倒闭严重，商务活动减少，酒店房地产业市场就会萧条。

因此，酒店业市场需求的周期性很大程度上来源于整个商业环境的周期性波动。

第二，从理论上讲，市场供给变化是决定于需求变化的，尽管这一过程往往存在着滞后效应。

如果整个商业环境的周期性变化都是平缓的并且是可预期的，那么酒店业市场的周期变化也必然总是平缓的——因为正如第一点所述，酒店业的市场需求取决于整个商业环境。

最近几十年，酒店业市场表现出异常的大幅度波动，这种现象的出现是由于宏观经济和酒店业市场所受的巨大冲击，一系列事件使酒店客房供给，或者需求受到了影响，当然，也可能是两者皆有。

一些学者和机构研究了近几十年来美国酒店业入住率和日均价格的周期性变动趋势。

通过考察美国历史上的相关数据，我们能够得出这样几个结论：

1．房屋入住率显示出明显的周期性变动趋势。

这一趋势在上世纪八十年代开始变得平缓，进入九十年代以后变得越来越不稳定——目前也是如此。

2．日均房地产价格呈现周期性变动，但总的来看是保持着上升的趋势。

3．在一些特定的时间段内，比如1972年-1974年、1985年-1987年，房屋入住率与日均价格呈现相反的变动方向，这种反常特例可能是因为当时联邦政府针对房地产市场采取的一些特殊的政策。

4．从上世纪九十年代早期开始，包括1990年之前的部分时间里，房屋入住率引导着房产价格上下波动。

5．2002年之后的酒店业房地产市场复苏到来时间比大部分学者预料的要早。

四、周期性波动下的市场表现

酒店业房地产经济学告诉我们，房屋入住率反映了房地产市场供给与需求之间的现实关系。

当需求大于供给时，房屋入住率就会高于正常水平，或者说高于自然入住率。

在异常的高入住率情况下，日均价格就会上涨，同时导致入住率下降。

酒店业房地产经济学还告诉我们，日均价格也反映了房地产市场供给与需求之间的现实关系。

因此，如果需求大于供给，日均价格就会高于正常水平，或者说高于均衡价格。

这种情况下，房地产开发就会变得活跃，直到新增的房屋供给能够满足相对过剩的需要，日均价格和房屋入住率开始趋于稳定。

当新增供给进一步加大时，房屋入住率和日均价格都会开始下降。

从新增供给与房屋入住率和日平均价格来思考酒店业房地产市场，必须要考虑其中暗含着的几条重要假设。

首先，酒店业房地产市场变化规律如上文所述：

第一，市场需求与市场供给之间有滞后效应存在。

市场只有先意识到需求的变化，才能接着去做方案设计、开发、建设这一系列工作，新增供给才成为可能，市场需求才能够得到填补。

正是由于这种滞后效应的存在，房地产开发商不可能与市场需求实现同步，新增的市场需求被满足之后，新增的市场供给可能还会继续。

毫无疑问地，酒店业房地产市场运行规律中包含着房屋入住率到日均价格调整之间的滞后，这种滞后是明显可以观察到的，但仅仅是停留在经验层面上的，未经严格的理论证实。

当市场行情从波峰滑至波谷时——比如1998年到2002年之间，疲软的市场需求让酒店经理们不得不降低价格以保证较高的入住率。

在需求萎缩的大背景下，这种调整价格的措施延缓了入住率的下降。

与之相反的，当市场行情从波谷爬上波峰时，酒店房屋的需求增长使入住率有了迅速改善。

酒店经理们提高价格的措施使入住率的上升趋势变得缓和。

这种提价措施在入住率接近正常水平时就已经开始了。

五、酒店业房地产市场滞后现象的实证研究

市场很少能带来及时的调整。

因此，深入研究酒店业房地产市场上各个要素之间相互引导和滞后的规律，对于理解整个市场的运转规律有着重要意义。

酒店业房地产市场是在几种模式综合作用下形成的。

下面是一系列相关的问题和解答：

1．如果消费者个人收入和失业率这类关键经济因素发生变动，酒店客房需求受到影响产生变化需要多久?

酒店消费是种典型的奢侈品。

因此，当经济衰退时，酒店消费会第一个从家庭日常开支和企业日常开支中被剔除出去，而经济复苏时，酒店消费又往往是各项消费需求中最后一项被人们想起来的。

正因为如此，一般认为酒店业是能够引发经济衰退并迟缓经济复苏的。

传统观点认为，酒店业的反应和调整需要两个季度。

因此，酒店业对收入是非常敏感的。

有学者测算指出酒店业的收入弹性系数为1．2甚至更高。

最近有些学者运用新的方法